Гражданский кодекс часть 1

заслушав в судебном заседании по докладу судьи Барановой Н.В. дело по кассационной жалобе ФИО1 на решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 23.05.2011 года,

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратилась в суд с уточненным иском к ФИО1, третьи лица ООО «Лендлорд-Западный», Ростовский филиал ОАО АКБ «Росбанк» о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.

В обоснование иска истица указала, что 18.12.2010 года между ней, ФИО1 и ООО «Лендлорд-Западный» был заключен предварительный договор купли-продажи, по которому ФИО1 - продавец имела намерение продать жилое помещение в многоквартирном жилом доме по адресу [адрес] жилой площадью 8,5 кв.м., а ФИО2 - покупатель выразила намерение приобрести указанное помещение.

В соответствии с п.2.2.1 вышеуказанного предварительного договора купли-продажи она передала ответчице денежные средства в размере 150000 рублей в качестве гарантии выполнения своих обязательств по предварительному договору купли-продажи. Одним из ключевых обязательств истицы согласно п.2.2.2. договора являлась гарантия наличия денежных средств необходимых для расчета по основному договору купли-продажи квартиры. При этом расчет по основному договору купли-продажи должен был производиться в порядке предусмотренном п.3.2. предварительного договора купли-продажи, а именно: собственные средства покупателя 150 000 рублей, которые были переданы продавцу в день подписания предварительного договора купли-продажи от 18.12.2010 года, 250 000 рублей - должны были быть переданы продавцу в день подписания основного договора купли-продажи и 560 000 рублей - кредитные средства, перечисляемые продавцу после регистрации основного договора купли-продажи и права собственности продавца на жилое помещение.

Истица указывает, что часть своих обязательств, предусмотренных предварительным договором она выполнила 18.01.2010 года, когда передала ответчице 150 000 рублей. Для заключения основного договора купли-продажи ей (истице) необходимо было заключить договор ипотеки с банком для получения кредитных денежных средств и передачи их ответчице в счет оплаты по основному договору купли-продажи.

Для проведения необходимых процедур предшествующих заключению основного договора купли-продажи она (истица) 18.12.2010 года заключила агентский договор с риэлтором ООО «Лендлорд-Западный», в соответствии с которым последний среди других обязательств, должен был приобрести ей (истице) квартиру, в том числе предоставить в банк документы, необходимые для заключения договора ипотеки и получения кредита. Исходя из этого, истица считает, что риэлтору должны были быть известны требования банка, предъявляемые к жилому помещению при заключении договора ипотеки, и поскольку риэлтор действовал в интересах истицы, то обязан был своевременно уведомить ее о невозможности заключения договора ипотеки с вышеуказанным банком. Однако риэлтор этого не сделал, т.е. поступил недобросовестно.

Кроме того, истица указывает, что помимо вышеуказанного факта недобросовестности риэлтора при оказании агентских услуг, повлекший заведомо не правомерную передачу денежных средств по предварительному договору купли-продажи, в п.4.3.3. предварительного договора купли-продажи от 18.12.2010 года содержится условие о том, что стороны не несут ответственности, в случае, если основной договор купли-продажи не будет заключен по обстоятельствам за которые ни одна из сторон не отвечает, при этом, согласно условию того же пункта договора не относится к вышеуказанным обстоятельствам неполучение истицей кредита на приобретение квартиры. При этом п.4.3.2. предварительного договора купли-продажи от 18.12.2010 года оговаривает ответственность покупателя в том случае, если основной договор купли-продажи не будет заключен по его вине, то покупатель выплачивает продавцу денежную сумму, указанную в п.2.2.1. предварительного договора, т.е. 150 000 рублей, в качестве штрафа.

Истица считает указанное положение договора ничтожным, поскольку, во-первых - любые штрафные санкции, предусмотренные за нарушение договорных обязательств предполагают наличие виновных действий или бездействия стороны в отношении которой эти санкции применяются, во-вторых, указанные в п.13.2. штрафные санкции необоснованно завышены и явно несоразмерны ущербу причиненному ответчице невозможностью исполнения покупателем своих обязательств по предварительному договору купли-продажи, в третьих, невозможность заключения основного договора купли-продажи явилась следствием недобросовестного исполнения риэлтором своих услуг направленных на заключение договора, то есть, при надлежащем исполнении риэлтором своих услуг предварительный договор купли-продажи именно вышеуказанного помещения не был бы заключен, в связи с существенным изменением условий в соответствии со ст. 451 ГК РФ.

Ссылаясь на то, что пункт 4.3.2. предварительного договора не соответствует действующему законодательству, и то, что данное условие предварительного договора нарушает права истицы, последняя считает, что указанные условия договора ничтожны в соответствии со ст. 168 ГК РФ.

Также истица указала, что данный договор был заключен при условии, что риэлтор, который так же является одной из сторон предварительного договора, знал о невозможности заключения основного договора купли-продажи, так как осуществлял взаимодействие с банком и не мог не знать о его требованиях предъявляемых к объекту ипотеки и несоответствии жилого помещения приобретаемому по основному договору купли-продажи этим требованиям. Несмотря на это риэлтор не поставил своевременно ее (истицу) в известность об этих обстоятельствах, т.е. ввел ее в заблуждение, что влечет недействительность предварительного договора купли-продажи от 18.12.2010 года в соответствии со ст. 178 ГК РФ.

Считая свои права нарушенными, истица просила в судебном порядке взыскать с ответчицы необоснованно сбереженные за ее счет денежные средства в размере 150 000 рублей, взыскать с ответчицы проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 21.01.20011 года по 23.05.2011 в порядке ст. 395 ГК РФ в размере 4 169 рублей 70 коп, а также понесенные судебные расходы по оплате государственной пошлины.

Истица ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела была извещена надлежащим образом, представила заявление с просьбой рассмотреть дело в ее отсутствие. Дело было рассмотрено в отсутствие истицы в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представитель истицы - ФИО3 иск поддержал в полном объеме заявленных требований, просил суд об их удовлетворении.

Ответчица ФИО1 иск не признала, полагала заявленные требования незаконными и необоснованными, просила суд в их удовлетворении отказать.

Третье лицо представитель ООО «Лендлорд-Западный» ФИО4 иск полагала необоснованным, просила в его удовлетворении отказать.

Третье лицо представитель ОАО АКБ «Росбанк» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, ранее направил в суд заявление с просьбой рассмотреть дело в отсутствие банка. Дело было рассмотрено в отсутствие представителя ОАО АКБ «Росбанк» в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд постановил решение, которым взыскал с ФИО1 в пользу ФИО2 сумму неосновательного обогащения в размере 150 000 рублей, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере

4 200 рублей, всего взыскал 154 200 рублей, в остальной части иска ФИО2 отказал.

С решением суда ФИО1 не согласилась, и обратилась с кассационной жалобой, в которой ставит вопрос об отмене решения суда и направлении дела на новое рассмотрение.

Кассатор не согласна с выводом суда, что условие предварительного договора об оплате до заключения основного договора части стоимости недвижимого имущества, являющегося предметом незаключенного договора в размере 150 000 рублей, как гарантия покупателя и выполнение им в будущем своих обязательств по незаключенному договору и условия о штрафных санкциях, предусмотренные в отношении покупателя - истицы в случае не заключения основного договора по ее вине в размере денежной суммы оплаченной до заключения основного договора является ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ, как противоречащее ст. 429 ГК РФ.

В ст. 445 ГК РФ указано об уклонении заключения договора, тогда как истица добровольно отказалась от заключения договора и действие предварительного договора не прекратилось.

Кроме того, кассатор полагает, что суд вышел за рамки заявленного спора, тогда как истец ни в ходе рассмотрения дела ни в исковом заявлении не просил применить последствия ничтожности сделки.

Так же считает, что иск был заявлен в рамках ст. 1102 ГК РФ, как неосновательное обогащение, а в данном случае эти основания не применимы, так как спорная сумма предусмотрена условиями договора.

В решении судья указывает, что ответчица ФИО5 уведомила истицу тогда как фамилия ответчицы ФИО1.

Кроме, того полагает, что судом не исследованы все обстоятельства, так как представитель третьего лица ООО «Лендлорд-Западный» пришла не подготовленная к судебному заседанию и без надлежащих документов, так как не получала заранее извещения и не знакомилась с материалами дела, о чем она заявляла в начале судебного заседания.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов кассационной жалобы, выслушав объяснения ФИО1, представителя ФИО2- ФИО3, действующего по доверенности, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Принимая решение по делу, суд руководствовался положениями ст.ст. 380, 381, 421, 422, 429, 445, 1102, 1103, 1107 ГК РФ, и исходил из следующего.

Судом установлено, что стороны основной договор купли-продажи жилого помещения до 20.01.2011 года не заключили по причине отсутствия необходимых денежных средств для приобретения объекта, поскольку ОАО АКБ «Росбанк» отказался принять объект сделки в ипотеку ввиду выявленной в квартире самовольной перепланировки, и как следствие отказал в выдаче кредита.

Ответчица ФИО1 уведомила истицу о том, что переданные по предварительному договору денежные средства 150 000 рублей в порядке зачета указанной денежной суммы остаются у нее, как штрафная санкция, установленная договором, по причине не заключения основного договора купли-продажи по вине покупателя.

Вместе с тем, по смыслу закона, предварительный договор порождает лишь обязательство сторон по поводу заключения в будущем основного договора. Исполнение предварительного договора не предполагает передачу денежных средств в счет платежей по основному договору.

В предварительном договоре купли-продажи, заключенном сторонами, указано, что переданная истицей денежная сумма в размере 150 000 рублей является гарантией покупателя в выполнении им своих обязательств по договору и при надлежащем исполнении сторонами договора засчитывается в счет оплаты по договору купли-продажи объекта.

Исходя из материалов дела установлено, что ответчица задаток по предварительному договору получила.

Между тем, в силу п. 1 ст. 380 ГК задаток передается в счет причитающихся по договору платежей другой стороне. Однако обязанность производить эти платежи возникнет только после заключения основного договора. Следовательно, при заключении предварительного договора нельзя обеспечить задатком исполнение основного договора, так как нельзя обеспечить задатком обязательство, которого еще нет.

Таким образом, исходя из содержания рассматриваемого договора, денежная сумма в размере 150 000 рублей была передана истицей при отсутствии между сторонами заключенного в установленном порядке договора купли-продажи жилого помещения, и потому указанная денежная сумма не может рассматриваться как задаток, а является авансом, который выполняет платежную функцию, но в отличие от задатка никогда не выполняет обеспечительной функции. Если передан аванс и обязательство не исполнено либо вообще не возникло, то сторона, получившая соответствующую сумму, обязана вернуть ее в том же размере, независимо от того по чьей вине не состоялась сделка.

Содержание рассматриваемого предварительного договора исключает реализацию в его рамках платежной функции задатка. Поэтому использование последнего в качестве способа обеспечения обязательств, вытекающих из предварительного договора, недопустимо. Ввиду отсутствия юридического основания сумма задатка (либо иного платежа), внесенного до заключения основного договора, должна рассматриваться как неосновательное обогащение получателя (будущего продавца).

Таким образом, поскольку основания для удержания уплаченных истицей денежных средств в сумме 150 000 руб. отпали в связи с незаключением основного договора купли-продажи, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленное требование на основании статьи 1102 ГК РФ, поскольку в данном случае получатель средств, уклоняясь от их возврата истице, несмотря на отпадение основания для их удержания, должен рассматриваться как лицо, неосновательно удерживающее средства.

Таким образом, выводы суда о необходимости взыскания с ответчицы сумм неосновательного обогащения, являются законными и обоснованными.

Доводы кассатора о том, что основной договор купли-продажи жилого помещения не был заключен по вине покупателя - истицы ФИО2, основанием для удержания полученных по предварительному договору денежных средств не является, поскольку в соответствии с требованием пункта 5 статьи 429 ГК РФ ответчица была вправе обратиться в суд с иском о понуждении заключения основного договора купли-продажи и возмещении причиненных ей убытков, однако таких требований не заявила.

Доводы кассатора о том, что суд вышел за пределы заявленных исковых требований, поскольку истец ни в ходе рассмотрения дела ни в исковом заявлении не просил применить последствия ничтожности сделки, а также о том, что иск был заявлен в рамках ст. 1102 ГК РФ, как неосновательное обогащение, а в данном случае эти основания не применимы, так как спорная сумма предусмотрена условиями договора, также подлежат отклонению.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд исходил не из ничтожности сделки и соответствующих последствий, а из положений ст. 1102 ГК РФ, которые ввиду отсутствия у ответчика оснований для удержания денежных средств ( предварительный договор прекратил действие, а основной договор не заключен) подлежали применению к возникшему между сторонами спору.

Указание в жалобе на то, что суд в решении ошибочно указал фамилию ответчицы – ФИО5, а не ФИО1 о неправомерности постановленного решения по существу не свидетельствует, поскольку допущенные в решении суда описки могут быть устранены в порядке ст. 200 ГПК РФ.

Не может быть принята во внимание и ссылка в жалобе на то, что судом не исследованы все обстоятельства, так как представитель третьего лица ООО «Лендлорд-Западный» пришла не подготовленная к судебному заседанию и без надлежащих документов, так как не получала заранее извещения и не знакомилась с материалами дела, о чем она заявляла в начале судебного заседания, поскольку приведенные обстоятельства о нарушении судом прав заявительницы не свидетельствуют и на наличие у последний оснований для сбережения полученных по предварительному договору денежных средств не указывают.

Таким образом, проверив законность обжалуемого решения суда, в пределах доводов жалобы судебная коллегия не установила оснований для его отмены.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ,

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 23.05.201г. оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: