Гражданский кодекс часть 1

по кассационной жалобе Муниципального казенного учреждения «Земельный комитет» на вступившие в законную силу решение Рассказовского районного суда Тамбовской области от 15 июня 2018 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от 5 сентября 2018 года.

Заслушав доклад судьи Тамбовского областного суда Белоусовой В.Б., выслушав представителя МКУ «Земельный комитет», поддержавшего доводы кассационной жалобы, президиум

установил:

На основании договора аренды от 13.11.2017г. *** арендатором земельного участка, расположенного по адресу: ***, кадастровый ***, общей площадью 1840 кв.м. являлся Р.., с 4.12.2017 года на основании договора о передаче (уступке) прав и обязанностей арендатором являлся Соловьев Г.П. Договор аренды и договор уступки прав и обязанностей зарегистрированы в Управлении Росреестра по Тамбовской области.

Постановлением администрации г. Рассказово *** от 2.03.2018г. вышеуказанный земельный участок был предоставлен в собственность Соловьеву Г.П.

06.03.2018г. между Соловьевым Г.П. и МКУ «Земельный комитет» был заключен Договор купли-продажи земельного участка, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства. Соловьев Г.П. полностью оплатил в пользу МКУ «Земельный комитет» выкупную стоимость земельного участка в размере 72904,48 рублей. Управлением Росреестра по Тамбовской области была произведена государственная регистрация перехода права собственности на вышеуказанный земельный участок на имя Соловьева Г.П.

В связи с выкупом земельного участка в собственность, и полной оплаты арендной платы в сумме 280682, 25 руб. предыдущим арендатором авансом, истец обратился в МКУ «Земельный комитет» с заявлением о возврате излишне уплаченной арендной платы за земельный участок в сумме 181482,34 руб. в чём письмом №281 от 21.03.2018г. ему было отказано по причине отсутствия правовых оснований для такого возврата и указанием на то, что размер годовой арендной платы является выкупной ценой на аукционе.

Соловьев Г.П. считает данный отказ незаконным, в связи с чем, обратился в суд с настоящим иском.

Решением Рассказовского районного суда Тамбовской области от15 июня 2018 года исковые требования Соловьева Г.П. удовлетворены в полном объеме, с МКУ «Земельный комитет» в его пользу взыскана излишне уплаченная арендная плата в размере 181 482, 34 руб. и расходы по государственной пошлине в размере 4829, 65 руб.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от 5 сентября 2018 года указанное решение оставлено без изменения, апелляционная жалоба МКУ «Земельный комитет» - без удовлетворения.

В кассационной жалобе МКУ «Земельный комитет» просит отменить судебные акты и вынести новое судебное постановление об отказе в иске. МКУ «Земельный комитет» указывает, что судами допущено существенное нарушение норм материального права. Так не учтено, что исходя из положений ч.21 ст. 39.12 ЗК РФ, ч.4 ст. 448 ГК РФ при проведении торгов задатком обеспечивается исполнение победителем и организатором торгов обязательства по заключению договора по результатам торгов. Продажа права на заключение договора аренды предполагает, что уплачиваемая по результатам торгов (аукциона) плата (денежная сумма) является платой за право заключения договора. Одновременно эта плата является и арендной платой. Согласно протоколу ***г. заседания комиссии по подготовке и организации аукциона от 31.10.2017г. предметом аукциона являлась продажа права на заключение аренды земельного участка. Следовательно, Р. как победителем аукциона, указанная сумма уплачена не только за факт использования земельного участка, но и за полученное лицом, выигравшем на аукционе, право получения земельного участка и заключения договора аренды. В связи с чем, внесенная Р. плата за право заключения договора аренды земельного участка не может быть уменьшена даже в случае прекращения договора аренды. При этом обстоятельств, свидетельствующих о противоречии условий аукциона и заключенного по его результатам договору аренды порядку проведения торгов, Соловьевым Г.П. не приведено и судом не усмотрено. Сведений о признании недействительными аукциона, договора аренды *** от 13.11.2017г. истцом не представлено. Кроме того, денежные средства по арендной плате перечислены на расчетные счета администратора доходов бюджета города Рассказово –Администрацию города Рассказово. Следовательно, необоснованно денежные средства взысканы с МКУ «Земельный комитет», которое не имеет согласно Уставу функции администратора доходов бюджета города Рассказово, но является стороной по договорам аренды и продажи указанного земельного участка.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе президиум Тамбовского областного суда находит жалобу подлежащей удовлетворению.

В силу ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможно восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

В соответствии с ч.2 статьи 390 ГПК РФ при рассмотрении дела в кассационном порядке суд проверяет правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права судами, рассматривавшими дело, в пределах доводов кассационных жалобы, представления.

Согласно ч. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

В соответствии с ч. 1 и ч. 2 ст. 39.7 ЗК РФ, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством РФ. В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

Согласно ч. 17 ст. 39.12 ЗК РФ, победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за земельный участок или наибольший размер ежегодной арендной платы за земельный участок.

Как следует из материалов дела, Р. подал заявку об участии в аукционе по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Согласно протоколу 2-25/2017 от 2.11.2017г. заседания комиссии по подготовке и организации предметом аукциона является право на заключение договора аренды земельного участка по адресу: ***, кадастровый ***, общей площадью 1840 кв.м. Победителем аукциона признан Р. Размер ежегодной арендной платы земельного участка составляет 280682,25 руб. Сумма задатка для участия в аукционе 36452,24 руб. Сумма внесенного задатка засчитывается в сумму ежегодной арендной платы за земельный участок, предложенную победителем аукциона.

13.11.2017г. между арендодателем МКУ «Земельный комитет» и арендатором Р. был заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена. По условиям договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок по адресу: ***, кадастровый ***, общей площадью 1840 кв.м. Из договора также следует, что земельный участок предоставлен на основании протокола *** от 2.11.2017г. заседания комиссии по подготовке и организации аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (о результатах аукциона) (п. 1.1). Земельный участок предоставлен сроком на 20 лет (п.2.1). Размер годовой арендной платы на земельный участок определяется по результатам аукциона на право заключения договора аренды и составляет 280682,25 руб. (п. 3.1). Арендная плата вносится ежемесячно не позднее 25 числа текущего месяца (п. 3.2).

По акту приема-передачи земельного участка от 13.11.2017г. Р. принял вышеуказанный земельный участок, претензий у сторон нет.

Р. как арендатор спорного земельного участка, оплатил в полном размере годовую арендную плату за земельный участок, что подтверждается чеком - ордером от 3.10.2017г. на сумму 36452,24 руб. и чеком – ордером от 2.11.2017г. на сумму 244230,01 руб.

4.12.2017г. между арендатором Р. и новым арендатором Соловьевым Г.П. был заключен Договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 13.11.2017г. В соответствии с указанным договором арендатор земельного участка передал все права и обязанности арендатора по Договору *** от 13.11.2017г. новому арендатору Соловьеву Г.П. в отношении вышеуказанного земельного участка.

21.12.2017г. между арендодателем МКУ «Земельный комитет» и арендатором Соловьевым Г.П. было заключено Соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 13.11.2017г. ***.

Постановлением администрации ****** от 2.03.2018г. земельный участок, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, по адресу: ***, кадастровый ***, общей площадью 1840 кв.м., предоставлен в собственность Соловьеву Г.П.

06.03.2018г. между продавцом МКУ «Земельный комитет» и покупателем Соловьевым Г.П. заключен Договор *** купли-продажи земельного участка, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства. По условиям Договора купли-продажи *** от 06.03.2018г. продавец продает, а покупатель приобретает в собственность застроенный земельный участок площадью 1840 кв.м., кадастровый ***, расположенный по адресу: ***, для ведения личного подсобного хозяйства. Выкупная цена земельного участка составила 72904,48 руб. Указанная сумма была оплачена Соловьевым Г.П., что подтверждается чек- ордером от 13.03.2018г. и письмом МКУ «Земельный комитет» *** от 13.03.2018г..

Согласно выписке из ЕГРП от 23.03.2018г. собственником спорного земельного участка значится Соловьев Г.П. с 22.03.2018г.

Удовлетворяя исковые требования истца, суд первой инстанции исходил из того, что с учетом требований ст. 413 ГК РФ к Соловьеву Г.П. перешли все права и обязанности арендатора по указанному договору аренды, в том числе право требования излишне уплаченной арендной платы, спорный земельный участок находился в аренде с 13.11.2017г. по 21.03.2018г., с того момента как истец Соловьев Г.П. стал собственником земельного участка он обязан уплачивать земельный налог и не может одновременно уплачивать арендную плату за земельный участок, с учетом периода времени с 13.11.2017г. по 21.03.2018г. нахождения в аренде земельного участка сумма переплаты составила 181 482,34 руб., которая подлежит взысканию в пользу истца.

Суд апелляционной инстанции с таким выводом суда первой инстанции согласился.

В соответствии с п. 5 ст. 448 ГК РФ участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их.

Согласно п. 4 ст. 448 ГК РФ при заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.

В силу п. 21 ст. 39.12 ЗК РФ задаток, внесенный лицом, признанным победителем аукциона, задаток, внесенный иным лицом, с которым договор купли-продажи или договор аренды земельного участка заключается в соответствии с пунктом 13, 14 или 20 настоящей статьи, засчитываются в оплату приобретаемого земельного участка или в счет арендной платы за него. Задатки, внесенные этими лицами, не заключившими в установленном настоящей статьей порядке договора купли-продажи или договора аренды земельного участка вследствие уклонения от заключения указанных договоров, не возвращаются.

Особенности организации и порядка проведения аукциона по продаже права на заключение договора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, регламентированы ст. 39.12 ЗК РФ, ст. 448 ГК РФ. Указанными статьями также предусмотрен ряд случаев, при наступлении которых внесенные задатки возвращаются.

Согласно ч. 1 ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В соответствии с ч. 16 ст. 39.11 ЗК РФ, по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы.

В силу ч. 1 ст.452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Согласно пункту 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Абзацем 1 пункта 4 статьи 453 ГК РФ предусмотрено, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем, в случае, если до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства (абз. 2 п. 4 ст. 453 ГК РФ).

Согласно протоколу *** заседании комиссии по подготовке и организации аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности от 2.11.2017 г. участниками аукциона признаны пять человек, в том числе Р. Начальная цена предмета аукциона: 72 904, 48 руб., что составляет 5% кадастровой стоимости земельного участка. Участник Р. признан победителем аукциона, поскольку предложил наибольший размер ежегодной арендной платы 280 682, 25 руб. Сумма внесенного задатка засчитывается в сумму ежегодной арендной платы за земельный участок, предложенную победителем аукциона. Победитель аукциона вносит предложенную сумму (за вычетом суммы задатка) на расчетный счет организатора аукциона в течении трех дней с момента подписания протокола о результатах аукциона.

Сумму 244230,01 руб. (за вычетом суммы задатка) Р. внес 2.11.2017г., а договор аренды земельного участка заключен 13.11.2017г., согласно которому арендная плата вносится ежемесячно не позднее 25 числа текущего месяца (п. 3.2).

Исходя из положений приведенных выше норм, внесенные Р.., как участником аукциона, задаток и предложенная сумма ( за вычетом задатка), являются существенным условием проведения аукциона и одновременно существенным условием заключения договора аренды земельного участка.

Как следует из материалов дела Р. чьи права перешли к истцу участвовал в торгах, ему не было отказано в принятии заявки, торги не были отменены, Р.. признан победителем аукциона, с ним заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, торги не признаны несостоявшимися, земельный участок передан, размер арендной платы истцу был рассчитан из предложенной им суммы 280682,25 руб. с зачетом задатка 36452,24 руб. и внесенной суммы 244230,01 руб.

Отказ от исполнения условия договора аренды в одностороннем порядке, равно как и его изменения, возможно только по соглашению сторон, либо в случаях предусмотренных пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Р. был осведомлен об условиях предоставления земельного участка в аренду, добровольно исполнил обязательства по внесению сумм 3.10.2017г. и ***, в ином случае оснований для заключения с ним договора аренды земельного участка не имелось.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о получении МКУ «Земельный комитет» спорной денежной суммы на законном основании в качестве цены продажи права на заключение договора аренды и по договору аренды земельного участка, заключенному с истцом по итогам аукциона.

Сведений об изменении условий договора аренды земельного участка в части возврата арендной платы в материалах дела не имеется, следовательно, и оснований для включения задатка и предложенной суммы, внесенных для участия в аукционе и заключения договора аренды земельного участка в счет излишне уплаченной арендной платы не имеется.

Приведенные нормы права не были учтены судами первой и апелляционной инстанций, что привело к неправильному толкованию и неверному выводу судов о перерасчете арендной платы с учетом внесенных сумм и взыскании разницы в сумме как излишне уплаченной арендной платы.

При таких обстоятельствах вывод судебных инстанций о том, что полученная от истца по договору аренды земельного участка спорная денежная сумма в размере 181482,34 руб. является излишне уплаченной арендной платой, нельзя признать законным и обоснованным.

Допущенное судебными инстанциями нарушение норм материального права является существенным, повлияло на исход дела.

Поскольку обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения и разрешения дела, судами первой и апелляционной инстанций установлены, однако судами неправильно применены нормы материального права к спорным отношениям, президиум Тамбовского областного суда приходит к выводу об отмене судебных постановлений с принятием по делу нового решения об отказе Соловьеву Г.П. в удовлетворении заявленных требований к МКУ «Земельный комитет» о взыскании излишне уплаченной арендной платы.

Руководствуясь ст. 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум

постановил:

решение Рассказовского районного суда Тамбовской области от 15 июня 2018 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от 5 сентября 2018 года по иску Соловьева Г.П. к МКУ «Земельный комитет» о взыскании излишне уплаченной арендной платы, отменить.

Принять по делу новое решение.

Соловьеву Г.П. в удовлетворении исковых требований к МКУ «Земельный комитет» о взыскании излишне уплаченной арендной платы отказать.

Председательствующий Соседов Е.А.