Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента имущественных отношений Краснодарского края к Богатиковой Наталье о понуждении произвести отчуждение доли земельного участка по кассационной жалобе Богатиковой Натальи в лице представителя по доверенности Белицкого Евгения Александровича на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 10 февраля 2022 года

Заслушав доклад судьи Яковлева А.М., судебная коллегия

установила:

Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее – истец, департамент) обратилась в суд с иском к Богатиковой Н. (далее – ответчик) о понуждении произвести отчуждение доли земельного участка.

Решением Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 1 октября 2021 года в удовлетворении исковых требований департаменту отказано.

Апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 10 февраля 2022 года названное решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение, которым исковые требования департамента удовлетворены. Суд обязал ответчика в течение 30 дней с момента вступления в законную силу данного решения реализовать на торгах принадлежащие ей доли, пропорциональные размеру общей площади квартир №№, в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, находящийся на приграничной территории, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>; постановил определить доли, пропорциональной размеру общей площади указанных квартир в праве общей долевой собственности на данный земельный участок в размере цены, установленной специализированной организацией по реализации земельных участков с публичных торгов; в случае неисполнения ответчиком решения суда, постановил произвести принудительную продажу на торгах доли, пропорциональной размеру общей площади квартир № в праве общей долевой собственности на названный земельный участок, с передачей бывшему собственнику вырученной от продажи указанного объекта суммы, за вычетом затрат, понесенных при отчуждении имущества.

Представитель заявителя в кассационной жалобе просит оспариваемое апелляционное определение отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на существенные нарушения судом второй инстанции норм материального и процессуального права. Податель жалобы полагает, что выводы апелляционного суда сделаны вопреки действующим нормам законодательства Российской Федерации, в соответствии с которыми ответчик, став собственником жилых помещений в виде квартир в многоквартирном доме, стала собственником доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, независимо от государственной регистрации права на такую долю.

На основании части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) Четвертый кассационный суд общей юрисдикции находит возможным рассмотрение дела в отсутствие участвующих в деле неявившихся лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения судом апелляционной инстанции при рассмотрении данного дела были допущены.

Судом установлено, что Богатиковой Н., являющейся иностранной гражданкой, а именно гражданкой Республики Украина, на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок кадастровый №, общей площадью 1020 кв. м, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенный вид использования – для эксплуатации многоквартирного жилого дома, находящегося на приграничной территории Российской Федерации (далее – участок), при этом государственная регистрация права собственности Богатиковой Н. на указанный объект недвижимости произведена 22 июня 2020 года, что подтверждается представленной в дело выпиской из ЕГРН, из которой также следует, что право общей долевой собственности на указанный земельный участок зарегистрировано за Богатиковой Н., как доля в праве общей долевой собственности, пропорциональная общей площади квартиры № № и 86.

На этом земельном участке расположен многоквартирный дом кадастровый №, общей площадью 6910,6 кв. м, количество этажей – 21, в том числе подземных – 3.

По данным кадастрового учета в указанном многоквартирном доме поставлены на кадастровый учет и имеются жилые помещения в виде квартир.

Ответчику принадлежат на праве собственности квартиры № № и 86 (далее – квартиры) в названном многоквартирном доме, в связи с этим за ней зарегистрировано право общей долевой собственности на указанный участок, при этом право общей долевой собственности на данный участок зарегистрировано за Богатиковой Н., как доля в праве общей долевой собственности, пропорциональная общей площади названных квартир.

Разрешая спор по существу и, отказывая в удовлетворении иска департамента, суд первой инстанции исходил из того, Богатикова Н., став собственником жилых помещений в виде квартир в многоквартирном доме, приобрела долю в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, независимо от государственной регистрации права на указанную долю. Ввиду изложенного суд пришел к выводу, что ответчик, как собственник квартир в многоквартирном доме и которой в силу императивных правовых норм в связи с этим принадлежит на праве общей долевой собственности доля в праве собственности на земельный участок, занимаемый многоквартирным домом, и эта доля не может быть выделена и не является самостоятельным объектом права, а следует судьбе помещения – то есть квартиры в этом многоквартирном доме – и соответственно не может быть отчуждена отдельно от права на эту квартиру, следовательно ответчик не может быть понуждена произвести отчуждение принадлежащей ей на праве общей долевой собственности доли названного земельного участка, как доли общего имущества многоквартирного дома в судебном порядке.

Суд сделал вывод, что регистрация за ответчиком на законных основаниях права общей долевой собственности на земельный участок как на доли в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, не может быть признано нарушающим законные права и интересы Российской Федерации, ввиду чего исковые требования удовлетворению не подлежат в полном объеме.

Апелляционный суд с выводами суда первой инстанции не согласился.

Отменяя решение суда первой инстанции и, удовлетворяя заявленные требования, руководствуясь положениями статей 129, 238 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статей 15, 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), приняв во внимание Указ Президента Российской Федерации от 9 января 2011 года № «Об утверждении перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками», суд апелляционной инстанции исходил из того, что действующим законодательством установлен запрет на приобретение в собственность земельных участков, находящихся на приграничных территориях, иностранными гражданами, в том числе спорного участка. Установив, что ответчик зарегистрировала право собственности на спорные объекты недвижимости 22 июня 2020 года, суд второй инстанции сделал вывод о том, что, принадлежащий ответчику земельный участок подлежал отчуждению им в течение года с момента регистрации права собственности, чего в добровольном порядке сделано не было.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции находит, что с выводами суда апелляционной инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно части 1 статьи 196 ГПК РФ при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Как разъяснено в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требования закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 – 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Требованиям законности и обоснованности согласно пункту 6 части 2 статьи 329 ГПК РФ должно отвечать и судебное постановление апелляционной инстанции.

Вместе с тем принятое апелляционное определение приведенным требованиям закона не соответствует.

Принимая обжалуемое судебное постановление, суд второй инстанции не учел следующее.

Пункт 4 статьи 35 ЗК РФ закрепляет общее правило о недопустимости отчуждения земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, в развитие принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, предусмотренного подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 данного Кодекса. Этот принцип земельного законодательства и обусловленное им правовое регулирование, как отмечено в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11 февраля 2019 года №-П, объективно предопределены тесной связью земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости. Вместе с тем указанное общее правило не исключает ситуаций, когда земельные участки принадлежат одним лицам, а расположенные на них объекты недвижимого имущества – другим. Возможность таких ситуаций, а также возникающие при этом взаимные права и обязанности собственников земельных участков и собственников зданий, сооружений регулируются действующим законодательством (пункты 3 и 5 статьи 35 ЗК РФ, статья 271 и пункт 3 статьи 552 ГК РФ).

В рассматриваемом иске департамент заявлял о принудительном отчуждении земельного участка (доли), т.е. о существенном ограничении конституционно защищаемого права собственности, на основании специальной нормы – пункта 3 статьи 15 ЗК РФ.

Ограничение права собственности иностранных граждан на земельные участки, находящиеся на приграничных территориях, не вызывает сомнений с точки зрения соответствия Конституции Российской Федерации, что подтверждается и выводами Конституционного Суда Российской Федерации, изложенными в постановлении от 23 апреля 2004 года №-П, в котором дана оценка данному законоположению как не противоречащему Конституции Российской Федерации.

В то же время, как неоднократно подчеркивал Конституционный Суд Российской Федерации, при рассмотрении такого спора, судам следует исходить из того, что ограничительные нормы должны быть формально определенными, четкими, не допускающими расширительного толкования, а значит, и произвольного их применения. Государство при этом должно использовать не чрезмерные, а только строго обусловленные конституционно одобряемыми целями меры, чтобы исключить несоразмерное ограничение прав и свобод человека и гражданина в конкретной правоприменительной ситуации (постановления от 30 июня 2011 года №-П, от 30 октября 2014 года №-П, от 8 декабря 2015 года №-П, от 17 января 2019 года №-П и др.).

Соответственно, пункт 3 статьи 15 ЗК РФ, будучи специальной нормой, не подлежащей расширительному толкованию, содержит единственное ограничение для иностранных граждан – невозможность обладания на праве собственности земельными участками, расположенными на приграничных территориях. Данный вывод согласуется и с пунктом 1 статьи 22 ЗК РФ, в силу которого иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом, а потому нахождение в их собственности зданий, сооружений, расположенных на арендуемых ими земельных участках, включая участки, входящие в состав приграничных территорий, не запрещено законом.

Указанное согласуется с правовой позицией, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 12 ноября 2019 года №-О.

Согласно статье 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком (пункт 1); собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором (пункт 3). Таким образом, как отметил Верховный Суд Российской Федерации, собственник строения на земельном участке имеет безусловное право пользоваться земельным участком, на котором это строение расположено (определение Судебной коллегии по административным делам от 17 августа 2018 года №-КГ18-122).

Следовательно, принудительная продажа земельного участка (в рассматриваемом случае доли в праве общей долевой собственности на земельный участок) с одновременным сохранением за иностранным гражданином права собственности на находящиеся на нем здания, сооружения предполагает сохранение прав владения и пользования земельным участком, на котором расположена данная недвижимость, на основании статьи 271 ГК РФ. Этим обусловлена затруднительность принудительной продажи земельного участка, принадлежащего иностранному гражданину, в частную собственность другим лицам, которые в случае приобретения участка фактически будут лишены возможности его использовать, сохраняя за собой лишь право – в соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и статьей 65 ЗК РФ – на получение платы с иностранного гражданина, являющегося собственником здания, сооружения. Однако объективные затруднения, связанные с реализацией такого рода земельных участков, не могут служить оправданием для лишения иностранных граждан права собственности в отношении зданий, сооружений, которое признается российским законодателем и, значит, гарантируется Российской Федерацией.

Таким образом, как верно установил суд первой инстанции, принудительная продажа земельного участка (доли в праве общей долевой собственности на земельный участок) с одновременным сохранением за иностранным гражданином права собственности на находящиеся на нем здания (квартиры в многоквартирном доме) предполагает сохранение прав владения и пользования земельным участком, на котором расположена данная недвижимость на основании положения статьи 271 ГК РФ.

Согласно нормам действующего российского законодательства, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Ввиду изложенного, Богатикова Н., став собственником жилых помещений в виде квартир в многоквартирном доме в силу закона приобрела и долю в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, независимо от государственной регистрации права на указанную долю.

Изложенное не учтено апелляционным судом при рассмотрении настоящего дела, ввиду чего выводы суда апелляционной инстанции о наличии оснований для удовлетворения иска основаны на неверном применении и толковании норм материального права, с приведением совокупности мотивов, которые нельзя признать убедительными.

При таких обстоятельствах вывод суда апелляционной инстанции о наличии оснований для удовлетворения исковых требований нельзя признать правомерным.

Напротив, разрешая заявленные требования по доводам, изложенным в рассматриваемом иске, с учетом установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела и подтвержденных исследованными в судебном заседании относимыми и допустимыми доказательствами, которым районным судом дана надлежащая оценка, суд первой инстанции правомерно отказал департаменту в удовлетворении иска.

Допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм права являются существенными и непреодолимыми, в связи с чем могут быть исправлены только посредством отмены судебного постановления.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 390 ГПК РФ по результатам рассмотрения кассационных жалобы, представления кассационный суд общей юрисдикции вправе оставить в силе одно из принятых по делу судебных постановлений.

Поскольку судом первой инстанции установлены все юридически значимые обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права к спорным правоотношениям, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции полагает необходимым обжалуемое апелляционное определение отменить и оставить силе решение суда первой инстанции.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 10 февраля 2022 года отменить.

Оставить в силе решение Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 01 октября 2021 года.

Председательствующий А.М. Яковлев

Судьи Е.В. Макарова

Е.В. Якубовская