Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о признании сделки действительной, возложении обязанности зарегистрировать договор купли-продажи, переход права собственности, по встречному иску ФИО3 к ФИО1 о признании договора купли-продажи недействительным по

кассационной жалобе ФИО3 на решение Ленинского районного суда г. Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края от 26 марта 2018 года, дополнительное решение этого же суда от 28 мая 2018 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 27 июля 2018 года.

Выслушав доклад судьи Хабаровского краевого суда Мироновой Л.Ю., объяснения представителя ФИО1ФИО2, изучив материалы гражданского дела, президиум Хабаровского краевого суда

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд к ФИО3 с иском о признании действительной сделки по приобретению им 1/4 доли в праве собственности на жилое помещение, расположенное по <адрес> на основании договора купли-продажи от 11.08.2017. Просил возложить на Управление Росреестра по Хабаровскому краю обязанность зарегистрировать указанный договор, переход права собственности на 1/4 долю права собственности данной квартиры.

В обоснование иска ФИО1 указано о том, что 11.08.2017 между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи 1/4 доли в праве собственности на указанное жилое помещение. Согласно условиям договора данная доля была оценена сторонами в сумме 600 000 руб., денежные средства были переданы продавцу ФИО3 в день подписания договора, о чем ответчиком дана расписка. По условиям договора стороны договорились передать договор купли-продажи нотариусу и в регистрирующий орган не позднее 18.08.2017, однако ответчик уклоняется от удостоверения договора купли-продажи у нотариуса, а также от государственной регистрации данной сделки, чем нарушает права истца как стороны договора.

ФИО3 предъявленный к ней иск не признала и обратилась в суд со встречным иском к ФИО1, ссылаясь на недействительность договора ввиду несоблюдения требований о нотариальном удостоверении договора и предварительном уведомлении других участников общей долевой собственности, имеющих право преимущественной покупки доли.

Решением Ленинского районного суда г. Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края от 26 марта 2018 года, исковые требования ФИО1 удовлетворены. Признана действительной сделка купли-продажи 1/4 доли права собственности на указанную квартиры от 11.08.2017; на Управление Росреестра по Хабаровскому краю возложена обязанность зарегистрировать указанный договор купли-продажи, зарегистрировать переход права собственности на 1/4 долю в праве собственности на указанную квартиру.

Дополнительным решением суда от 28 мая 2018 года в удовлетворении исковых требований ФИО3 о признании сделки недействительной отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 27 июля 2018 года решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе, поступившей в Хабаровский краевой суд 4 декабря 2018 года, заявитель ФИО3 просит принятые по делу судебные постановления отменить, ссылаясь на допущенные судами, по мнению заявителя, существенные нарушения норм материального и процессуального права.

Определением судьи Хабаровского краевого суда от 1 февраля 2019 года кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.

В соответствии с частью 2 статьи 385 ГПК РФ дело рассмотрено судом в отсутствие не явившихся сторон ФИО3, ФИО1, уведомленных надлежащим образом о времени месте судебного заседания по делу.

Выслушав объяснения представителя ФИО1ФИО2, возражавшего против удовлетворения кассационной жалобы заявителя и просившего пересмотреть принятые по делу судебные постановления в части возложения на Росреестр обязанности зарегистрировать сделку, изучив материалы гражданского дела, обсудив доводы кассационной жалобы и возражения, президиум Хабаровского краевого суда пришел к выводу о том, что имеются предусмотренные законом основания для удовлетворения кассационной жалобы заявителя в части и отмены принятого по делу постановления суда апелляционной инстанции.

В силу статьи 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения вступивших в законную силу судебных постановлений являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения были допущены при рассмотрении и разрешении настоящего дела.

При разрешении дела судами установлено и следует из материалов дела, что 11.08.2017 ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель) подписан договор купли-продажи 1/4 доли в праве собственности на квартиру <адрес>

Денежные средства в сумме 600 000 рублей, составляющей предусмотренную пунктом 2 договора стоимость названной доли, переданы ФИО1 продавцу ФИО3, что следует из содержания пунктов 2, 12 договора и выданной ФИО3 расписки от 11.08.2017.

Пунктами 3, 4 договора предусматривается обязательное нотариальное удостоверение договора.

Пунктом 3 договора предусматривается срок передачи его нотариусу и в регистрирующий орган не позднее 18.08.2017.

Договор оформлялся с участием риелтора ФИО4, допрошенного судом в качестве свидетеля.

Согласно выписке из ЕГРН от 14.08.2018 право собственности на 1/4 долю в указанной квартире за ФИО1 не зарегистрировано.

30.11.2017 ФИО1 обратился с настоящим иском в суд.

Удовлетворяя исковые требования ФИО1 и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований ФИО3, суд первой инстанции исходил из того, что покупателем обязательства по договору купли-продажи исполнены, на момент рассмотрения дела переход права собственности на указанное недвижимое имущество на ФИО1 в установленном порядке не зарегистрирован, что свидетельствует об уклонении ФИО3 от удостоверения договора от 11.08.2017 у нотариуса и от его регистрации, требование о признании сделки недействительной по основанию нарушения преимущественного права покупки не подтверждено доказательствами того, что наличные денежные средства в сумме, уплаченной ФИО1 за долю в спорной квартире, внесены на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в Хабаровском крае.

Суд апелляционной инстанции согласился с приведенными в решении выводами районного суда, признав, что истцом исполнены предусмотренные договором обязательства, деньги за купленную у ФИО3 1/4долю в праве собственности на квартиру уплачены, что не оспаривалось ответчиком, вместе с тем ответчиком ФИО3 обязательства по нотариальному удостоверению договора и по передаче договора купли-продажи в регистрирующий орган не исполнены. Доводы жалобы о недействительности договора судебной коллегией отклонены со ссылкой на положения статьи 250 Гражданского кодекса РФ, согласно которой извещение остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, является обязанностью продавца, то есть ФИО3 Нарушение права преимущественной покупки доли в праве общей долевой собственности дает сособственнику право требовать перевода прав и обязанностей покупателя на себя и не может являться основанием для признания сделки недействительной.

Проверяя правильность применения судами в данном деле норм материального права и соблюдение требований процессуального закона, президиум Хабаровского краевого суда исходя из положений части 2 статьи 390 ГПК РФ считает необходимым в интересах законности выйти за пределы доводов кассационной жалобы и указать на допущенные судами при разрешении дела существенные нарушения закона, в том числе не указанные в кассационной жалобе заявителя.

Согласно положениям статьи 1 Гражданского кодекса РФ, предусматривающим основанные начала гражданского законодательства, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3).

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4).

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ предусматривается, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу статьи 422 данного Кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Статьей 431.1Гражданского кодекса РФ предусматривается, что положения настоящего Кодекса о недействительности сделок (параграф 2 главы 9) применяются к договорам, если иное не установлено правилами об отдельных видах договоров и настоящей статьей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статьей 549 Гражданского кодекса РФ предусматривается, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьей 558 Гражданского кодекса РФ, предусматривающей особенности продажи жилых помещений, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Статьей 250 Гражданского кодекса установлены правила отчуждения имущества, находящегося в общей собственности.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Статьей 550 Гражданского кодекса РФ установлены требования, предъявляемые к форме договора продажи недвижимости.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 163 ГК РФ в случаях, указанных в законе, является обязательным нотариальное удостоверение сделок.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (пункт 3 статьи 163 ГК РФ).

Исходя из положений статьи 163 Гражданского кодекса РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Федеральным законом от 2 июня 2016 г. N 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» введено требование об обязательном нотариальном удостоверении для сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда. Данное требование, как предусмотрено ч.3 ст.9 названного Федерального закона, введено с 1 января 2017 года.

Согласно статье 39 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате порядок совершения нотариальных действий нотариусами устанавливается настоящими Основами и другими законодательными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, а также Регламентом совершения нотариусами нотариальных действий, устанавливающим объем информации, необходимой нотариусу для совершения нотариальных действий, и способ ее фиксирования и утверждаемым федеральным органом юстиции совместно с Федеральной нотариальной палатой.

В соответствии со статьей 55 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате в редакции Федерального закона от 29 декабря 2014 года N 457-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» при удостоверении сделок, направленных на отчуждение имущества, права на которое подлежат государственной регистрации (статья 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему.

В соответствии с Регламентом совершения нотариусами нотариальных действий, устанавливающим объем информации, необходимой нотариусу для совершения нотариальных действий, и способ ее фиксирования, утвержденным решением правления Федеральной нотариальной палаты от 28.08.2017 N 10/17, приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 30.08.2017 N 156 при удостоверении договора, направленного на отчуждение или залог недвижимого имущества, нотариус дополнительно устанавливает:

информацию о принадлежности имущества, основаниях для регистрации прав, о правах третьих лиц в отношении объекта недвижимого имущества, о правах третьих лиц в отношении жилой недвижимости, если такие права не подлежат государственной регистрации (пункт 33);

информацию о соблюдении продавцом обязанности по извещению лиц, имеющих преимущественное право покупки, о цене и иных условиях договора купли-продажи, по документам, подтверждающим отказ таких лиц от использования преимущественного права покупки на предложенных условиях, или по документам, подтверждающим исполнение указанной обязанности заявителем (пункт 39);

информацию об отсутствии согласия лиц, имеющих преимущественное право покупки, заключить договор купли-продажи на предложенных условиях в установленный законодательством Российской Федерации срок или о нереализации права преимущественной покупки.

Статьей 165 Гражданского кодекса РФ установлены последствия уклонения от нотариального удостоверения сделки.

Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется (пункт 1 данной статьи).

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки (пункт 3 данной статьи).

В пункт 58 постановления Пленума Верховного Суда российской Федерации от 23.06.2015 №25 указывается о том, что если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона приняла исполнение и уклоняется от такого удостоверения, суд по требованию стороны, исполнившей сделку, вправе признать сделку действительной. Годичный срок исковой давности по указанному требованию исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что другая сторона уклоняется от нотариального удостоверения (пункт 4 статьи 165, пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Исходя из приведенных правовых норм, устанавливающих обязательные правила совершения сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на жилое помещение, необходимым условием для нотариального удостоверения таких сделок является соблюдение продавцом обязанности по извещению лиц, имеющих преимущественное право покупки, о цене и иных условиях договора купли-продажи, а также предоставление нотариусу документов, подтверждающих отказ таких лиц от использования преимущественного права покупки на предложенных условиях либо об отсутствии согласия лиц, имеющих преимущественное право покупки, заключить договор купли-продажи на предложенных условиях в установленный законодательством Российской Федерации срок или о нереализации права преимущественной покупки.

Отсутствие указанных документов является препятствием к нотариальному удостоверению сделки, что не может быть устранено посредством применения статьи 165 Гражданского кодекса РФ в судебном порядке.

Согласно приобщенной к делу выписке из Единого государственного реестра недвижимости собственниками жилого помещения, расположенного по <адрес>, являются ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ рождения, - 1/2 доля, ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ рождения, - ? доля, ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ рождения, - 1/2 доля (л.д. 97,98).

Таким образом, в силу установленных законом правил для нотариального удостоверения сделки по отчуждению доли в указанной квартире необходимо установить не только данные о соблюдении продавцом обязанности известить других сособственников в письменной форме о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (часть 2 статьи 50 ГК РФ), но и представить документы, подтверждающие либо отказ других собственников квартиры от использования преимущественного права покупки на предложенных условиях либо о нереализации права преимущественной покупки в установленный законом срок.

Кроме того, в силу требований статьи 558 Гражданского кодекса РФ являются обязательными сведения о лицах, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Соблюдение указанных обязательных требований закона по данному делу установлено не было.

Располагая данными об иных, кроме ФИО3, собственниках квартиры, и не имея удостоверенных надлежащим образом документов, подтверждающих их согласие на отчуждение ФИО3 ее доли либо отказ от права преимущественной покупки, истец передал ответчику денежные средства в счет оплаты имущества, которое он был намерен приобрести. Такое поведение стороны подлежало оценке судами с позиции разумности и добросовестности в соответствии со статьей 10 ГК РФ.

Такой же оценке подлежит и поведение ответчика ФИО3, не совершившей действия, являющиеся в силу закона предварительным условием продажи доли. Обязанность по возврату неосновательно полученных денежных средств (неосновательное обогащение) установлена статьей 1102 ГК РФ.

Как видно из материалов дела, возражая против предъявленного иска, ответчик ФИО3 указывала на имеющиеся препятствия для нотариального удостоверения договора продажи доли, касающиеся реализации права преимущественной покупки.

Однако приведенные заявителем доводы отклонены судами со ссылкой на предусмотренный частью 3 статьи 250 Гражданского кодекса РФ механизм защиты при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки путем перевода на участника долевой собственности прав и обязанностей покупателя.

Между тем исходя из установленных судами обстоятельств дела применение в данном деле положений части 3 статьи 250 Гражданского кодекса РФ является ошибочным, поскольку сделка нотариально не удостоверена, переход права собственности на долю жилого помещения не зарегистрирован, то есть у покупателя не возникли права, которые могли быть переведены на другого участника долевой собственности на основании указанной нормы.

Отсутствие регистрации перехода права на имущество к покупателю, на что указано в принятых по делу судебных актах, само по себе факт уклонения другой стороны от нотариального удостоверения сделки не подтверждает.

Согласно протоколу судебного заседания суда первой инстанции от 24.01.2018 представитель истца адвокат Зайцева С.В. пояснил суду, что в силу объективных и необъективных причин сделка между сторонами зарегистрирована не была, переход права собственности тоже. Причины следующие: сначала ответчик ссылалась на занятость, потом у нее умер муж, потом стало понятно, что ответчик уклоняется от совершения сделки (л.д. 54).

Истец ФИО1, участвовавший в судебном заседании 16.01.2018, поддерживая исковые требования, сослался на уклонение ответчика от регистрации сделки, при этом конкретные данные, свидетельствующие об уклонении продавца от нотариального удостоверения сделки, не приводил, не указывал на наличие доказательств, подтверждающих данный факт.

Документальные данные, которые могли бы позволить сделать вывод об уклонении стороны от совершения юридически значимого действия (переписка сторон, данные операторов связи о звонках и т.п., данные о неявке стороны в согласованное время к нотариусу и т.п.), судами не установлены, в принятых судебных постановлениях не приведены и в деле отсутствуют.

Передача объекта недвижимости не осуществлялась, акт передачи имущества не подписывался, истец в квартиру не вселялся, данные о возможности выдела доли в натуре либо предоставлении истцу в пользовании отдельной комнаты в квартире, соответствующей 1/4 доли, отсутствуют.

Возложив на Управление Росреестра по Хабаровскому краю обязанность зарегистрировать договор купли-продажи 1\4 доли в праве собственности на жилое помещение от 11.08.2017, суд не учел, что в силу положений Федерального закона от 30.12.2012 №302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» договор купли-продажи жилого помещения не требует государственной регистрации, если он заключен после 01.03.2013. Регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость.

Статьей 2 указанного закона предусматривается, что он вступает в силу с 1 марта 2013 года, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлены иные сроки вступления их в силу.

В силу положений пункта 8 данной статьи правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Таким образом, судом на государственный орган возложено исполнение обязанности, не предусмотренной законом.

В нарушение требований части 2 статьи 201 ГПК РФ вопрос о вынесении дополнительного решения, принятого судом первой инстанции 28 мая 2018 года по встречному иску ФИО3, разрешен судом без надлежащего уведомления участвующих в деле лиц о времени и месте судебного заседания.

В протоколе судебного заседания по вопросу о вынесении дополнительного решения указана дата судебного заседания 29 мая 2018 года.

Допущенные судом первой инстанции ошибки, существенного и непреодолимого характера, не были исправлены судом апелляционной инстанции, что является нарушением требований ст. 327.1, ст. 328 ГПК РФ.

Указанные нарушения норм права являются существенными, они повлияли на исход дела, повлекли его неправильное разрешение.

С учетом изложенного президиум Хабаровского краевого суда признает необходимым отменить апелляционное определение и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Согласно части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 данного Кодекса, либо без учета таких особенностей при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 330 ГПК РФ.

Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует в соответствии с требованиями части 3 статьи 390 ГПК РФ учесть изложенное, проверить доводы и возражения сторон, дать им надлежащую правовую оценку и в соответствии с установленными данными и требованиями закона разрешить дело.

Руководствуясь статьями 387, 388, пунктом 2 части 1 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса РФ, президиум Хабаровского краевого суда

п о с т а н о в и л :

кассационную жалобу ФИО3 удовлетворить в части,

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 27 июля 2018 года отменить,

дело по иску ФИО1 к ФИО3 о признании сделки действительной, возложении обязанности зарегистрировать договор купли-продажи, переход права собственности, по встречному иску ФИО3 к ФИО1 о признании договора купли-продажи недействительным направить в судебную коллегию по гражданским делам Хабаровского краевого суда для нового рассмотрения в апелляционном порядке в ином составе суда.

Постановление президиума Хабаровского краевого суда вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Председательствующий Н.Н. Веретенников