Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании по кассационной жалобе ФИО1 на решение Заволжского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ дело по иску Администрации <адрес> к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате.

Заслушав доклад судьи Аксеновой О.В., президиум Тверского областного суда

установил:

ДД.ММ.ГГГГ Администрация <адрес> обратилась в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 957232 рублей.

В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между Министерством имущественных и земельных отношений <адрес> и ФИО1 был заключен договор аренды №-з/14 земельного участка площадью 5200 кв.м с кадастровым номером 69:40:0100080:15, расположенного по адресу: <адрес>, сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

На основании соглашения от ДД.ММ.ГГГГ стороны расторгли с ДД.ММ.ГГГГ договор аренды указанного земельного участка.

Согласно пункту 3.2 договора арендная плата вносится арендатором исходя из расчета арендной платы в месяц, являющегося неотъемлемой частью договора, следующими частями: не позднее 15 апреля - 1/4 годовой суммы, не позднее 15 июля – 1/4 годовой суммы, не позднее 15 октября - 1/2 годовой суммы.

По утверждению истца ФИО1 не исполнила должным образом обязанность по внесению арендной платы, в связи с чем в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ образовалась задолженность в размере 957232 рублей.

Решением Заволжского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования Администрации <адрес> удовлетворены.

С ФИО1 взыскана задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 957232 рублей.

С ФИО1 в доход муниципального образования <адрес> взыскана государственная пошлина в размере 12772 рублей 32 копеек.

ДД.ММ.ГГГГФИО1 обратилась в Тверской областной суд с кассационной жалобой, в которой просит об отмене принятых по делу судебных постановлений с вынесением нового судебного акта о полном отказе в удовлетворении заявленных требований.

В жалобе кассатор выражает несогласие с основанными на неисполнении именно арендатором условия пункта 7.2 договора аренды выводами суда о признании договора аренды земельного участка, заключенного на срок более одного года, действующим и заключенным в установленном законом порядке, несмотря на неосуществление его государственной регистрации.

Ссылаясь на пункт 2 статьи 13 и статью 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ, действовавшего в период возникновения спорного правоотношения, кассатор указывает, что законодателем не установлен пресекательный запрет о необходимости осуществления регистрационных действий именно Стороной договора, в пользу которой устанавливается ограничение (обременение) права.

Указано также, что само по себе указание в договоре положения о возложении на сторону арендатора обязательства по осуществлению государственной регистрации договора аренды не свидетельствует о том, что арендодатель вправе самоустраниться от дальнейшей судьбы действия соглашения, поскольку арендодатель как собственник земельного участка в силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации несет бремя ответственности за принадлежащее ему имущество.

При этом необходимо учитывать, что сведения ЕГРН носили открытый и общедоступный характер.

Кроме того, ссылаясь на статью 72 Земельного кодекса Российской Федерации, ФИО1 указывает, что в спорный период Администрация <адрес> интереса в отношении судьбы земельного участка не проявляла, муниципальный земельный контроль не осуществляла.

Ни Министерство имущественных и земельных отношений <адрес>, являвшееся по состоянию на дату заключения спорного договора аренды уполномоченным органом на распоряжение земельными участками на территории <адрес>, право государственной собственности на которые не разграничено, ни Администрация <адрес> мер к осуществлению государственной регистрации спорного договора не предпринимали.

При этом уполномоченные на распоряжение арендованным участком в соответствующие периоды <адрес> и Администрация <адрес> могли в любой момент спорного периода узнать об отсутствии регистрации данного договора аренды, сделав соответствующие запросы в органы Росреестра по <адрес>, в том числе, посредством единой системы межведомственного взаимодействия, однако, своим правом надлежащим образом не воспользовались.

Кроме того, вывод суда апелляционной инстанции о том, что отсутствие государственной регистрации права аренды по договору, заключенному на срок более одного года, не является препятствием для пользования участком в соответствии с условиями договора аренды, противоречит статье 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ, согласно которой именно государственная регистрация является единственным доказательством существования права на недвижимое имущество.

В силу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 609 и пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.Данные нормы носят императивный характер и исключений из них в законе не предусмотрено.

В связи с изложенным кассатор полагает неверным вывод о заключении и действительности спорного договора аренды земельного участка, заключенного на срок свыше одного года, при несоблюдении требования о его обязательной государственной регистрации, который суд мотивировал ссылкой на достижение сторонами сделки соглашения по всем ее существенным условиям.

Согласно пункту 2.1 договора аренды стороны установили срок действия арендных отношений с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. При этом в силу пункта 3.8 в случае заключения договора аренды на срок свыше года, обязанность по уплате арендной платы возникает у арендатора со дня государственной регистрации договора аренды.

Таким образом, в нарушение приведенных правовых норм спорный договор аренды земельного участка является незаключенным как не зарегистрированный в установленном законом порядке. Незаключенность сделки означает ее фактическое отсутствие, следовательно, по мнению кассатора, требования Администрации <адрес> о внесении арендной платы по незаключенному договору аренды необоснованны.

Факт подписания соглашения о расторжении договора аренды земельного участка, на который суд сослался как на подтверждение факта исполнения спорного договора сторонами, также не может свидетельствовать о заключении в установленном законом порядке спорного договора аренды, поскольку изменение и расторжение соглашения осуществляется в той же форме, что и основной договор, следовательно, на соглашение о расторжении договора аренды также распространялось обязательное требование о его государственной регистрации.

Ссылаясь на приведенные выше доводы, ФИО1 утверждает, что Администрацией <адрес> был избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права в виде взыскания арендной платы, что, по ее мнению, является самостоятельным достаточным основанием для отказа в иске.

ДД.ММ.ГГГГ дело истребовано для проверки в Тверской областной суд, куда поступило ДД.ММ.ГГГГ.

Определением судьи Тверского областного суда Аксеновой О.В. от ДД.ММ.ГГГГ жалоба ФИО1 передана для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции – президиума Тверского областного суда.

Администрация <адрес>ДД.ММ.ГГГГ представила письменные возражения, в которых просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

В заседание суда кассационной инстанции ФИО1 не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, о причинах неявки не сообщила, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовала, направила в суд своего представителя ФИО11

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителя кассатора ФИО11, поддержавшей жалобу, а также объяснения представителя Администрации <адрес>ФИО12, возражавшей против ее удовлетворения, президиум приходит к выводу о необходимости отмены обжалуемых судебных постановлений.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможно восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Доводы кассационной жалобы свидетельствуют о том, что такие нарушения были допущены судом первой и второй инстанции при разрешении данного спора.

Материалами дела документально подтверждено, что с ДД.ММ.ГГГГФИО1 являлась собственником объекта недвижимости – здания детского сада с кадастровым номером 69:40:0100080:775, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 97).

Суд первой инстанции счел установленным, что ДД.ММ.ГГГГ между Министерством имущественных и земельных отношений <адрес> и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка №-з/14, в соответствии с которым Министерство имущественных и земельных отношений <адрес> для обслуживания и эксплуатации детского сада на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ передало ответчице в аренду земельный участок площадью 5200 кв.м с кадастровым номером 69:40:0100080:15, расположенный по адресу: <адрес>.

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы за арендуемый земельный участок определяется в соответствии с расчетом арендной платы, являющимся неотъемлемой частью договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№-з/14.

Пунктом 3.2 договора предусмотрен порядок внесения арендной платы, а именно: не позднее 15 апреля – 1/4 годовой суммы, не позднее 15 июля – 1/4 годовой суммы, не позднее 15 октября – 1/2 годовой суммы.

При этом в пункте 7.3 договора аренды стороны согласовали, что действие договора распространяется на отношения сторон, возникшие с ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 12-16).

Судом также установлено, а сторонами в ходе рассмотрения дела не оспаривалось, что указанный договор аренды, заключенный на срок свыше одного года, в установленном законом порядке зарегистрирован не был.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и Департаментом архитектуры и строительства администрации <адрес> (покупатель) заключен муниципальный контракт №, по условиям которого продавец обязалась передать в муниципальную собственность муниципального образования «<адрес>», а покупатель обязался принять в муниципальную собственность муниципального образования «<адрес>» и оплатить в соответствии с условиями настоящего контракта здание дошкольного образовательного учреждения на 280 мест, расположенного, в том числе, на земельном участке площадью 5200 кв.м с кадастровым номером 69:40:0100080:15, по адресу: <адрес> (л.д. 189-193).

Право собственности муниципального образования «<адрес>» на здание дошкольного образовательного учреждения на 280 мест в установленном законом порядке зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 73-74).

В соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», с ДД.ММ.ГГГГ полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в пределах городского округа – <адрес> перешли к Администрации <адрес>.

Следовательно, в силу прямого указания закона в качестве арендодателя по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№-з/14 стала выступать Администрация <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией <адрес> и ФИО1 заключено соглашение о расторжении договоров аренды земельных участков №, по условиям которого договоры аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ№, от ДД.ММ.ГГГГ№, от ДД.ММ.ГГГГ№ по адресу: <адрес>, считаются расторгнутыми по соглашению сторон с ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 21).

Удовлетворяя в приведенной ситуации заявленные требования, суд первой инстанции, сославшись на положения статей 42, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 309, 310 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также на условия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ№, пришел к выводу о том, что ФИО1 надлежащим образом не исполнялись принятые ею на себя обязательства по договору аренды, следовательно, с нее подлежит взысканию задолженность по оплате арендных платежей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 957232 рублей в соответствии с порядком расчета, установленным Положением «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях исроках внесения арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории <адрес>, а также за пользование земельными участками из категории земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности <адрес>, в случае их предоставления без торгов» утвержденным Постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№-па в редакции, действующей в период спорных отношений (л.д. 151).

Соглашаясь с этим выводом районного суда, судебная коллегия указала, что, подписав договор аренды, ФИО1 согласилась со всеми его условиями и обязалась их выполнять, в том числе, согласилась с кадастровой стоимостью земельного участка, из которой производился расчет арендной платы за пользование земельным участком, а также условием о распространении действия договора на отношения сторон, возникшие с ДД.ММ.ГГГГ.

В такой ситуации, по мнению судебной коллегии, сама по себе дата государственной регистрации договора аренды не влияет на исполнение сторонами договора своих обязательств по этому договору, в том числе обязательств ответчицы по уплате арендной платы.

Следовательно, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, однако будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами (л.д. 214-215).

Вместе с тем, согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Как следует из решения суда первой инстанции, с которым согласилась судебная коллегия, при разрешении спора помимо норм, регулирующих правоотношения, связанные с договором аренды, суд одновременно сослался на содержание норм гражданского права, регулирующих правовые последствия неосновательного обогащения и неосновательного использования имущества.

Таким образом, суд при разрешении спора уклонился от вывода о том, какое именно обязательственное правоотношение сложилось между сторонами спора по поводу спорного земельного участка: арендное, возникшее на основании подписанного, но надлежащим образом не зарегистрированного договора, или кондикционное, возникшее вследствие неосновательного обогащения.

Как верно отмечено в кассационной жалобе, ссылка суда на статьи 1102, 1105, 1107 и 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации в обоснование взыскания с ФИО1 арендных платежей, в совокупности со ссылкой на достижение сторонами спора согласия по всем существенным условиям договора аренды, что, по мнению суда, свидетельствует о его заключении, несмотря на несоблюдение требования государственной регистрации, свидетельствует о противоречивости выводов суда по существу спора, выразившейся в смешении судом понятий арендной платы и неосновательного обогащения, что, в свою очередь, не позволяет признать обжалуемые судебные акты соответствующими требованиям законности и обоснованности.

В связи с изложенным принятые по делу судебные постановления подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Руководствуясь статьей 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации президиум Тверского областного суда

постановил:

решение Заволжского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ отменить.

Дело по иску Администрации <адрес> к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате направить на новое рассмотрение в Заволжский районный суд <адрес>.

Председательствующий ФИО5