Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе Общества с ограниченной ответственностью «Паркинг Хаус» на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 26 февраля 2015 года, которым ему отказано в удовлетворении исковых требований к Тарасову А.А., Губину В.А., Евстигнееву О.А., Новенькову Н.В., Товариществу собственников жилья «Колтушское шоссе 124/2» о признании недействительным расторжение договора управления многоквартирным домом.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Свирской О.Д., выслушав объяснения представителя истца ООО «Паркинг Хаус» - Серова Д.А., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

20 августа 2014 года ООО «Паркинг Хаус» обратилось в суд с иском к Тарасову А.А., Губину В.А., Евстигнееву О.А., Новенькову Н.В., ТСЖ «Колтушское шоссе 124/2» о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений указанного многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ, которым выбран способ управления многоквартирным домом: Товарищество собственников жилья; создано ТСЖ «Колтушское шоссе 124/2»; утвержден устав ТСЖ; расторгнут договор с управляющей компанией ООО «Паркинг-Хаус».

В обоснование иска указано, что ООО «Паркинг Хаус» в соответствии с Уставом является коммерческой организацией, основным видом деятельности данного юридического лица является управление многоквартирным домом по вышеуказанному адресу.

Решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по <адрес> от 03.07.2012 был избран способ управления многоквартирным домом: управление управляющей организации, которой было избрано ООО «Паргинг Хаус», также был утвержден проект договора управления многоквартирным домом, стоимость содержания и текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома, утвержден срок действия договора на 5 лет.

06.09.2012 между управляющей компанией ООО «Паркинг Хаус» и собственниками помещений многоквартирного дома заключен договор управления многоквартирным домом, в соответствии с которым управляющая организация (Истец) приняла на себя обязательство в течение срока действия договора оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги, осуществлять иную деятельность. Договор управления многоквартирным домом заключен сторонами сроком на 5 лет.

Пунктом 5.4. Договора предусмотрено, что Договор может быть прекращен по истечении срока его действия в случае ликвидации управляющей компании, а также в случае и в порядке, предусмотренных статьей 162 Жилищного кодекса РФ.

29 января 2014 года Обществу были вручены протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 28.11.2013 и уведомление о том, что на основании указанного решения договор управления многоквартирным домом от 06.09.2012 является расторгнутым; в связи с этим Обществу предложено в тридцатидневный срок передать Правлению ТСЖ «Колтушское шоссе 124/2 всю техническую документацию.

Полагая, что решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 28.11.2013 является неправомочным ввиду отсутствия на собрании необходимого кворума, указывая на то, что в нарушение требований пункта 1.1 статьи 136 Жилищного кодекса РФ протокол общего собрания не подписан всеми собственниками помещений, проголосовавших за принятие такого решения, а также ссылаясь на отсутствие правовых оснований, предусмотренных частью 8.1. статьи 161 ЖК РФ для досрочного расторжения договора управления многоквартирным домом, управляющая компания ООО «Паркинг Хаус» обратилась в суд с исковыми требованиями о признании недействительным указанного решения общего собрания собственников помещений и признании незаконным расторжения договора.

Ответчик Новеньков Н.В., действующий от своего имени, и в качестве представителя ответчика ТСЖ «Колтушское шоссе 124/2» при рассмотрении дела в суде первой инстанции исковые требования не признал, ссылаясь на то, что договор управления многоквартирным домом от 06.09.2012 прекращен с ООО «Паркинг Хаус» на основании части 3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ в связи с принятием общим собранием собственников помещений многоквартирного дома решения об изменении способа управления многоквартирным домом, а не на основании части 8.1. статьи 162 Жилищного кодекса РФ, как ошибочно полагает истец.

Остальные ответчики Тарасов А.А., Губин В.А., Евстигнеев О.А., не признавая исковые требования, просили рассмотреть дело в свое отсутствие.

В ходе судебного разбирательства представитель истца ООО «Паркинг Хаус» отказался от иска в части требования о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома «Колтушское шоссе, 124/2», оформленного протоколом от ДД.ММ.ГГГГ№ (т. 1 л.д. 162). Определением суда от 26 февраля 2015 года отказ от иска принят судом в соответствии с частью третьей статьи 173 ГПК РФ, производство по делу в этой части прекращено на основании абзаца 4 статьи 220 ГПК РФ.

Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 26 февраля 2015 года Обществу с ограниченной ответственностью «Паркинг Хаус» в удовлетворении иска о признании незаконным расторжение договора управления многоквартирным домом отказано.

Полагая постановленное по делу решение незаконным и необоснованным, представитель истца ООО «Паркинг Хаус» в апелляционной жалобе просит его отменить, принять новое решение об удовлетворении иска, указывая, что при разрешении дела судом первой инстанции допущено нарушение норм материального права. В обоснование доводов жалобы представитель истца выражает свое несогласие с выводом суда о том, что собственники помещений многоквартирного дома имеют не ограниченное право в любой момент по усмотрению общего собрания прекращать обязательства, что приводит к злоупотреблению правом, противоречит принципу равенства участников гражданско-правовых отношений. Нормы Жилищного кодекса РФ предусматривают единственное основание для одностороннего отказа от исполнения договора управления многоквартирным домом при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства (часть 8.2. статьи 162 ЖК РФ). Доказательств того, что истец не исполнял надлежащим образом условия договора управления многоквартирным домом от 06.09.2012 ответчиками при рассмотрении дела представлено не было. В соответствии с требованиями пункта 1 статьи 452 ГК РФ, ТСЖ «Колтушское шоссе 124/2» должно было соблюсти процедуру по расторжению договора, и в случае получения отказа другой стороны в принятии предложения, либо не получении ответа в установленный срок обратиться в суд с данным требованием. Такая процедура ответчиками соблюдена не была. Таким образом, как указывает истец, доказательств наличия оснований для одностороннего отказа от исполнения договора со стороны ответчиков не представлено.

Проверив материалы дела, определив рассмотреть дело в отсутствие неявившихся ответчиков, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда не находит оснований, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения жалобы и отмены решения, постановленного в соответствии с установленными обстоятельствами и требованиями закона.

При рассмотрении дела судом установлено, что изначально в 2012 году, после введения в эксплуатацию нового многоквартирного дома <адрес>, решением общего собрания собственников помещений ОАО «...» и ООО «Компания «Ф» от 03.07.2012 был избран способ управления многоквартирным домом через управляющую компанию, которой избрано ООО «Паркинг Хаус»; утвержден проект договора управления многоквартирным домом, а также срок его действия на 5 лет.

между собственником квартир ОАО «...» (всего 116 квартир) и управляющей компанией ООО «Паркинг Хаус» заключен договор управления многоквартирным домом.

Из материалов дела также следует, что решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ изменен способ управления многоквартирным домом путем создания для этого Товарищества собственников жилья «Колтушское шоссе 124/2», утвержден Устав ТСЖ, а также принято решение о прекращении (расторжении) договора с управляющей компанией «Паркинг Хаус». В собрание приняли участие собственники 86 помещений, что составляет 69,55% от общего числа собственников жилых и нежилых помещений.

в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о государственной регистрации ТСЖ «Колтушское шоссе 124/2» в качестве юридического лица.

ООО «Паркинг Хаус» вручено уведомление правления ТСЖ «Колтушское шоссе 124/2» об изменении способа управления МКД, создании ТСЖ, расторжении с управляющей компанией договора управления многоквартирным домом, а также с просьбой в тридцатидневный срок передать многоквартирный дом в управление ТСЖ по акту приема- передачи вместе с технической документацией.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11 апреля 2014 года, вступившим в законную силу 25 июля 2014 года, удовлетворен иск ТСЖ «Колтушское шоссе 124/2» об обязании передать ООО «Паркинг Хаус» необходимую для эксплуатации и содержания многоквартирного дома техническую документацию, а также ключи от технических и иных нежилых помещений.

В ходе судебного разбирательства представитель истца не оспаривал, что ТСЖ «Колтушское шоссе 124/2» фактически приступило к управлению многоквартирным домом.Истец полагает, что досрочное прекращение договора управления многоквартирным домом от 06.09.2012 возможно только на основании части 8.2. статьи 162 Жилищного кодекса РФ, согласно которой собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

Поскольку, как указывает представитель истца, со стороны управляющей компании ООО «Паркинг Хаус» каких-либо нарушений при исполнении договора управления многоквартирным домом от 06.09.2012 допущено не было, то соответственно у собственников помещений указанного многоквартирного дома отсутствовали основания для принятия решения о его досрочном расторжении.

Разрешая исковые требования и принимая решение об отказе в удовлетворении иска, суд первой инстанции, правильно определив обстоятельства, имеющие значение для дела, и установив, что решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ о досрочном прекращении с истцом договора управления многоквартирным домом не связано с основаниями, предусмотренными частью 8.2. статьи 162 ЖК РФ, а принято в связи с изменением собственниками помещений способа управления многоквартирным домом и созданием для этих целей Товарищества собственников жилья, пришел к правильному и обоснованному выводу о том, что такое право общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме прямо предусмотрено законом.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют установленным обстоятельствам и основаны на правильном применении к спорным отношениям положений части 3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, предусматривающей что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Такое решение является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о том, ранее избранный способ управления многоквартирным домом может быть изменен в любое время решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, следует признать правильным.

Данный вывод согласуется с правовой позицией Верховного суда РФ, выраженной в определении от 05 июня 2012 года №, в котором указано, что изменение способа управления многоквартирным домом является основанием для прекращения ранее заключенного договора управления таким домом с управляющей организацией.

При этом закон не связывает право собственников помещений на изменение способа управления многоквартирным домом со сроками действия ранее заключенного договора управления многоквартирным домом управляющей организацией или обстоятельствами ненадлежащего исполнения условий такого договора управляющей организацией, и не препятствует собственникам помещений в многоквартирном доме после выбора такого способа управления, как управление товариществом собственников жилья, заключать с иными организациями договоры на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (часть 2.1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Приведенное толкование положений частей 2 и 3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ не противоречит общим правилам расторжения договора, предусмотренным пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ, устанавливающим, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Иное означало бы одновременное существование двух способов управления одним и тем же многоквартирным домом, что противоречило бы положениям статьи 161 (часть 2) Жилищного кодекса РФ.

Установив, что решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 28 ноября 2013 года был изменен способ управления многоквартирным домом с управляющей организации на Товарищество собственников жилья, что влечет прекращение договора управления многоквартирным домом, ранее заключенным с управляющей организацией, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение от отказе ООО «Паркинг Хаус» в удовлетворении иска о признании незаконным расторжения договора от 06.08.2012.

Ссылку представителя истца в апелляционной жалобе на пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ в данном случае следует признать необоснованной по вышеуказанным основаниям.

Частью 8 статьи 162 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса, на которую ссылается истец в обоснование иска, предусмотрено, что расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом и другими законами.

Таким образом, гражданское законодательство допускает возможность одностороннего расторжения договора, если это предусмотрено Гражданским кодексом РФ, иными законами.

Именно частью 3 статьи 161 ЖК РФ предусмотрено право собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом в случае принятия ими решения об изменении способа управления многоквартирным домом.

Ссылку в апелляционной жалобе на положения части 8.2. статьи 162 Жилищного кодекса РФ в данном случае также следует признать ошибочной, поскольку указанная правовая норма не подлежит применению к спорным отношениям сторон, когда договор управления многоквартирным домом подлежит прекращению с управляющей компанией в связи с принятием собственниками помещений многоквартирного дома решения об изменении способа управления домом.

Согласно части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, на которую ссылается истец, собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Таким образом, применительно к части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ право на односторонний отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом действительно возникает у собственников помещений при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.

Между тем, в данном конкретном случае досрочное прекращение договора управления многоквартирным домом от 06.09.2012 не связано с исполнением (не надлежащим исполнением) управляющей компанией ООО «Паркинг Хаус» условий этого договора, а вызвано тем обстоятельством, что собственники помещений многоквартирного дома приняли решение об изменении способа управления многоквартирным домом с управления управляющей компанией на управление Товариществом собственников жилья.

Согласно правовой позиции Верховного суда РФ, выраженной в определении от 05 июня 2012 года №, необходимо учитывать, что положения части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации о прекращении договоров на управление многоквартирным домом подлежат применению только в том случае, когда имеет место односторонний отказ собственников помещений от договора управления многоквартирным домом в рамках одного и того же ранее выбранного способа управления многоквартирным домом - управления управляющей организацией и такой отказ связан с неисполнением или ненадлежащим исполнением условий договора, а не со сменой способа управления многоквартирным домом.

В данном деле собственники помещений отказались от выбранного ранее способа управления многоквартирным домом и изменили его.

При таких обстоятельствах применение к возникшим отношениям правил, установленных частью 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, означает не предусмотренное законом ограничение прав собственников помещений в многоквартирном доме на изменение способа управления многоквартирным домом.

Указание представителя истца при апелляционном рассмотрении дела, что судом первой инстанции не было рассмотрено по существу первоначальное требование истца о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, не является основанием для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены правильного решения суда, так как при рассмотрении дела в суде первой инстанции представителем истца было подано письменное заявление об отказе от исковых требований в этой части (л.д. 162), данное заявление было поддержано в судебном заседании представителем истца, наделенным соответствующими полномочиям (л.д. 215); представителю истца были разъяснены правовые последствия, предусмотренные статьями 221 ГПК РФ, после чего отказ от иска был принят судом с вынесением определения о прекращении производства по делу в этой части в соответствии с абзацем 4 статьи 220 ГПК РФ.

Иные доводы апелляционной жалобы выводов суда не опровергают, не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, и сводятся к изложению правовой позиции, выраженной истцом в суде первой инстанции, которая являлась предметом судебного рассмотрения, что нашло отражение в мотивировочной части решения.

Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было и оснований к его отмене по доводам апелляционной жалобы не усматривается.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327, 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 26 февраля 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Паркинг Хаус» - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Судья Л.В.