Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело № 2-1402/2020 по иску Файвисович Марии Александровны к Файзрову Олегу Фатыховичу о взыскании суммы задатка, судебных расходов,

по кассационной жалобе Файвисович Марии Александровны на решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 22.06.2020 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 14.10.2020.

Заслушав доклад судьи Седьмого кассационного суда общей юрисдикции Храмцовой О.Н., судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Файвисович М.А. обратилась в суд с иском к Файзрову О.Ф. о взыскании задатка, уплаченного по соглашению о задатке от 15.05.2017, в двойном размере в сумме 3 900 000 руб.

В обоснование заявленных требований указала, что 15.05.2017 между сторонами заключен договор аренды нежилого помещения (производственного здания телятника по адресу: <данные изъяты>) с условием о праве выкупа арендуемого имущества. 15.05.2017 между сторонами также было заключено соглашение о задатке к вышеуказанному договору аренды. Всего истцом в счет задатка уплачена сумма в размере 1 950 000 руб. Ответчиком государственная регистрация договора аренды от 12.10.2017 не произведена, согласие супруги ответчиком не представлено. Кроме того, в отношении имущества, являющегося предметом договора аренды, Управлением Росреестра зарегистрированы ограничительные меры, имевшиеся на момент заключения договора аренды с правом выкупа от 15.05.2017. Впоследствии ответчик снял с кадастрового учета спорное недвижимое имущество, зарегистрировал два здания под кадастровыми номерами <данные изъяты>, чем создал условия для неисполнения договора аренды. В адрес ответчика истцом была направлена претензия о возвращении задатка в двойном размере, которая не была исполнена.

Решением Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 22.06.2020 исковые требования удовлетворены частично. С Файзрова О.Ф. в пользу Файвисович М.А. взыскана сумма задатка, уплаченная по соглашению о задатке от 15.05.2017, в размере 600 000 руб., в счет возврата государственной пошлины 9 200 руб. В остальной части исковые требования Файвисович М.А. оставлены без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 14.10.2020 решение суда отменено, принято новое решение, которым отказано в удовлетворении исковых требований Файвисович М.А. к Файзрову О.Ф. о взыскании суммы задатка.

В кассационной жалобе заявитель Файвисович М.А. просит отменить судебные акты, ссылаясь на существенные нарушения норм материального и процессуального права.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Информация о рассмотрении дела заблаговременно была размещена на официальном сайте Седьмого кассационного суда общей юрисдикции, в связи с чем на основании статей 167, 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции полагает необходимым отменить апелляционное определение, как постановленное с нарушением норм материального права и с существенным нарушением норм процессуального права.

Как установлено судами, ответчик Файзров О.Ф. являлся собственником нежилого помещения: здания телятника, литер 2, общей площадью 1 382 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>

15.05.2017 между Файвисович М.А. и Файзровым О.Ф. заключен договор аренды данного нежилого помещения с условием о праве выкупа арендуемого имущества. В этот же день заключено соглашение о задатке к договору аренды нежилого помещения с условием о праве выкупа от 15.05.2017.

29.04.2019 между Файвисович М.А. и Файзровым О.Ф. заключен договор купли-продажи вышеуказанного здания телятника. Согласно пункту 2.2.2 договора купли-продажи в течение 3 календарных дней после государственной регистрации права собственности на объект покупатель передает продавцу денежную сумму в размере 3 300 000 руб. в качестве окончательного расчета.

В соответствии с пунктом 2.5 договора купли-продажи по заявлению продавца Файзрова О.Ф. на момент подписания договора указанное здание никому не продано, не подарено (не обещано дарение, не пожертвовано), не заложено, в споре, под запрещением и арестом не состоит и свободно от любых прав третьих лиц.

Согласно выписке из ЕГРН недвижимое имущество – здание телятника, общей площадью 1468,9 кв.м, расположенное по адресу: <данные изъяты>, площадка животноводческой фермы, снято с кадастрового учета 31.10.2019.

Решением Полевского городского суда Свердловской области от 25.09.2019, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 24.01.2020, исковые требования Файвисович М.А. к Файзрову О.Ф. о возложении обязанности по исполнению обязательства по заключению договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и возмещении убытков оставлены без удовлетворения.

Как следует из апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 24.01.2020, между сторонами последовательно были подписаны два договора аренды спорного помещения – от 15.05.2017 и от 15.05.2018. Оба этих договора содержали условия по выкупу арендатором арендованного нежилого помещения по цене 4 500 000 рублей. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что 15.05.2017 сторонами заключен смешанный договор – аренды и предварительный договор купли-продажи, условия которого были изменены сторонами путем заключения нового соглашения 15.05.2018. Установив факт подписания сторонами договора купли-продажи от 29.04.2019, суд апелляционной инстанции отметил отсутствие оснований для вывода об уклонении ответчика от его заключения, как и оснований понуждения к заключению иного договора. При этом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о внесении истцом Файвисович М.А. суммы задатка в размере 1 200 000 руб., а не в размере 1 950 000 руб.

Истец, ссылаясь на уклонение ответчика от заключения договора купли-продажи, направила в адрес ответчика претензию с требованием о возврате двойной суммы задатка. Не получив исполнения, обратилась в суд с настоящим иском, просит взыскать двойную сумму задатка 3 900 000 руб. и судебные расходы.

Удовлетворяя исковые требования Файвисович М.А. в части, суд первой инстанции исходил из того, что невозможность заключения основного договора на условиях, согласованных в предварительном договоре, возникла по обстоятельствам, за которые отвечают как продавец, так и покупатель: вина продавца состоит в том, что он перед заключением договора не уведомил покупателя обо всех ограничениях недвижимого имущества, а вина покупателя состоит в непроявлении разумной степени осмотрительности при заключении как предварительного, так и основного договора (не были предприняты какие-либо разумные меры для выяснения сведений о наличии ограничений прав на недвижимое имущество, не была своевременно до заключения договора запрошена у продавца выписка из Единого реестра прав на недвижимое имущество), отмечено, что регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество исключена при наличии обременений на указанное имущество. Кроме того, вина покупателя Файвисович М.А. также заключается в оспаривании ею размера оплаченного задатка в счет покупной цены недвижимого имущества, что также явилось препятствием для заключения основного договора. Установив, что основной договор не заключен по вине обеих сторон и распределив вину за незаключение основного договора в пропорции (75 % - Файзович М.А., 25 % - Файзров О.Ф.), суд первой инстанции взыскал с ответчика в пользу истца сумму задатка в размере 600 000 руб.

Суд апелляционной инстанции отметил, что апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 24.01.2020 установлен как факт подписания сторонами основного договора купли-продажи от 29.04.2019, равно как то, что стороны приступили к исполнению смешанного договора аренды и объект передан покупателю, в то время как истец, являясь покупателем, не производит окончательный расчет по договору. При таких обстоятельствах, установив факт заключения основного договора, судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда пришла к выводу, что у суда первой инстанции не имелось законных оснований для частичного удовлетворения исковых требований о взыскании суммы задатка.

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции находит, что апелляционное определение не соответствует нормам действующего законодательства и согласиться с ним нельзя по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно пунктам 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении» решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В силу части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в апелляционном определении должны быть указаны мотивы, по которым суд пришел к своим выводам, и ссылка на законы, которыми суд руководствовался.

Согласно части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

При этом по смыслу статей 147, 148 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подготовка к судебному разбирательству, одной из задач которой является уточнение фактических обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела, обязательна по каждому гражданскому делу.

В силу положений пункта 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В пункте 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 данного кодекса) задаток должен быть возвращен.

В соответствии с пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Исходя из фактических обстоятельств дела (заключение сторонами соглашения о задатке к договору аренды с условием о праве выкупа от 15.05.2017, последующее заключение сторонами договора аренды с условием о праве о выкупе от 15.05.2018 и договора купли-продажи здания телятника от 29.04.2019), приведенных положений закона, к юридически значимым обстоятельствам относится установление того, исполнение каких именно обязательств обеспечено соглашением о задатке к договору аренды с условием о праве выкупа от 15.05.2017, исполнено ли обеспеченное задатком обязательство, а при неисполнении обеспеченного задатком обязательства – установить причину неисполнения обязательства и лицо, ответственное за неисполнение основного обязательства (при наличии каких-либо виновных действий или бездействия).

Между тем, судом апелляционной инстанции не установлено, какое именно обязательство обеспечено соглашением о задатке, не определены причины и цель заключения сторонами соглашения о задатке, а также не выяснено, на что была направлена действительная воля сторон при его подписании; не дана оценка тому обстоятельству, что переход права собственности на спорное недвижимое имущество на основании договора купли-продажи здания телятника от 29.04.2019 не зарегистрирован и здание телятника, являвшееся предметом заключенных между сторонами договоров, снято с кадастрового учета.

Отметив преюдициальное значение апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 24.01.2020, суд апелляционной инстанции не принял во внимание, что при рассмотрении дела по иску Файвисович М.А. к Файзрову О.Ф. о возложении обязанности по исполнению обязательства по заключению договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности судами не устанавливалось, какие именно обязательства были обеспечены соглашением о задатке, заключенным к договору аренды от 15.05.2017, равно как не проверялось исполнение сторонами обеспеченного соглашением о задатке обязательства.

В соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

При этом, судебной коллегией по гражданским делам Свердловского областного суда не дана оценка иным представленным в материалы дела доказательствам, в частности, решению Полевского городского суда Свердловской области от 23.01.2020 о возложении на арендатора обязанности по освобождению спорного объекта недвижимости (указанное решение в силу части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации также имеет преюдициальное значение).

Указанным решением Полевского городского суда Свердловской области от 23.01.2020 с Файвисович М.А. в пользу Файзрова О.Ф. взыскана арендная плата по договору от 15.05.2018 за период с 15.10.2019 по 15.12.2019 в размере 100 000 руб., пени за период с 16.11.2019 по 11.12.2019 в размере 3 900 руб. На Файвисович М.А. возложена обязанность освободить нежилое помещение – здание телятника, общей площадью 1 382 кв.м, производственного назначения, расположенного в <данные изъяты>. Основанием для удовлетворения иска об освобождении арендованного помещения судом указано на истечение срока действия договора аренды 15.11.2019, нежелание со стороны арендодателя дальнейшего продления данного договора аренды.

Кроме того, судебной коллегией по гражданским делам Свердловского областного суда в нарушение статей 67, 68, части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не дана оценка доводам истца о невозможности исполнения договора купли-продажи по причине виновных действий продавца (покупатель указывал на отсутствие согласия супруги продавца на заключение сделки, принятие обеспечительных мер в виде запрета на совершение регистрационных действий в отношении недвижимого имущества, равно как снятие здания телятника, являвшегося предметом договоров аренды с правом выкупа (договора купли-продажи), с кадастрового учета и регистрации ответчиком двух зданий под кадастровыми номерами <данные изъяты>), равно как доводам ответчика о виновности именно истца в неисполнении договора купли-продажи (продавец указывал на виновные действия покупателя, отказавшегося от выплаты выкупной цены по договору купли-продажи от 29.04.2019, от продления договора аренды от 15.05.2018, равно как отказавшегося от внесения арендной платы по договору аренды).

Таким образом, и истец, и ответчик полагали виновными действия противоположной стороны в неисполнении заключенных договоров (истец – на наличие оснований для взыскания суммы задатка в двойном размере, ответчик - на наличие оснований для оставления суммы задатка у продавца). При этом стороны не оспаривали, что регистрация перехода права собственности на спорное недвижимое имущество к покупателю Файвисович М.А. не произведена, здание телятника, являвшееся предметом договоров, снято с кадастрового учета.

В то же время, суд апелляционной инстанции не исследовал действительную волю сторон при заключении соглашения о задатке, равно как исполнение основного обязательства, обеспеченного данным соглашением, с учетом установленных по делу обстоятельств отсутствия регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество к покупателю Файвисович М.А., снятия данного недвижимого имущества с кадастрового учета и возложения на покупателя обязанности освободить спорное нежилое помещение в связи с истечением срока действия договора аренды с правом выкупа от 15.05.2018.

С учетом изложенного, судом апелляционной инстанции юридически значимые обстоятельства по делу должным образом не установлены.

Разрешение спора на основе неполно выясненных юридически значимых обстоятельств свидетельствует о нарушении норм материального права и существенном нарушении норм процессуального права, повлиявшем на исход дела, в связи с чем апелляционное определение подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить исковые требования на основании норм материального права, подлежащих применению к спорным отношениям, установленных по делу обстоятельств и с соблюдением требований процессуального закона.

Руководствуясь статьями 379.5, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 14.10.2020 отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

Судьи