Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО4 о взыскании убытков, упущенной выгоды, причитающегося обеспечения, компенсации морального вреда. В обоснование требований указала, что 22 ноября 2010 года при посредничестве ООО «**» она заключила с ответчиками предварительный договор купли – продажи *** квартиры, расположенной по адресу: Т. область, <...> д.**, кв.**. Согласно п 1.4 данного договора в качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора ею уплачено продавцу ФИО2 10000 рублей. Однако по вине продавца в указанный в предварительном договоре срок 16 декабря 2010 года сделка не состоялась. Подтверждений о каких – либо непредвиденных обстоятельствах продавец не сообщил. В устной форме продавец ФИО2 сообщила истцу, что по причине недостатка денежных средств заключение основного договора купли – продажи откладывается на неопределенный срок. Таким образом она была вынуждена в экстренном порядке искать другой вариант покупки квартиры по иной, более высокой цене. Купленная ею 28.12.2010 года квартира по адресу: <...> д.**, кв.** является менее выгодной сделкой. Просила взыскать с ответчиков в ее пользу двойную сумму задатка в размере 20000 рублей, упущенную выгоду в размере 25337, 83 рублей, убытки в размере 32705, 13 рублей, а также компенсацию морального вреда в размер 30000 рублей. В дальнейшем истец ФИО1 от исковых требований в части взыскания с ответчиков упущенной выгоды в размере 25337, 83 рублей, убытков в размере 32705, 13 рублей, а также компенсации морального вреда в размер 30000 рублей отказалась.

Определением Северского городского суда Томской области от 13 апреля 2011 года отказ истца в части взыскания с ответчиков упущенной выгоды в размере 25337, 83 рублей, убытков в размере 32705, 13 рублей, а также компенсации морального вреда в размер 30000 рублей принят судом, производство по делу в этой части прекращено.

В судебном заседании истец ФИО1 на исковых требованиях о взыскании с ответчиков в ее пользу двойной суммы задатка по предварительному договору купли – продажи квартиры в размере 20000 рублей настаивала, суду пояснила, что основной договор купли – продажи квартиры не был заключен в срок до 16 декабря 2010 года по вине ответчиков. С ее стороны вины нет, так как она приготовила деньги и оснований не заключать договор купли – продажи у нее не было.

В судебное заседание ответчик ФИО4, не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

В судебном заседании ответчик ФИО2 с исковыми требованиями истца не согласилась, суду пояснила, что от заключения основного договора купли – продажи она не уклонялась. Виноват ** банк России, т.к. не было подтверждения о выдаче кредита. Агентство недвижимости «**» знало, что у нее нет денег, и не предлагало продлить срок предварительного договора. Они устно обговаривали условие о том, что агентство недвижимости «**» должно было внести изменения в письменном виде в предварительный договор купли-продажи. Велись переговоры с кредитным инспектором М. о выделении кредита директором агентства недвижимости «**» В. Со слов агента «**» Ю. они отслеживали выдачу им кредита, знали о проблеме с деньгами. Они не уклонялись от сделки с ФИО1, были объективные причины не заключения основного договора. Пакет документов для получения кредита в банк был представлен 17.12.2010. Это связано с тем, что их документы находились в агентстве недвижимости «**», где должна бала быть оформлена сделка в отношении новой квартиры в срок до 31.12.2010. Данное агентство занималось документами для подачи в ** банк, сделать оценку квартиры, но агентство не торопилось этого делать, поскольку сделка должна была состояться до 31.12.2010. Кроме того, время ушло, в связи с тем, что ** банк делал запрос об имеющихся кредитных историях в отношении мужа. Они делали всё для того, чтобы ФИО1 купила у них квартиру. К сожалению, предоставленным ** банком России кредитом не воспользовались, т.к. продавцы Е. отказались от сделки, вернули задаток. ФИО1 24 и 27 декабря 2010 года отказалась от сделки с ними. 24.12.2010 она получила деньги, но сделка не состоялась, т.к. ФИО1 отказалась от сделки 27.12.2010, сославшись на занятость на работе, а 28.12.2010 купила другую квартиру. Основной договор купли-продажи был не заключен не по их вине. Получается, что изначально была поставлена не реальная к исполнению дата, но она надеялась, что кредит будет одобрен. Задаток в 10 тыс. рублей она ФИО1 не отдала, т.к. до 28.12.2010 она не требовала этих денег. На 28.12.2010 она была уверена, что ФИО1 – ее покупатель, она не должна возвращать ей деньги. Вопрос о расторжении предварительного договора не поднимался.

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, суду пояснила, что пролонгация предварительного договора купли-продажи была в устной форме. То, что в предварительный договор не были внесены изменения в письменном виде - это упущение сторон. Просила считать датой окончания действия предварительного договора купли-продажи 24.12.2010, т.е. когда был выдан кредит ФИО2 Считает, что ответчиком были выполнены условия договора, она была готова продать квартиру ФИО1, но позже, после получения кредита.

В судебное заседание представитель третьего лица на стороне истца общества с ограниченной ответственностью «**» не явился.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения истца, ответчика, его представителя, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с положениями ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполненных работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, в нем указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить договор.

При этом предварительное соглашение, способствующее упрочению договорных связей, как это явствует из закона, находится в определенном соотношении с основным договором. Последний, всегда направлен на достижение вполне конкретного экономического результата. По предварительному же договору, предшествующему основному, стороны обязуются заключить впоследствии любое соглашение о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на обусловленных предварительным договором условиях. При этом из числа существенных условий основного договора предварительный договор должен, во всяком случае, содержать условия о предмете и сроке, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Согласно ч.1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Положениями с. 381 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за исполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Из материалов дела следует, что предметом заключенного между сторонами предварительного договора купли - продажи жилого помещения *** квартиры, расположенной по адресу: Т. область, <...> д.**, кв.** приобретаемой за 1250000 рублей, являлось заключение в срок до 16 декабря 2010 года основного договора купли- продажи объекта.

Пунктом 1.4 договора предусмотрено обязательство покупателя ФИО1 уплатить Продавцу в качестве обеспечения исполнения обязательств по заключению основного договора купли – продажи квартиры 10000 рублей. При этом в случае невозможности совершения сделки купли – продажи указанной квартиры по вине Продавца, последний, обязуется вернуть полученную сумму в двойном размере не позднее, чем по истечении срока, указанного в п. 1.1 договора (16 декабря 2010 года) (л.д.11).

Согласно расписке от 22 ноября 2010 года ФИО2 получила от ФИО1 10000 рублей в качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора на приобретаемую квартиру по адресу: Т. область, <...> д.**, кв.** в соответствии с предварительным договором купли – продажи недвижимого имущества от 22.11.2010 года (л.д. 17).

Из пояснений истца ФИО1 в судебном заседании следует, что 16.12.2010 г. она, с риэлтором из агентства недвижимости «**» Ю. к сделке была готова. Обратившись к Ю. за разъяснением, о причинах не заключения основного договора купли – продажи квартиры она поняла, договор не будет заключен по причине того, что сделка ФИО2 по приобретению квартиры у Е. сорвалась, в связи с чем, основной договор будет заключен позже. ФИО1 подождала 10 дней, однако ФИО2 так и не заключила основной договор.

Пояснения истца подтверждаются также телефонограммой, полученной от риэлтора Ю., согласно которой ФИО1 обратилась в агентство «**» с намерением приобрести *** квартиру. Она, как агент нашла вариант квартиры, по адресу: Т. область, <...> д.**, кв.**, принадлежащей ФИО4, ФИО2 Сторонами был подписан предварительный договор купли – продажи данной квартиры, согласно которому в срок до 16 декабря 2010 года должен быть заключен основной договор купли – продажи. Параллельно ФИО2, покупала *** квартиру по ипотечному кредитованию. Учитывая, что кредитный договор по ипотечному кредитованию ** банком России не был одобрен до 16 декабря 2010 года, то именно по вине ФИО2 основной договор купли – продажи квартиры по адресу: Т. область, <...> д.**, кв.** заключен не был. ФИО1 действительно ждала до 26 декабря 2010 года, однако ФИО2 не выразила желания заключить основной договор купли – продажи. В течение двух дней агентство подыскало ФИО1 другой вариант квартиры и 28.12.2010 года сделка была зарегистрирована.

Обстоятельство того, что на 16.12.2010 года основной договор купли – продажи спорной квартиры не заключен по причине отсутствия одобрения кредитования ФИО2 со стороны ** банка России подтверждается справкой ** банка России за № ** от 05 апреля 2011 года согласно которой, подписание кредитного договора состоялось 24.12.2010 года.

Из пояснений свидетеля Д. следует, что при заключении предварительного договора купли-продажи срок оговаривался. Он с супругой просил установить срок до 31.12.2010, но истец была против этого срока, поэтому договорились на 16.12.2010. Предупредили, что может быть задержка исполнения договора на неделю. На момент подписания основного договора, документы находились в ** банке, но поскольку служба безопасности банка проверяла его кредитную историю, так как паспорт ему был выдан в Алтайском крае, произошла задержка выдачи кредита на 2 недели.

Довод ответчика ФИО2 о том, что по вине ** банка России, не был заключен основной договор купли – продажи с ФИО1, опровергается вышеуказанной справкой, поскольку только 17.12.2010 года Д. – супруг ФИО2, предоставил пакет документов на приобретаемый объект недвижимости, положительное решение по которому было получено 22.12.2010 года.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что именно по вине ответчика ФИО2 не был подписан основной договор купли – продажи с ФИО1

Довод представителя ответчика ФИО3 о том, что срок заключения основного договора, считается пролонгированным по устному заявлению стороны, не основан на нормах материального права.

Какого - либо письменного уведомления в адрес ФИО1 об изменении срока заключения основного договора купли – продажи ответчиками не представлено.

В соответствии с п. 2.10 предварительного договора купли – продажи недвижимого имущества от 22.11.2010 года продавец обязуется предоставить все необходимые документы для государственной регистрации договора купли – продажи квартиры, расположенной по адресу: Т. область, <...> д.**, кв.**.

Учитывая, что документы в срок до 16.12.2010 года ответчиками не представлены, то свою обязанность по оформлению основного договора купли – продажи ответчики не исполнили.

Между тем недобросовестность ответчика по исполнению взятого на себя обязательства по заключению основного договора купли-продажи подтверждается заключением договора купли – продажи квартиры от 14 января 2011 года с Г., Л.

Учитывая все вышеприведенные обстоятельства, и доказанность вины ответчика ФИО2 получившей задаток, в не заключении договора купли-продажи, суд полагает, что ответчик в силу положений ст. 381 ГК РФ обязан вернуть истице задаток в двойном размере 20000 рублей.

В удовлетворении исковых требований к ответчику ФИО4 следует отказать.

В силу требований ч.1 ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истицы подлежит взысканию государственная пошлина в размере 800 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Взыскать со ФИО2 в пользу ФИО1 денежную сумму причитающегося обеспечения (задатка), в размере 20000 рублей.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО4 о взыскании причитающегося обеспечения (задатка), отказать.

Взыскать со ФИО2 в пользу ФИО1 расходы, связанные с оплатой государственной пошлины в размере 800 рублей.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Северский городской суд Томской области в течение десяти дней.

Судья: В.В. Уварова