Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Кулибаба А.В. к Г. о понуждении к заключению договора купли-продажи жилого помещения и по встречному исковому заявлению Г. к Кулибаба А.В. о признании договора коммерческого найма жилого помещения недействительным, о выселении и снятии с регистрационного учета по месту жительства,

установил:

Кулибаба А.В. обратился в суд с иском к Г. о понуждении к заключению договора купли-продажи жилого помещения. Г. обратилось со встречным исковым заявлением к Кулибаба А.В. о признании договора коммерческого найма жилого помещения недействительным, о выселении и снятии с регистрационного учета по месту жительства.

В судебном заседании истец - ответчик Кулибаба А.В. свои заявленные исковые требования поддержал в полном объеме и пояснил, что ... между истцом (нанимателем) ним Кулибаба А.В. и Г. был заключен договор коммерческого найма жилой площади. Согласно пункту .... Договора, Наймодатель сдает в наем Нанимателю принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение по адресу: ..., представляющее из себя квартиру, общей площадью ... кв. метров, состоящую из двух комнат, жилой площадью ... кв. метров.

Стороны, в соответствии с указанным Договором взяли на себя соответствующие обязательства. В соответствии с пунктом .... Договора, Наймодатель обязуется передать по акту приема - передачи Нанимателю указанное помещение в течение ... дней с момента подписания договора. ... комиссия, составленная из представителей ответчика с участием истца, подписали Акт к договору от ..., из которого видно, что ..., состоящая из двух комнат в отдельной квартире, общей площадью - ... кв.м., из них - ... кв.м., передана в пользование истцу. Истец (наниматель) Кулибаба А.В. принял переданную ему в пользование указанную квартиру. Договор, согласно пункту ...., вступил в силу с момента его подписания и срок его действия составляет ... лет. Согласно пункту ... Договора, по истечении ... лет найма жилого помещения наниматель Кулибаба А.В. получает право выкупа его по остаточной инвентаризационной стоимости. ... истек, установленный Договором десятилетний срок найма жилого помещения, расположенного по адресу: .... Следовательно, с ... Истец (наниматель) Кулибаба А.В. получил право выкупа указанного жилого помещения по остаточной инвентаризационной стоимости. ... Кулибаба А.В. обратился к ответчику с заявлением о предоставлении ему права выкупа жилой площади по остаточной инвентаризационной стоимости. Ответ на данное заявление истца со стороны ответчика не поступило.... года Кулибаба А.В. повторно обратился к ответчику с требованием о выполнении им обязательств по договору коммерческого найма жилой площади и заключении договора купли-продажи квартиры по остаточной стоимости. Однако, каких либо действий, направленных на выполнение обязательств по продаже указанной квартиры истцу, ответчик не предпринял. Вместо выполнения обязательств по договору коммерческого найма жилого помещения, ответчик инициировал расторжение трудового договора с Кулибаба А.В. по основанию, предусмотренному подпунктом «б» пункта 6 статьи 81 Трудового кодекса РФ, что послужило основанием для обращения истца в Луховицкий районный суд с иском к ответчику о восстановлении на работе, (дело находится в производстве судьи Невмержицкой Н.А.). Фактически отсутствие ответа на заявления истца с требованием о заключении договора купли -продажи квартиры и действия ответчика по расторжению трудового договора с истцом означают односторонний отказ ответчика от исполнения обязательств по договору коммерческого найма жилого помещения.

Полагаю, что такой отказ ответчика не основан на законе и нарушает права истца. Правовым основанием для обращения к ответчику с требованием о заключении договора купли - продажи жилого помещения по остаточной инвентаризационной стоимости являются нормы пункта ... Договора и нормы гражданского законодательства. Просит обязать ответчика - ... заключить с Кулибаба А.В. договор купли продажи жилого помещения общей площадью ... кв. метра, состоящую из двух комнат, жилой площадью ... кв. м., расположенного по адресу: ... по остаточной инвентаризационной стоимости. Встречные исковые требования Г. не признал в полном объеме, настаивая на удовлетворении его заявленных требований. Просит применить срок исковой давности.

Представитель ответчика – истца по встречному исковому заявлению Г. Бочинина А.А. исковые требования Кулибаба А.В. не признала и пояснила, что ... на основании Протокола заседания Совета директоров Г. ... на должность Генерального директора был назначен И.А.В.. ... в адрес руководства Г. поступило заявление от работника завода Кулибаба А. В., в котором он просит предоставить ему право выкупа жилой площади, расположенной по адресу: ... находящейся в собственности Г. на основании Свидетельства о государственной регистрации от ... серия .... В качестве основания выкупа данной жилой площади Кулибаба А.В., ссылался на Договор коммерческого найма, заключенного между Г. и Кулибаба А.В. от .... Однако представленная Кулибаба A.B. копия Договора в архивных документах Г. не числится. При передаче полномочий и документации завода назначенному на должность Генерального директора Г. И.А.В.., бывший директор завода М. сообщил в устной форме, что в данной квартире временно проживает работник завода Кулибаба А.В.. При опросе работников завода, имеющих доступ к реестру договоров, выяснилось, что они о существовании подобного Договора, заключенного между Г. и Кулибаба A.B., не знают.

Почему же Кулибаба А.В. вышеуказанное жилое помещение было предоставлено на условиях коммерческого найма, а не служебного, как остальным пятнадцати рабочим? Почему другие работники завода получали возможность ранее выкупить предоставленные им жилые помещения, а ему такой возможности не предоставили? И почему Кулибаба А.В. поднял данный вопрос до прихода нового директора? Более того, поскольку на заводе в настоящее время работают работники из многодетных семей, а жилых помещений не хватает, предполагалось предоставить данную квартиру для временного проживания одной из таких семей. Поэтому руководство Г. Кулибаба А.В. в устной форме предложило переехать в другую квартиру. Кулибаба А.В. отказался. Кроме того, изучив предоставленную Кулибаба А.В. копию Договора коммерческого найма, можно сделать вывод, что даже если вышеуказанный Договор и был заключен, он является недействительным ввиду следующих обстоятельств: В соответствии со ст. 200 ГК РФ «течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права». Поскольку И.А.В. был назначен на должность Генерального директора Г. ..., а о существовании Договора коммерческого найма руководство завода узнало лишь ... (с получением заявления Кулибаба А.В.). Согласно ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании недействительности ничтожной сделки составляет три года. В соответствии со ст. 683 ГК РФ «Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет». В соответствии

с п. ... указанного Договора - Договор был заключен на ... лет, что является нарушением действующего законодательства. В соответствии со ст. 671 ГК РФ «По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем». В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ «существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение». Условие о плате за жилое помещение является существенным условием договора найма. В кассу Г. платы за коммерческий найм от Кулибаба A.B. не поступало. Поскольку в Договоре не оговорены все существенные условия, то по смыслу ст. 432 ГК РФ данный Договор также нельзя признать заключенным. В п. ... Договора лишь указывается, что «коммунальные платежи производятся на расчетный счет «Наймодателя» или указанный им другой расчетный счет, не позднее ... числа текущего месяца». Однако со слов кассира Г. К.В.В. данные платежи от Кулебаба А. В. поступали лишь около года, с ... ... в кассу Г. никаких платежей от Кулибаба А.В. не поступало. В соответствии с Уставом Г. от ... г. решение о заключении Договора коммерческого найма принимается Общим собранием акционеров большинством в три четверти голосов. В Договоре ссылка на данное решение отсутствует. Также в представленном Кулибаба A.B. Договоре, оттиск печати на документе не соответствует оттиску печати Г. Даже, если признать, что данный Договор является действительным, в п. .... Договора указано, что «по истечению ... лет найма жилого помещения «Наниматель» получает право выкупа его по остаточной инвентаризационной стоимости. «Наймодатель» вправе предоставить «Нанимателю» льготные условия выкупа жилого помещения, не противоречащие действующему законодательству и коллективному договору предприятия», другими словами, нигде не закреплена обязанность Г. предоставить Кулебаба А.В. право выкупа жилого помещения. Ввиду этого, Г. ... уведомил Кулибаба А.В. о том, что представленный Договор вызывает сомнения, а завод не вправе продлять Договор, тем более предоставлять ему право выкупа, и попросил освободить указанное жилое помещении. Кулибаба А.В. выселяться до принятия решения суда по данному вопросу отказался. Просят отказать Кулибаба A.B. в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. Признать Договор коммерческого найма недействительным. Выселить Кулибаба А.В. и Кулибаба Е. из занимаемого жилого помещения, расположенного по адресу: ..., .... Взыскать с Кулибаба A.B. сумму уплаченной госпошлины в размере ... рублей.

В судебном заседании представитель истца Кулибаба А.В. - Климов И.В. по доверенности от ... ... поддержал исковые требования Кулибаба А.В. и просил их удовлетворить. В удовлетворении же встречных исковых требований Г. отказать полностью.

Представитель истца Кулибаба А.В. - Журавлев И.И. по доверенности так же поддержал исковые требования Кулибаба А.В. и просил их удовлетворить. В удовлетворении же встречных исковых требований Г. просил отказать полностью.

Свидетель Б.С.И. показал суду, что Кулибаба А.В. он знает очень давно, более ... лет, так как они вместе работали на Г.. Он на заводе работал с ... г. по ..., а Кулибаба А.В. где-то с ... года или с ... года и продолжает по настоящее время работать на заводе. Работая на заводе, он был председателем совета директоров. Совет директоров решал всевозможные вопросы и в том числе решали бытовые вопросы. Он помнит, что в ... году было решение совета директоров о предоставлении Кулибаба жилья. Затем был заключен Г. с Кулибаба А.В. договор коммерческого найма жилой площади, где было указано, что договор был заключен на ... лет и по истечению этого срока Кулибаба А.В. может выкупить эту квартиру по остаточной инвентаризационной стоимости. Данный договор хранился на заводе, это он точно помнит, так как он сам подписывал решение о выделении жилья Кулибаба А.В.. На договоре была поставлена печать. Договор был составлен согласно требованиям, действующим на то время. Старая печать немного отличается от той, которая сейчас на заводе. Печать поменяли в связи с тем, что изменились требования. На все документы ставили печать, образец которой стоит на договоре Г. с Кулибаба А.В.. Печать сменили на заводе где-то в ... году.

Свидетель Г.Е.Н. показала суду, что Кулибаба А.В. знает с ... года, с того момента как пришла работать на завод. Она знает, что Г. заключал с Кулибаба А.В. договор найма жилой площади, так как входила в состав членов комиссии по передаче .... Данная квартира передавалась Кулибабе А.В. в пользование. Печать на договоре коммерческого найма жилой площади, действительная. Такая печать ранее была на заводе. Данную печать ставили на все документы. В последствии печать с соответствии с законодательством поменяли и она стала немного другой, более объемной. Действительно на договоре подлинная печать. Она на заводе начисляла и собирала квартплату. У Кулибаба А.В. задолженности не было он все коммунальные услуги оплачивал. Кулибаба А.В. является инвалидом и оплачивал ... Завод оплачивал остальные ... У завода к Кулибаба А.В. претензий не было к Кулибаба А.В..

Свидетель С.О.Ф. показала суду, что с ... год она работала на заводе ..., а Кулибаба А.В. работал на заводе. Она входила в состав членов комиссии по передаче .... Данная квартира передавалась Кулибабе А.В. в пользование. Она передавала Кулибаба А.В. ключи от квартиры и проводила осмотр квартиры. Печать на договоре коммерческого найма жилой площади, действительная. Такая печать ранее была на заводе. Данную печать ставили на все документы. В последствии печать с соответствии с законодательством поменяли и она стала немного другой, более объемной. Действительно на договоре подлинная печать. Все договора хранились у неё. Где находится договор Г. с Кулибаба А.В. она не знает, так как она его не видела.

Свидетель И.Г.А. показала суду, что она на заводе работает с ... год работает .... В её обязанности входило регистрация договоров. Договор коммерческого найма жилой площади между Г. и Кулибаба А.В. она не регистрировала и о его существовании она не знает. Кулибаба А.В. жил в квартире, которая принадлежит заводу, но заключал ли он договор коммерческого найма не знает. Кулибаба А.В. за квартиру платил, задолженности не было. Какая печать была ранее, она не помнит.

Свидетель С.Н.С. показала суду, что она работала на Г. с ... году был сдан в эксплуатацию ... квартирный жилой .... Их заводу было выделено ... квартир. Данные квартиры были признаны служебными и по истечению ... лет были переданы в собственность. Но при этом, в собственность предоставлялись квартиры и по истечении срока. О том, что Кулибаба А.В. получил квартиру, она знала, но не знала о том, заключался ли договор коммерческого найма с Кулибаба А.В.. Ни о каком договоре найма не она слышала.

Свидетель К.В.В. показала суду, что она работает на заводе с ... года работает в должности .... То что Кулибаба А.В. жил в квартире завода она знала, но ни о каком договоре коммерческого найма жилого помещения Кулибаба А.В. она не знала. Кулибаба А.В. всегда платил коммунальные услуги в размере ... а ... доплачивал завод. Она это знает в связи с тем, что с ЖКХ приходили платежи и она их принимала.

Суд, выслушав стороны, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, считает, что исковые требования Кулибаба А.В. о понуждении к заключению договора купли-продажи жилого помещения подлежат удовлетворению.

Из свидетельства о государственной регистрации права от ... ... следует, что Г. имеет в собственности двух комнатную квартиру, общей площадью - ... кв.м., из них - ... кв.м., этаж ... по адресу ...,

Из договора коммерческого найма жилой площади от ... следует, что Г. и Кулибаба А.В. заключили договор о том, что согласно пункту .... Договора, Наймодатель сдает в наем Нанимателю принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение по адресу: ..., представляющая из себя квартиру общей площадью ... кв. метров, состоящую из ... комнат, жилой площадью ... кв. метров.

Стороны, в соответствии с указанным Договором взяли на себя соответствующие обязательства. В соответствии с пунктом ... Договора, Наймодатель обязуется передать по акту приема- передачи Нанимателю указанное помещение в течение ... дней с момента подписания договора.

Договор, согласно пункту ...., вступил в силу с момента его подписания и срок его действия составляет ... лет.

Согласно пункту .... Договора, по истечении ... лет найма жилого помещения наниматель Кулибаба А.В. получает право выкупа его по остаточной инвентаризационной стоимости. ... истек, установленный Договором десятилетний срок найма жилого помещения, расположенного по адресу: .... Следовательно, с ... Истец (наниматель) Кулибаба А.В. получил право выкупа указанного жилого помещения по остаточной инвентаризационной стоимости.

/ л.д.5-6/.

Из акта к договору от ..., комиссия, в составе главного бухгалтера Г. М.Г.М., ст. инспектора по кадрам С.О.Ф., нач. ЖКХ Г.Е.Н., с участием Кулибабы А.В. составили акт о том, что ... состоит из ... комнат в отдельной двухкомнатной квартире, общей площадью - ... кв.м., из них - ... кв.м.. Квартира передана в пользование истцу.

Истец (наниматель) Кулибаба А.В. принял переданную ему в пользование указанную квартиру, а представитель Г. сдал данную квартиру.

/ л.д.7 /.

Согласно справки ... выданной ... Б. от ..., следует, что Кулибаба А.В. действительно зарегистрирован постоянно по месту жительства и проживал по адресу ... ... по ... / л.д. 8 /.

Из справки инспектора паспортного учета населения Администрации сельского поселения ... муниципального района ... от ..., что по адресу ... зарегистрировано ... человека - наниматель Кулибаба А.В. и его жена Кулибаба Е.Н. / л.д. 9 /.

Из выписки из домовой книги Кулибаба А.В. по адресу ..., квартира в собственности Г. свидетельство о го... права серия ... выдано ..., следует, что Кулибаба А.В. зарегистрирован ..., а К.Е.Н. .... / л.д. 10 /.

Согласно справки без номера от ... Кулибаба А.В. проживающий по адресу ..., ... задолженности по оплате за газ и электроэнергию не имеет. / л.д. 12, 13/.

Таким образом, представленные истцом Кулибаба А.В. доказательства подтверждают, что ... г. между ним и Г. был заключен договор коммерческого найма жилой площади. По условиям договора, / ... / договор вступает в силу с момента его подписания и действует в течение ... лет. Если по истечению срока действия договора ни одна сторона не заявит о намерении расторгнуть договор, он считается продленным на такой же срок. В п. ... настоящего договора указано, что по истечению ... лет найма жилого помещения наниматель / Кулибаба А.В./ получает право выкупа его по остаточной инвентаризационной стоимости. Наниматель / Г. / вправе предоставить нанимателю / Кулибаба А.В./ льготные условия выкупа жилого помещения.

Срок действия договора закончен и в связи с этим, Кулибаба А.В. пожелал выкупить согласно договора жилую площадь по остаточной инвентаризационной стоимости, но ответчик Г. не пожелал заключить договор купли продажи спорного жилья по остаточной инвентаризационной стоимости, что является незаконным и противоречит п.... Договора коммерческого найма жилой площади от .... Поэтому, следует обязать ответчика - Г. заключить с Кулибаба А.В. договор купли продажи жилого помещения общей площадью ... кв. метра, состоящую из двух комнат, жилой площадью ... кв. м., расположенного по адресу: ... по остаточной инвентаризационной стоимости.

Заявление истца о применении последствий пропуска срока исковой давности по встречному исковому заявлению Г. к Кулибаба А.В. не подлежит удовлетворению в виду того, что нет оснований для признания пропуска заводом срока исковой давности для предъявления иска о признании договора коммерческого найма жилого помещения недействительным, о выселении и снятии с регистрационного учета по месту жительства.

О существовании этого договора администрация Г. не знала, в виду того, что у них этого договора не сохранилось и об этом договоре руководству стало известно при поступлении заявления Кулибаба А.В. ... о продаже ему квартиры, согласно договора коммерческого найма жилой площади от .... В связи с этим и в соответствии с ч.2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной, т.е. с ....

Встречные исковые требования Г. к Кулибаба А.В. не подлежит удовлетворению в виду того, что нет оснований для признания пропуска заводом срока исковой давности для предъявления иска о признании договора коммерческого найма жилого помещения недействительным, о выселении и снятии с регистрационного учета по месту жительства, по мнению суда, подлежат отклонению и доводы ответчика не могут быть приняты во внимание, учитывая, что показаниями свидетелей С.О.Ф., Б.С.И. и Г.Е.Н.. опровергнуты доводы ответчика о том, что данный договор не заключался и печать на договоре коммерческого найма жилой площади не действительна.

Свидетель Б.С.И. показал суду, что он был ... на Г. и он помнит, что в ... году было решение совета директоров о предоставлении Кулибаба жилья. Затем был заключен Г. с Кулибаба А.В. договор коммерческого найма жилой площади, где было указано, что договор был заключен на ... лет и по истечению этого срока Кулибаба А.В. может выкупить эту квартиру по остаточной инвентаризационной стоимости. Данный договор хранился на заводе, это он точно помнит, так как он сам подписывал решение о выделении жилья Кулибаба А.В.. На договоре была поставлена печать. Договор был составлен согласно требованиям, действующим на то время.

Свидетель Г.Е.Н. так же подтвердила в судебном заседании, что она знает, что Г. заключал с Кулибаба А.В. договор найма жилой площади, так как входила в состав членов комиссии по передаче .... Данная квартира передавалась Кулибабе А.В. в пользование. Печать на договоре коммерческого найма жилой площади, действительная. Такая печать ранее была на заводе. Данную печать ставили на все документы. В последствии печать с соответствии с законодательством поменяли и она стала немного другой, более объемной. Действительно на договоре подлинная печать.

Свидетель С.О.Ф. так же показала суду, что с ... год она работала на заводе ..., а Кулибаба А.В. работал на заводе. Она входила в состав членов комиссии по передаче .... Данная квартира передавалась Кулибабе А.В. в пользование. Она передавала Кулибаба А.В. ключи от квартиры и проводила осмотр квартиры. Печать на договоре коммерческого найма жилой площади, действительная. Такая печать ранее была на заводе. Данную печать ставили на все документы. В последствии печать с соответствии с законодательством поменяли и она стала немного другой, более объемной. Действительно на договоре стоит подлинная печать.

Из показаний свидетелей С.Н.С., К.В.В., И.Г.А. следует, что им известно, что Кулибаба А.В. было предоставлено жилье, но заключал ли с ни Г. договор коммерческого найма жилой площади не знают.

Срок договора коммерческого найма жилой площади, был указан по обоюдному согласию сторон и за это время срок действия договора никто не оспаривал.

На день предъявления иска в суд, Кулибаба А.В. и члены его семьи зарегистрированы в спорном жилом помещении, постоянно в ней проживают, в полном объеме оплачивают квартплату и коммунальные услуги, что подтверждается платежными документами. До настоящего времени продолжают там проживать.

Других доказательств, которые бы подтверждали доводы ответчика Г. о не заключении данного договора и недействительности печати не представлены, в связи с чем доводы представителя Г. не могут быть приняты судом во внимание. В связи с чем, встречные исковые требования подлежат отклонению.

Договор найма соответствует требованиям ст. 154, 160 ГК РФ.

Таким образом, поскольку в договоре коммерческого найма жилого помещения предусмотрено право нанимателя на выкуп указанной квартиры по истечении срока действия этого договора, то суд считает, что такое право у истца возникло. А невыполнение своих обязательств ответчиком нарушает право истца на приобретение указанного имущества.

Кроме того, правовым основанием для обращения к ответчику с требованием о заключении договора купли - продажи жилого помещения по остаточной инвентаризационной стоимости являются и нормы пункта .... Договора и нормы гражданского законодательства.

Согласно положениям статьи 98 ГПК РФ, суд взыскивает в пользу истца Кулибаба А.В. с ответчика Г. понесенные судебные расходы в виде уплаченной при обращении в суд и в ходе судебного разбирательства государственной пошлины в сумме ... рублей, а так же судебные расходы связанные с услугами представителя в размере ... руб.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу, что требования заявителя подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194- 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Кулибаба А.В. к Г. о понуждении к заключению договора купли-продажи жилого помещения, удовлетворить.

Обязать Г. заключить с Кулибаба А.В. договор купли продажи жилого помещения общей площадью ... кв. метра, состоящего из двух комнат, жилой площадью ... кв. м., расположенного по адресу: ... по остаточной инвентаризационной стоимости.

В удовлетворении встречных исковых требований Г. к Кулибаба А.В. о признании договора коммерческого найма недействительным, выселении Кулибаба А.В. и К.Е.Н. из занимаемого жилого помещения, расположенного по адресу: ... отказать.

Взыскать с Г. в пользу Кулибаба А.В. судебные расходы в сумме ... рублей уплаченная в доход государства госпошлина и ... руб. услуги представителя в суде.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Московского областного суда через Луховицкий районный суд в течение 10 дней со дня вынесения данного решения.

Председательствующий Т.А. Павленко

...

Именем Российской Федерации

...