Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Айсиной Марины Юрьевны, Куприной Иры Викторовны, Ковтуновой Галины Павловны к ООО «Сальский рынок» об установлении сервитута, обязании демонтировать забор по апелляционной жалобе ООО «Сальский рынок» на решение Сальского городского суда Ростовской области от 11 октября 2021 года. Заслушав доклад судьи Алферовой Н.А., судебная коллегия

установила:

Айсина М.Ю., Куприна И.В., Ковтунова Г.П. обратились в суд с указанным иском, ссылаясь в обоснование, что им на праве собственности принадлежит земельный участок, площадью 711 кв.м, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. На указанном участке находятся торговые павильоны под №№ 6,7,8,9, право собственности на которые зарегистрировано за истцами в установленном законом порядке.

Как указали истцы, весной 2019 года собственником смежного земельного участка, площадью 33 310 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по границе участков непосредственно перед фасадом торговых павильонов возведен металлопрофильный забор высотой 3 метра. Установкой данного забора ответчик исключил возможность использования по назначению торговых павильонов истцами, ограничен доступ истцов к павильонам через территорию принадлежащего ответчику земельного участка.

В досудебном порядке стороны не пришли к урегулированию спора.

С учетом изложенного, уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, истцы просили установить бессрочный сервитут площадью 268.03 кв.м в отношении части земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по координатам границ согласно экспертного заключения НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН ООО «Центр судебных экспертиз по Южному округу» для обеспечения права прохода и проезда к земельному участку с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН со стороны пер. Рабочий г. Сальск в пределах торговых павильонов №№6,7,8,9, расположенных на земельном участке с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, с ежегодной оплатой за сервитут в размере 78 529 рублей в срок не позднее 01 года, следующего за расчетным периодом. Обязать ООО «Сальский рынок» за счет собственных сил и средств демонтировать забор, установленный по границе земельных участков с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в пределах торговых павильонов №№ 6,7,8,9, расположенных на земельном участке с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Решением Сальского городского суда Ростовской области от 11 октября 2021 года иск удовлетворен.

Суд взыскал с ООО «Сальский рынок» в пользу ООО «Центр судебных экспертиз по Южному округу» стоимость проведенной судебной экспертизы в размере 49 984 рублей.

В апелляционной жалобе ООО «Сальский рынок» просит решение отменить, принять новое, которым отказать в удовлетворении иска.

Апеллянт выражает несогласие с оценкой суда, данной экспертному заключению, без учета того, что эксперт указал на наличие восьми возможных вариантов доступа к земельному участку истцов через земельный участок ответчика и отсутствия ограничений в их использовании и общедоступности в режиме работы рынка и соблюдения нормативных требований к функционированию розничных рынков. При этом, суд оставил без внимания то обстоятельство, что более трех лет истцы не осуществляют предпринимательскую деятельность, не поддерживают павильоны в надлежащем состоянии, что привело к их обветшанию и ограждению забором, со стороны ответчика им не чинятся препятствия в доступе к павильонам и их использованию.

Истцы в письменных возражениях просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу -без удовлетворения.

Дело рассмотрено в порядке ст.167 ГПК РФ в отсутствие истцов и третьих лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, возражений, выслушав в судебном заседании представителя ООО «Сальский рынок», поддержавшего апелляционную жалобу, представителя истцов, просившего решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу- без удовлетворения, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что истцам на праве собственности принадлежит земельный участок, площадью 711 кв.м, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, на котором находятся торговые павильоны под №№ 6,7,8,9, право собственности на которые за ними зарегистрировано в установленном законом порядке.

Собственником смежного земельного участка, площадью 33 310 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, является ООО «Сальский рынок».

По границе земельных участков истцов, непосредственно перед фасадом торговых павильонов, возведен ответчиком металлопрофильный забор высотой 3 метра.

Согласно экспертного заключения ООО «Центр судебных экспертиз по Южному округу» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 05.07.2021 земельный участок с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН с торговыми павильонами №№ 6,7,8,9 расположен внутри участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и доступ для прохода (проезда) к нему может быть осуществлен только через территорию земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Удовлетворяя требования об обязании демонтажа забора, суд руководствовался положениями ст. ст. 209, 304 ГК РФ и исходил из того, что данное сооружение препятствует доступу истцов к принадлежащим им объектам недвижимости и ограничивает их право владения ими.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствует обстоятельствам дела, установленным исходя из представленных доказательств, и требованиям закона.

По правилам ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно ст.304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Из разъяснений, содержащихся в п.45, 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что иск законного собственника об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению при доказанности того, что действиями ответчика нарушается право собственности или законного владения истца или имеется реальная угроза такого нарушения со стороны ответчика.

При рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта.

Несоблюдение, в том числе, незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца.

Из материалов дела следует, в частности из ответа отдела архитектуры, градостроительной деятельности и сопровождения инвестиционных проектов администрации Сальского района Ростовской области от 28.02.2019 следует, что данное ограждение установлено на время проведения строительных работ на земельном участке ООО «Сальский рынок». Как пояснил представитель ООО «Сальский рынок» в судебном заседании от 19.05.2021 ( л.д.125-134 т.1), в настоящее время строительные работы завершены, и ограждение может быть убрано. Изменение последующем представителем ответчика данной позиции не мотивировано, в связи с чем судебной коллегией не принимается. Однако, как следует из представленных в материалы дела фотографий и пояснений сторон, ограждение по настоящее время не демонтировано и ограничивает проход истцов к павильонам и к использованию последних по назначению. При таких обстоятельствах, суд пришел к обоснованному выводу, что ответчик чинит истцам препятствия в использовании принадлежащих им объектов недвижимости, в связи с чем правомерно удовлетворил требование о демонтаже сооружения, расположение которого нарушает градостроительные нормы и правила.

Удовлетворяя требования об установлении сервитута, суд, руководствуясь ст.ст. 216, 274, 276, 304 ГК РФ, ст. 23 ЗК РФ, п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", исходил из доказанности наличия у истцов необходимости в ограниченном использовании земельного участка ответчика, поскольку иным способом они лишены возможности доступа ( проезда, прохода) к принадлежащим им объектам недвижимости и эксплуатации последних.

Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда, так как они не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и требованиям закона.

Пункт 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) оговаривает примерный перечень случаев, предполагающих установление сервитута, а также вводит критерии оценки иных потребностей, при наличии которых собственник недвижимости может требовать предоставления ему права ограниченного пользования чужим имуществом.

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Установление частного сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников соседних земельных участков в тех случаях, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом. Эти интересы могут быть обеспечены как путем добровольного подписания собственниками господствующего и обслуживающего земельных участков соглашения о сервитуте, так и в судебном порядке, если между этими лицами не достигнуто такое соглашение или имеются разногласия по его отдельным условиям.

Из указанной нормы права следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости.

Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.

Требование, предусмотренное пунктом 3 статьи 274 ГК РФ, имеет целью создание на будущее необходимых правовых гарантий для нормальной эксплуатации истцом своего имущества посредством предоставления ему по решению суда права ограниченного пользования чужим земельным участком.

Таким образом, условиями для установления сервитута в судебном порядке являются наличие между собственниками земельных участков спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте; выявленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим земельным участком.

В постановлении Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 N 11248/11 по делу N А45-12892/2010 разъяснено, что проезд и проход к недвижимому имуществу прямо отнесены к потребностям, при наличии которых возможно предоставление названного ограниченного вещного права, поэтому судам при рассмотрении настоящего иска в этой части следует определить, имеется ли у истца возможность доступа к своему имуществу, не прибегая к правовым средствам, предусмотренным указанными нормами права.

В обоснование исковых требований истцы ссылались на отсутствие иной возможности доступа, проезда в торговые павильоны, кроме как через территорию рынка.

Суд, принимая во внимание данное обстоятельство, не учел, что территория рынка имеет общедоступный характер для любых лиц, в том числе потенциальных арендаторов торговых павильонов, с учетом режима работы. Доказательств, того, что со стороны ответчика чинятся истцам препятствия в проходе, проезде к павильонам через территорию рынка, не представлено, и на это их представитель не ссылался в суде апелляционной инстанции. Действительно, имеются ограничения в проходе к павильонам, вызванные установкой ответчиком забора, но они устранены оспариваемым судебным актом. При этом, суд не учел, что истцы прекратили свою деятельность в качестве индивидуальных предпринимателей и длительное время ( три года) не используют павильоны по их целевому назначению и не обеспечивают их техническое содержание, что исключает необходимость в проезде транспортных средств к павильонам в целях подвоза товаров, нахождение на территории рынка работников павильонов, и подтверждает позицию ответчика об отсутствии препятствий в использовании павильонов и о ненадлежащем состоянии принадлежащих истцам объектов недвижимости, представляющую угрозу для нормального функционирования рынка.

Кроме того, в соответствии со статьей 2 Федерального закона от 30.12.2006 N 271-ФЗ "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации" (далее - Закон о рынках) правовое регулирование отношений, связанных с организацией розничных рынков, организацией и осуществлением деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничных рынках, осуществляется данным Федеральным законом, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

Организация деятельности рынков подчинена требованиям санитарных правил и норм для рынков, противопожарным и иным нормативным требованиям, обеспечивающих безопасную эксплуатацию торговых объектов и эвакуацию населения при чрезвычайных ситуациях. Режим работы рынка определяется управляющей компанией самостоятельно в пределах, установленных органами местного самоуправления часов работы для предприятий розничной торговли.

Статьей 12 Закона о рынках установлено, что на рынках должна быть организована обособленная от торговых мест стоянка для автотранспортных средств лиц, с которыми заключены договоры о предоставлении торговых мест, продавцов и покупателей.

Проведение указанных мероприятий требует введения ограничений проезда, прохода на территорию рынка, установление режима его работы, организацию гостевых парковочных мест.

Исходя из изложенного применительно к тому, что на земельном участке ответчика организован розничный рынок, и торговые павильоны истцов входят в его структуру, судебная коллегия приходит к выводу, что правомерно установлены ограничения (л.д.98,99 т.2) в использовании принадлежащих истцам объектов недвижимости, в том числе вызванные организацией парковочных мест с учетом длительной не эксплуатации торговых павильонов, сохранения проезда и прохода к ним и близости к одному из выходов ( входов) из рынка, и эти ограничения не ущемляют интересы истцов в проходе (проезде) через земельный участок рынка для эксплуатации принадлежащего им имущества в надлежащей степени ( в условиях работы рынка и демонтаже временного забора), что не было учтено судом при вынесении решения.

Довод истцов о том, что заявленный им маршрут проезда к павильонам является более удобным и выгодным при наличии еще семи, не является основанием предоставления частного сервитута. Достижение удобств для истцов, а также лиц, приобретающих товары у истцов, не является правовым основанием предоставления такого исключительного способа обременения права на земельный участок, как частный сервитут, установление которого не позволит ответственному лицу ( ООО «Сальский рынок») обеспечивать соблюдение правил функционирования розничного рынка и нести соответствующую ответственность.

Таким образом, истцы не представили доказательств объективной невозможности использовать свое имущество без установления права ограниченного пользования испрашиваемым земельным участком, ими не доказано, что ограничение проезда, прохода утвержденным графиком, организацией парковочных мест вблизи павильонов, обусловливает возникновение у них как собственников объектов недвижимости нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута, и которые могут быть обеспечены посредством демонтажа временного сооружения с учетом соблюдения баланса интересов обеих сторон и неопределенного круга лиц( посетителей розничного рынка) и соразмерности способа защиты нарушенному праву.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит решение суда незаконным и необоснованным, подлежащим отмене в части установления сервитута с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении этих требований.

Руководствуясь ст.ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Сальского городского суда Ростовской области от 11 октября 2021 года отменить в части установления сервитута. В отмененной части вынести новое решение. В иске ФИО1, ФИО2, ФИО3 к ООО «Сальский рынок» об установлении сервитута отказать. В остальной части решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО «Сальский рынок» - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 25.02.2022.