Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ФИО2 , ФИО3 на решение Ленинского районного суда г.Оренбурга от 20 декабря 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 17 марта 2022 года по гражданскому делу №2-7167/2021 по иску ФИО2 , ФИО3 к Назаряну о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества земельного участка в части, прекращении права собственности на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, восстановлении права собственности,

заслушав доклад судьи Ромасловской И.М., пояснения представителя ФИО2 - ФИО1, поддержавшего доводы кассационной жалобы,

установила:

истцы ФИО2, ФИО3 обратились в суд с исковым заявлением к ФИО4, в котором просили признать недействительным условие договора от 04.12.2018 года, заключенного между ними и ответчиком о продаже за рубль доли в размере 77.7 кв.м в праве общей долевой собственности на земельный участок, находящийся в составе доли 132.1 кв.м, оцененной сторонами в рублей, применить последствия недействительности сделки: прекратить право собственности за ФИО4 на долю в размере 132.1 кв.м в праве общей долевой собственности на земельный участок, оставив в его собственности долю в размере 54.4 кв.м в праве общей долевой собственности на земельный участок; восстановить за ФИО2 и ФИО3 право собственности на долю в размере 77.7 кв.м в праве общей долевой собственности на земельный участок по ? доли каждому (по 38.85 кв.м), мотивируя свои требования тем, что 04.12.2018 года между ними, ФИО2, ФИО3 и ФИО4 заключен договор купли-продажи доли земельного участка с нежилым помещением, условие которого о продаже доли в размере 132.1 кв.м в праве общей долевой собственности на земельный участок, как они считают, ничтожно, поскольку соответствующий нежилому помещению в силу закона размер доли в праве общей долевой собственности на земельный участок составляет 54.4 кв.м. Ссылаясь на положения п.1 ст.174.1 Гражданского кодекса Российской Федерации указывали, что сделка купли-продажи доли земельного участка в размере 132.1 кв.м, является ничтожной, поскольку исполнение условий договора о продаже всей принадлежащей истцам доли в праве общей долевой собственности на земельный участок повлияло на исключение из ЕГРН сведений о зарегистрированных правах истцов на долю в праве общей долевой собственности, соответствующую оставшемуся у них в собственности нежилому помещению с кадастровым номером :166, что нарушает их права.

Решением Ленинского районного суда г.Оренбурга от 20.12.2021 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 17.03.2022 года, в удовлетворении исковых требований ФИО2 , ФИО3 к Назаряну о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества земельного участка в части, прекращении права собственности на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, восстановлении права собственности отказано.

В кассационной жалобе ФИО2, ФИО3 ставят вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений, указывает на необоснованность применения судами срока исковой давности.

Изучив доводы кассационной жалобы и материалы дела, заслушав представителя истца, судебная коллегия приходит к следующему:

Согласно п.1 ст.379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Как следует из материалов дела

Судами установлено, что 04.12.2018 года между ФИО2, ФИО3 и ФИО4 заключен договор купли-продажи доли земельного участка с нежилым помещением, согласно условиям которого ФИО2, ФИО3 продают, а ФИО4 покупает за счет собственных средств и средств, предоставляемых Банком ВТБ (ПАО), долю в размере 132.1 кв.м на земельный участок площадью 2238 кв.м с кадастровым номером :1, адрес: , на земельном участке расположен многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенным помещением №, и нежилое помещение с кадастровым номером :165, общей площадью 155.9 кв.м, адрес: , пом

Стоимость приобретенного имущества по договору составила рублей, из которых стоимость доли земельного участка составила рублей, стоимость продаваемого нежилого помещения руб.

В соответствии с указанным договором купли-продажи от 07.12.2018 года в ЕГРН внесена, в том числе, регистрационная запись за номером о государственной регистрации права собственности ФИО4 на долю в размере 132.1 кв.м, на земельный участок с кадастровым номером :1, с правом залога у Банка ВТБ (ПАО).

Разрешая спор, суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями ст.ст.3, 11, 131, 160, 209, 421, 432, 434, 549, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, исходил из того, что в рассматриваемом случае стороны пришли к соглашению по всем существенным условиям договора и своими подписями в нем подтвердили свою волю на заключение договора именно на таких условиях. Таким образом, сославшись на то, что сделка купли-продаж недвижимости между истцами и ответчиком является оспоримой, поскольку, вопреки доводам истцов, не нарушает ограничений распоряжения имуществом, вытекающих из закона, применив по заявлению ответчика предусмотренный п.2 ст.181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности, в удовлетворении иска ФИО2, ФИО3 отказал.

Вместе с тем судами не учтено следующее:

В обоснование заявленных требований истцы ссылались на то, что до 2018 года на праве общей долевой собственности им принадлежало нежилое помещение с кадастровым номером :124 площадью 378.5 кв.м по адресу: , пом.1 на 1 этаже многоквартирного дома. Доля в праве собственности на земельный участок, являющийся неотъемлемой частью помещения с кадастровым номером :124 в многоквартирном доме составляла 132.1 кв.м.

В 2018 году помещение с кадастровым номером :124 было разделено на два нежилых помещения, в результате чего образованы: нежилое помещение с кадастровым номером :166 площадью 222.6 кв.м и нежилое помещение с кадастровым номером :165 площадью 155.9 кв.м.

Поскольку доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения, а также учитывая, что при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения, то размер передаваемой доли в праве общей собственности на земельный участок при продаже ФИО4 помещения с кадастровым номером :165 (155.9 кв.м) должен был составить 54.4 кв.м (155.9 кв.м х 132.1 кв.м/378.5 кв.м), в связи с чем ссылаясь на положения подп.2 п.4 ст.37 Жилищного кодекса Российской Федерации, истцы полагали, что договор купли-продажи от 04.12.2018 года в части продажи ФИО4 доли земельного участка в размере, превышающем долю проданного ему же нежилого помещения, является ничтожной сделкой, как противоречащей действующему законодательству.

Действительно, согласно ст.37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (п.1).

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение (п.2).

При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения (п.3).

Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение (п.4).

Аналогичные положения содержатся в ст.15 Федерального закона от 29.12.2004 года №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

Согласно п.2 ст.37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.

В соответствии со ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных п.2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.2).

Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п.3 ст.166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки (п.1 ст.181 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п.1 ст.179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (п.2 ст.181 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в п.74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

При этом в силу разъяснений п.75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года №25 применительно к ст.ст.166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы.

На основании п.1 ст.422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Таким образом, с учетом изложенных выше установленных законом правил и принципов о пропорциональности доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения размеру общей площади указанного помещения и императивного правила о следовании доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения судьбе права собственности на помещение, принадлежащую этому собственнику условие договора купли-продажи о продажи доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в ином размере противоречит требованиям ст.37 Жилищного кодекса Российской Федерации и является ничтожным (п.2 ст.168 Гражданский кодекс Российской Федерации), как противоречащее существу законодательного регулирования правоотношений по распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме, а также посягающее на интересы третьих лиц - иных собственников помещений, которые также являются сособственниками общего имущества многоквартирного дома.

Однако при рассмотрении данного спора доводы истцов о том, что спорный земельный участок относится к общему имуществу многоквартирного дома судом первой инстанции не проверены и им не дана оценка и соответственно, к спорным правоотношениям не применены вышеуказанные нормы материального права.

Допущенные судом первой инстанции нарушения судом апелляционной инстанции не устранены.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что судебные акты первой и апелляционной инстанций приняты с нарушением норм материального и процессуального права, в связи с чем судебные акты подлежат отмене.

Так как для принятия обоснованного и законного судебного акта требуется исследование и оценка доказательств, а также совершение иных процессуальных действий, установленных для рассмотрения дела в суде первой инстанции, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, то дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует принять во внимание изложенное, проверить обоснованность заявленных требований, дать оценку доводам сторон и лиц, участвующих в деле, принять законное и обоснованное решение по существу спора.

На основании вышеуказанного и, руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390 и 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции,

определила:

решение Ленинского районного суда г.Оренбурга от 20 декабря 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 17 марта 2022 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции - Ленинский районный суд г.Оренбурга.

Председательствующий И.М. Ромасловская

Судьи М.В. Романов

С.Ю. Иванова

Постановление02.10.2022