Определение № 88-23163/2021 от 21.12.2021 Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции

ЧЕТВЕРТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

Судья Нестеренко И.П. Дело №88-23163/2021

ГСК Афанасьев О.В. (докл.) № дела суда 1-й инстанции 2-1082/2020

Говорун А.В.

Голубова А.Ю.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Краснодар 21 декабря 2021 года

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Брянского В.Ю.,

судей Грибанова Ю.Ю., Ивановой Е.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Ростовского межрайонного природоохранного прокурора к администрации города Азова, департаменту имущественно-земельных отношений администрации г. Азова, Мирошниченко М.Ю., Войко А.Н., Сулименко Я.А., Исаеву А.А., Журову В.В., Журавлеву Р.А., Голубевой А.А., Зотьеву А.Е., Лысенко И.А., Островской А.Е., Лукьянчуку Н.И., Волненко О.В., Сухановой Л.Г., Болдыреву А.О., Кобыляцкому В.Ю., Литвинову О.П., Ивахненко В.В. о признании недействительными постановлений, договоров купли-продажи, соглашений о перераспределении, признании прав собственности отсутствующим, истребовании земельных участков, снятии с кадастрового учета земельных участков,

по кассационному представлению исполняющего обязанности прокурора Ростовской области - Осипчук К.Н. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 21 апреля 2021 года.

Заслушав доклад судьи Брянского В.Ю., выслушав объяснения участников процесса, судебная коллегия

установила:

Ростовский межрайонный природоохранный прокурор в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц, интересов Российской Федерации обратился в суд с исковым заявлением к администрации г. Азова Ростовской области, департаменту имущественно-земельных отношений Администрации г. Азова, Мирошниченко М.Ю., Войко А.Н., Сулименко Я.А., Исаеву А.А., Журову В.В., Журавлеву Р.А., Голубевой А.А., Зотьеву А.Е., Лысенко И.А., Островской А.Е., Лукьянчуку Н.И., Волненко О.В., Сухановой Л.Г., Болдыреву А.О., Кобыляцкому В.Ю., Литвинову О.П., Ивахненко В.В., указав, что Ростовской межрайонной природоохранной прокуратурой по поручению прокуратуры области проведена проверка по обращению депутата Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации Водолацкого В.П. в интересах Кабашова В.П. о нарушениях земельного, градостроительного, лесного законодательства на территории г. Азова.

По результатам проверки установлено, что на основании договора купли-продажи, заключенного 26 мая 2017 года с ЗАО «Азовский комбинат хлебопродуктов», Мирошниченко М.Ю. приобретено в собственность нежилое здание – коровник (кадастровый №) площадью 1 118,6 кв.м, находящийся по адресу: <адрес>. Право собственности Мирошниченко М.Ю. на указанный объект недвижимости зарегистрировано 08 июня 2017 года (запись в ЕГРН №).

Постановлением главы администрации г. Азова от 01.06.2018 года № 1231 на основании заявления Мирошниченко М.Ю. от 31.05.2018 года утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, относящегося к категории земель: «Земли населенных пунктов», расположенного в территориальной зоне П 2 «Зона предприятий и складов V-IV классов вредности (санитарно-защитные зоны - до 100 м)» с видом разрешенного использования «Сельскохозяйственные предприятия и объекты сельскохозяйственного назначения» по <адрес> в <адрес> общей площадью 178154 кв. м (более 17 га). Данному земельному участку присвоен адрес: «Россия, <адрес>».

Также данным постановлением предварительно согласовано предоставление указанного земельного участка Мирошниченко М.Ю. без проведения торгов в границах схемы расположения земельного участка.

Затем, на основании постановления Администрации г. Азова от 01 июня 2018 года №1231 земельный участок с кадастровым номером № площадью 178154 кв. м поставлен на кадастровый учет 07 июня 2018 года.

Постановлением главы администрации г. Азова от 06.07.2018 года № 1524 на основании заявления от 03.07.2018 года земельный участок с кадастровым номером № предоставлен Мирошниченко М.Ю. в аренду сроком на 49 лет без торгов в связи с нахождением на земельном участке площадью более 17 га коровника площадью 0,11186 га (1118,6 кв. м).

В связи с этим между Департаментом имущественно-земельных отношений администрации г. Азова и Мирошниченко М.Ю. 06 июля 2018 года заключен договор аренды № 2542. Аренда Мирошниченко М.Ю. на земельный участок с кадастровым номером № зарегистрирована в ЕГРН 11 июля 2018 года, о чем сделана соответствующая запись №.

В администрации г. Азова 16 июля 2018 года зарегистрировано заявление Мирошниченко М.Ю. о рассмотрении возможности раздела предоставленного ей в аренду земельного участка с кадастровым номером №, утверждении схемы расположения земельного участка с разрешенным видом использования «сельскохозяйственные предприятия и объекты сельскохозяйственного назначения» общей площадью 1256 кв.м, образуемого при разделе земельного участка с кадастровым номером №.

По результатам рассмотрения данного заявления постановлением главы администрации г. Азова от 24 июля 2018 года № 1657 утверждена схема расположения земельных участков, образуемых в результате раздела земельного участка с кадастровым номером №. На основании указанного постановления земельный участок с кадастровым номером № площадью 178154 кв. м разделен на 2 земельных участка: с кадастровым номером № площадью 176898 кв. м и с кадастровым номером № площадью 1256 кв. м, который поставлен на кадастровый учет 31 июля 2018 года.

Таким образом, после предоставления земельного участка с кадастровым номером № площадью 178154 кв. м в аренду, посредством раздела из него образован земельный участок с кадастровым номером № площадью 1256 кв.м., тем самым площадь земельного участка с кадастровым номером № уменьшилась до 176898 кв.м.

По результатам рассмотрения заявления Мирошниченко М.Ю. от 02 августа 2018 года на основании постановления администрации г. Азова от 06 августа 2018 года № 1779 между департаментом имущественно-земельных отношений администрации г. Азова и Мирошниченко М.Ю. 06 августа 2018 года заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № с множественностью лиц на стороне арендатора № 2551 сроком до 05 июля 2067 года. На основании акта приема-передачи от 06 августа 2018 года данный земельный участок передан департаментом имущественно-земельных отношений администрации г. Азова Мирошниченко М.Ю., 14 декабря 2018 года на основании соглашения и акта приема-передачи Мирошниченко М.Ю. земельный участок возвращен департаменту имущественно-земельных отношений администрации г. Азова.

На основании того же постановления администрации г. Азова от 06 августа 2018 года № 1779 между департаментом имущественно-земельных отношений администрации г. Азова и Мирошниченко М.Ю. 21 августа 2018 года заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером № в новых границах площадью 176898 кв.м. также без торгов в связи с нахождением на земельном участке площадью более 17 га коровника площадью 0,11186 га (1118,6 кв. м). Аренда Мирошниченко М.Ю. на земельный участок с кадастровым номером № зарегистрирована в ЕГРН 23.08.2018 года, о чем сделана соответствующая запись №.

Постановлением главы администрации г. Азова от 31.08.2018 года № 1972, принятым по результатам рассмотрения заявления от 28.08.2018 года, земельный участок с кадастровым номером № площадью 176898 кв. м передан в собственность Мирошниченко М.Ю. без проведения торгов в связи с нахождением на земельном участке площадью более 17 га коровника площадью 0,1 1186 га (1 1 18,6 кв. м).

Во исполнение данного постановления 31 августа 2018 года между департаментом имущественно-земельных отношений администрации г. Азова и Мирошниченко М.Ю. заключен договор № 7041-3 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №. Право собственности Мирошниченко М.Ю. на данный земельный участок зарегистрировано 04.09.2018 года (запись в ЕГРН №).

Истец полагал, что земельный участок с кадастровым номером № образован в 2018 году и передан администрацией г. Азова в аренду, а затем в собственность Мирошниченко М.Ю., с нарушением закона.

Так, истец указал на то, что земельный участок с кадастровым номером № при его образовании находился в 3 территориальных зонах, для которых установлены градостроительные регламенты: «Р 4. Зоны природных ландшафтов», «Р 5. Городские леса», «П 2. Зона предприятий V-IV классов вредности и складов (санитарнозащитные зоны до 100 м)». Таким образом, земельный участок с кадастровым номером № согласно действовавшим на момент его образования правилам землепользования и застройки находился в 3 территориальных зонах и ни при каких обстоятельствах не мог быть образован администрацией г. Азова, поскольку это противоречит требованиям статьи 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статей 30,36 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ). Расхождение документов территориального планирования и градостроительного зонирования г. Азова, при образовании земельного участка с кадастровым номером № правила землепользования и застройки г. Азова не соответствовали генеральному плану муниципального образования.

Несоответствие установленного вида разрешенного использования участка при его предоставлении в собственность, по мнению истца, повлияло на установление заведомо низкой кадастровой стоимости земельного участка (1323197,04 рублей), используемой, согласно приложению к договору купли-продажи от 31.08.2018 года № 7041-3, при расчете цены выкупа.

Как указал прокурор, предоставление земельного участка площадью значительно превышающей площадь расположенного на нем строения находится в явном противоречии с положениями земельного законодательства, регулирующего вопросы предоставления земельных участков.

Общая площадь трех объектов недвижимости Ростовской области с кадастровыми номерами № составляет 776,2 кв. м. Образовывая земельный участок с кадастровым номером № для данных объектов недвижимости, администрация усмотрела достаточным площадь участка в 1256 кв.м., а для использования принадлежавшего Мирошниченко М.Ю. коровника с площадью 1118,6 кв.м. образован земельный участок № площадью 176898 кв.м., что, как указывалось выше, нарушает статью 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 1, п. 1 ст. 35 ЗК РФ.

Истец указал, что анализом графической части генерального плана «г.Азов генеральный план основной чертеж» установлено, что в границах земельного участка с кадастровым номером № при образовании 01.06.2018 года имелась улично-дорожная сеть (отмечена черным цветом).

Земельный участок с кадастровым номером № площадью 17 га образован, по мнению прокурора, незаконно, с многочисленными нарушениями земельного, градостроительного и лесного законодательства, сделки по его предоставлению администрацией г. Азова в аренду и собственность Мирошниченко М.Ю. ничтожны, посягают на установленный законом порядок образования и предоставления земельных участков. В связи с чем, сделки между департаментом имущественноземельных отношений администрации г. Азова и Мирошниченко М.Ю. по договорам аренды от 06.07.2018 года № 2542, от 06.08.2018 года № 2551, от 21.08.2018 года № 2556, по договору купли-продажи земельного участка от 31.08.2018 года № 7041-3 имеют все признаки ничтожности, так как осуществлены в нарушение ст. ст. 30, 36 ГрК РФ, ст.ст. 11.9, 11.10, 22.20, 39.3, 39.6, 39.16, 39.20, 85 ЗК РФ.

В дальнейшем из земельного участка с кадастровым номером 61:45:0000392:77 в результате перераспределения и деления образован 41 земельный участок с кадастровыми номерами №

Земельный участок с кадастровым номером № снят с кадастрового учета 17 сентября 2018 года.

Указанные земельные участки перешли остальным ответчикам по договорам купли-продажи.

Учитывая приведенные выше обстоятельства, прокурор полагал ничтожными сделки по передаче земельного участка в собственность Мирошниченко М.Ю. Поскольку первоначальные сделки являются ничтожными, то все последующие сделки, также как указывал прокурор, имеют все признаки ничтожности.

Истец указал, что большинство сделок между Мирошниченко М.Ю. и физическими лицами заключены по значительно заниженной цене (более чем в 4 раза), явно несоответствующей рыночной цене, указанной в заключении №01/2019 от 20 декабря 2019 года ООО «Консалтинговая фирма «Атлант-Дон».

Так, согласно договорам, имеющимся в материалах дела, ответчики заплатили от 20 до 40 тысяч рублей за 100 квадратных метров земельного участка (сотку земли), однако по общедоступным сведениям, содержащимся в сети Интернет (интернет-сервисы для размещения объявлений «Авито», «Циан»), средняя стоимость 100 квадратных метров земли в г. Азове 600 - 700 тысяч рублей, что гораздо выше.

Таким образом, ответчики добросовестными приобретателями, по мнению прокурора, являться не могут. Соответственно, если приобретатель имущества является недобросовестным, то имущество подлежит истребованию у него без ограничений.

Наряду с этим, спорный земельный участок выбыл из владения помимо воли собственника ввиду того, что земельный участок с кадастровым номером № площадью 178154 кв.м первоначально незаконно образован и выбыл во владение Мирошниченко М.Ю. по договору аренды от 06 июля 2018 года, заключенному с департаментом имущественно-земельных отношений администрации г. Азова на основании постановления главы администрации г. Азова от 06.07.2018 года № 1524, помимо воли уполномоченного органа на образование и распоряжение земельными участками, занятыми объектами недвижимости, принадлежащими Ростовской области (Минимущество Ростовской области).

Спорный земельный участок выбыл из государственной собственности по ничтожной сделке помимо воли собственника в результате противоправных действий должностных лиц органа местного самоуправления, ввиду чего истинная воля, направленная на реализацию законных интересов муниципального образования, отсутствует.

Земельный участок № после выдела из него земельного участка № площадью 1256 кв. м, на котором располагались объекты недвижимости Ростовской области, находился в неразграниченной государственной собственности.

Незаконное образование и незаконное предоставление государственной собственности в аренду и частную собственность спорных земельных участков повлекли нарушение интересов Российской Федерации.

Кроме этого, незаконное предоставление главой администрации г. Азова земельного участка с кадастровым номером № Мирошниченко М.Ю. повлекло незаконную рубку деревьев из состава городских лесов, произраставших на образованном из него земельном участке с кадастровым номером №, на основании выданного администрацией г. Азова Мирошниченко М.Ю. разрешения на уничтожение и (или) повреждение зеленых насаждений от 12.11.2018 года № 373 в нарушение статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», поскольку положения Областного закона Ростовской области от 03.08.2007 года № 747-ЗС «Об охране зеленых насаждений в населенных пунктах Ростовской области», Порядка охраны зеленых насаждений в населенных пунктах Ростовской области, утвержденного постановлением Правительства Ростовской области от 30.08.2012 года № 819, регулирующие правила выдачи разрешений на удаление объектов озеленения, не распространяются на отношения по охране зеленых насаждений, расположенных на находящихся в границах населенных пунктов земельных участках, занятых лесами.

На основании изложенного, уточнив исковые требования, истец просил суд о признании недействительными постановлений, договоров купли- продажи, соглашений о перераспределении, признании прав собственности отсутствующим, истребовании земельных участков, снятии земельных участков с кадастрового учета.

Решением Азовского городского суда Ростовской области от 25 сентября 2020 года исковые требования удовлетворены.

Суд признал недействительным постановление главы администрации г. Азова от 01.06.2018 года №1231 «О предварительном согласовании предоставления и утверждении схемы расположения земельного участка по <адрес>».

Признал ничтожным заключенный между департаментом имущественно-земельных отношений администрации г. Азова и Мирошниченко М.Ю. договор аренды от 06.07.2018 года № 2542 земельного участка с кадастровым номером №.

Признал недействительным Постановление главы администрации г. Азова от 24.07.2018 года № 1657 «Об утверждении схемы расположения земельных участков, образуемых в результате раздела из земельного участка с кадастровым номером №».

Признал ничтожным заключенный между департаментом имущественно-земельных отношений администрации г. Азова и Мирошниченко М.Ю. договор аренды от 06.08.2018 года № 2551 земельного участка с кадастровым номером №.

Признал ничтожным заключенный между департаментом имущественно-земельных отношений администрации г. Азова и Мирошниченко М.Ю. договор аренды от 21.08.2018 года № 2556 земельного участка с кадастровым номером №.

Признал недействительным постановление главы администрации г.Азова от 31.08.2018 года № 1972 «О передаче Мирошниченко М.Ю. в собственность земельного участка по <адрес> в <адрес>».

Признал ничтожным заключенный между департаментом имущественно-земельных отношений администрации г. Азова и Мирошниченко М.Ю. договор купли-продажи от 31.08.2018 года № 7041-3.

Признал недействительным постановление главы администрации г. Азова от 07.05.2019 года № 766 «Об утверждении документации по планировке и межеванию территории».

Признал недействительным постановление главы администрации г.Азова от 12.08.2019 года № 1320 «О внесении изменений в постановление Администрации г. Азова от 07.05.2019 № 766».

Признал ничтожным заключенное между департаментом имущественно-земельных отношений администрации г. Азова и Мирошниченко М.Ю. соглашение от 21.08.2019 года № 100 о перераспределении земель, находящихся в государственной собственности и земельного участка с кадастровым номером №, находящегося в собственности Мирошниченко М.Ю.

Признал ничтожным заключенное между департаментом имущественно-земельных отношений администрации г. Азова и Мирошниченко М.Ю. соглашение от 21.08.2019 года № 101 о перераспределении земель, находящихся в государственной собственности и земельного участка с кадастровым номером №, находящегося в собственности Мирошниченко М.Ю.

Признал ничтожным договор купли-продажи земельного участка № от 28.05.2019 года, заключенный Мирошниченко М.Ю. и Войко А.Н.

Признал ничтожным договор купли-продажи земельного участка

№ от 10.01.2020 года, заключенный Мирошниченко М.Ю. и Сулименко Я.А.

Признал ничтожным договор купли-продажи земельного участка

№ от 24.05.2019 года, заключенный Мирошниченко М.Ю. и Исаевым А.А.

Признал ничтожным договор купли-продажи земельного участка № от 29.10.2019 года, заключенный Мирошниченко М.Ю. и Журовым В.В.

Признал ничтожным договор купли-продажи земельного участка

№ от 25.12.2019 года, заключенный Мирошниченко М.Ю. и Журавлевым Р.А.

Признал ничтожным договор купли-продажи земельного участка

№ от 25.12.2019 года, заключенный Мирошниченко М.Ю. и Зотьевым А.Е.

Признал ничтожным договор купли-продажи земельного участка

№ от 25.12.2019 года, заключенный Мирошниченко М.Ю. и Лысенко И.А.

Признал ничтожным договор купли-продажи земельного участка

№ от 25.12.2019 года, заключенный Мирошниченко М.Ю. и Островской А.Е.

Признал ничтожным договор купли-продажи земельного участка

№ от 27.05.2019 года, заключенный Мирошниченко М.Ю. и Лукьянчуком Н.И.

Признал ничтожным договор купли-продажи земельного участка № от 25.12.2019, заключенный Мирошниченко М.Ю. и Волненко О.В.

Признал ничтожным договор купли-продажи земельного участка № от 27.05.2019 года, заключенный Мирошниченко М.Ю. и Сухановой Л.Г.

Признал ничтожным договор купли-продажи земельного участка № от 27.05.2019 года, заключенный Мирошниченко М.Ю. и Сухановой Л.Г.

Признал ничтожным договор купли-продажи земельного участка

№ от 18.02.2020 года, заключенный Мирошниченко М.Ю. и Литвиновым О.П.

Признал ничтожным договор купли-продажи земельного участка

№, заключенный Мирошниченко М.Ю. и Ивахненко В.В.

Признал ничтожным договор купли-продажи земельного участка

№ от 28.05.2019 года, заключенный Мирошниченко М.Ю. и Войко А.Н.

Признал ничтожным договор купли-продажи земельного участка

№ от 09.12.2019 года, заключенный Мирошниченко М.Ю. и Болдыревым А.О.

Признал ничтожным договор купли-продажи земельного участка

№ от 09.07.2019 года, заключенный Мирошниченко М.Ю. и Кобыляцким ВЮ.

Признал ничтожным договор купли-продажи земельного участка

№ от 09.07.2019 года, заключенный Кобыляцким ВЮ. и Голубевой А.А.

Признал отсутствующим зарегистрированное право собственности на земельный участок с кадастровым номером № за Мирошниченко М.Ю. (регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ).

Признал отсутствующим зарегистрированное право собственности на земельный участок с кадастровым номером № за Мирошниченко М.Ю. (регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ).

Признал отсутствующим зарегистрированное право собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:№ за Мирошниченко М.Ю. (регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ).

Признал отсутствующим зарегистрированное право собственности на земельный участок с кадастровым номером № за Мирошниченко М.Ю. (регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ).

Признал отсутствующим зарегистрированное право собственности на земельный участок с кадастровым номером № за

Мирошниченко М.Ю. (регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ).

Признал отсутствующим зарегистрированное право собственности на земельный участок с кадастровым номером № за

Мирошниченко М.Ю. (регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ).

Признал отсутствующим зарегистрированное право собственности на земельный участок с кадастровым номером № за

Мирошниченко М.Ю. (регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ).

Признал отсутствующим зарегистрированное право собственности на земельный участок с кадастровым номером № за

Мирошниченко М.Ю. (регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ).

Признал отсутствующим зарегистрированное право собственности на земельный участок с кадастровым номером № за

Мирошниченко М.Ю. (регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ).

Признал отсутствующим зарегистрированное право собственности на земельный участок с кадастровым номером № за Мирошниченко М.Ю. (регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ).

Признал отсутствующим зарегистрированное право собственности на земельный участок с кадастровым номером № за

Мирошниченко М.Ю. (регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ).

Признал отсутствующим зарегистрированное право собственности на земельный участок с кадастровым номером № за

Мирошниченко М.Ю. (регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ).

Признал отсутствующим зарегистрированное право собственности на земельный участок с кадастровым номером № за Мирошниченко М.Ю. (регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ).

Признал отсутствующим зарегистрированное право собственности на земельный участок с кадастровым номером № за

Мирошниченко М.Ю. (регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ).

Признал отсутствующим зарегистрированное право собственности на земельный участок с кадастровым номером № за

Мирошниченко М.Ю. (регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ).

Признал отсутствующим зарегистрированное право собственности на земельный участок с кадастровым номером № за Мирошниченко М.Ю. (регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ).

Признал отсутствующим зарегистрированное право собственности на земельный участок с кадастровым номером № за

Мирошниченко М.Ю. (регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ).

Признал отсутствующим зарегистрированное право собственности на земельный участок с кадастровым номером № за

Мирошниченко М.Ю. (регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ).

Признал отсутствующим зарегистрированное право собственности на земельный участок с кадастровым номером № за Мирошниченко М.Ю. (регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ).

Признал отсутствующим зарегистрированное право собственности на земельный участок с кадастровым номером № за Мирошниченко М.Ю. (регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ).

Признал отсутствующим зарегистрированное право собственности на земельный участок с кадастровым номером № за Мирошниченко М.Ю. (регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ).

Признал отсутствующим зарегистрированное право собственности на земельный участок с кадастровым номером № за Мирошниченко М.Ю. (регистрационная запись в Едином государственном

реестре недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ).

Признал отсутствующим зарегистрированное право собственности на земельный участок с кадастровым номером № за Мирошниченко М.Ю. (регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ).

Истребовал из незаконного владения ФИО37 земельный участок с кадастровым номером №

Истребовал из незаконного владения ФИО24 земельный участок с кадастровым номером №.

Истребовал из незаконного владения ФИО25 земельный участок с кадастровым номером №.

Истребовал из незаконного владения ФИО28 земельный участок с кадастровым номером №.

Истребовал из незаконного владения ФИО30 земельный участок с кадастровым номером №.

Истребовал из незаконного владения ФИО31 земельный участок с кадастровым номером №.

Истребовал из незаконного владения ФИО32 земельный участок с кадастровым номером №.

Истребовал из незаконного владения ФИО33 земельный участок с кадастровым номером №.

Истребовал из незаконного владения ФИО34 земельный участок с кадастровым номером №.

Истребовал из незаконного владения ФИО35 земельный участок с кадастровым номером №.

Истребовал из незаконного владения ФИО35 земельный участок с кадастровым номером №.

Истребовал из незаконного владения ФИО24 земельный участок с кадастровым номером №.

Истребовал из незаконного владения ФИО36 земельный участок с кадастровым номером №.

Признал отсутствующим зарегистрированное право собственности на земельный участок с кадастровым номером № за ФИО26 (регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ).

Признал отсутствующим зарегистрированное право собственности на земельный участок с кадастровым номером № за ФИО27 (регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ).

Признал отсутствующим зарегистрированное право собственности на земельный участок с кадастровым номером № за ФИО38 (регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ).

Признал отсутствующим зарегистрированное право собственности на земельный участок с кадастровым номером № за ФИО29 (регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ).

Признал отсутствующими права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами №

Снял с государственного кадастрового учета земельные участки с кадастровыми номерами №

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 21 апреля 2021 года решение Азовского городского суда Ростовской области от 25 сентября 2020 года отменено. Принято по делу новое решение.

Исковые требования Ростовского межрайонного природоохранного прокурора в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц, интересов Российской Федерации к администрации г. Азова Ростовской области, департаменту имущественно-земельных отношений администрации г. Азова, Мирошниченко М.Ю., Войко А.Н., Сулименко Я.А., Исаеву А.А., Журову В.В., Журавлеву Р.А., Голубевой А.А., Зотьеву А.Е., Лысенко И.А., Островской А.Е., Лукьянчуку Н.И., Волненко О.В., Сухановой Л.Г., Болдыреву А.О., Кобыляцкому В.Ю., Литвинову О.П., Ивахненко В.В. о признании недействительными постановлений, договоров купли-продажи, соглашений о перераспределении, признании прав собственности отсутствующим, истребовании земельных участков, снятии с кадастрового учета земельных участков оставлены без удовлетворения.

В кассационном представлении исполняющий обязанности прокурора Ростовской области – Осипчук К.Н., ссылаясь на нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права, ставит вопрос об отмене апелляционного определения с оставлением в силе решения суда первой инстанции.

В отзыве на кассационное представление представитель администрации города Азова Ростовской области - Шаталов С.Н. просил апелляционное определение оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

В возражениях на кассационное представление представитель Мирошниченко М.Ю., Войко А.Н., Сулименко Я.А., Исаева А.А., Журова В.В., Журавлева Р.А., Голубевой А.А., Зотьева А.Е., Лысенко И.А., Островской А.Е., Лукьянчука Н.И., Волненко О.В., Сухановой Л.Г., Болдырева А.О., Кобыляцкого В.Ю., Литвинова О.П., Ивахненко В.В. – Логвинова М.С. просила апелляционное определение оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании прокурор отдела управления Главного управления Генеральной прокуратуры Российской Федерации - Шаповалова О.Ю. подержала доводы кассационного представления, просила отменить апелляционное определение.

Представители администрации города Азова Ростовской области - Шаталов С.Н., Радченко С.Д., представитель департамента имущественно-земельных отношений администрации города Азова Ростовской области –Телегин В.Г. представители Мирошниченко М.Ю., Войко А.Н., Сулименко Я.А., Исаева А.А., Журова В.В., Журавлева Р.А., Голубевой А.А., Зотьева А.Е., Лысенко И.А., Островской А.Е., Лукьянчука Н.И., Волненко О.В., Сухановой Л.Г., Болдырева А.О., Кобыляцкого В.Ю., Литвинова О.П., Ивахненко В.В. – Логвинова М.С. и Запорожцева Н.К., а также Болдырев А.О., Лукьянчук Н.И., Волненко О.В., Кобыляцкий В.Ю. возражали против удовлетворения кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание кассационного суда не явились.

Информация о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы размещена на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции.

На основании части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, выслушав участников процесса, обсудив доводы кассационного представления, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Согласно статье 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения норм материального права допущены при рассмотрении данного дела.

Как установлено судом, 31 мая 2018 года в администрацию г. Азова поступило заявление Мирошниченко М.Ю. об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, по результатам рассмотрения которого, на следующий день, постановлением главы администрации г. Азова от 01.06.2018 года № 1231 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, относящегося к категории земель: «Земли населенных пунктов». В постановлении указано, что земельный участок расположен в территориальной зоне П 2 «Зона предприятий и складов V-IV классов вредности (санитарно-защитные зоны - до 100 м)» с видом разрешенного использования «Сельскохозяйственные предприятия и объекты с/х назначения» по <адрес> в <адрес> общей площадью 178154 кв.м. (более 17 га). Данному земельному участку присвоен адрес: «Россия, <адрес>».

Также данным постановлением предварительно согласовано предоставление указанного земельного участка Мирошниченко М.Ю. без проведения торгов в границах схемы расположения земельного участка.

На основании постановления администрации г. Азова от 01.06.2018 года № 1231 земельный участок с кадастровым номером № площадью 178154 кв.м. поставлен на кадастровый учет 07.06.2018 года. Датой образования земельного участка является дата постановки земельного участка на кадастровый учет.

06 июля 2018 года постановлением главы администрации г. Азова № 1524 земельный участок с кадастровым номером № предоставлен Мирошниченко М.Ю. в аренду сроком на 49 лет без торгов в связи с нахождением на земельном участке коровника. Между департаментом имущественно-земельных отношений администрации г.Азова и Мирошниченко заключен договор аренды № 2542.

24 июля 2018 года постановлением главы администрации г. Азова № 1657 утверждена схема расположения земельных участков, образуемых в результате раздела земельного участка с кадастровым номером №. Из данного участка выделен участок с кадастровым номером № площадью 1256 кв. м, который поставлен на кадастровый учет 31.07.2018 года.

06 августа 2018 года постановлением администрации г. Азова № 1779 между департаментом имущественно-земельных отношений администрации г. Азова и Мирошниченко М.Ю. заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № с множественностью лиц на стороне арендатора. Через четыре месяца этот договор расторгнут сторонами, земельный участок возвращен департаменту имущественноземельных отношений администрации г. Азова.

21 августа 2018 года между департаментом имущественно-земельных отношений администрации г. Азова и Мирошниченко М.Ю. заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №

31 августа 2018 года между департаментом имущественно-земельных отношений администрации г. Азова и Мирошниченко М.Ю. заключен договор № купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № (постановление администрации г. Азова от 31.08.2018 г.).

В дальнейшем из земельного участка с кадастровым номером № в результате перераспределения и деления образован 41 земельный участок.

Земельный участок с кадастровым номером № снят с кадастрового учета 17 сентября 2018 года.

В настоящее время в собственности Мирошниченко М.Ю. находятся 24 земельных участка с кадастровыми номерами: №

Остальные 17 земельных участков проданы Мирошниченко М.Ю. по договорам купли-продажи ответчикам Болдыреву А.О., Войко А.Н., Сулименко Я.А., Ивахненко В.В., Литвинову О.П., Волненко О.В., Голубевой А.А., Зотьеву А.Е., Кобыляцкому В.Ю., Исаеву А.А., Островской А.Е., Журову В.В., Журавлеву Р.А., Лукьянчуку Н.И., Сухановой Л.Г., Лысенко И.А.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, исходил из того, что земельный участок с кадастровым номером № был сформирован администрацией г. Азова незаконно, поскольку в момент его формирования он располагался в шести разных функциональных зонах и в трех разных территориальных зонах, что является нарушением ч. 4 ст. 30 ГрК РФ, ч. 7 ст. 11.9 и ч. 2 ст. 85 ЗК РФ. Участок расположен на территории городских лесов, что является нарушением ст. 71 Лесного кодекса РФ. Площадь земельного участка превышает площадь здания, для эксплуатации которого предоставлен участок, что является нарушением ст.ст. 1 и 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ. Участок расположен на территории общего пользования, что является нарушением п. 12 ст. 85 ЗК РФ. Учитывая, указанные обстоятельства суд пришел к выводу о незаконности всех последующих действий с выделенными из него земельными участками.

Отменяя судебный акт первой инстанции, апелляционный суд исходил из следующего.

Решением Азовской городской Думы четвертого созыва от 02.06.2008 года № 240 утвержден генеральный план г. Азова.

Согласно выписки из ИСОГД, формируемый земельный участок с кадастровым номером № был расположен в территориальной зоне П 2 - Зона предприятий и складов V-IV классов вредности.

К основным видам разрешенного использования в данной зоне относились «сельскохозяйственный предприятия и объекты сельскохозяйственного назначения».

По состоянию на 01.06.2018 года границы территориальных зон г. Азова в ЕГРН внесены не были.

Постановлением Азовской городской Думы от 27.06.2018 года № 324 в Правила землепользования и застройки г. Азова внесены изменения в части корректировки территориальных зон в соответствии с которыми расположение земельного участка с кадастровым номером № соответствовало одной территориальной зоне «Р 4» и требованиям градостроительного регламента.

Таким образом, на момент предоставления земельного участка в аренду Мирошниченко М.Ю. 06.07.2018 года в правила землепользования и застройки г. Азова уже были внесены изменения в части изменения границ территориальных зон, в результате которых земельный участок стал принадлежать одной территориальной зоне.

То обстоятельство, что в генеральный план г. Азова изменения так и не вносились, не может являться основополагающим, поскольку в настоящее время Правила землепользования и застройки г. Азова в установленном законом порядке не признаны недействующими, никем не отменены и не оспорены.

Как видно из материалов дела, на графической части ПЗЗ г. Азова в редакции 2016 года нанесены границы территориальных зон Р 5, П 2, Р 4, однако отсутствует нанесение границ спорного земельного участка.

Графическое описание границ спорного земельного участка на карту градостроительного зонирования нанесено вручную.

При этом данные, на основании каких сведений и каким способом были нанесены указанные границы, отсутствуют. Возможности определить правильность нанесения границ земельного участка относительно территориальных зон не имеется.

Как указывалось ранее, границы территориальных зон на дату утверждения схемы расположения земельного участка не были зарегистрированы в ЕГРН, в связи с чем, не содержали точных координат их местоположения на местности.

Границы указанных территориальных зон возможно определить только ориентировочно, в связи с чем, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что выводы суда первой инстанции о нахождении спорного земельного участка в составе трех территориальных зон, при наличии выданной отделом архитектуры и градостроительства справки о размещении спорного земельного участка в составе одной зоны П 2, являются ошибочными и не соответствующими фактическим обстоятельствам дела.

Как установлено судом и следует из материалов дела, постановлением главы администрации г. Азова от 01.06.2018 года № 1231 «О предварительном согласовании предоставления и утверждения схемы расположения земельного участка по <адрес>» по заявлению Мирошниченко М.Ю. была утверждена схема расположения земельного участка и предварительно согласовано предоставление Мирошниченко М.Ю. без проведения торгов земельного участка площадью 178154,0 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - сельскохозяйственные предприятия и объекты сельскохозяйственного назначения».

После постановки земельного участка на государственный кадастровый учет на основании обращения Мирошниченко М.Ю. о предоставлении ей земельного участка в аренду сроком на 49 лет, 06.07.2018 года между департаментом имущественно-земельных отношений администрации г. Азова и Мирошниченко М.Ю. был заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 2542.

Таким образом, на момент заключения договора аренды, а именно 06 июля 2018 года, в Правила землепользования застройки муниципального образования «Город Азов» и карту градостроительного зонирования уже были внесены изменения, относительно корректировки границ территориальных зон, и спорный земельный участок на дату заключения оспариваемого договора аренды земельного участка был расположен в составе одной территориальной зоны Р 4 - зона природных ландшафтов.

В результате изменения нормативных правовых актов обеспечено соответствие спорного земельного участка одной территориальной зоне Р4.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для признания недействительным договора аренды земельного участка с кадастровым номером № по основанию несоответствия арендованного участка требованиям принадлежности его к одной территориальной зоне.

Спорный земельный участок был предоставлен Мирошниченко М.Ю. в аренду как собственнику строения, на нем расположенного.

Суд апелляционной инстанции отклонил довод истца, что земельный участок с кадастровым номером № пересекает территориальные зоны лесничеств и образован из состава земель занятых городскими лесами г. Азова, поскольку письмо Министерства природных ресурсом и выписка из Лесного реестра не содержат графической основы или графического (картографического) описания границ городских лесов, сведений о местоположении границ лесных земельных участков, данные документы имеют только отсылку на кадастровый квартал и площадь земель занятыми городскими лесами. Исходя их представленных документов, нельзя сделать безусловный вывод о предоставлении спорного земельного участка за счет земель, занятых городскими лесами.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что на момент утверждения схемы спорного земельного участка, границы лесных земельных участков уже были утверждены. Кроме того, указанные в Постановлении № 1201 от 30.05.2018 года границы городских лесов утверждены Приказом Рослесхоза и уточнены в ЕГРН в соответствующих координатах.

На основании изложенного, спорный земельный участок при его образовании и в последующем образованные из его состава путем раздела и перераспределения спорные земельные участки, не имели и не имеют пересечений и наложений с границами «городских лесов Азов», расположенных на землях населенного пункта.

Также суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции о нарушении заключенными сделками по предоставлению земельного участка в аренду, прав Ростовской области.

На день заключении договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора права Ростовской области на объекты капитального строительства с кадастровыми номерами № зарегистрированы не были.

Право Ростовской области на указанные объекты недвижимого имущества были зарегистрированы только 22.10.2018 года и на момент утверждения схем расположения земельного участка с кадастровым номером №, заключения договора аренды указанного земельного участка, заключения договора купли-продажи земельного участка с Мирошниченко М.Ю. сведений о правообладателях указанных объектов недвижимости в ЕГРН не имелось.

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции о площади земельного участка, предоставленного Мирошниченко М.Ю. в аренду, превышающем площадь объекта недвижимости находящегося в собственности, в связи с тем, что земельным законодательством не установлены предельные размеры земельного участка, предоставляемого для использования и эксплуатации здания, сооружения, находящихся на нем.

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции о признании недействительными постановлений и договоров аренды и купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции находит, что с обжалуемым судебным постановлением согласиться нельзя.

В силу статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 23 «О судебном решении» от 19 декабря 2003 г. решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Указанные требования судом выполнены не были.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Вместе с тем, лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом земельном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью. Бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить.

По смыслу приведенных норм закона собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта с учетом документации по планировке и межеванию территории.

При рассмотрении вопроса о приобретении собственником объекта недвижимости, земельного участка, на котором расположен этот объект (здание, строение, сооружение), необходимо исследовать вопрос о соразмерности объекта недвижимости площади испрашиваемого земельного участка.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером № предоставлен Мирошниченко М.Ю. в аренду без торгов в связи с нахождением на земельном участке площадью более 17 га коровника площадью 0,11186 га (1118,6 кв. м), площадь которого превышает площадь принадлежащего ей коровника в 159 раз.

Кроме того, впоследствии указанный участок разделен на 41 самостоятельный земельный участок с изменением вида разрешенного использования «Для дачного строительства». Указанные земельные участки перешли ответчикам по договорам купли-продажи.

При таких обстоятельствах, аренда вышеуказанного земельного участка без проведения торгов нарушает права неопределенного круга лиц, которые могли претендовать на спорный участок в случае его выставления на торги.

Согласно статье 23 Лесного кодекса РФ основными территориальными единицами управления в области использования, охраны, защиты, воспроизводства лесов являются лесничества, которые, в частности, создаются на землях населенных пунктов. Создание и упразднение лесничеств и создаваемых в их составе участковых лесничеств осуществляются решениями уполномоченного федерального органа исполнительной власти.

Таким органом в силу п. 26 ст. 81 Лесного кодекса РФ является Федеральное агентство лесного хозяйства.

Согласно материалам дела, границы городских лесов г. Азова отражены на картах-схемах №№ 2, 3 городских лесов города Азова, входящих в состав лесохозяйственного регламента г. Азова от 2012 года, территория кадастрового квартала №, в котором располагался, в том числе, земельный участок с кадастровым номером №, относится к кварталам 6-10 городского лесничества г. Азова.

Информацией Министерства природных ресурсов и экологии Ростовской области от 29.11.2019 № 28.3-2.1/4590 подтвержден факт передачи в 2005 году земельных (лесных) участков Ленинского лесничества Ростовского лесхоза, расположенных в границах кадастрового квартала №, в земли поселений (городские леса), а также факт установления границ городских лесов г. Азова приказом Рослесхоза от 24.06.2013 № 180 «Об определении количества лесничеств на землях населенных пунктов городского округа «Город Азов» Ростовской области, занятых городскими лесами, и установлении их границ».

Таким образом, вывод апелляционного суда о том, что спорный участок не расположен на территории городских лесов противоречит материалам дела.

Вывод о нахождении формируемого земельного участка с кадастровым номером № в одной территориальной зоне П2 - Зона предприятий и складов V-IV классов вредности суд апелляционной инстанции обосновал выпиской из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД).

Вместе с тем, выписка из ИСОГД, подготовленная ведущим инженером сектора архитектуры и градостроительства отдела по строительству и архитектуре администрации г. Азова Матюшенко А.В. при образовании земельного участка №, не содержит сведений о кадастровом номере, площади образуемого земельного участка или схематическом чертеже места его расположения, что исключает возможность однозначного отнесения образуемого земельного участка к той или иной территориальной зоне правил землепользования и застройки.

Таким образом, руководствуясь только данной выпиской из ИСОГД, подготовленной специалистом без учета площади образуемого участка и схемы его расположения, невозможно достоверно отнести спорный земельный участок к той или иной территориальной зоне.

Вывод апелляционного суда, что спорный земельный участок на дату заключения оспариваемого договора аренды земельного участка был расположен в составе одной территориальной зоны противоречит указанной выписке и иным материалам дела, в том числе, письменным объяснениям ведущего специалиста ДИЗО администрации г. Азова Фатнева А.А., ведущего инженера сектора архитектуры и градостроительства отдела по строительству и архитектуре администрации г. Азова Матюшенко А.В., которые указанные должностные лица дали в рамках производства по уголовному делу, возбужденному в отношении главы администрации г. Азова Ращупкина В.В.

Согласно п. 24 ст. 106 ЗК РФ территориальные зоны считаются установленными при утверждении правил землепользования и застройки, наличие или отсутствие сведений об их границах в ЕГРН на факт их объективного существования не влияет. Территориальные зоны не относятся к зонам с особыми условиями использования территорий (ст. 105 Земельного кодекса РФ), которые считаются установленными со дня внесения сведений о них в ЕГРН.

Несмотря на дальнейшую корректировку границ установленных правилами землепользования и застройки территориальных зон в части отнесения спорного участка к одной территориальной зоне Р4 (Зоны природных ландшафтов), изменения в Единый государственный реестр недвижимости относительно вида разрешенного использования земельного участка не вносились.

При этом такой вид разрешенного использования как «Сельскохозяйственные предприятия и объекты сельскохозяйственного назначения» отсутствовал в градостроительном регламенте измененной территориальной зоны Р4 на момент предоставления земельного участка сначала в аренду, а затем в собственность.

Таким образом, согласно заключенным договорам аренды от 06.07.2018 №2542, от 21.08.2018 № 2556, договору купли-продажи от 31.08.2018 № 7041-3 спорный земельный участок предоставлен с разрешенным использованием «Сельскохозяйственные предприятия и объекты сельскохозяйственного назначения», противоречащим документу градостроительного зонирования - Правилам землепользования и застройки г. Азова, что подтверждается имеющимися в материалах дела договорами, делом правоустанавливающих документов, правилами землепользования и застройки.

Несоответствие установленного вида разрешенного использования участка при его предоставлении в собственность повлияло на установление заведомо низкой кадастровой стоимости земельного участка, используемой согласно приложению к договору купли-продажи от 31.08.2018 № 7041-3 при расчете цены выкупа участка.

Признанный судом апелляционной инстанции факт корректировки территориальных зон в целях отнесения спорного участка к одной зоне в совокупности с имеющимися в материалах дела доказательствами (графическая часть правил землепользования и застройки г. Азова в действовавшей на момент утверждения схемы земельного участка редакции 2016 года и выкопировки из них, заключение ООО «Консалтинговая фирма «АТЛ АНТ-ДОН», письменное объяснение ведущего специалиста ДИЗО администрации г. Азова Фатнева А.А. от 23.12.2019, письменное объяснение ведущего инженера сектора архитектуры и градостроительства отдела по строительству и архитектуре администрации г. Азова Матюшенко А.В. от 17.12.2019) свидетельствует о незаконном образовании спорного участка в границах нескольких территориальных зон (нарушение п. 7 ст. 11.9 Земельного кодекса РФ).

Установление явного пересечения границ территориальных зон образованным земельным участком не требует специальных познаний и возможно сравнением графической части территориальных зон правил землепользования и застройки (нормативного правового акта, опубликованного для всеобщего сведения и применения) с публичной кадастровой картой, являющейся согласно ст. 12 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» кадастровой картой, предназначенной для использования неограниченным кругом лиц, на которой в графической форме и текстовой форме воспроизводятся сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости.

Результаты такого сравнения отражены в одной из имеющихся в материалах дела выкопировок из правил землепользования и застройки, подписанной помощником природоохранного прокурора. Точность отражения границ не влияет на объективный факт существенного несовпадения образованного земельного участка с границами территориальной зоны П2, в которой участок располагался на площади около 10 %.

Обозревая карту градостроительного зонирования муниципального образования правил землепользования и застройки г. Азова в редакции 2016 года (действовавшей на момент утверждения схемы земельного участка с кадастровым номером №), суд первой инстанции правильно установил, что земельный участок с кадастровым номером № при образовании в большей части (более 90 % площади) находился в зонах «Р5. Городские леса», «П2. Зона предприятий V-IV классов вредности и складов (санитарно-защитные зоны до 100 м)», оставшаяся часть земельного участка (менее 10 %) располагалась в зоне «Р4. Зоны природных ландшафтов».

Суд апелляционной инстанции не опроверг доводы прокурора о незаконном перераспределении земель в процессе раздела и преобразования земельных участков.

Так, проверкой установлены нарушения законов при образовании земельных участков с кадастровыми номерами № путем перераспределения земельных участков из неразграниченной государственной собственности и земельных участков с кадастровыми номерами №, находящихся в собственности Мирошниченко М.Ю.

Постановлением администрации г. Азова от 07.05.2019 № 766 утверждена документация по планировке и межеванию территории с разрешенным видом использования «сельскохозяйственные предприятия и объекты сельскохозяйственного назначения» в районе <адрес> с кадастровыми номерами № в г. Азове. Постановлением администрации г. Азова от 12.08.2019 № 1320 в постановление № 766 внесены изменения в части уточнения изложения пунктов 2, 3 постановления.

На основании постановления администрации от 07.05.2019 № 766 между ДИЗО администрации г. Азова и Мирошниченко М.Ю. 21.08.2019 заключено соглашение № 100 о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, согласно которому в результате перераспределения земельного участка с кадастровым номером № площадью 16 192 кв. м, находящегося в собственности Мирошниченко М.Ю., и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, образовался земельный участок с кадастровым номером № площадью 25 432 кв. м путем дополнительного предоставления в частную собственность участка площадью 9 240 кв. м.

Согласно акту приема-передачи, составленному на основании соглашения от 21.08.2019 №100, ДИЗО администрации г. Азова передает Мирошниченко М.Ю. земельный участок площадью 9 240 кв. м, полученный в результате перераспределения земельного участка с кадастровым номером № и земель, государственная собственность на которые не разграничена.

На основании постановления администрации от 07.05.2019 № 766 между ДИЗО администрации г. Азова и Мирошниченко М.Ю. 21.08.2019 заключено соглашение № 101 о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, согласно которому в результате перераспределения земельного участка с кадастровым номером № площадью 13 563 кв. м, находящегося в собственности Мирошниченко М.Ю., и земельного участка государственная собственность на который не разграничена, образовался земельный участок с кадастровым номером № площадью 19 896 кв. м путем дополнительного предоставления в частную собственность участка площадью 6 333 кв. м.

Согласно акту приема-передачи, составленному на основании соглашения от 21.08.2019 № 101, ДИЗО администрации г. Азова передает Мирошниченко М.Ю. земельный участок площадью 6 333 кв. м, полученный в результате перераспределения земельного участка с кадастровым номером № и земель, государственная собственность на которые не разграничена.

Земельный кодекс Российской Федерации, будучи кодифицированным правовым актом в сфере земельных отношений, предусматривает в статье 39 в качестве основного способа приватизации земли торги, которые проводятся на конкурсной основе, обеспечивающей справедливое и открытое распределение объектов публичной собственности (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 24.09.2012 № 1584-0, от 17.07.2014 № 1685-0, от 19.06.2016 № 1549-0 и от 24.11.2016 № 2465-0). С учетом специфики земельных отношений Земельный кодекс Российской Федерации также устанавливает иные способы приватизации, к которым относится перераспределение земель, находящихся в частной и публичной формах собственности (статья 39.28).

В соответствии с пп. 9 п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в заключении соглашения о перераспределении земельных участков в случае, если образование земельного участка или земельных участков предусматривается путем перераспределения земельного участка, находящегося в частной собственности, и земель, из которых возможно образовать самостоятельный земельный участок без нарушения требований, предусмотренных статьей 11.9 настоящего Кодекса, за исключением случаев перераспределения земельных участков в соответствии с подпунктами 1 и 4 пункта 1 статьи 39.28 настоящего Кодекса.

Ограничивается возможность предоставления в порядке перераспределения земельных участков, относящихся к публичной собственности, если из них могут быть образованы самостоятельные земельные участки, т.е. земельные участки, права на которые граждане и юридические лица могут приобрести в общем порядке. При этом возможность образования самостоятельных земельных участков определяется в каждом конкретном случае с учетом требований, изложенных в статье 11.9 ЗК РФ, в иных правовых актах (включая документы территориального планирования, правила землепользования и застройки).

Данная правовая позиция корреспондирует определению Конституционного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 1266-0.

Два земельных участка, которые в результате перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами № дополнительно предоставлены Мирошниченко М.Ю., с учетом их площади (9 240 кв. м и 6 333 кв. м) могли быть образованы администрацией г. Азова в качестве самостоятельных участков. В нарушение пп. 9 п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ администрацией г. Азова при наличии оснований не принято решение об отказе в заключении с Мирошниченко М.Ю. соглашений о перераспределении данных земельных участков.

Необоснованным предоставлением администрацией г. Азова земельных участков площадью 9 240 кв. м и 6 333 кв. м в собственность Мирошниченко М.Ю. нарушены права неопределенного круга лиц, которые лишены возможности приобретения данных земельных участков на равных правах, участвуя в торгах.

Обозревая генеральный план, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии территории общего пользования в виде улично-дорожной сети на образованном земельном участке.

Вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии улично-дорожной сети на спорном земельном участке основан на информационной справке структурного подразделения ответчика - отдела по строительству и архитектуре администрации г. Азова от 22.09.2020.

Однако, установление явного нахождения улично-дорожной сети на образованном земельном участке не требует специальных познаний и возможно сравнением графической части генерального плана (нормативного правового акта, опубликованного для всеобщего сведения и применения) с публичной кадастровой картой, предназначенной согласно ст. 12 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» для использования неограниченным кругом лиц, на которой в графической и текстовой форме воспроизводятся сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости.

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что земельный участок с кадастровым номером № не выбывал из владения помимо воли собственника, также не соответствует обстоятельствам дела.

Спорный земельный участок с кадастровым номером № площадью 178 154 кв.м. образован и выбыл во владение Мирошниченко М.Ю. по договору аренды от 06.07.2018, заключенному с ДИЗО администрации г. Азова на основании постановления главы администрации г. Азова от 06.07.2018 № 1524, помимо воли уполномоченного органа на образование и распоряжение земельными участками в части, занятой объектами недвижимости, принадлежащими Ростовской области (Минимущество Ростовской области). Часть незаконно образованного земельного участка, занятая указанными объектами и необходимая в целях их эксплуатации, находилась в собственности Ростовской области в силу принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, в остальной части участок находился в неразграниченной государственной собственности, распоряжение которыми в г. Азове осуществляется органом местного самоуправления муниципального образования городского округа - администрацией г. Азова.

Вывод суда апелляционной инстанции о добросовестности ответчиков ввиду приобретения ими земельных участков у законного собственника и отсутствия обременения является несостоятельным, поскольку материалами дела подтверждена незаконность приобретения права собственности на земельный участок Мирошниченко М.Ю.

Приобретатели при ознакомлении с правоустанавливающими документами на недвижимость, основаниями возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности на него, правомочиями продавца на отчуждение имущества, рыночной стоимостью имущества, а также с обязательными для всех нормативными правовыми актами в общем доступе в виде генерального плана и правил землепользования и застройки, могли и должны были усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

В апелляционном определении указано, что вопрос о наличии на спорных земельных участках строений судом не выяснялся, что не соответствует материалам гражданского дела, в котором имеются кадастровые паспорта на все спорные земельные участки, содержащие, в том числе, кадастровые номера расположенных на земельных участках объектов недвижимости. Таких земельных участков в настоящем деле 4 - №. Данные земельные участки ввиду расположения на них объектов недвижимости не истребовались, в отношении них признано отсутствующим право собственности. Кроме того, в заседаниях суда первой инстанции у ответчиков и их представителей выяснялись вопросы использования земельных участков и наличия на них объектов недвижимости.

Отчуждение земельного участка площадью более 17 га, находящегося в муниципальной собственности, в нарушение установленной процедуры проведения торгов, отнесенного к землям городских лесов, свидетельствует о нарушении прав и законных интересов неопределенного круга лиц, публичных интересов.

С учетом изложенного, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции находит необходимым отменить апелляционное определение с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное, установить значимые по делу фактические обстоятельства, дать оценку представленным доказательствам и доводам сторон с соблюдением требований статей 12, 56, 67 ГПК РФ, и разрешить спор в зависимости от установленных обстоятельств и в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 21 апреля 2021 года отменить, дело направить на новое апелляционное рассмотрение.

Председательствующий: В.Ю. Брянский

Судьи Ю.Ю. Грибанов

Е.В. Иванова

Определение28.12.2021