Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании суммы задатка по предварительному договору купли-продажи,

по кассационной жалобе представителя ФИО2 – ФИО3 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 12 октября 2021 года.

Заслушав доклад судьи Брянского В.Ю., выслушав объяснения участников процесса, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, в котором просил взыскать сумму задатка, уплаченную по предварительному договору купли-продажи, в двойном размере в сумме 8 000 000 рублей.

Требования мотивированы тем, что между ФИО1 и ФИО2 03.02.2021 г. был заключен предварительный договор купли-продажи земельных участков. По условиям пункта 1.3 предварительного договора стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи и подать сделку на государственную регистрацию в Управление Росреестра по Краснодарскому краю в срок до 15.02.2021 года. В соответствии с п. 3.2, 3.2.1, 3.2.2 покупатель производи оплату в размере 4 000 000 рублей задаток при подписании договора, 8 000 000 рублей выплачиваются в день подписания основного договора купли-продажи. ФИО1 в установленном порядке был передан задаток ФИО2 в размере 4 000 000 рублей, что подтверждается приложением №1 к предварительному договору купли-продажи и распиской от 03.02.2021г. ФИО2 предусмотренные договором обязательства не исполнены, основной договор купли-продажи ответчик составлять отказалась, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

Решением Хостинского районного суда города Сочи Краснодарского края от 22 июня 2021 года в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 12 октября 2021 года решение суда первой инстанции отменено с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований ФИО1

С ФИО2 в пользу ФИО1 взыскана двойная сумма задатка в размере 8 000 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 48 200 рублей.

В кассационной жалобе представитель ФИО2 – ФИО3, ссылаясь на нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права, ставит вопрос об отмене апелляционного определения с оставлением в силе решения суда первой инстанции.

В судебном заседании кассационной инстанции ФИО2 с представителем ФИО3 поддержали доводы кассационной жалобы, просили отменить апелляционное определение.

Представитель ФИО1 – ФИО4 возражала против удовлетворения кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание кассационного суда не явились.

Информация о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы размещена на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции.

На основании части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, выслушав участников процесса, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Согласно статье 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения норм материального и процессуального права допущены при рассмотрении данного дела.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 03 февраля 2021 года между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества.

Согласно п. 1.1 предварительного договора купли-продажи, покупатель обязуется приобрести в собственность, а продавец обязуется продать принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество: земельный участок, категория: земли сельскохозяйственного назначения для садоводства, площадью 600 кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, снп «Сутугинское», участок №; земельный участок, категория: земли сельскохозяйственного назначения для садоводства, площадью 600 кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, снп «Сутугинское», участок №.

В соответствии с п. 1.3 предварительного договора купли-продажи, стороны принимают не себя обязательства заключить договор купли-продажи земельных участков и подать сделку на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в срок до 15 февраля 2021 года.

На основании п.п. 2.1.2, 2.1.3 предварительного договора купли-продажи, покупатель обязуется оплатить стоимость земельных участков в порядке, предусмотренном п. 3 договора, заключить договор купли-продажи с продавцом в соответствии с п. 1.3 договора.

Согласно п. 2.2.3 предварительного договора купли-продажи, продавец обязался подготовить и предоставить следующие документы, необходимые для исполнения договора: правоустанавливающие документы, правоудостоверяющие документы, нотариальное согласие супруга на продажу земельного участка либо любого недвижимого имущества (заявление - «в браке не состою»), нотариальную доверенность (при необходимости).

Продавец гарантирует, что на момент подписания настоящего договора указанные земельные участки никому не отчуждены, в судебном споре и под запрещение (арестом) не состоят, в том числе, не проданы, не подарены, не обременены правами найма, аренды, не внесены в уставный капитал юридических лиц, скрытых дефектов нет (п. 2.2.6 предварительного договора купли-продажи).

Стороны пришли к соглашению, что стоимость земельных участков составляет 12 000 000 руб., каждый земельный участок за 6 000 000 руб. (п. 3.1 предварительного договора купли-продажи).

В п. 3.2 предварительного договора купли-продажи установлен порядок расчетов, согласно которому покупатель производит оплату земельных участков путем передачи денежных средств продавцу: 4 000 000 руб. - в безналичной форме в качестве задатка при подписании договора, по 2 000 000 руб. за каждый земельный участок; 8 000 000 руб. - выплачивается в день подписания основного договора купли-продажи, но в срок не позднее 15 февраля 2021 года.

Между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключено соглашение о задатке к предварительному договору купли-продажи от 03 февраля 2021 года, согласно п. 1 которого покупатель передает продавцу задаток в размере 4 000 000 руб. в счет исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи и в качестве обеспечения гарантии своего намерения приобрести в собственность вышеуказанные земельные участки.

На основании п. 2 соглашения о задатке, продавец принимает и подтверждает получение суммы задатка в размере 4 000 000 руб. в качестве подтверждения своего намерения продать покупателю земельные, участки, предусмотренные в п. 1.1 предварительного договора.

В соответствии с п. 3 соглашения о задатке в случае отказа от заключения договора купли-продажи продавцом, последний обязуется в течение 10 рабочих дней возвратить покупателю сумму задатка в двойном размере. В случае отказа от заключения договора купли-продажи покупателем сумма задатка остается у продавца.

Ответчик не оспаривал факт получения денежных средств от истца в размере 4 000 000 руб. в качестве задатка по предварительному договору от 03 февраля 2021 года и соглашению о задатке.

Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора, предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Из текста соглашения о задатке к предварительному договору купли- продажи от 03 февраля 2021 года следует, что задаток предоставлен в счет исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи и в качестве обеспечения намерения приобрести в собственность недвижимое имущество, определенное сторонами, то есть в данном случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, то есть продавца и покупателя, заключить основной договор - договор купли-продажи земельных участков на согласованных условиях в определенный срок.

При таких обстоятельствах сомнений в отношении характера данного платежа как задатка, обеспечивавшего исполнение возникших из предварительного договора обязательств по заключению основного договора (пункт 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации), не имеется.

В установленный срок основной договор купли-продажи недвижимого имущества между сторонами заключен не был.

Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьями 309, 310, 380, 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив, что ответчиком в адрес истца направлялась телеграмма с предложением о заключении основного договора купли-продажи земельных участков на условиях предварительного договора, в то время как истцом не представлено доказательств того, что им предпринимались попытки заключения основного договора купли-продажи, пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Принимая оспариваемое судебное постановление об отмене решения суда первой инстанции с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции исходил из того, что предварительный договор не содержит указаний на имеющиеся ограничения использования земельных участков в соответствии с разрешенным использованием ввиду их нахождения в санитарно-защитной зоне от объектов специального назначения «СЗЗ-С» «Кладбища». Между тем, по мнению суда, данные характеристики земельных участков являются существенными, поскольку координальным образом влияют на возможность определения порядка использования собственником указанного недвижимого имущества, ввиду ограничения способов, предоставленных видом разрешенного использования, что повлияло на решение ФИО1 об отказе от приобретения указанных земельных участков ввиду несогласованности с целью покупки.

При этом, действие стороны ответчика по направлению в последний день срока в 18 часов 45 минут телеграммы истцу по месту его регистрации в городе Тула с предложением о заключении основного договора купли-продажи, суд апелляционной инстанции посчитал не свидетельствующим о надлежащем исполнении обязательств по предварительному договору, признав его в силу п. 1 ст. 10 ГК РФ недобросовестным поведением, поскольку пришел к выводу, что ФИО2 не имела действительного намерения направить покупателю предложение по заключению основного договора купли-продажи земельных участков.

Также суд пришел к выводу, что ФИО2 намеренно не уведомила покупателя об ограничениях возможного разрешенного использования приобретаемых земельных участков, расположенных в санитарно-защитной зоне, что свидетельствует о том, что основной договор купли-продажи недвижимости в установленный сторонами срок не был заключен по вине ФИО2, в связи с чем указанные обстоятельства являются основанием для применения к ответчику обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть уплаты задатка в двойном размере как стороной, ответственной за неисполнение договора.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции находит, что с выводами суда апелляционной инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416) задаток должен быть возвращен (п. 1 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как предусмотрено п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

По настоящему делу соглашением сторон установлено, что обязанность продавца возвратить полученную от покупателя денежную сумму в двойном размере возникает в случае отказа продавца от заключения договора купли-продажи.

Согласно статье 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон (часть 1).

Суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел (часть 2).

Частью 2 статьи 56 названного выше кодекса установлено, что суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

По данному делу с учетом заявленных исковых требований и их правовым обоснованием, подлежащих применению норм материального права и условий заключенного сторонами договора к юридически значимым обстоятельствам для правильного разрешения судом спора относились: установление оснований удержания денежных средств в размере 4 000 000 руб. по истечении срока, определенного договором для заключения договора купли-продажи, а также установление стороны, ответственной за незаключение основного договора.

Судом не учтено, что задаток, как форма обеспечения обязательств, обеспечивает именно обязательство покупателя по заключению основного договора, соответственно отказ покупателя от такового влечет право продавца оставить задаток у себя.

В случае если покупатель считает, что обстоятельства изменились настолько, что предварительный договор не может быть заключен, ему надлежало направить продавцу уведомление, претензию или иной документ с предложением расторгнуть договор и возвратить задаток, чего покупателем в данном случае сделано не было.

Суд не исследовал вопрос о судьбе предварительного договора: является он продолжающим свое действие либо прекратившим его. Однако только в зависимости от установления названных обстоятельств возможно разрешение вопроса о возможности взыскания задатка, возникающей в связи с прекращением обязательства по причине отказа одной из сторон от его исполнения.

Действия ответчика по направлению телеграммы указывают на желание заключить сделку, на ведение переговоров по вопросу сделки, на понуждение покупателя выразить должным образом свою волю, однако, суд необоснованно оценивает их как недобросовестное поведение.

Кроме того, суд делает вывод о том, что спорные земельные участки расположены в санитарно-защитной зоне и ФИО2 намеренно не уведомила покупателя об ограничениях возможного разрешенного использования приобретаемых земельных участков.

Между тем, данные выводы сделаны в нарушение ч. 1 ст. 157 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства нахождения земельных участков в санитарно-защитной зоне, а также наличия ограничений в использовании земельных участков в соответствии с их видом разрешенного использования - для садоводства, предусматривающем право размещения на участке садового дома, жилого дома, хозяйственных построек и гаража.

В материалах дела отсутствуют выписки из ЕГРН на объекты недвижимости, градостроительные планы, сведения из государственных информационных систем обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД), на которые ссылается суд и стороны в подтверждение своей позиции, как на доказательства, приобщенные к материалам дела.

Допущенные нарушения норм материального и процессуального права являются существенными и непреодолимыми, в связи с чем подлежат исправлению путем отмены апелляционного определения с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение.

При новом рассмотрении дела, суду необходимо учесть изложенное, определить обстоятельства, имеющие значение для дела, дать оценку представленным доказательствам и доводам сторон с соблюдением требований статей 12, 56, 67 ГПК РФ, и разрешить спор в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 12 октября 2021 года отменить, дело направить на новое апелляционное рассмотрение.

Председательствующий: В.Ю. Брянский

Судьи Е.В. Иванова

И.Э. Косарев

Определение21.03.2022