Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Ахрамеева С.В. дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью КБ «БФГ-Кредит» в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» на решение Калужского районного суда Калужской области от 6 сентября 2017 года,

постановленное по делу по иску ФИО1, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Комфорт Строй», обществу с ограниченной ответственностью КБ «БФГ-Кредит» в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов», обществу с ограниченной ответственностью «Новградстрой» о регистрации договора,

УСТАНОВИЛА:

28 июля 2017 года ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ООО «Комфорт Строй», ООО КБ «БФГ-Кредит», ООО «Новградстрой», просили осуществить государственную регистрацию заключенного между ними и ООО «Комфорт Строй» договора № 194 от 22 декабря 2014 года уступки прав требований (договор цессии) по договору участия в долевом строительстве № 12/9 от 5 ноября 2013 года в отношении 2-комнатной квартиры № на седьмом этаже общей площадью 59,7 кв. м по адресу: <адрес> (№ 9 по ГП).

В обоснование заявленных требований сослались на заключение и исполнение с их стороны договора уступки прав, по условиям которого ответчик обязался осуществить в дальнейшем государственную регистрацию договора, однако эту обязанность не исполнил.

В судебном заседании истцы ФИО1, ФИО2 и их представитель требования поддержали.

Представитель ответчика ООО КБ «БФГ-Кредит» (ООО) в лице ГК «Агентство по страхованию вкладов» возражал относительно удовлетворения заявленных требований.

Представители ответчиков ООО «Комфорт Строй», ООО «Новградстрой» в судебное заседание не явились.

Решением Калужского районного суда Калужской области от 6 сентября 2017 года исковые требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе КБ «БФГ-Кредит» (ООО) в лице конкурсного управляющего ГК «Агентство по страхованию вкладов» поставлен вопрос об отмене решения суда и вынесении нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

Выслушав объяснения истцов ФИО1, ФИО2 и их представителя ФИО3, возражавших относительно отмены решения суда, исследовав дополнительные доказательства, проверив материалы дела, обсудив приведенные в апелляционной жалобе и возражениях на нее доводы, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда.

Из дела видно, что 5 ноября 2013 года между ООО «Новградстрой» (застройщик) и ООО «Комфорт Строй» (участник) был заключен договор участия в долевом строительстве № 12/9, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом переменной этажности (№ 9 по ГП), количество этажей 10-14, расположенный по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику объекты долевого строительства (квартиры в количестве 267 единиц общей проектной площадью 12799,57 кв. м), а участник обязуется уплатить обусловленную цену договора и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома.

Согласно пункту 8.1 указанного договора, поскольку оплата по данному договору производится за счет кредитных средств, предоставленных участнику КБ «БФГ-Кредит» (ООО), права требования участника долевого строительства по настоящему договору считаются находящимися в залоге у КБ «БФГ-Кредит» (ООО) с момента государственной регистрации договора, квартиры, указанные в п. 1.4.1 настоящего договора, будут находиться в залоге у КБ «БФГ-Кредит» (ООО) с момента государственной регистрации права собственности на них в ЕГРП.

Пунктом 8.6 данного договора предусмотрено, что переуступка прав требования по настоящему договору в полном объеме либо в части, в соответствии с п. 5.1.3 договора возможна только при наличии письменного согласия КБ «БФГ-Кредит» (ООО) на такую переуступку.

22 декабря 2014 года между ООО «Комфорт Строй» и истцами был подписан договор № 194 уступки прав требований (договор цессии) по договору участия в долевом строительстве № 12/9 от 05.11.2013 в отношении 2-комнатной квартиры № на седьмом этаже по адресу: <адрес> (№ 9 по ГП).

В пункте 4 договора уступки указано, что передаваемые по этому договору права требования и последующее получение квартиры № на момент подписания договора находятся в залоге у КБ «БФГ-Кредит» (ООО) г. Москва; на момент регистрации договора, которая состоится не позднее 28 февраля 2015 года, обременение будет снято.

Из представленных в дело доказательств следует, что истцы свои обязательства по договору уступки прав требования в части уплаты денежных средств в пользу ООО «Комфорт Строй» в размере 2600000 руб. исполнили полностью.

В свою очередь ООО «Комфорт Строй» действия по снятию обременения в виде ипотеки на заложенные права требования не предприняло, государственная регистрация договора уступки прав требования не произведена.

Согласно пункту 1 статьи 37 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Согласно пункту 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.

Подпунктом 3 пункта 2 статьи 351 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что поскольку иное не предусмотрено договором, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случаях нарушения залогодателем правил об отчуждении заложенного имущества или о предоставлении его во временное владение или пользование третьим лицам (пункты 2 и 4 статьи 346).

Согласно пункту 1 статьи 38 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:

признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации;

досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит (статья 39 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что в нарушение условий договора участия в долевом строительстве № 12/9 от 5 ноября 2013 года ООО «Комфорт Строй» за согласием на заключение договора уступки прав к ООО КБ «БФГ-Кредит» не обращалось и его не получало.

Судом установлено, что помещение фактически передано истцам, за счет личных средств истцами производится ремонт и отделка помещения, которое по условиям договора участия в долевом строительстве подлежало передаче без чистовой отделки и межкомнатных дверей, в отсутствие поквартирной разводки системы горячего и холодного водоснабжения.

Согласно объяснениям истцов в суде апелляционной инстанции в сентябре 2015 года истцы получили ключи, выполнили ремонт помещения, проживают там.

В силу статьи 17 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пунктом 2 статьи 157.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица или государственного органа, либо органа местного самоуправления, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 55 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласие третьего лица на совершение сделки может быть выражено любым способом, за исключением случаев, когда законом установлена конкретная форма согласия, согласие на совершение сделки может быть как предварительным, так и последующим (одобрение).

В суде первой инстанции и в апелляционной жалобе представитель конкурсного управляющего ООО КБ «БФГ-Кредит» указал, что по состоянию на 4 декабря 2016 года сумма задолженности ООО «Комфорт Строй» перед банком составляет 99099758 руб., в том числе сумма срочного основного долга по кредитному договору <***> от 5 ноября 2013 года 66975 963 руб. 40 коп., сумма срочных процентов 168 354 руб. 88 коп., сумма просроченных процентов 13 221 405 руб. 60 коп., штрафные санкции на просроченные проценты 18 734 034 руб. 12 коп.

При этом 14 марта 2016 года между ООО «Комфорт Строй» и КБ «БФГ-Кредит» (ООО) заключено соглашение об отступном путем цессии, по условиям которого ООО «Комфорт Строй» уступило Банку права требования на 58 квартир общей стоимостью 92685041 руб. 60 коп., обязательства заемщика перед банком прекращены на сумму 92685041 руб. 60 коп.

Из соглашения об отступном путем цессии от 14 марта 2016 года следует, что в качестве отступного права в отношении квартиры № не переданы.

Из объяснений участников процесса следует, что при заключении соглашения об отступном в качестве отступного банком и ООО «Комфорт-Строй» в отступное включались квартиры, в отношении которых ООО «Комфорт-Строй» не были подписаны договоры об уступке прав требования, по этой причине права требования в отношении квартиры № в строящемся многоквартирном доме не были включены в соглашение об отступном.

Из содержания договора участия в долевом строительстве следует, что ООО «Комфорт Строй» заключил с застройщиком договор участия в долевом строительстве для целей последующей передачи прав на объекты долевого строительства гражданам.

В суде первой инстанции представитель залогодержателя не оспаривал того обстоятельства, что о состоявшейся между истцами и ООО «Комфорт Строй» уступке знали как застройщик, так и залогодержатель КБ «БФГ-Кредит» (ООО).

Судом обоснованно установлено, что залогодержатель был осведомлен о подписании договора цессии, притязаниях истцов на квартиру на основании договора цессии и возражений относительно заключения договора цессии и залогодержателя не имелось. Ответчики осведомлена о полной оплате истцами цены договора цессии и о фактический передаче им квартиры для проведения отделочных работ и заселении, каких либо претензий, в том числе со стороны банка, им не предъявлялось.

В связи с изложенным в данном случае отсутствуют достаточные основания не согласиться с выводами районного суда о последующем одобрении банком сделки цессии, о регистрации которой судом постановлено решение.

При этом правами, предусмотренными статьей 39 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», КБ «БФГ-Кредит» (ООО) не воспользовалось.

Также судебная коллегия учитывает, что банк как залогодержатель своим правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 343 Гражданского кодекса Российской Федерации, проверять наличие и состояние заложенного имущества, находящегося у другой стороны, не воспользовался.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы не указывают на основания для отмены решения суда.

Процессуальных нарушений, влекущих отмену решения суда, не установлено.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Калужского районного суда Калужской области от 6 сентября 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью КБ «БФГ-Кредит» в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: