Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу представителя ответчика ФИО1 – ФИО2 на решение Абаканского городского суда Республики Хакасия от 14 июня 2011 года, которым удовлетворены исковые требования ФИО3 к ФИО4, ФИО1 о признании доверенности недействительной, истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Заслушав доклад судьи Душкова С.Н., объяснения представителей ответчиков ФИО2, ФИО5, ответчика ФИО1, представителя ООО «Шаг» ФИО6, поддержавших доводы жалобы, представителя истца ФИО7, выразившего согласие с решением суда судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО4, ФИО1 об истребовании имущества из чужого незаконного владения, мотивировав свои требования следующим. На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ она приобрела в собственность квартиру, расположенную по адресу: , о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ произведена запись о регистрации. Сын истицы ФИО9 с ее разрешения сдал жилое помещение в аренду ООО для проживания сотрудников фирмы сроком по ДД.ММ.ГГГГ. В ДД.ММ.ГГГГ неустановленным лицом ООО «Курс дела» ФИО8 была передана доверенность № от ДД.ММ.ГГГГ, в которой указано на то, что ФИО3 уполномочивает ФИО8 продать принадлежащую ей квартиру. ФИО8, используя указанную доверенность, выступая от имени собственника, заключила письменный договор купли–продажи квартиры с ФИО4 и ФИО1 Квартира была продана по цене руб. В настоящее время право собственности на квартиру по адресу: , зарегистрировано за ответчиками ФИО4 и ФИО1 Таким образом, волеизъявления на продажу принадлежащего ей объекта недвижимости истица не делала, квартира выбыла из ее владения помимо ее воли, доверенность на право распоряжения недвижимым имуществом ФИО3 ФИО8 не выдавала, денежных средств за проданную квартиру не получала, квартира продана по подложным документам, что на основании п. 1 ст. 302 ГК РФ является основанием для истребования спорного жилого помещения из незаконного владения ответчиков.

В судебном заседании представитель истца ФИО7 дополнил исковые требования, просил признать недействительной доверенность № от ДД.ММ.ГГГГ, выданную от имени ФИО3, предоставляющую право продажи ее квартиры по адресу: , ФИО8, указывая на то, что данная доверенность подписана не ФИО3 и не является ее волеизъявлением.

Ответчики ФИО4, ФИО1, их представители ФИО5, ФИО2 исковые требования не признали.

Ответчики ФИО4 и ФИО1 в судебном заседании пояснили, что они являются добросовестными приобретателями, так как им не было известно о том, что у ФИО8 отсутствовали полномочия на продажу спорной квартиры. Кроме того, они предприняли достаточные меры предосторожности при покупке квартиры, заключив договор с агентством недвижимости, проверявшим законность сделки.

Представители ответчиков ФИО5, ФИО2 пояснили, что ответчики И-вы являются добросовестными приобретателями спорной квартиры. Стоимость купленного жилого помещения оплачена ими в полном объеме по рыночной цене. Сделка по купле-продаже квартиры между ФИО3 в лице ФИО8 с одной стороны и И-выми с другой стороны соответствует требованиям закона. Просили в удовлетворении исковых требований отказать.

Определениями суда от 21.03.2011, 29.03.2011, 01.06.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчиков привлечены ФИО8, ООО «Шаг», ФИО10, нотариус г.Кызыла Республики Тыва ФИО11, ООО «Курс дела».

Третье лицо ФИО8 суду пояснила, что состоит в трудовых отношениях с ООО «Курс дела». Ей по объявлению позвонил мужчина, представившийся ФИО30, пояснил, что ему необходимо сопроводить регистрацию сделки купли-продажи квартиры. Собственник квартиры приехать не сможет, в связи, с чем принадлежащую ей квартиру необходимо продать по доверенности. ФИО8 сообщила по телефону свои паспортные данные. Позже водитель такси передал ей нотариально удостоверенную доверенность от имени ФИО3 и руб. в качестве оплаты за услугу. По телефону, номер которого ей дал ФИО31, ФИО8 договорилась о встрече с ФИО10, у которой находились все необходимые для регистрации сделки документы, в том числе дубликат договора купли-продажи, заверенный регистрационным центром, технический паспорт на квартиру. Подписав договор купли-продажи с покупателями – супругами И-выми, получив денежные средства за проданную квартиру в размере руб., стороны сдали документы на регистрацию сделки. Из полученных от покупателей И-вых денег ФИО8 получила в качестве вознаграждения руб., которые передала в кассу ООО «Курс дела». Денежные средства за квартиру были перечислены на банковский счет в ЗАО на имя лица, указанного ФИО32. ФИО8 в процессе совершения действий по отчуждению квартиры не вступала в контакт с ФИО33 и собственником квартиры ФИО3 В доверенности имелись полномочия на получение ею денежных средств за продаваемую квартиру. О том, что продавец ФИО3 не имела намерения продавать принадлежащую ей квартиру, ФИО8 узнала в ходе допроса ее органами следствия по уголовному делу.

Представитель третьего лица ООО «Шаг» ФИО6 суду пояснила, что оформление сделок по доверенностям происходит в 50% случаев их совершения. Оснований сомневаться в подлинности представленных документов у риэлтеров не было. ООО «Шаг» заключало договор с покупателями квартиры и обеспечивало законность сделки со стороны покупателей. Продавца представляло другое агентство недвижимости.

Третье лицо ФИО10 в судебном заседании пояснила, что к ней по телефону обратился незнакомый человек с просьбой сопроводить сделку купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: . Правоустанавливающие документы на указанную квартиру, а также справка, технический паспорт, и ключи от квартиры были доставлены водителем такси. Договор купли-продажи был составлен и подписан ООО «Шаг», которым были найдены покупатели на указанную квартиру.

Истец ФИО3, представитель третьего лица - ООО «Курс дела» ФИО12, третье лицо - нотариус г. Кызыла Республики Тыва ФИО11 в судебное заседание не явились, будучи надлежаще извещенными о времени и месте рассмотрения дела. Суд рассмотрел дело в их отсутствие.

Ранее в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ ФИО12 поясняла, что ФИО8 действительно состоит в трудовых отношениях с ООО «Курс дела». Общество выступало по доверенности, выданной продавцом квартиры ФИО3 на имя ФИО8, для того, чтобы сопроводить сделку в регистрационном центре. Все эти действия совершались по просьбе лица, позвонившего по телефону и не обращавшегося в агентство недвижимости лично. Денежные средства за оказанные услуги в размере руб. были взяты ФИО8 из переданной продавцами суммы в качестве оплаты стоимости квартиры.

Суд постановил решение, которым признал недействительной доверенность № от ДД.ММ.ГГГГ, выданную от имени ФИО3 на имя ФИО8, имеющую удостоверительную надпись от имени нотариуса г. Кызыла Республики Тыва ФИО11, с указанием регистрационного номера по реестру №.

Истребовал в пользу ФИО3 у ФИО4 и ФИО1 по ? доле у каждого квартиру, расположенную на этаже жилого дома, находящегося по адресу: .

Взыскал с ФИО4 и ФИО1 государственную пошлину в доход местного бюджета в сумме по руб. с каждого.

Взыскал с ФИО4 и ФИО1 в доход федерального бюджета расходы по проведению экспертизы по руб. с каждого.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, представитель ответчика ФИО1 – ФИО2 обратился в Верховный Суд Республики Хакасия с кассационной жалобой, в которой просит суд отменить решение Абаканского городского суда Республики Хакасия от 14.06.2011 и направить дело на новое рассмотрение в связи с неправильным применением судом норм материального и процессуального права.

В кассационной жалобе представитель ответчика ФИО1 – ФИО2 ссылается на то, что судом первой инстанции проигнорирована норма ст. 302 ГК РФ об условиях истребования недвижимого имущества от добросовестного приобретателя, каковым является ответчик.

Кассатор указывает, что суд не принял во внимание положения Постановления Конституционного Суда от 23.04.2003 №6-п и Постановления Пленума Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N10/22.

Установленные по делу фактические обстоятельства в части выбытия спорного объекта из владения истца по его воле, неустановленные судебным актом пороки доверенности противоречат выводам суда о возможности виндикации, нарушают принцип стабильности гражданских прав в обороте, а также гарантию на неприкосновенность права частной собственности в соответствии со ст. 35 Конституции РФ.

Денежные средства за квартиру получены истцом. Ответчики, предпринявшие все меры предусмотрительности при совершении договора купли-продажи спорного жилого помещения, остались без жилья и денежных средств для приобретения другого жилого помещения.

Отмечает, что судом первой инстанции истребованы материалы возбужденного уголовного дела.

Согласно абз. 5 ст. 215 ГПК РФ суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого, рассматриваемого в гражданском, административном или уголовном порядке.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Судом установлено, что согласно свидетельству о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ, квартира № общей площадью кв.м., расположенная на этаже жилого дома, находящегося по адресу: , на праве собственности принадлежала ФИО3 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО4, ФИО1 (покупатели) приобрели у ФИО3 (продавец), от имени которой действовала ФИО8, в общую долевую собственность по ? доле каждому квартиру, находящуюся по адресу: , состоящую из комнат, кухни, раздельного санузла, балкона общей площадью кв.м., расположенную на этаже жилого дома. Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выписке из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ вышеназванная квартира в настоящее время на праве собственности принадлежит ответчикам ФИО4, ФИО1 на праве общей долевой собственности, что не оспаривалось сторонами в ходе разбирательства дела.

Как следует из копии регистрационного дела, предоставленного Управлением Росреестра по ДД.ММ.ГГГГ, при регистрации указанной сделки в Управлении от имени ФИО3 действовала ФИО8 на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, реестровый номер №.

В соответствии с п. 1 ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.

Доверенностью № от ДД.ММ.ГГГГ, выданной ФИО3 сроком на года, удостоверенной нотариусом г. Кызыла Республики Тыва ФИО11, зарегистрированной в реестре под №, ФИО8 предоставлены следующие полномочия: продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую доверителю (ФИО3) по праву собственности квартиру, находящуюся по адресу: , для чего предоставлено право быть представителем во всех предприятиях, учреждениях, организациях, компетентных органах, в том числе Управлении Федеральной регистрационной службы по , его филиалах и отделениях, истребовать, получать и предоставлять все необходимые справки и документы, дубликаты документов, в том числе дубликаты правоустанавливающих документов, выписки из ЕГРП, технический паспорт, копию финансово-лицевого счета и другое, с правом заключить и подписать договор купли-продажи, передаточный акт, с правом заключения и подписания на условиях по своему усмотрению соглашения (договора) о задатке, предварительного договора с передачей аванса, определяя во всех случаях цену, сроки и иные существенные условия по своему усмотрению, с правом получения причитающегося доверителю аванса или задатка, получать следуемые деньги, зарегистрировать договор купли-продажи, переход права собственности на вышеуказанную квартиру к покупателю и ранее возникшее право собственности на вышеуказанную квартиру в УФРС по , его филиалах и отделениях, внести изменения в ЕГРП по указанному объекту, с правом получения свидетельства о государственной регистрации права и всех необходимых зарегистрированных документов, делать и подавать от имени доверителя заявления, в том числе заявления о государственной регистрации договора, перехода права собственности и ранее возникшего права собственности, расписываться и совершать все действия, связанные с выполнением этого поручения.

Из материалов дела усматривается, что истец ФИО3, ее представитель ФИО7 указывали на то, что волеизъявление по продаже принадлежащей квартиры ФИО3 не высказывалось, доверенность на отчуждение ФИО8 ею не выдавалась.

ФИО8, , в судебном заседании поясняла, что спорная доверенность была ей передана через водителя такси. Продавца ФИО3 она не видела и не общалась с ней посредством телефонной связи.

Допрошенная в качестве свидетеля на основании судебного поручения от ДД.ММ.ГГГГ нотариус ФИО11 суду пояснила, что оспариваемая доверенность ею не выдавалась. ДД.ММ.ГГГГ являлся выходным нерабочим днем. В реестре нотариальных действий за ДД.ММ.ГГГГ имеются записи за ДД.ММ.ГГГГ, а затем за ДД.ММ.ГГГГ. Нотариального действия, зарегистрированного в реестре за № нотариус не совершала. Бланк доверенности от имени ФИО3 на имя ФИО8 не соответствует тому бланку, который использует нотариус, ИНН нотариуса, указанный в доверенности не совпадает с ее ИНН, тариф за удостоверение доверенности завышен, подпись в доверенности ей не принадлежит. Печать также имеет признаки подделки: другой цвет и порядковая цифра.

На основании определения суда от 29.03.2011 составлено заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что рукописные записи «ФИО3» и подпись от имени ФИО3, расположенные напротив слова «Подпись» на лицевой и оборотной стороне доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной нотариусом г. Кызыла Республики Тыва ФИО11 и зарегистрированной в реестре за №, выполнены не ФИО3, а другим лицом с подражанием почерку и подписи ФИО3

Выводы суда, в силу которых он признал допустимым доказательством заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, мотивированы в решении, не согласиться с ними оснований у судебной коллегии не имеется.

Совокупность указанных доказательств дает основание для вывода о том, что ФИО3 фактически не выдавала письменного уполномочия ФИО8 на продажу принадлежащей ей квартиры по адресу: , оспариваемая доверенность не соответствует требованиям закона, а именно ст. 185 ГК РФ, а потому является недействительной сделкой по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ.

Удовлетворяя заявленный иск, суд, обоснованно исходил из того, что сделка купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: , оформлена по подложным документам. ФИО8 не имела правомочий отчуждать спорный объект недвижимости, принадлежащий ФИО3

Гражданским кодексом РФ предусмотрено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (ст. 301).

Согласно п. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

По смыслу данных законоположений, суд должен установить, что имущество выбыло из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств, а также что приобретатель приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение; при этом приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Согласно разъяснениям Конституционного Суда РФ, изложенным в Постановлении от 21.04.2003 №6-П, поскольку добросовестное приобретение в смысле ст. 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пп. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ, такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные ст. 302 Кодекса основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя.

В силу п. 3 ст. 10 ГК РФ разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений презюмируются, если не доказано обратное.

Как видно из материалов дела, факт передачи денежных средств супругами И-выми в размере руб. за покупаемую квартиру сторонами в ходе судебного разбирательства дела не оспаривался. Он подтверждается расписками от ДД.ММ.ГГГГ, из которых следует, что И-вы передали ФИО8, действующей в интересах ФИО3, в счет полной оплаты за продаваемую квартиру, находящуюся по адресу: , руб. и руб., ФИО13 передала ФИО18 в качестве оплаты за предоставляемые услуги по продаже указанного выше объекта недвижимости руб.

В соответствии с договором о задатке с покупателем от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Шаг» в лице ФИО18, действующей от имени ФИО3, получило от покупателя ФИО4 в счет стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: , по предстоящему договору купли-продажи руб.

Таким образом, суд пришел к правильному выводу о том, что довод стороны ответчиков о том, что ФИО4 и ФИО1 проявили разумную осмотрительность и осторожность при покупке спорной квартиры, заплатили за квартиру рыночную цену, то есть действовали добросовестно при приобретении спорного жилого помещения, является обоснованным.

Как разъяснено в пункте 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» по смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

По данному факту постановлением следователем СУ при УВД по от ДД.ММ.ГГГГ возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 Уголовного кодекса РФ в отношении неустановленного лица.

Доказательств, опровергающих выводы суда о том что спорное жилое помещение выбыло из владения истца помимо ее воли, кассатором не представлено, тогда как, в силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обоснованным является вывод суда о том, что при совершении сделки направленной на передачу жилого помещения во владение и пользование другому лицу по договору аренды (найма), воля наймодателя выражается не в отчуждении данного имущества, то есть признании права собственности за другим лицом, как в договоре купли-продажи, а в реализации правомочий собственника, не связанных с отчуждением недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах у суда имелись достаточные основания для истребования в пользу ФИО3 из владения ФИО4 и ФИО1 по ? доли у каждого спорной квартиры.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, не опровергают выводы суда, основанные на фактических обстоятельствах, установленных после исследования по делу доказательств, направлены на переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые могли бы являться основанием для отмены решения.

При рассмотрении дела судом не допущено нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, предусмотренных ст. 362 ГПК РФ, оснований к отмене решения суда по доводам кассационной жалобы не имеется.

Исходя из изложенного и руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Абаканского городского суда Республики Хакасия от 14 июня 2011 года по настоящему делу оставить без изменения, а кассационную жалобу представителя ответчика ФИО1 – ФИО2 – без удовлетворения.

Председательствующий Н.В. Ионкина

Судьи С.Н. Душков

О.А. Страхова