Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционному представлению прокурора Центрального района г. Калининграда, апелляционным жалобам ЗАО «Цепрусс» и ФИО1, ФИО2, П., ФИО3 на решение Центрального районного суда г. Калининграда от 26 марта 2012 года, которым в удовлетворении исковых требований ЗАО «Цепрусс» к ФИО1, ФИО2, П., ФИО3, Н. о признании утратившими права проживания, выселении и снятии с регистрационного учета по адресу , взыскании задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг - отказано.

Встречные исковые требования ФИО1, ФИО2, П., ФИО3, Н. удовлетворены частично. Признаны незаконными суммы начисления за найм жилого помещения в размере 6000 рублей. В удовлетворении остальной части встречного иска - отказано.

Взысканы с ФИО1, ФИО2, ФИО3 в пользу ЗАО «Цепрусс» расходы по уплате госпошлины в равных долях, то есть с ФИО3 - 590 рублей, с ФИО4 442 руб. 50 коп., с ФИО1 442 руб. 50 коп.

Заслушав доклад судьи Михальчик С.А., объяснения представителя ЗАО «Цепрусс» ФИО5, поддержавшего доводы апелляционной жалобы ЗАО «Цепрусс» и возражавшего против доводов апелляционной жалобы ФИО1, ФИО2, П., ФИО3, объяснения ФИО1 и ФИО3, поддержавших доводы своей апелляционной жалобы и возражавших против доводов апелляционной жалобы ЗАО «Цепрусс», объяснения представителя отдела опеки и попечительства комитета по образованию администрации городского округа «Город Калининград», полагавшего обоснованными доводы апелляционной жалобы ФИО1, ФИО2, П., ФИО3, заключение прокурора Мяшиной З.А., поддержавшей доводы апелляционного представления частично и полагавшей решение суда подлежащим отмене в части отказа в иске ЗАО «Цепрусс» о выселении ФИО3, Н., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ЗАО «Цепрусс» обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2, П. о признании утратившими право пользования жилым помещением в связи с выездом нанимателя, выселении и снятии с регистрационного учета, а также с иском к ФИО3, Н. о признании утратившими права пользования жилым помещением в связи с выездом нанимателя и членов его семьи из жилого помещения, выселении и снятии с регистрационного учета, взыскании задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг.

В обоснование иска ссылалось на то, что ФИО1, как работнику ЗАО «Цепрусс», и членам ее семьи в 1993 году было предоставлено жилое помещение в общежитии по . В указанное помещение она вселилась с членами семьи – супругом ФИО2, сыновьями Д. и П. С 1997 года трудовые отношения с ФИО1 прекращены. Поскольку ЗАО «Цепрусс» является собственником здания общежития по , которое относится к частному жилищному фонду, то, по мнению истца, между ЗАО «Цепрусс» и нанимателем ФИО1 возникли отношения, основанные на договоре коммерческого найма жилого помещения, несмотря на отсутствие такого договора в письменной форме. С 01.01.2011 г. на основании приказа президента ЗАО «Цепрусс» «О внесении изменений и приведении в соответствие с требованиями законодательства отношений по найму жилых помещений в общежитии ЗАО «Цепрусс» по и » была введена плата за пользование жилым помещением, и ответчики, помимо коммунальных платежей, должны производить оплату за пользование жилым помещением, составляющую для них 6000 рублей ежемесячно. Однако от заключения договора коммерческого найма жилья ФИО1 уклоняется, вышеуказанную сумму не оплачивает, при этом длительное время несвоевременно и не в полном объеме вносит плату за оказанные жилищно-коммунальные услуги. Сумма задолженности ответчиков по коммунальным платежам по состоянию на 01.05.2011 года составила 71468,86 руб. В связи с просрочкой оплаты более чем на шесть месяцев и нежеланием погашать задолженность, считает, что в силу ст. 90 ЖК РФ ответчики подлежат выселению из общежития без предоставления другого жилого помещения.

Впоследствии истец дополнил основания иска, указав, что фактически ФИО1 вместе с членами семьи - мужем ФИО4 и сыном П. выехала из указанной квартиры, имеет в собственности 1/2 доли дома, расположенного в пос. Б. А-го района Калининградской области. При этом она без достаточных оснований переуступила право пользования спорным жильем ФИО3, которая не является членом ее семьи, а является временным жильцом без самостоятельных прав пользования жилым помещением.

Ответчики заявили встречный иск о понуждении к регистрации договора купли-продажи квартиры, в обоснование которого указали, что спорная квартира была предоставлена ФИО1, как работнику ЗАО «Цепрусс», и членам ее семьи для проживания в 1993 году. Впоследствии в квартиру с согласия членов семьи и ЗАО «Цепрусс» была вселена и зарегистрирована в ней ФИО3, как гражданская жена старшего сына ФИО1 и ее дочь Н. Поскольку всей семьей проживать в однокомнатной квартире было невозможно, ФИО1 с мужем и младшим сыном стали проживать в доме бабушки Н., оставив молодую семью по . Дом впоследствии ФИО1 оформила в собственность. Однако брак ФИО3 и Д. не зарегистрировали, он выехал на другое место жительства, а в квартире осталась ФИО3 с несовершеннолетней дочерью. При этом ФИО1 и члены ее семьи продолжают сохранять регистрацию в спорной квартире, считая ФИО3 и ее дочь членами своей семьи. Младший сын ФИО1 намерен после окончания школы учиться дальше и проживать в спорном жилом помещении по месту регистрации - по .

Истцы полагают, что требование ЗАО «Цепрусс» оплаты, начиная с 01.01.2011 г., ежемесячной суммы в 6000 рублей за коммерческий найм жилья является незаконным, поскольку договор коммерческого найма жилого помещения между ними и ЗАО «Цепрусс» не был заключен. В связи с этим просили суд признать незаконным начисление ответчиком суммы в размере 6000 руб. в месяц за пользование жилым помещением и обязать ЗАО «Цепрусс» сделать перерасчет задолженности.

Кроме того, указали, что в конце 2010 года ЗАО «Цепрусс» предложило ФИО1 заключить договор купли-продажи спорной квартиры за сумму руб. коп., при этом был определен порядок расчетов - в рассрочку на 5 лет. Истцы подписали данный договор, согласно п.2.1.1 которого он одновременно является актом приема-передачи жилья, после чего ФИО1 обратилась в ЗАО «Цепрусс» с просьбой о регистрации данного договора в установленном порядке, однако представителем ЗАО «Цепрусс» им было предложено оплатить задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг. По мнению истцов, наличие задолженности не могло являться препятствием для регистрации договора, поскольку плату за коммунальные услуги они вносили, а за коммерческий найм жилья платить не должны. Вместе с тем, ФИО3 от имени ФИО1 внесла первоначальный платеж во исполнение указанного договора купли-продажи - рублей, однако бухгалтерия неправильно указала назначение платежа: вместо задатка указала - «погашение задолженности». В связи с этим истцы просили признать платеж по чеку от 14.03.2011 года в размере рублей задатком в целях исполнения договора купли-продажи квартиры, признать договор заключенным, обязать ответчика зарегистрировать данный договор в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, обязав ЗАО «Цепрусс» внести изменения в п. 1.3 договора купли-продажи квартиры в связи с изменением свидетельства о регистрации права собственности продавца.

В ходе рассмотрения дела ответчики заявили о пропуске истцом срока исковой давности для обращения в суд с требованием о выселении ФИО3 в связи с тем, что ФИО3 вселена нанимателем в 2007 году, следовательно срок для признания ее временным жильцом истек в 2010 году. Также указали, что истец пропустил срок исковой давности по требованиям о выселении ФИО1 и членов ее семьи, поскольку они выехали из квартиры в начале 2008 года, а поэтому срок истек в феврале 2011 года.

Решением Октябрьского районного суда г. Калининграда от 28 сентября 2011 года ЗАО «Цепрусс» отказано в удовлетворении исковых требований к ФИО4, П., ФИО3, Н. о взыскании задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг и выселении без предоставления другого жилого помещения. С ФИО1, ФИО4, ФИО3 в пользу ЗАО «Цепрусс» взысканы расходы по уплате госпошлины в равных долях. Встречный иск удовлетворен частично. Признан состоявшимся заключенный 21.12.2010 года между ФИО1 и ЗАО «Цепрусс» договор купли-продажи комнаты по адресу: , с учетом изменений в п. 1.3 договора о праве собственности продавца ЗАО «Цепрусс» на комнату, зарегистрированных Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области 06.04.2011 г., о чем сделана запись о регистрации на основании свидетельства №. Признан подлежащим государственной регистрации переход права собственности на комнату по адресу: на основании договора купли-продажи от 21.12.2010 года между покупателями ФИО1 и продавцом ЗАО «Цепрусс», с учетом изменений в п. 1.3 договора о праве собственности продавца ЗАО «Цепрусс» на комнату, зарегистрированных Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области 06.04.2011 г., о чем сделана запись о регистрации на основании свидетельства №. Денежные средства, перечисленные ФИО1 в размере рублей на основании платежного поручения № от 27.09.2011 года на залоговый счет Управления Судебного департамента в Калининградской области, постановлено передать ЗАО «Цепрусс» в счет уплаты задатка и оплаты за девять месяцев с 21.12.2010 года по август 2011 года включительно по договору купли-продажи от 21.12.2010 года между покупателем ФИО1 и продавцом ЗАО «Цепрусс» В удовлетворении остальной части встречного иска ФИО1 отказано.

Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 30 ноября 2011 года вышеуказанное решение Октябрьского районного суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Центральный районный суд г. Калининграда.

При новом рассмотрении дела представители истца ЗАО «Цепрусс» уточнили исковые требования и основания иска и просили признать ФИО1, ФИО4, П. утратившим право пользования жилым помещением по в связи с выездом в другую местность, выселить и снять с регистрационного учета по указанному адресу, а также признать ФИО3 и Н. утратившими право пользования жилым помещением в связи с выездом нанимателя и членов его семьи в другую местность из указанного выше жилого помещения, выселить и снять с регистрационного учета, в солидарном порядке взыскать с ответчиков задолженность по оплате за наем жилого помещения по состоянию на 26.03.2012 г. в сумме 98856, 94 рублей.

Судом принято изложенное выше решение.

В апелляционном представлении прокурор Центрального района г. Калининграда просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное.

В апелляционной жалобе ЗАО «Цепрусс» просит решение суда изменить в части отказа в удовлетворении заявленных им требований и удовлетворения встречного иска о признании незаконным начисления за период с января 2011 года за найм жилья суммы в 6000 рублей, ссылаясь на то, что суд в нарушение ст. ст. 13, 61 ГПК РФ не учел обязательные для него указания суда кассационной инстанции и выводы, изложенные в кассационном определении от 30.11.2011 г., о непроживании ФИО1 с февраля 2008 года в спорном жилом помещении и выезде ее на постоянное место жительства в пос. Б. А-го района в имеющуюся у нее на праве собственности 1/2 доли жилого дома. Оспаривает вывод суда о вынужденном характере временного выезда Чирковых из спорного жилого помещения - для создания нормальных условий воспитания ребенка. При этом суд сослался на акт обследования спорного жилого помещения, проведенного органом опеки и попечительства, не дав оценку о соответствии его требованиям относимости и допустимости доказательств. Судом также не дана оценка факту незаконного обмена ФИО1 и ФИО3 жилыми помещениями, а также не учтено, что ФИО3 в период сожительства с Д. имела другое жилое помещение, а также заключила договор ипотеки с банком на приобретение нового жилья, и, являясь индивидуальным предпринимателем, имеющим парикмахерскую, арендовала у ЗАО «Цепрусс» помещение под вторую парикмахерскую. Оспаривает также вывод суда об отсутствии у ФИО1 задолженности по оплате за жилье и коммунальные услуги. Считает необоснованным вывод суда о достижении сторонами соглашения о том, что платой за пользование жилым помещением при сложившихся отношениях коммерческого найма жилья является лишь оплата коммунальных услуг и платежей по содержанию и обслуживанию жилья. Полагает, что наниматель ФИО1, уклоняющаяся от заключения договора коммерческого найма, и при отсутствии письменного договора обязана производить оплату за фактическое пользование жилым помещением на основании положений п.1 ст. 614 ГК РФ при том, что размер платы является разумным и обоснованным, она значительно ниже рыночной стоимости для данного района города и равна плате за аналогичные помещения в данном многоквартирном доме, которую вносят другие наниматели.

В апелляционной жалобе ФИО7 и П., ФИО3 и Н. просят решение суда отменить и вынести новое об удовлетворении заявленных ими исковых требований в полном объеме, считая необоснованным вывод суда об отсутствии сведений о намерении ФИО1 заключить договор купли-продажи в предоставленный ей срок. В материалах дела отсутствует письменное указание ФИО1 о сроке и условиях акцепта представленного ей договора. Настаивают на том, что стороны договора фактически исполнили его 21 декабря 2010 года при подписании акта приема-передачи без каких-либо претензий, при этом подписанные экземпляры договора были переданы продавцу уже 24 января 2011 года. Ссылки на проводимые в январе 2011 года собрания жильцов считают несостоятельными, поскольку письменных уведомлений Чирковой о проведении таких собраний в материалах дела не имеется, а свидетельские показания недопустимы. Необоснованной считают ссылку суда на отсутствие доказательств совершения Чирковой действий, направленных на исполнение условий договора купли-продажи, поскольку не принят во внимание факт внесения их семьей 14.03.2011 года денежных сумм на счет ЗАО, однако назначение платежа в размере рублей было указано необоснованно как «квартплата», в то время как данная сумма являлась задатком по договору. Судом также не принято во внимание, что ЗАО «Цепрусс» неправомерно требовало уплаты задолженности по оплате за жилое помещение в части платежей за наем, не учтена уважительная причина образования задолженности – в связи с затруднительным материальным положением. Оспаривают вывод суда о пропуске ими разумного срока акцепта, который фактически был совершен 21.12.2010 г., а также не согласны с решением суда в части размера взысканной с них в пользу ЗАО «Цепрусс» государственной пошлины.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционного представления и апелляционных жалоб, проверив законность вынесенного решения с учетом доводов апелляционного представления и апелляционных жалоб, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене в части отказа ЗАО Цепрусс» в иске о выселении ФИО3 и Н. и снятии их с регистрационного учета, с вынесением в этой части нового решения об удовлетворении исковых требований, а также в части отказа ЗАО Цепрусс» в иске о взыскании задолженности по оплате за жилищно-коммунальные услуги с вынесением в этой части нового решения о частичном удовлетворении иска. В остальной части решение суда подлежит оставлению без изменения.

При рассмотрении дела судом первой инстанции установлено, что здание общежития по было построено заводом и принято в эксплуатацию на основании постановления администрации Города Калининграда от 12.03.1993 года. ЗАО «Цепрусс» является правопреемником завода и собственником вышеуказанного здания общежития. В настоящее время, в связи с продажей большей части квартир данное право прекращено, однако ЗАО «Цепрусс» является собственником спорной квартиры № в д.№ по , что подтверждено имеющимся в материалах дела свидетельством о праве собственности от 06 апреля 2011 года.

Комната № вышеуказанного общежития (в настоящее время – квартира № д.№ по ) предоставлена ФИО1 в связи с трудовыми отношениями с ЗАО «Цепрусс» на основании ордера СП АО «Цепрусс» от 16.02.1993 года. В 1997 году трудовые отношения между ЗАО «Цепрусс» и ФИО1 прекращены.

Согласно поквартирной карточке в указанном жилом помещении с 14.12.1993 г. зарегистрированы наниматель ФИО1, ее супруг ФИО4, сын П., ДД.ММ.ГГГГ г.р. В период с 11.06. 1996 года по 06.03.2009 года в жилом помещении также проживал и был зарегистрирован сын нанимателя - Д. С 23 ноября 2007 года в качестве невестки нанимателя в спорной квартире зарегистрирована ФИО3, в качестве внучки – ее дочь Н., ДД.ММ.ГГГГ рождения.

Разрешая спор, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что законных оснований для удовлетворения иска ЗАО «Цепрусс» о признании ФИО1, ФИО2, П. утратившими право пользования спорным жилым помещением в связи с выездом нанимателя на другое постоянное место жительства, выселении и снятии с регистрационного учета не имеется.

Принимая во внимание, что здание общежития является частным жилищным фондом коммерческого использования, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что между сторонами фактически сложились правоотношения по договору коммерческого найма, несмотря на отсутствие такого договора, заключенного в письменном виде, в связи с чем к возникшим правоотношениям подлежат применению нормы главы 35 ГК РФ.

В соответствии с ч.1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. В силу ст. 684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

С учетом приведенных выше положений закона, поскольку при первоначальном вселении срок найма ФИО1 спорного жилого помещения не был определен, то по истечении пятилетнего срока с момента предоставления ФИО1 спорного жилого помещения (16.02.1993 года), в связи с отсутствием данных об отказе ЗАО «Цепрусс» и ФИО1 от продления договора коммерческого найма жилого помещения, договор между сторонами считается продленным на тот же срок – на пять лет соответственно с 16.02.1998 года, с 16.02.2003 года и с 16.02.2008 года. Исходя из этого, пятилетний срок действия договора коммерческого найма жилого помещения между сторонами истекает 16.02.2013 года.

В соответствии со ст. 688 ГК РФ в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда. По смыслу указанной выше нормы закона наниматель по договору коммерческого найма и члены его семьи подлежат выселению по требованию наймодателя лишь в случае расторжения заключенного с нанимателем договора найма жилого помещения. При этом основания расторжения такого договора, в том числе, в судебном порядке по требованию наймодателя, предусмотрены в ст. 687 ГК РФ.

Между тем, при рассмотрении данного дела ЗАО «Цепрусс» не заявлялось исковых требований о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения с ФИО1, в том числе по основаниям, связанным с выездом нанимателя и членов ее семьи на другое место жительства в принадлежащее ФИО1 и ФИО2 на праве собственности жилое помещение – 1/2 доли дома, расположенного по адресу: , и добровольным отказом их от прав на спорное жилое помещение.

Как изложено выше, истцом заявлены требования о признании ФИО1 и членов ее семьи утратившими право пользования спорным жилым помещением и выселении из него в связи с переездом на другое постоянное место жительства, которые в силу положений ст. 688 ГК РФ удовлетворению не подлежат в связи с тем, что срок действия договора коммерческого найма спорного жилого помещения не истек, договор сторонами не расторгнут и требований о расторжении данного договора ЗАО «Цепрусс» не заявлено.

Законным и обоснованным является решение суда и в части признания незаконными действий ЗАО «Цепрусс» по начислению ежемесячной суммы платы за наем спорного жилого помещения в размере 6000 рублей.

Разрешая вышеуказанные исковые требования ФИО7 и П., суд первой инстанции обоснованно исходил из положений ст. 682 ГК РФ, которыми предусмотрено, что размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Удовлетворяя иск в этой части требований, суд обоснованно исходил из установленных по делу обстоятельств, свидетельствующих о том, что до 01 января 2011 года по соглашению сторон договора коммерческого найма размер платы за жилое помещение включал в себя лишь уплату платежей по содержанию и обслуживанию жилья, а также оплачивались коммунальные услуги. Доказательств, свидетельствующих о заключении между сторонами соглашения об уплате с 01 января 2011 года, наряду с вышеуказанными платежами, также ежемесячной суммы в 6000 рублей, при рассмотрении дела ЗАО «Цепрусс» не представлено. Напротив, как видно из материалов, ФИО1 и члены ее семьи возражают против установления наймодателем без их согласия платы в указанном размере.

В этой связи суд первой инстанции обоснованно указал, что в соответствии со ст.ст.309, 310 ГК РФ ЗАО «Цепрусс» не вправе был в одностороннем порядке, во изменение условий договора, устанавливать нанимателю ФИО1, наряду с оплатой коммунальных услуг и платежей по содержанию и обслуживанию жилья, ежемесячную оплату за наем жилья в размере 6000 рублей. Указанные действия наймодателя при отсутствии нормы закона, которая бы предоставляла ему такое право, являются неправомерными.

Ссылки в апелляционной жалобе ЗАО «Цепрусс» на ст. 614 ГК РФ, регулирующую вопросы внесения арендной платы за пользование имуществом, не могут быть приняты во внимание, поскольку положения ст.614 ГК РФ к спорным правоотношениям применению не подлежат, так как отношения сторон регулируются специальной нормой закона – ст. 682 ГК РФ. При этом ссылки на уклонение ФИО1 от заключения письменного договора коммерческого найма и ее отказ от внесения за наем жилья указанной суммы оплаты, которая является разумной и обоснованной, судебная коллегия считает несостоятельными при том, что требований о понуждении ФИО1 к заключении договора коммерческого найма на условиях оплаты вышеуказанной суммы ЗАО «Цепрусс» не заявлялось, соответствующее решение суда не принималось, поэтому при отсутствии соглашения между сторонами об уплате указанной суммы законных оснований для начисления ежемесячной платы в 6000 рублей не имеется.

При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы ЗАО «Цепрусс», касающиеся несогласия с решением суда в части разрешения указанных выше исковых требований, основанием к отмене решения суда служить не могут.

Вместе с тем, нельзя признать законным и обоснованным решение суда в части отказа ЗАО «Цепрусс» в иске о выселении ФИО3 и ее несовершеннолетней дочери Н. из спорного жилого помещения, а также отказа в иске ЗАО «Цепрусс» о взыскании задолженности по оплате за жилищно-коммунальные услуги.

Разрешая исковые требования о выселении ФИО7 и П., а также ФИО3 и ее несовершеннолетней дочери Н., суд первой инстанции сослался на то, что выезд Чирковых из спорного жилого помещения носит временный и вынужденный характер, так как связан с созданием ими нормальных условий для воспитания несовершеннолетнего ребенка – сына П., при этом пришел к выводу, что ФИО1 периодически проживает спорном помещении, а в настоящее время в нем проживает сын П., который обучается в ГАУ СПО КО «» в г. Калининграде. Кроме того, суд указал, что ФИО1 исполняются обязанности по оплате коммунальных платежей за данное жилое помещение, содержании его в надлежащем виде, проведении в нем ремонта.

Однако доводам ЗАО «Цепрусс» о том, что ФИО3 и ее дочь Н. по отношению к спорному жилому помещению являются временными жильцами и самостоятельного права пользования им не приобрели, судом оценка не дана.

В силу п.2 ст. 677 ГК РФ в договоре найма жилого помещения должны быть указаны граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 ГК РФ. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением.

Согласно ст. 679 ГК РФ с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

В соответствии со ст. 680 ГК РФ наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади на одного человека. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением.

Как видно из материалов дела, ФИО3 вместе с дочерью была зарегистрирована в спорном жилом помещении 23 ноября 2007 года на основании заявления ФИО1 на имя руководителя ЗАО «Цепрусс» от 26.10.2007 года, согласованного ее супругом ФИО2 и сыном Д., из содержания которого следует, что ФИО3 является невесткой ФИО1 и женой Д.

Между тем судом установлено, что ФИО3 в зарегистрированном браке с Д. не состояла, в родственных отношениях с ФИО1 и иными членами ее семьи не находилась. Таким образом, при регистрации ФИО3 в спорное жилое помещение ФИО1 и члены ее семьи фактически ввели в заблуждение наймодателя ЗАО «Цепрусс» относительно наличия супружеских отношений между сыном Д. и ФИО3, что повлекло согласие наймодателя на регистрацию ФИО3 и ее дочери.

При этом, как видно из материалов дела, а также пояснений ФИО1 и ФИО3 в судебном заседании суда апелляционной инстанции, зарегистрированы ФИО3 с дочерью в спорном жилом помещении лишь после того, как в начале 2007 года ФИО1 с супругом ФИО2 и сыном П. выехали из занимаемой комнаты в общежитии и стали проживать в пос. Б. А-го района в вышеуказанном жилом доме, занимаемом в тот период времени бабушкой ФИО3, фактически произведя обмен жилыми помещениями, а впоследствии ФИО1 приобрела 1/2 доли вышеуказанного жилого дома в собственность.

С учетом изложенного, являются убедительными доводы ЗАО «Цепрусс» о том, что со стороны ФИО1 фактически имела место переуступка ФИО3 вышеуказанной жилой площади – комнаты № в д.№ по , с одновременным переездом ФИО1 в вышеуказанное жилое помещение в пос.Б. А-го района.

Ссылки ответчиков на то, что ФИО3 с дочерью вселилась в спорное жилое в качестве членов семьи нанимателя, постоянно с ним проживающих, т.е. вселение произведено в соответствии со ст. 679 ГК РФ, несостоятельны, поскольку доказательств, свидетельствующих о постоянном проживании ФИО3 с нанимателем ФИО1, ведении с ней общего хозяйства, при рассмотрении дела не представлено.

Доводы ФИО1 и ФИО3 о проживании семьи Ч-вых, состоящей из 4 человек, и ФИО3, Н. всех вместе в одной жилой комнате общежития площадью 17,8 кв.м. неубедительны с учетом площади указанного жилого помещения, а кроме того, противоречат изложенным выше пояснениям ФИО1 и ФИО3 о том, что уже в начале 2007 года наниматель ФИО1 выехала из указанной комнаты, оставив в ней ФИО3 с ее дочерью и сыном Д. При этом ссылки ФИО3 на то, что она проживала гражданским браком с сыном нанимателя Д., также несостоятельны при том, что и в случае такого сожительства с Д. оно носило непродолжительный характер, поскольку Д.. выехал из спорной квартиры на другое место жительства и был снят с регистрационного учета 06 марта 2009 года.

При таких обстоятельствах ФИО3 и ее несовершеннолетняя дочь Н. не могут быть признаны членами семьи нанимателя по договору коммерческого найма, и поэтому самостоятельного права постоянного пользования жилым помещением, равного с ФИО1 и членами ее семьи, они не приобрели, в связи с чем применительно к положениям ст. 680 ГК РФ являются временными жильцами. При этом, как следует из материалов дела и подтверждено пояснениями ФИО3 в заседании суда апелляционной инстанции, ФИО3 по настоящий момент является собственником жилого помещения, расположенного в г. ФИО6 области, , следовательно, имеет иное жилое помещение для проживания. Кроме того, согласно сведениям Управления Росреестра по Калининградской области от 14.06.2011 г., ФИО3 является собственником квартиры, расположенной по адресу: ( т.1 л.д. 39).

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

С учетом данной нормы закона, ЗАО «Цепрусс» как собственник жилого помещения вправе требовать выселения из него временных жильцов ФИО3 и ее дочери Н. без предоставления другого жилого помещения.

Доводы ФИО3 о пропуске ЗАО «Цепрусс» срока исковой давности в части о выселения ее и дочери Н. несостоятельны, поскольку в силу положений ст.208 ГК РФ на требования собственника жилого помещения о выселении временных жильцов, не приобретших права пользования жилым помещением, исковая давность не распространяется.

С учетом изложенного выше, решение суда в части отказа в иске ЗАО «Цепрусс» о выселении ФИО3 и Н. из спорной квартиры и снятии их с регистрационного учета по вышеуказанному адресу нельзя признать законным и обоснованным, поскольку судом неправильно применены нормы материального права и не учтены вышеуказанные обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, в связи с чем решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении вышеуказанных исковых требований.

Отказывая в иске ЗАО «Цепрусс» о взыскании задолженности по оплате за жилищно-коммунальные услуги, суд исходил из того, что после предъявления иска (19.05.2011 года) ответчиками добровольно погашен долг, поскольку 31.05.2011 г. ими оплачена сумма 15000 руб., 27.06.2011 г. - 20 000 руб., 02.08.2011 г. – 75000 рублей, а в феврале 2012 года - 12000 рублей. Поскольку из общей суммы задолженности в размере 84 179,40 руб. незаконно начисленная сумма оплаты за коммерческий наем жилого помещения составляет 72 000 рублей, суд указал, что задолженность на момент рассмотрения дела составляет только 179,40 руб. и оснований для ее взыскания не усмотрел.

Однако с таким выводом суда согласиться нельзя.

Как видно из представленного истцом расчета задолженности по состоянию на 26 марта 2012 года ( т.3 л.д.187), ответчикам с марта 2009 года начислена в счет оплаты за жилищно-коммунальные услуги общая сумма 118530,24 руб., а также с 01 января 2011 года начислялась ежемесячная плата за пользование жилым помещением 6000 рублей, составляющая в общей сложности по февраль 2012 года включительно 84 000 рублей. Фактически, согласно расчету истца, ФИО1 за указанный период оплачено: в октябре 2010 года - 173,30 руб., в марте 2011 года – 30000 рублей, в апреле 2011 года – 5000 рублей, в мае 2011 года – 15000 рублей, в июне 2011 года - 20000 рублей, в июле 2011 года – 7500 рублей, в сентябре 2011 года 14000 рублей и в феврале 2012 года – 12000 рублей. Исходя из этого, по мнению истца, сумма долга по оплате по договору коммерческого найма составляет 98856, 94 коп.

Как изложено выше, указанный расчет истца ответчиками оспорен в части начисления ежемесячной платы 6000 рублей за наем жилого помещения. При этом, исходя из расчета, представленного ФИО1, указанные ею фактически оплаченные суммы совпадают с суммами, указанными наймодателем, а размер задолженности по оплате за ЖКУ ею не оспаривается (т.3 л.д.131).

Анализируя указанные расчеты, судебная коллегия приходит к выводу, что факт оплаты нанимателем ФИО1 02.08.2011 г. суммы в 75 000 рублей, которую суд посчитал оплаченной ответчиками, допустимыми доказательствами не подтвержден. В то же время, с учетом законности и обоснованности решения суда в части признания незаконным действий истца по начислению вышеуказанной суммы за наем жилого помещения, правильным является вывод суда о том, что из суммы задолженности на 26.03.2012 г. в 98856, 94 коп. подлежит исключению в общей сложности сумма в 84000 рублей. В связи с этим на момент разрешения судом спора размер задолженности по оплате за жилищно-коммунальные услуги составляет 14856 руб. 94 коп., которая подлежит взысканию с ответчиков. С учетом изложенного, решение суда в этой части подлежит отмене с вынесением нового решения о взыскании в пользу истца указанной суммы.

Однако требования ЗАО «Цепрусс» о взыскании суммы задолженности в солидарном порядке не основаны на законе и обстоятельствах дела. С учетом положений ст.ст. 677, 678 ГК РФ, поскольку соглашения о солидарной ответственности ФИО3 совместно с ФИО1 и ФИО2 в случае неуплаты указанных платежей не имелось, вышеуказанная сумма подлежит взысканию с ответчиков в долевом порядке, то есть с ФИО3 – 5942, 77 руб. (с учетом оплаты за дочь Н.) и с ФИО1 и ФИО2 – по 4457, 08 руб. (с учетом оплаты за несовершеннолетнего сына П.).

В силу положений ст. 98 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ с ответчиков в пользу ЗАО «Цепрусс» подлежит взысканию уплаченная истцом при подаче иска государственная пошлина в следующих размерах: с ФИО3 – 4237, 71 рублей, с ФИО1 и ФИО4 – по 178, 27 руб.

Разрешая встречный иск ответчиков о признании договора купли-продажи состоявшимся и подлежащим государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру, признании платежа в размере рублей внесенными в качестве задатка, суд обоснованно пришел к выводу об отсутствии законных оснований к его удовлетворению.

Отказывая в иске, суд правильно исходил из положений ч. 3 ст. 438 ГК РФ, согласно которым совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте. Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, обычая делового оборота или прежних деловых отношений сторон (ч. 2 ст. 438 ГК РФ). Согласно ст. 440 ГК РФ когда в оферте определен срок для акцепта, договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, в пределах указанного в ней срока. Когда в письменной оферте не определен срок для акцепта, договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, до окончания срока установленного законом или иными правовыми актами, а если такой срок не установлен, - в течении нормально необходимого для этого времени (ч. 1 ст. 441 ГК РФ).

Как установлено судом, в декабре 2010 года по поручению Губернатора Калининградской области в связи с обращением жильцов общежития ЗАО «Цепрусс» по о предоставлении в собственность занимаемых жилых помещений, в целях предоставления им возможности выкупить занимаемые ими жилые помещения на льготных условиях, ЗАО «Цепрусс» совместно с администрацией ГО «Город Калининград» осуществляло мероприятия по подготовке проектов договоров купли-продажи жилых помещений, вручению их всем жильцам и заключению соответствующих сделок.

При этом ЗАО «Цепрусс» подготовило проекты договоров купли-продажи жилых помещений от 21.12.2010 г., в которые были включены одинаковые для всех жильцов льготные условия о цене и сроке выплаты, и указанные проекты, подписанные президентом общества и заверенные печатью организации, были переданы сотрудникам администрации ГО «Город Калининград» для вручения каждому нанимателю комнат. Их вручение производилось в конце декабря 2010 года под роспись в соответствующей ведомости. Далее в период с 08 по 09 января 2011 года сотрудниками Управления осуществлялся поквартирный обход жильцов для сбора направленных им ранее проектов договоров купли-продажи. Большая часть договоров была возвращена собственнику еще 30.12.2010 г. с протоколами разногласий. При этом о намерении общества заключать со всеми жильцами договоры купли-продажи было объявлено также на собрании, проведенном 12.01.2011 г. с участием руководства ЗАО «Цепрусс», заместителя главы администрации ГО «Город Калининград» и проживающих в доме лиц, в ходе которого жильцам даны разъяснения о порядке, сроках и условиях выкупа жилых помещений.

В дальнейшем ЗАО «Цепрусс» были подготовлены новые проекты договоров купли-продажи жилых помещений от 13 января 2011 года, по условиям которых жилые помещения продавались жильцам общежития по цене руб. за квадратный метр с выплатой задатка в размере рублей и выплатой оставшейся суммы продавцу ежемесячно равными платежами в течение 5 лет.

В результате вышеуказанных мероприятий между ЗАО «Цепрусс» и жильцами было заключено 90 договоров купли-продажи от 13.01.2011 г. (из 105 жилых помещений в общежитии).

Согласно показаниям свидетеля Е. (сотрудника отдела социального найма Управления учёта и найма жилья администрации ГО «Город Калининград»), 24.12.2010 г. сотрудниками названного Управления посетили все комнаты общежития с целью выяснения намерения жильцов выкупить жилые помещения и вручить подготовленные ЗАО «Цепрусс» проекты договора купли-продажи.

Как следует из материалов дела, договор купли-продажи комнаты № в д.№ по , датированный 21 декабря 2010 года, подписанный от имени продавца - ЗАО «Цепрусс» президентом общества О., был вручен для передачи нанимателю ФИО1 проживающей в спорной комнате ФИО3 30 декабря 2012 года (т.1 л.д. 8) Согласно п. 3.1 договора стоимость отчуждаемой комнаты определена в рублей коп.

При этом, хотя при направлении договора купли-продажи от 21.12.2010 г. ФИО1 ЗАО «Цепрусс» не указало срок, в течение которого она должна принять предложение о заключении договора, первоначально всем нанимателям жилых помещений разъяснялись сроки обращения к собственнику с подписанным договором, представления необходимых для его регистрации документов, то есть сроки заключения указанных договоров – до 09 января 2011 года.

Как следует из материалов дела, договоры купли-продажи с жильцами общежития, принявшими предложение ЗАО «Цепрусс», были датированы 13.01.2011 г., подписаны в окончательном виде 13.01.2011 г. и в начале февраля 2011 года зарегистрированы в УФРС по Калининградской области.

ФИО1, не проживая в спорном жилом помещении, а постоянно проживающая с 2007 года в пос. Б., сама несла риск неблагоприятных последствий, связанных с невозможностью заключения договора в предложенный собственником срок.

При этом доказательств, с достоверностью свидетельствующих о намерении ФИО1 в разумный срок заключить договор купли-продажи на предложенных ей условиях, в ходе рассмотрения дела не представлено.

Доводы ФИО1 о том, что она подписала договор купли-продажи от 21 декабря 2010 года, в связи с чем он считается заключенным с 21 декабря 2010 года, несостоятельны, поскольку противоречат материалами дела. Бесспорных доказательств совершения в разумный срок действий, направленных на заключение договора купли-продажи на предложенных в нем условиях, выполнения их со стороны ФИО1, в ходе рассмотрения дела ею не представлено.

При этом судом установлено, что ФИО3, фактически проживавшая в квартире, получив указанный договор, выразила желание заключить договор купли-продажи жилого помещения от своего имени и стала действовать в своих интересах, о чем свидетельствует ее заявление в адрес ЗАО «Цепрусс» от 04.02.2011 года. Между тем, как изложено выше, ФИО3, являясь временным жильцом, не вправе была выкупать у ЗАО «Цепрусс» спорное жилое помещение для себя лично.

Доводы ФИО1 о том, что подтверждением ее намерения заключить договор купли-продажи является внесение ею 14.03.2011 г. во исполнение условий договора суммы в размере рублей в качестве задатка по договору купли-продажи, суд обоснованно признал несостоятельными, поскольку доказательств в их подтверждение также не представлено. Из квитанции к приходному кассовому ордеру от 14.03.2011 года, на которую ссылается ФИО1, следует иное назначение платежа - погашение задолженности по квартплате. Ссылки ФИО1 на то, что платеж был зачислен ошибочно как квартплата, судом правильно признаны несостоятельными.

Доказательств, свидетельствующих о том, что собственник спорного жилого помещения, направив ФИО1 предложение заключить договор купли-продажи, в дальнейшем необоснованно отказался от своего предложения, не представлено. При этом само по себе то обстоятельство, что ЗАО «Цепрусс» в настоящее время, по истечении разумного срока с момента предложения о заключении договора, не желает заключать договор купли-продажи, основанием к понуждению собственника продать принадлежащее ему жилое помещение ФИО1 на льготных условиях не является при том, что данная позиция обусловлена в том числе наличием задолженности ФИО1 по оплате за жилищно-коммунальные услуги, а также фактической переуступкой ею спорного жилья с выездом на другое место жительства.

Само по себе то обстоятельство, что в ходе рассмотрения дела ФИО1 на залоговый счет Управления судебного департамента в Калининградской области была перечислена сумма рублей в счет оплаты задатка по договору и сумы ежемесячных платежей, основанием для удовлетворения ее иска служить не может, поскольку указанная сумма внесена в срок, который не может быть признан разумным. С учетом изложенного, приведенные выше доводы апелляционной жалобы Ч-вых и ФИО3 несостоятельны и основанием к отмене решения суда в части разрешения вышеуказанных требований не являются.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Центрального районного суда г. Калининграда от 26 марта 2012 года отменить в части отказа ЗАО «Цепрусс» в иске о выселении ФИО3 и Н. и снятии их с регистрационного учета и о взыскании задолженности по оплате за жилищно-коммунальные услуги.

Вынести в этой части новое решение, которым выселить ФИО3 и Н. из кв.№ д.№ по без предоставления другого жилого помещения со снятием с регистрационного учета по указанному адресу.

Взыскать в пользу ЗАО «Цепрусс» с ФИО1, ФИО2 и с ФИО3 задолженность по оплате за жилищно-коммунальные услуги в размере 14856 руб. 94 коп, распределив ее следующим образом: с ФИО1 – в размере 4457, 08 руб., с ФИО2 - 4457, 08 руб., с ФИО3 - 5942, 77 руб.

Взыскать в пользу ЗАО «Цепрусс» расходы по оплате государственной пошлины с ФИО1 и ФИО4 – по 178, 27 руб. с каждого и с ФИО3 - 4237, 71 рублей.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы и представление прокурора – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: