Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев гражданское дело по иску Фоменко С.В. к Гречко В.Н., третьи лица: Булин А.Г., Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области, Кировский районный отдел судебных приставов г. Ростова-на-Дону УФССП по Ростовской области о признании права собственности на квартиру,

переданное в суд надзорной инстанции на основании определения судьи Ростовского областного суда Рафаэлова Л.М. от 24 апреля 2012 г., вынесенного по надзорной жалобе Иваньковой А.Д., действующей в интересах Фоменко С.В. на основании доверенности от 06 июля 2010 г., на решение Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 20 мая 2011 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 11 августа 2011 г.,

по докладу судьи Ростовского областного суда Рафаэлова Л.М.,

У С Т А Н О В И Л:

Фоменко С.В. обратился в Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону с иском к Гречко В.Н. о признании права собственности на квартиру, указав, что он и его семья проживают в квартире … в доме № … по ул. К. в г. Ростове-на-Дону с 21 января 2000 г., приобретенной у застройщика дома в 1998 г. В 2005 г. суд по иску Гречко В.Н. признал право собственности на данную квартиру за Гречко В.Н. 14 июня 2006 г. Гречко В.Н. зарегистрировал право собственности на указанную квартиру в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ростовской области, а 15 июня 2006 г. между Фоменко С.В. и Гречко В.Н. был заключен договор купли-продажи данной квартиры по цене 5000000 рублей. В связи с невозможностью истца выплатить указанную сумму денег единовременно, ответчиком была предоставлена рассрочка платежа на два года, то есть до 30 августа 2008 г. Фоменко С.В. выплачивал денежную сумму частями и к 14 июля 2008 г. выплатил сумму в размере 5291950 рублей.

Регистрация договора купли-продажи спорной квартиры затянулась, поскольку Гречко В.Н. долго занимался сбором документов для сделки и признания плановой перепланировки в квартире. В феврале 2009 г. Фоменко С.В. узнал, что Гречко В.Н. арестовали. Тогда же он узнал, получив соответствующую выписку из Федеральной регистрационной службы, что данная квартира находится под арестом с августа 2006 г.

В настоящее время Гречко В.Н. находится на свободе, однако так и не собрал документы, необходимые для государственной регистрации права Фоменко С.В. на спорную квартиру. В связи с указанными обстоятельствами, Фоменко С.В. обратился в суд с иском об освобождении квартиры от ареста и исключении из описи арестованного имущества, произведенной судебным приставом-исполнителем, квартиры … в доме № … по ул. К. в г. Ростове-на-Дону общей площадью … кв.м.; признать договор купли-продажи указанной квартиры, состоявшийся между Гречко В.Н. и Фоменко С.В. 15 июня 2006 г., заключенным; признать данный договор, а также переход права собственности на спорную квартиру к нему, подлежащими государственной регистрации.

Решением Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 20 мая 2011г. в удовлетворении исковых требований Фоменко С.В. отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 11 августа 2011 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В надзорной жалобе Иваньковой А.Д., действующей в интересах Фоменко С.В. на основании доверенности от 06 июля 2010 г., ставится вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений.

По результатам изучения доводов надзорной жалобы Иваньковой А.Д. дело было истребовано в Ростовский областной суд и определением судьи Ростовского областного суда Рафаэлова Л.М. от 24 апреля 2012 г. надзорная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции – президиума Ростовского областного суда.

01 января 2012 г. вступил в силу Федеральный закон от 09 декабря 2010 г. № 353-ФЗ «О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации». Вместе с тем, данная надзорная жалоба поступила в Ростовский областной суд 12 декабря 2011 г., в связи с чем, в соответствии со статьей 2 вышеназванного закона, рассмотрена по правилам, действовавшим на день ее подачи в суд надзорной инстанции.

Третьи лица Булин А.Г., представители Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области и Кировского районного отдела судебных приставов г. Ростова-на-Дону УФССП по Ростовской области, извещенные о времени и месте рассмотрения дела в порядке надзора, в суд не явились, в связи с чем, на основании статьи 385 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 04 декабря 2007 г. № 330-ФЗ) президиум Ростовского областного суда находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, доводы возражений на надзорную жалобу, выслушав объяснения Иваньковой А.Д., действующей в интересах Фоменко С.В. на основании доверенности от 12 ноября 2011 г., Гречко В.Н., президиум считает, что обжалуемые представителем Фоменко С.В. судебные постановления подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 04 декабря 2007 г. № 330-ФЗ) основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Как следует из содержания решения суда первой инстанции, с выводами которого согласился суд кассационной инстанции, заключенный Фоменко С.В. и Гречко В.Н. договор купли-продажи квартиры от 15 июня 2006 г. не соответствует требованиям закона, поскольку он, договор, не является одним документом, в силу чего выступает сделкой, выполненной в ненадлежащей форме, и не прошедшей обязательной государственной регистрации.

Согласно выводам суда заявитель не представил также доказательства выполнения им своих обязательств по оплате спорной квартиры.

Вместе с тем, подобные выводы сделаны судом при существенном нарушении норм материального права.

Исходя из общих принципов регулирования гражданских правоотношений, в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются (пункт 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В то же время, в силу положений части 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как следует из материалов гражданского дела, 15 июня 2006 г. Фоменко С.В. и Гречко В.Н. заключили договор, в силу которого собственник спорной квартиры Гречко В.Н., за 5000000 руб. продал указанный объект недвижимости покупателю, Фоменко С.В.

Указывая на ничтожность данной сделки от 15 июня 2006 г., суд сослался на то, что не соблюдена сторонами форма договора и договор не прошел обязательную государственную регистрацию в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Однако указанные основания ничтожности сделки судом определены неверно.

Согласно положениям статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу требований статьи пункта 1 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Указанная норма права допускает возможность заключения договора в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Определяя значение письменной формы договора, как двухсторонней сделки, Гражданский кодекс Российской Федерации указывает на то, что сделка, облеченная в письменную форму, должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами (статья 160 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Указывая на нарушение сторонами договора его формы, суд сослался на результаты проведенных экспертных исследований, согласно которым листы договора выполнены на различных печатающих устройствах, либо на одном и том же устройстве, но с другими картриджами; отличаются листы бумаги, на которых договор был выполнен.

Однако по смыслу законоположений, содержащихся в статьях 160, 434 Гражданского кодекса Российской Федерации, взятые судом за основу результаты экспертных исследований договора от 15 июня 2006 г., не свидетельствует о его, договоре, недействительности.

Из содержания договора от 15 июня 2006 г., подписанного и Фоменко С.В., и Гречко В.Н., ясно прослеживается его цель и направленность воли продавца на отчуждение принадлежащей ему квартиры, и покупателя – на ее приобретение ее в собственность за соответствующую плату.

Таким образом, результаты экспертных исследований не свидетельствуют ни о фальсификации указанного договора в целом, ни о подделке подписи какой-либо из сторон договора.

Представленный заявителем суду договор от 15 июня 2006 г. содержит волеизъявление продавца и покупателя, направленное на достижение общей цели (переход права собственности на квартиру от Гречко В.Н. к Фоменко С.В.), и различный материальный носитель (листы бумаги), на котором, посредством печатающего устройства, волеизъявление сторон было закреплено, безусловно не может опровергнуть разумность действий и добросовестность сторон сделки.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации (Определение Конституционного Суда РФ от 22 марта 2011 г. № 412-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан Бортникова А.В. и Бортниковой Н.В. на нарушение их конституционных прав пунктом 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации») государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом.

Однако государственная регистрация не затрагивает содержания гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации прав владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях.

Согласно статье 2 Федерального закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имуществом и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В то же время государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств, существующих между ними, в том числе, и возникших на основании договора.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации сделки (договора купли-продажи недвижимости), при условии выполнения сторонами ее содержания, не свидетельствует о пороке воли продавца и покупателя, и нежелании сторон осуществить переход права собственности на квартиру.

В силу положений пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Так, согласно материалам истребованного гражданского дела, заявитель и члены его семьи проживали в спорной квартире до августа 2010 г., то есть на протяжении длительного периода времени после подписания сторонами спорного договора купли-продажи. Во исполнение достигнутых с Гречко В.Н. соглашений, заявитель выплатил 5291950 руб.

Факт получения Гречко В.Н. указанной денежной суммы за какое-либо иное имущество, принадлежащее ему, либо во исполнение иных (помимо обязательств, связанных с продажей спорной квартиры) имущественных обязательств, сложившихся между ним и заявителем, судом не установлен.

Не опровергнута в суде и презумпция того, что выплаченная Фоменко С.В. денежная сумма эквивалентна приобретенной им квартире.

На основании вышеизложенного, президиум приходит к выводу, что решение суда первой инстанции и определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда по делу по иску Фоменко С.В. к Гречко В.Н. подлежат отмене, поскольку в ходе рассмотрения исковых требований по существу не нашли своего подтверждения основания предполагаемой недействительности сделки купли-продажи квартиры от 15 июня 2006 г.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить возникший спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Руководствуясь статьями 387, 388, 389 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 04 декабря 2007 г. № 330-ФЗ), президиум

П О С Т А Н О В И Л :

Решение Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 20 мая 2011 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 11 августа 2011 г. по делу по иску Фоменко С.В. к Гречко В.Н., третьи лица: Булин А.Г., Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области, Кировский районный отдел судебных приставов г. Ростова-на-Дону УФССП по Ростовской области о признании права собственности на квартиру отменить и дело направить на новое рассмотрение в Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону.

Председательствующий: