Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, Сельскохозяйственному перерабатывающему потребительскому кооперативу (СППК) «Молоко и сливки» о признании недействительными договоров аренды, договора субаренды недвижимого имущества и применении последствий недействительности сделки по апелляционной жалобе ФИО2, ФИО3, СППК «Молоко и сливки» на решение Ханкайского районного суда Приморского края от 1 декабря 2015 года, которым иск был удовлетворен.

Заслушав доклад судьи Кадкина А.А., объяснения представителя СППК «Молоко и сливки» ФИО4, возражения представителей ФИО1 – ФИО5, ФИО6, судебная коллегияустановила:

ФИО1 обратился с иском к ФИО2, ФИО3, СППК «Молоко и сливки», указав, что является собственником объектов недвижимости:

здания административного, расположенного по <адрес>

сооружения - рисовая система в составе: постоянные внутрихозяйственные оросительные каналы протяженностью ..., водосбросные каналы протяженностью 196 км, сооружения на сети в количестве 3955ед, дороги протяженностью 388 км, местонахождение: с<адрес>

земельного участка общей площадью ...05га категория - земли сельскохозяйственного назначения,

а также 15 объектов недвижимости в с....

В марте 2015 года ему стало известно, что от его имени на основании нотариально удостоверенной доверенности, выданной 27.11.2013 г., его ... ФИО2 передал в аренду своей ... ФИО3 его имущество, а ФИО3 передала имущество в субаренду СППК «Молоко и сливки». Доверенность была выдана ФИО2 для других целей.

Нотариально удостоверенным распоряжением от 31.03.2015 г. он отменил доверенность.

Считает, что договоры аренды недвижимого имущества от 15 августа 2014г между ФИО2 и ФИО3, а также договор субаренды от 6 ноября 2014г между ФИО3 и СППК «Молоко и сливки» являются недействительными по основаниям, предусмотренным статьями 168, 183, п.2 ст. 174 ГК РФ, поскольку условия договоров явно причиняют ущерб его интересам, так как по условиям договоров арендная плата за пользование недвижимым имуществом составляет от 2000 до 20000 рублей в год с оплатой один раз в три года, а срок действия договора составляет 20 лет. Условия договоров являются кабальными, экономически не выгодными и влекущими для него убытки, поскольку недвижимое имущество передано в долгосрочную аренду по цене существенно ниже рыночной, что подтверждено заключением эксперта ООО «Приморское бюро судебных экспертиз».

О сговоре и совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого свидетельствует то, что ответчики по делу, являются близкими родственниками .... .... ... В период с 03.02.2014г по 20.12.2014г спорные объекты недвижимости находились в аренде у ООО «...», участниками которого являются ФИО3 и ОАО «...», где генеральным директором был ФИО2 Поскольку ФИО2 в 2014 году вышел из участников ООО «...» и не планировал продлевать договоры аренды принадлежащего ему недвижимого имущества с ООО «...», ответчики заключили спорные договоры аренды сроком на 20 лет и ценой ниже рыночной, чтобы фактически завладеть его имуществом.

Кроме того, из содержания выданной истцом доверенности следует, что воля доверителя была направлена на предоставление полномочий по ведению деятельности с юридическими лицами. Ответчик ФИО2 не был наделен правом заключения договоров аренды недвижимости и иных договоров с физическими лицами, а также представления интересов истца перед физическими лицами. Спорные договоры аренды заключены от его имени при отсутствии полномочий у представителя.

По указанным основаниям истец просил признать договоры аренды и договор субаренды недействительными и применить последствия недействительности сделки, исключив из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о регистрации сделок.

Истец в лице представителей ФИО6 и ФИО7 иск поддержали.

Ответчики ФИО1 и ФИО3 в суд не явились. Их представитель ФИО8 иск не признал полностью.

Третье лицо Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю в судебное заседание не явилось, в письменном отзыве указывает, что судебное решение будет являться основанием для государственной регистрация прав и внесении изменений в ЕГРП.

Суд постановил решение, которым признал недействительными:

Договор аренды недвижимого имущества - административного здания инвентарный номер ..., общей площадью 463,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, заключенный 15 августа 2014 года между ФИО1 в лице ФИО2 и ФИО3, зарегистрированный в ЕГРП 20.10.2014г №

Договор аренды недвижимого имущества - сооружение рисовая система инвентарный номер №, местонахождение сооружения: Приморский край Ханкайский район с.Владимиро-Петровка и земельного участка общей площадью 1651,05га кадастровый номер №, заключенный 15 августа 2014 года между ФИО1 в лице ФИО2 и ФИО3, зарегистрированный в ЕГРП 21.10.2014г №;

Договор аренды недвижимого имущества:

здание - столовая, общей площадью 296,3 кв.м. (литА) инвентарный номер №, расположенное по <адрес>

здание зерносклада деревянного, общей площадью 465,9 кв.м. (лит.А) инвентарный номер №, расположенное по <адрес>

здание свинарник, общей площадью 2173,5 кв.м. (лит.А) инвентарный номер №, расположенное по <адрес>

сооружение зернонавес тока №2 общей площадью 1523,1 кв.м. (литЗ) инвентарный номер №, расположенное по адресу: <адрес>

здание овощехранилище общей площадью 615 кв.м. (лит.А), инвентарный номер №, расположенное по <адрес>

здание коровник общей площадью 2321,7 кв.м. (лит.А), инвентарный номер №, расположенное по <адрес>

здание кормоцеха общей площадью 796,9 кв.м. (лит.А), инвентарный номер №, расположенное по <адрес>

здание контора отделения общей площадью 281,7 кв.м. (лит.А), инвентарный номер №, расположенное по адресу: <адрес>

здание весовая общей площадью 8 кв.м. (лит.А), инвентарный номер №, расположенное по <адрес>

здание зерносклада деревянного общей площадью 696,7 кв.м. (лит.А), инвентарный номер №, расположенное <адрес>

здание зерносклада деревянного общей площадью 603,5 кв.м. (лит.А), инвентарный номер №, расположенное по <адрес>

сооружение зернонавес тока №1 общей площадью 1397 кв.м. (лит.2), инвентарный номер №, расположенное по <адрес>

здание мастерской общей площадью 1113,1 кв.м. (лит.А), инвентарный номер №, расположенное по <адрес>

здание гаража кирпичного общей площадью 1583,2 кв.м. (лит.А), инвентарный номер №, расположенное по <адрес>

здание гаража кирпичного общей площадью 146,5 кв.м. (лит.А), инвентарный номер №, расположенное по <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 в лице ФИО2 и ФИО3, зарегистрированный в ЕГРП 20.10.2014г №

Договор субаренды административного здания инвентарный номер №, общей площадью 463,3 кв.м., расположенного по <адрес>, заключенный 6 ноября 2014г между СППК «Молоко и сливки» и ФИО3, зарегистрированный в ЕГРП 12.11.2014г №; применил последствия недействительности сделки в виде внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении обременения в виде аренды и субаренды, взыскал с ФИО2, ФИО3, СППК «Молоко и сливки» в пользу ФИО1 понесенные судебные расходы за проведение судебной экспертизы в размере 68333,33 руб. с каждого.

В апелляционной жалобе ФИО3, ФИО2, СППК «Молоко и Сливки» просит отменить решение суда и прекратить производство по делу.

Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, изучив материалы дела и обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции следует оставить без изменения.

При вынесении решения, суд исходил из того, что ФИО2 в соответствии с выданной ему доверенностью был уполномочен представлять ФИО1 в государственных, правоохранительных, муниципальных, административных, налоговых органах и учреждениях и действовать на предприятиях от его имени по заключению коммерческих и хозяйственных договоров. Действуя в ущерб интересам представляемого, при отсутствии полномочий ФИО1 заключил договоры аренды недвижимого имущества с физическим лицом, которые ФИО1 не были одобрены. Заключенные договоры аренды были признаны недействительными, поскольку были заключены с существенным нарушением интересов истца и нарушением закона.

В ходе разрешения спора было установлено, что по доверенности от 27 ноября 2013 года, ФИО1 уполномочил ФИО2 быть представителем собственника недвижимого имущества в государственных, правоохранительных, муниципальных, административных, налоговых органах и учреждениях, быть представителем собственника имущества на предприятиях по заключению коммерческих и хозяйственных договоров. ФИО2 был уполномочен быть представителем по заключенным сделкам, от имени собственника заключать и подписывать необходимые коммерческие и хозяйственные договоры, в том числе договоры аренды на условиях по своему усмотрению (т.1л.д.15).

На основе указанной доверенности 15.08.2014 года были заключены договоры аренды недвижимого имущества с ФИО3:

- административного здания общей площадью 463,3 кв.м., расположенного по <адрес>, срок аренды 20 лет, арендная плата 10000 рублей в год с оплатой один раз в три года. Указанный договор зарегистрирован в ЕГРП 20.10.2014г №25-25-13/009/2014-015 (т.1 л.д. 17-22);

-сооружение - рисовая система в составе: постоянные внутрихозяйственные оросительные каналы протяженностью ...., водосбросные каналы протяженностью 196 км., сооружения на сети в количестве 3955 ед., дороги протяженностью 388 км, местонахождение сооружения: <адрес>

-земельный участок общей площадью 1651,05га разрешенное использование для сельскохозяйственного производства (объект 2), сроком аренды 20 лет, арендная плата 10000 рублей в год с оплатой один раз в три года. Указанный договор зарегистрирован в ЕГРП 21.10.2014г №

-здание столовая, общей площадью 296,3 кв.м., расположенное по <адрес>

-зерносклад деревянный, общей площадью 465,9 кв.м., расположенный по <адрес>;

свинарник, общей площадью 2173,5 кв.м., расположенный по адресу: с.Новокачалинск за пределами села напротив <адрес>

-сооружение зернонавес тока №2 общей площадью 1523,1 кв.м., расположенное по <адрес>

-здание овощехранилище общей площадью 615 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>

-здание коровник общей площадью 2321,7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>

-здание кормоцеха общей площадью 796,9 кв.м., расположенное по <адрес>

-здание конторы общей площадью 281,7 кв.м., расположенное по <адрес>

-здание весовой общей площадью 8 кв.м., расположенное по <адрес>

-здание зерносклада деревянного общей площадью 696,7 кв.м., расположенное по <адрес>

-здание зерносклада деревянного общей площадью 603,5 кв.м., расположенное <адрес>

-сооружение зернонавеса тока №1 общей площадью 1397 кв.м., расположенное <адрес>

-здание мастерской общей площадью 1113,1 кв.м., расположенное по <адрес>

-здание гаража кирпичного общей площадью 1583,2 кв.м., расположенное по <адрес>

-здание гаража кирпичного общей площадью 146,5 кв.м., расположенное по <адрес>. Срок аренды 20 лет. Арендная плата 2000 рублей в год за каждый объект с оплатой один раз в три года. Указанный договор зарегистрирован в ЕГРП 21.10.2014г №25-25-13/009/2014-017 (т.3 л.д.11-19).

На основании положений статей 182, 183, 185 ГК РФ, оценки доверенности ФИО1, суд пришел к правильному выводу о том, что договоры аренды недвижимого имущества представителем ФИО2 были заключены при отсутствии полномочий, сделки представляемым не получили одобрения.

По договору субаренды от 6.11.2014г. арендатор ФИО3 передала в субаренду СППК «Молоко и сливки» административное здание общей площадью 463,3 кв.м., расположенное по <адрес>, договор заключен на 12 лет. Указанный договор зарегистрирован в ЕГРП 12.11.2014г №25-25-13/009/2014-334 (т.1 л.д.122-125).

В соответствии с ч.2 ст.615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Было установлено, что согласие на передачу имущества в субаренду ФИО1 не давал. Доказательства такого согласия ответчики не представили.

В соответствии с ч.2 ст. 174 ГК РФ сделка, совершенная представителем в ущерб интересам представляемого, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого.

Принимая во внимание указанную норму и разъяснения Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части 1 статьи ГК РФ», суд пришел к правильному выводу о наличии оснований для признания недействительными договоров аренды недвижимого имущества, а по основаниям, указанным в статье 168 ГК РФ, в связи с нарушением требований закона, для признания недействительным договора субаренды.

Было установлено, что условия договоров аренды имущества и субаренды имущества были заключены в ущерб интересам представляемого ФИО1

Так по результатам экспертизы по определению рыночной стоимости арендной платы объектов недвижимости в год на 15 августа 2014 года было установлено, что арендная плата объектов, переданных в аренду представителем, по состоянию на 15 августа 2014 года составляла 35330769 руб. в год.

Условия договоров о передаче недвижимого имущества в аренду и субаренду на длительный срок с низкой арендной платой в год и условием внесения платы один раз в три года, свидетельствуют о явном ущербе для истца.

Суд принял во внимание и то, что истец и ответчики ранее совместно пользовались спорным имуществом. ФИО1 свое имущество передавал в аренду ООО «...» до 20 декабря 2014 года. Было установлено, что ответчики ФИО2 и ФИО3 знали о договоре аренды имущества ООО «...», заключенном на срок до 20 декабря 2014 года, и заведомо, до истечения срока договора аренды заключили 15 августа 2014 года договоры аренды недвижимого имущества. Установленные факты подтверждают доводы истца о недобросовестности участников сделки.

По указанным основаниям нельзя согласиться с доводами апелляционной жалобы о недоказанности вывода суда о действиях ответчиков в ущерб интересам истца и осведомленности ответчиков о незаконности и недобросовестности своих действий.

Указывая на незаконность и необоснованность принятого судом решения, апеллянты считают, что имелись основания для прекращения производства по делу в связи с нарушением подведомственности спора суду общей юрисдикции.

Ссылаясь на нормы арбитражно-процессуального кодекса РФ, ответчики считают, что спор подлежал рассмотрению и разрешению в арбитражном суде, поскольку все участники спора являются индивидуальными предпринимателями.

С таким доводом нельзя согласиться, поскольку статьей 22 ГПК РФ установлено, что суды общей юрисдикции рассматривают и разрешают исковые дела с участием граждан и организаций за исключением экономических споров и других дел, отнесенных законом к ведению арбитражных судов.

В соответствии со статьей 27 АПК РФ арбитражный суд рассматривает и разрешает дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с предпринимательской и иной экономической деятельностью. Граждане, не имеющие статуса предпринимателя, могут участвовать в арбитражном процессе в случаях, специально предусмотренных законом.

Применительно к разъяснениям Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18.08.1992 № 12/12 «О некоторых вопросах подведомственности дел судам и арбитражным судам» и позиции Конституционного суда РФ в определении от 6.10.2008 № 738-0-0 суд рассматривает споры, если хотя бы одной из сторон является гражданин, не имеющий статус предпринимателя. Критериями подведомственности споров между судом и арбитражным судом является экономический характер спора и субъектный состав участников.

Из дела следует, что ФИО2 является физическим лицом. Доказательства его статуса индивидуального предпринимателя отсутствуют. ФИО1 обратился в суд как физическое лицо, права которого были нарушены договорами аренды и субаренды, принадлежащего ему на праве собственности, имущества. Из договора субаренды также не следует, что ФИО3 действовала как индивидуальные предприниматель.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о прекращении производства по делу.

Оснований для отмены решения суда и прекращения производства по делу не установлены и в суде апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ханкайского районного суда Приморского края от 1 декабря 2015 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО3, ФИО2 и СППК «Молоко и сливки» оставить без удовлетворения.

Председательствующий судья

Судьи