Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску ООО «БРЦ «Недвижимость» к ФИО2 о взыскании стоимости, произведенных улучшений, неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами, по встречному иску ФИО2 к ООО «БРЦ «Недвижимость» о взыскании арендной платы, неустойки, компенсации морального вреда и расторжении договора аренды,

У С Т А Н О В И Л:

Между Ройтман ( далее- арендодатель) и ООО «БРЦ «Недвижимость» ( далее- общество, арендатор) 01 ноября 2008 года был заключен договор аренды (далее - договор аренды). Согласно указанному договору ответчик передал в аренду истцу нежилое помещение общей площадью 71,7 кв. м., находящееся на первом этаже здания, расположенного по адресу <...>. Договор аренды зарегистрирован в УФРС по Белгородской области 9 декабря 2008 года, номер регистрации 31-31-01/197/2008-858. Срок аренды составлял 6 лет с момента государственной регистрации договора аренды.

В соответствии с условием указанного выше договора (п. 3.10) арендатор (истец) брал на себя обязательства по производству за свой счет, собственными силами или с привлечением подрядных организаций ремонтных работ по реконструкции торгово-офисного помещения и благоустройству прилегающей территории, согласно предоставленному арендодателем проекту, согласованному с главным архитектором города Белгорода.

Дело инициировано иском общества о взыскании стоимости улучшений арендованного имущества (произведенной истцом реконструкции, капитального ремонта и перепланировки нежилого помещения), неосновательного обогащения и процентов, начисленных в порядке ст. 395 ГК РФ в общей сумме исковых требований 2 265 072,60 рублей.

В свою очередь ответчиком предъявлено встречное исковое заявление о взыскании с ООО «БРЦ «Недвижимость» суммы арендной платы по договору в размере 430000 рублей, 100000 рублей пени за просрочку платежей, 50000 рублей морального вреда, судебные расходы: 70000 рублей расходы на оплату услуг представителя, 8500рублей на оплату госпошлины, а также просит расторгнуть договор аренды. Ссылается на отсутствие соглашения о расторжении договора, нарушения проекта при реконструкции помещения, и указывает на соглашение об увеличении размера арендной платы.

В суде представитель ФИО1 требования поддержал, встречный иск не признал.

Представители Ройтмана требования общества не признали, изменив встречные требования в суде, просили взыскать: сумму арендной платы по договору 550 000 рублей; 120 000 рублей пени за просрочку платежей, 50000 рублей морального вреда, судебные расходы: 70000 рублей расходы на оплату услуг представителя, 8500 рублей на оплату госпошлины, а также просит расторгнуть договор аренды.

Суд исследовал обстоятельства по представленным сторонами доказательствам, признал заявленные требования БРЦ «Недвижимость» и встречные требования Ройтмана подлежащими частичному удовлетворению.

Суд отклоняет довод представителей Ройтмана в том, что реконструкция спорного помещения была произведена с грубейшим нарушением проекта, в связи с этим, по мнению ответчика по первоначальному иску, произведенная реконструкция не согласована с ним и ее стоимость не должна быть возмещена.

В подтверждении указанных слов, истцом- обществом представлен паспорт БТИ на нежилое помещения с отметкой о самовольной реконструкции (но не как о реконструкции с отступлением от проекта), градостроительное заключение управления архитектуры и градостроительства №256-гз от 05.05.2010 г., заключение эксперта №58 от 30.06.2010г.

При этом ответчик Ройтман ссылается на то, что данная реконструкция самовольно была выполнена истцом, так как он отступил от проекта реконструкции.

Обоснован довод представителя ФИО1 в том, что указанное утверждение не соответствует действительности и опровергается имеющимися в материалах дела доказательствами, в том числе письмом от 04.11.2008 г., направленным истцу ответчиком, представителем ответчика в порядке исполнения п. 3.3 договора аренды.

Далее, при производстве работ по реконструкции было выявлено, что снос двух перегородок в проектном помещении (торгово-офисном зале) № 2 повлечет утрату несущей конструкции здания что подтверждает и ответчик. В связи с этим, на основании письма строительной организации (исх. №72 от 08.12.2008), с одобрения и согласия ответчика (письмо от 11.12.2008), у главного архитектора г. Белгорода был согласован лист с планом эскизного проекта, предусматривающий оставление кирпичной перегородки, расположенной напротив санузла, с ее усилением металлическим швеллером на прежнем месте.

Таким образом, после указанных согласований у представителя ответчика и главного архитектора, реконструкция была произведена в полном соответствии с согласованным планом реконструкции, и передан эскизный проект реконструкции и перепланировки помещения под торгово-офисное, с организацией отдельного входа по бульвару Свято-Троицкому, 14 в г. Белгороде.

Что касается довод ответчика о незначительном несоответствии площадей на плане эскизного проекта и плане БТИ, то такая разница изначально предусматривалась, как в п. 3.4 договора аренды от 01.11.2008 г., где указано, что площадь помещения подлежит уточнению после реконструкции, так и в плане эскизного проекта с предупредительной надписью о том, что фактические размеры уточняются после обмеров БТИ.

Более того, по утверждению истца, при проектировании нельзя точно установить площади помещений и к тому же при выполнении работ по обшивке стен ГКЛ (гипсокартонном) на металлическом каркасе, проектные площади могут быть изменены в сторону уменьшения или увеличения, что связано с технологией данных работ.

Кроме того, 10 июля 2009 года руководителю истца ФИО5, была выдана доверенность от ответчика на проведение любой перепланировки, переустройства, и выдача такой доверенности также является фактическим одобрением ответчиком действий истца по проведению и согласованию реконструкции и перепланировки.

Далее, самовольная реконструкция, которая была признана судом законной и не нарушающей строительных норм и правил, прав и интересов третьих лиц, была произведена в полном соответствии со строительными нормами и правилами и отвечает требованиям безопасности, о чем ответчик представил заключение ООО «Воронежский центр судебной экспертизы».

По утверждению истца, ответчик имел возможность получить в компетентных органах разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, о чем, в материалах дела, имеется ответ Департамента строительства и архитектуры Администрации г. Белгорода.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества (строительно-монтажных работ с учетом стоимости материалов) подтверждена Отчетом №024-10 от 01.07.2010г.

Указанный отчет исследовался судом и признан достоверным, соответствует ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в нем полно и комплексно отражены все требования, предъявляемые к отчетам. Отчет составлен с использованием Федеральных стандартов оценки (ФСО №1,2,3), лицом соответствующим требованиям, предъявляемым к субъектам оценки (ст. 4 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), произведенные работы, указанные в калькуляции-смете, соответствуют фактически выполненным работам (Договор подряда от 01.12.2008г., акты о приемке и стоимости выполненных работ №№ 1-6), и подтверждены фототаблицей. Отчет содержит сведения об источнике информации, откуда взята стоимость работ и материалов.

Более того, согласно ст. 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отчет является достоверным и допустимым по делу доказательством.

Одновременно, тщательно исследовав имеющиеся в деле доказательства, суд считает, соглашаясь, с мнением представителя ФИО1, в том, что выводы, сделанные в отчете, выполненном ООО «Центр оценки и экспертиз» вызывают сомнения в его следующей части.

Так в заключении ООО «Центр оценки и экспертиз» (с.6) прямо указано, что кроме оцененных работ фактически были выполнены работы: водопровод, хозяйственно-бытовая канализация, электромонтажные работы, охранно-пожарная сигнализация, вентиляция, которые предусмотрены эскизным проектом.

Допрошенный в судебном заседании эксперт (оценщик) ФИО6 подтвердил, что на дату осмотра не смог определить их объем. Утверждал, что такие работы были гипсокартонном.

Однако при этом эксперт определил другие работы, которые так же были скрыты на дату осмотра, а именно: демонтажные работы, приготовление цементных растворов, устройство штроб, устройство полов и др.

При этом суд считает, что эксперту были предоставлены достаточные доказательства производства указанных работ, данные об объемах выполненных работ, данные о количестве затраченных материалов для изучения (ф. кс-2, кс-3), согласно письма ООО «БРЦ «Недвижимость» от 10.12.2010г. и определения о назначении экспертизы.

Более того, эксперт указывает (с. 6) что рабочий проект на указанные виды работ не был представлен в связи с этим, эксперт не мог определить их стоимость, хотя и на другие виды работ рабочего проекта не было представлено, так как его не существует. Обоснован довод представителя общества в том, что эксперту были представлены достаточные доказательства объемов выполнения указанных работ, которые эксперт использовал при составлении сметы и расчетов.

В судебном заседании эксперт ФИО6 утверждал, что по образованию является оценщиком, а не судебным экспертом, и по этой причине, возможно, имеются неточности и неполнота в исследовательской части заключения.

Неубедителен вывод эксперта ООО «Центр оценки и экспертиз» и в части непредусмотренных эскизным проектом видов работ, которые были, по мнению эксперта, выполнены: устройство покрытий для полов на цементном растворе из плиток керамических одноцветных с красителем; облицовка стен на клеевой основе из сухих смесей.

Однако в эскизном проекте, в разделе «краткая пояснительная записка» предусмотрено облицовывать полы и стены керамической плиткой (п. 2.2, 2.3).

Далее, как видно из заключения эксперта, за основу заключения об оценке стоимости работ был принят локальный сметный, составленный привлеченным сметчиком - ФИО7, данных о специальном образовании и специальной подготовке в сфере составления сметных расчетов экспертное заключение не содержит.

Обоснован довод представителя ФИО1 в том, что составленный ФИО7 сметный расчет не достоверно отражает действующие рыночные цены на дату оценки.

Более того, такой расчет составлен с нарушением Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004 (утв. постановлением Госстроя РФ от 5 марта 2004 г. №15/1).

Так, при составлении сметы не применен пункт 4.7 указанной методики. А согласно положениям данного пункта, выполняемые при ремонте и реконструкции зданий и сооружений работы, аналогичные технологическим процессам в новом строительстве, и их следует нормировать по соответствующим сборникам ГЭСН-2001 на строительные и специальные строительные работы с применением коэффициентов 1,15 к нормам затрат труда и 1,25 к нормам времени эксплуатации строительных машин.

Приведенные обстоятельства, подтвердила в судебном заседании специалист-сметчик ФИО8 (имеющая специальное образование и специальную подготовку в области составления сметных расчетов) которая так же составила сметный расчет, по такой же методике (с применение ТЕРР) и с теми же коэффициентами. Данный расчет наиболее отражает реальные затраты истца и действующие на территории г. Белгорода цены. Стоимость работ, рассчитанная ФИО8, сопоставляется со стоимостью рассчитанной ИП ФИО9 в его отчете, сделанном на основании рыночных расценок, составляет 2087849 руб. 47 коп. Более того, такой расчет сопоставив с реальными затратами истца, о чем имеются подтверждения в материалах дела ( договор подряда, акты ф. КС-2, справки ф. КС-3).

Что касается довода представителей Ройтмана о том, что имеются расхождения цен ( декабрь 2009г.) и даты оценки, выполненной ИП ФИО9, то такой довод опровергается следующим.

Фактические расценки, по которым истец оплачивал работы, указанные в актах о приемке выполненных работ ф.кс-2 по каждой позиции незначительно выше в сравнении с рыночными расценками, принятыми ИП ФИО10 за основу отчета по каждой позиции.

Кроме того, индексы изменения сметной стоимости строительно- монтажных работ по отношению к ценам 2001 года (указанные в ТЕРРах) и примененные за основу расчета ООО « Центр оценки и экспертиз» и сметчиком ФИО8, не имеют существенных отличий (5.39) и (5.42), что означает повышение средних индексных ( нормативных) цен в строительстве Белгородской области на 0,556%.

По указанным основаниям суд отклоняет в указанной части доводы представителей Ройтмана, на которые, они ссылались в письменных возражениях и судебном заседании.

Суд признает подлежащим удовлетворению требования БРЦ «Недвижимость» о взыскании с Ройтмана 2087849 руб. 47 коп.- стоимость произведенных улучшений арендованного имущества.

Одновременно суд отклоняет также довод представителей Ройтмана и в том, что, якобы, уменьшается стоимость произведенных улучшений пропорционально сроку аренды на 37,5%, со ссылкой на п.4.7 договора аренды.

Так, в силу п. 4.7 договора при досрочном расторжении договора аренды по инициативе арендодателя затраты арендатора на проведение ремонтных работ подлежат возмещению арендодателем с учетом срока аренды помещения.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

При этом указанный пункт не содержит ни слов «уменьшения» и «пропорционально», ни выражений «о пропорциональном уменьшении затрат», как и не содержит порядка определения такого расчета.

Таким образом, в п. 4.7 договора отсутствует волеизъявление сторон о возможном уменьшении затрат, из дословных выражений и слов указанного пункта не представляется возможным определить волеизъявление сторон о возможности уменьшении суммы возмещения.

Одновременно суд признает необоснованными требования БРЦ Недвижимость о взыскании с Ройтмана неосновательного обогащения в виде переплаты арендной платы 64032 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами, поскольку считает, что обществом не представлено достаточных доказательств, подтверждающих факт прекращения использования арендованного имущества. Истцом не доказано в судебном заседании то, что в данном случае расторжение договора аренды произошло исключительно по правилам, определяемым соглашением сторон, содержащихся в п.4.1., 4.4., 4.5 договора.

Обоснованный довод представителей Ройтмана о том, что спорный договор аренды нежилого помещения является действующим до настоящего времени.

Установлено, что указанный договор заключался сроком на шесть лет на 6 (шесть) лет. На основании т ст. 609 ГК РФ и ст. 164 ГК РФ эта сделка была зарегистрирована в УФРС по Белгородской области 09.12.2008г., о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним была сделана запись № 31-31-01/197/2008-858.

Следовательно, и любые соглашения к зарегистрированному договору аренды в силу пункта 1 статьи 452 ГК РФ подлежали обязательной государственной регистрации (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59). (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.01.2009 N Ф04-48/2009(19184-А46-28) по делу N А46-1552/2008).

В судебном заседании представитель ФИО1 не оспаривал тот факт, что отсутствуют письменные соглашения о таком расторжении.

Что касается письма о расторжении договора, то обоснован довод представителей Ройтмана в том, что оно само по себе не влечет соответствующих юридических последствии, поскольку подписано ненадлежащим лицом, которое не имело прав на подписание такого требования как расторжение договора.

В доверенности, выданной ФИО2 ФИО4, удостоверенной нотариусом ФИО11 отсутствует право на расторжение договора аренды нежилого помещения ( ст. 185 ГК РФ).

К тому же не был соблюден обязательный для договора претензионный порядок расторжения договора, который указан в п. 4.2. договора аренды. Данный пункт гласит, что расторгнуть договор можно только после направления арендатору письменного предупреждения. А также, исходя из буквального толкования договора, можно сделать вывод, что арендодатель только вправе требовать расторжения договора, но никак его не расторгнуть в одностороннем порядке.

Обоснован довод представителей Ройтмана и в том, что в соответствии с п.1 ст. 619 ГК РФ договор аренды расторгается только судом, если иное не указано в договоре аренды. В данном случае, в силу п.4.1 договора, реализовать право требования расторжения можно только в судебном порядке. Однако с таким требованием в суд общество не обращалось.

Соглашение о расторжении договора аренды также достигнуто не было. Хотя такой порядок закреплен положениями п.1 ст. 450 ГК РФ, п.2 ст. 452, п.3 ст. 453 ГК РФ и п.2 ст. 609 и п.2 ст. 651 ГК РФ.

Следовательно, действующее законодательство предусматривает два указанных способа расторжения договора аренды: по соглашению сторон и в судебном порядке, что по настоящему делу отсутствует.

Суд отклоняет довод представителя общества ФИО1 в том, что, якобы, с ноября 2009 года открытый и беспрепятственный доступ арендатора в спорное помещение был прекращен целенаправленными действиями арендодателя: смена личинок замков. По указанной причине директора арендатора, по утверждению, представителя БРЦ Недвижимость, не смогла войти в помещение, о чем представлена справка за подписью участкового инспектора милиции.

Однако общество не направляло никаких требований к Ройтману об устранении препятствий в пользовании арендованным имуществом, факт составления в одностороннем порядке названной справки не является убедительным доказательством по делу.

Более того, в судебном заседании свидетель ( специалист) ФИО12 подтвердил, что вместе с директором БРЦ Недвижимость в начале марте 2010 года выезжал на спорный объект для проведения осмотра и фотографирования. Вход в это нежилое помещение был открыт непосредственно директором БРЦ «Недвижимость» ФИО5

Таким образом, суд признает, что до настоящего времени договор аренды спорного помещения считается действующим, а встречные требования Ройтмана о его досрочном расторжении подлежат удовлетворению согласно п.3 ч.1 ст. 619 ГК РФ и п.п.1 п.2 ст. 450 ГК РФ. Установлено, что арендатор нарушает условия договора по внесению арендной платы.

Расчет арендной платы приведен во встречном исковом заявлении и дополнении к нему, составляет 550000 рублей, не оспаривается с арифметической позиции представителем общества.

Одновременно суд считает необходимым в соответствии со ст. 333 ГК РФ уменьшить пеню с 120000 рублей ( заявленная во встречном требовании) до 20000 рублей, поскольку подлежащая сумма пени явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств.

Требования о компенсации морального вреда, в данном случае не основаны на законе, поскольку вытекают из нарушенного имущественного права Ройтмана (ст. 151 ГК РФ).

Заявление Ройтмана о возмещении расходов на представителя подлежит частичному удовлетворению.

Суд учитывает действительные обстоятельства дела: факт участия на досудебной подготовке и в судебных заседаниях представителя ФИО3, написание возражения и встречного заявления, договор на оказание юридических услуг.

Приведенные доказательства являются достаточными согласно п.1ст. 100 ГПК РФ и ст. 94 ГПК РФ по возмещению судебных расходов на оплату услуг представителя. С учетом разумности пределов и учета конкретных обстоятельств в соотношении с объемом защищаемого права при рассмотрении настоящего дела, суд присуждает в пользу Ройтмана компенсацию расходов на представителя не 70000 рублей, а 20000 рублей.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ ст. 103 ГПК РФ с Ройтмана в пользу БРЦ «Недвижимость» следует взыскать уплаченную государственную пошлину 10000 рублей и госпошлину в размере 8639 руб. 45 коп. в доход городского бюджета «Город Белгород». Одновременно в пользу Ройтмана с БРЦ «Недвижимость» подлежит взысканию уплаченная госпошлина 8500 рублей и государственная пошлина в доход городского бюджета «Город Белгород» 6744 руб. 46 коп.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ФИО2 в пользу ООО «Белгородский региональный центр «Недвижимость» 2087849 рублей 47 коп.- стоимость произведенных улучшений арендованного имущества и уплаченную госпошлину в размере 10000 рублей, а также госпошлину в доход городского бюджета « Город Белгород» 8639 рублей 45 коп.

Требований ООО «Белгородский региональный центр «Недвижимость» о взыскании неосновательного обогащения в виде переплаты арендной платы 64032 рубля и процентов за использование чужих денежных средств в сумме 113191 руб. 13 коп. признать необоснованными и отклонить.

Взыскать с ООО «Белгородский региональный центр «Недвижимость» в пользу ФИО2: арендную плату 550000 рублей; 20000 рублей – пени за просрочку исполнения обязательств по договору аренды; расходы на представителя 20000 рублей; государственную пошлину 8500 рублей, отклонив требования в остальной части, а также госпошлину в доход городского бюджета « Город Белгород» 6744 руб. 46 коп.

Расторгнуть договор аренды от 01 ноября 2008 года, заключенный между ООО «Белгородский региональный центр « Недвижимость» и ФИО2.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме с подачей кассационной жалобы через Октябрьский районный суд г.Белгорода.

Судья А.А. Супрун

Решение изготовлено в окончательной форме 24 марта 2011 года.