Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Государственное образовательное учреждение «Детский дом № 12» к Юлдашевой Г.А., Дреминой Г.И., Комковой О.И. в своих и в интересах несовершеннолетнего К.Д.М., О.О.М., третьи лица без самостоятельных требований: Отдел охраны прав детства администрации Октябрьского района г.Ставрополя о взыскании задолженности платежей, выселении,

У С Т А Н О В И Л:

Государственное образовательное учреждение «Детский дом № 12» обратился в суд с исковым заявлением к Юлдашевой Т.А., Дреминой Г.И., Комковой О.И., Орлянской О.М., о взыскании задолженности платежей, выселении, ссылаясь на то, что 10 августа 2001 г. на основании свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество серии АВ 26 № 202633 недвижимое имущество литер «Г», по адресу: г.Ставрополь, ул. Трунова, 71 закреплено в оперативное управление за ГОУ Санаторный детский дом № 12. Собственником вышеуказанного государственного имущества является министерство имущественных отношений Ставропольского края. Жилые помещения № 1,2, 2а, 9,11а ранее использовались как мастерская и помещения для внеклассной работы. В связи с временным отсутствием загруженности, отсутствием жилья у сотрудников помещения были определены под временное проживание сотрудников детского дома. 30.12.2004 г. между ГОУ Санаторный детский дом № 12 и ответчицей Юлдашевой Т.А., работающей в должности педагога доп.образования, заключен договор найма жилого помещения № 16 на пять лет. Окончание действия договора 30 декабря 2009 г., продлено не было.03 октября 2005 г. согласно приказу № 28 ответчик Юлдашева Т.А. прекратила трудовые отношения с ГОУ Санаторный детский дом № 12.

С января 2009г по декабрь 2009г. ответчик Юлдашева Т.А. ни разу не внесла оплату за предоставляемое жилье и коммунальные услуги, на 01.01.2010 г. у ответчика Юлдашевой Т.А. имеется задолженность в размере 74 621,60 руб.Расчет производился в соответствии с тем, что ответчики в вышеуказанных помещениях не проживают с августа 2009 г. и коммунальными услугами не пользуются.

В связи с прекращением действия договора найма жилого помещения № 16 от 30. 12.2004 г. просит выселить из занимаемых помещений № 1,2, 2а, 9, 11а в лит. «Г», г. Ставрополь, ул. Трунова, 71, Юлдашеву Т.А., Дремину Г. И., Комкову О. И., Орлянскую О. М., несовершеннолетнего Комкова Д.М. без предоставления другого жилого помещения.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Седегов А.В., исковые требования поддержал в части выселения ответчиков в связи с прекращением договора найма и просил их удовлетворить, дополнительно пояснил, что длительное время с августа 2008 г. в жилых помещениях никто из ответчиков не живет, срок действия договора найма жилого помещения № 16 от 30.12.2004г. истек 30.12.2009г., договор не продлен. Жилые помещения были переданы на семью из 5-ти человек, включая несовершеннолетнего Комкова Даниила. Поскольку длительное время помещения не используются – они приходят в негодность, считает что у ответчиков есть другое жилое помещение для проживания, поэтому просят выселить ответчиков Юлдашеву Т.А., Дремину Г.И., Комкову О.И. и несовершеннолетнего Комкова Данилу из занимаемых жилых помещений без представления другого жилого помещения. Орлянская О.М. была выписана согласно карточки квартиросъемщика и переселилась в другую квартиру, спора с ней не имеется. Письменно попросили ответчика Юлдашеву Т.А. освободить занимаемые помещения 22.01.2010г. по истечении срока действия договора. Задолженности по оплате коммунальных платежей за данное жилое помещений у ответчиков в настоящее время нет. В данных помещениях планируется размещение социальной гостиницы для воспитанников детского дома, будут при этом заключать договоры социального найма.

Ответчик Юлдашева Т.А. в судебном заседании исковые требования не признала, просила в их удовлетворении отказать, пояснив что выселяться им не куда, это единственное жилье. Данные помещения занимает на основании приказа директора, договор найма был заключен бессрочный, позже его перезаключили на срок до конца 2009 г. Длительное время она, Дремина Г.И., Комкова О.И. и несовершеннолетний Комков Д. живут вместе на съемной квартире, что для них обременительно. Хотели бы произвести ремонт помещения и вернуться жить в данные помещения. Отношение к ней со стороны руководства детского дома недоброжелательное. Она постоянно появлялась в детском доме, решая вопросы по приватизации занимаемого ими жилья, никому не отказывала показать техническое и санитарное состояние этих помещений. В 2008г. их жилые помещения пришли в негодность – прорвало трубы, пришли в негодность полы, канализация полностью вышла из строя,пол под которым находится подвал, прогибается, что создает угрозу жизни проживающих и их выезд с малолетним ребенком на съемную квартиру временный, вынужденный до проведения ими ремонта за свой счет, поскольку детский дом ремонт не производит.Летом 2009г. собирались въехать обратно, однако дочь Дремина Г.И. является инвалидом попала в больницу, все деньги уходили на лечение. Сейчас там частично имеется их личная мебель, коммуникации необходимо менять, на что имеется заключение экспертизы. Обращалась устно к истцу с просьбой о продлении договора найма, но было отказано в устной форме, поскольку она не работник детского дома. Она была готова заплатить коммунальные платежи во внесудебном порядке, однако счета были закрыты. В судебных процессах, рассматривающихся ранее о выселении их, была взята расписка, что претензии больше предъявляться не будут по поводу выселения, поскольку она более 10 лет проработала в данном учреждении, взяла на воспитание ребенка, а также была уволена по сокращению штата.

В судебном заседании представитель ответчика Юлдашевой Т.А.- Карагодин Е.Н. иск не признал, просил в удовлетворении отказать.

Ответчики Дремина Г.И., Комкова О.И. в своих и в интересах несовершеннолетнего Комкова Д. извещенные о дне рассмотрения дела в судебное заседание не явились, представили в суд заявление о рассмотрении дела в их отсутствие, Орлянская О.М. не явилась, причина неявки суду не известна.

Ранее, в судебном заседании 15.04.2010г. ответчик Дремина Г.И. иск не признала и пояснила, что о задолженности они знали, но ранее не могли ее погасить, поскольку она находилась в больнице, необходимы были денежные средства. По состоянию здоровья работать в данный момент не может. Ранее она брала квартиру по ипотеке, однако не смогли ее выплачивать.

Представитель Отдела охраны прав детства администрации Октябрьского района г.Ставрополя Тарабановская С.В., действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения иска, поскольку затронуты интересы несовершеннолетнего ребенка Комкова Д. В собственности другого жилья, как и денег на его приобретение, у ответчиков нет. Семья относиться к малоимущим, больная дочь, отец инвалид – просила отказать в удовлетворении иска.

Выслушав лиц участвующих в процессе, свидетелей, заключение прокурора полагавшего об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, исследовав материалы дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, по сути заявленных исковых требований приходит к выводу от отказе в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

В силу ст. 62 ч. 1 ЖК РФ, предметом договора социального найма должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). В силу ст. 69 ЖК РФ, к членам семьи нанимателя по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним супруг, дети и родители нанимателя.

Судом установлено, что по договору найма жилого помещения № 12 от 1 августа 2000 г. Юлдашевой Т.А. на состав семьи из четырех человек, а затем по договору найма того же жилого помещения № 16 от 30 декабря 2004 г. Юлдашевой Т.А. было предоставлено на состав семьи из пяти человек жилое помещение в виде комнат № 9, 1, 2, 2-а, 11-а в литере «Г» по ул. Трунова/ул. Бурмистрова, 94/71 г. Ставрополя, общей площадью 61,9 кв.м., в том числе жилой 39,0 кв.м. принадлежащих истцу на праве оперативного управления (распоряжение Министерства Имущественных отношений СК от 9.06.1999 г. № 515, свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество от 10.08.1999 г., от 10.08.2001г. ).

Юлдашева Т.А., а так же другие ответчики Дремина Г.И., Комкова О.И., Орлянская О.М. и несовершеннолетний Комков Д.М. были вселены в спорное жилое помещение на основании указанного договора найма, зарегистрированы в нем и приобрели право на проживание.

Из сообщения ГУП «Крайехинвентаризация» от 28.04.2010г. следует, что имеется инвентарное дело (№21368) помещения № 1,2,2а,9,11а относятся в жилым. Сведений об отнесении к категории служебных, не располагают. В реестре муниципальной собственности г.Ставрополя не значится.

Судом установлено, что указанному жилому помещению не присваивался статус общежития, не является служебным, что не оспаривал в судебном заседании представитель истца и спорное жилое помещение относится к Государственному жилищному фонду, находящемуся в оперативном управлении у истца.

Согласно карточки квартиросъемщика, Юлдашева Т.А. является квартиросъемщиком жилого помещения, общей площадью 61,9 кв.м., на основании договора найма № 16 от 30.12.2004г. Окончательное сальдо по состоянию на 01.01.2010г. на квартплате составляет 74 621, 60 рублей.

Обстоятельства предоставления жилого помещения на состав семьи ответчиков из 5 человек, что отражено в договоре найма жилого помещения №16 от 30.12.2004 г., сторонами не оспаривались, в связи с чем, доводы истца о том, что Юлдашева Т.А. в нарушение пп. «а» п. 2.1 договора от 30.12.2004 г. № 16 вселила и зарегистрировала всех членов семьи-ответчиков по делу по месту жительства без разрешения истца, не состоятельны. Документов о проживании и регистрации иных лиц в данном помещении суду не представлено.

По решению Октябрьского райсуда г.Ставрополя от 19 июня 2006 г. исковые требования ГОУ «Детский дом № 12» г.Ставрополя к Юлдашевой Т.А., Дреминой Г.И., Комковой О.И., Орлянской О.М., Комкову Д.М. о расторжении договора найма жилого помещения № 16 от 30.12.2004г., выселении- оставлены без удовлетворении.

На день рассмотрения спора договор найма жилого помещения № 16 от 30.12.2004 г. не расторгнут.

В силу ч. 3 ст. 67 ЖК РФ, наниматель жилого помещения обязан своевременно вносить оплату за жилое помещение и коммунальные услуги, п.п. 2.2. договора найма.

В обоснование требований истец указывает, что расторжение договора найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке, в случае не внесения нанимателем платы за жилое помещение в течении более шести месяцев и просят взыскать с Юлдашевой Т.А.- 74 621,60 руб.

Судом установлено, что ответчики действительно в нарушение условий договора, наниматели неоднократно за время проживания допускали несвоевременную оплату по обязательным платежам по договору найма жилого помещения, однако, в ходе рассмотрения спора и на день вынесения решения судом, имевшаяся задолженность в размере 74 621, 60 рублей погашена, что не оспаривалось сторонами в судебном заседании и поэтому основанию спора между сторонами нет.

Обстоятельства оплаты платежей за жилое помещение ответчиками подтвердила и свидетель Бадалян В.Ш. бухгалтер ГОУ «Санаторный детский дом №12», которая пояснила, что задолженность погашена по состоянию на 01.01.10г. За 2010 год начисления не делали, поскольку нет договора. Ответчица приходила в конце декабря 2009г. с целью оплатить задолженность, однако к тому моменту были закрыты лицевые счета, потом – в январе, когда новые еще не были открыты.

Суду представлен акт проверки проживания и осмотра помещений № 1,2,2а,9,11 а по ул. Трунова, 71, г.Ставрополя, от 10.12.2009г., согласно которого указанные помещения не эксплуатируются, закрыты, Юлдашева Т.А., Комкова О.И., Комков Д.М., Дремина Г.И. не проживают в указанных помещениях с августа 2009г., а Орлянская О.М. не проживает с 2006г. и с момента проверки 10 декабря 2009г. не появлялись.

Свидетель Кувардин В.В. в судебном заседании пояснил, что Юлдашева Т.А. не проживает примерно 1,5-2 года. Они рассказывали, что у них там жить невозможно, поскольку прорвало трубы. Примерно, в 2008-09гг. она пришла, попросила перекрыть воду, поскольку в комнате прорвало трубу. Он перекрыл, позже поставили хомут, воду снова включили.

Данные показания свидетеля не противоречат установленным судом обстоятельствам дела и оснований не доверять им не имеется.

Суду представлено техническое заключение ОАО «Ставрополькоммунпроект» на 2010 год о техническом обследовании занимаемых ответчиками жилых помещений, где указано в числе прочих недостатков - покрытие полов имеет неудовлетворительное состояние, отмечается значительная зыбкость и покатость, износ до 60%. Санитарно-техническое оборудование неудовлетворительное, протечки водопровода(ржавчина), намокание и нарушение электропроводки, что может привести к возникновению коротких замыканий.

Иных документов не представлено и суд находит убедительными доводы ответчика о вынужденном, временном выезде из спорного жилого помещения. Статья 71 ЖК РФ предусматривает что наниматель, и члены его семьи сохраняют свои права и обязанности по договору социального найма на весь период своего временного отсутствия. Законодатель не указывает сроков такого отсутствия.

В соответствии с ЖК РФ наймодатель вправе требовать расторжения договора социального найма в случаях нарушения нанимателем жилищного законодательства, несоблюдения условий договора (ст. 83);

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в соответствии с ч.1 ст. 91 ЖК РФ наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи могут быть выселены из жилого помещения по требованию наймодателя ( заинтересованных лиц ) в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения в случаях, если они используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение. Согласно п.5 ст.83 ЖК РФ договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой(разрушением)жилого помещения, смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Таких обстоятельств по делу не установлено и доказательств суду не представлено.

По сведениям Управления Росреестра по СК от 05.04.2010г., ГУП СК «Крайтехинвентаризация» от 01.04.201г. сведений о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества, находящихся на территории СК за Юлдашевой Т.А., Комковой О.И., Комковым Д.М. и Орлянской О.М.не имеется.

Из выписки из Единого гос.реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 02.04.2010 г. Дремина Г.И. является собственником квартиры пр.Шахтинскому 17/1 г.Ставрополя, обременитель: ЗАО «Регион Ипотека Ставрополь». Решением Октябрьского суда от 23.04.2008г. на данную квартиру обращено взыскание и возбуждено исполнительное производство.

Сведений о том, что ответчики имеют иное жилое помещение на каком либо виде права не представлено.

Истец просит выселить ответчиков Юлдашеву Т.А., Дремину Г.И., Комкову О.И., и несовершеннолетнего Комкова Д.М. без предоставления иного жилого помещения, поскольку в данных жилых помещениях будут расселены воспитанники детского дома, с которыми будет заключен договор найма жилого помещения.

В ходе рассмотрения спора по существу, представитель истца пояснял, что Орлянская О.М. добровольно выселились из спорного жилого помещения, снялась с регистрационного учета согласно их картотеки и спора с ней нет. В материалах дела имеется сведения УФМС по СК на 31.03.2010г. где указано место регистрации Орлянской О.М. по другому адресу.

В судебном заседании свидетель Остроухова А.И. директор ГОУ «Санаторный детский дом №12» пояснила, что занимаемые ответчиками помещения находятся в запущенном состоянии, не пригодны для проживания, они проживают там незаконно. Договор найма истек 31.12.09г., продлен не был. В январе 2010 г. ответчик приходила с просьбой их приватизировать, было отказано. Цель освобождения данных помещений – создание социальной гостиницы для воспитанников детского дома, с которыми будет заключен договор социального найма на срок до окончания ими учебного учреждения. Предлагали письмами Юлдашевой Т.В. оплатить задолженность и выселиться 22.01.10г. и 26.01.10 г. Сейчас в спорном помещении никто не проживает, вероятно, там имеется имущество ответчиков.

Свидетель Кузнецова Л.М. в судебном заседании пояснила, что работает в должности ведущего экономиста ГОУ «Санаторный детский дом №12» г.Ставрополя. У Юлдашевой Т.В. не было постоянного места жительства, в связи с чем, ей передали данные помещения. Был составлен договор найма без указания срока, который не соответствовал закону. Поэтому в 2004г. был составлен новый договор найма на срок 5 лет. Ответчик договор на определенный срок подписала, с его условиями знакома и согласна, инициатива продлить или заключить договор найма жилого помещения должна исходить от нанимателя.

Суд не может данные показания свидетелей положить в основу решения о выселении ответчиков, поскольку согласно ст.684 ГК РФ не позднее чем за три месяца до истечения срока действия договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления в связи с решением не сдавать в течении не менее года данное помещение внаем. В данной ситуации законодатель расценивает молчание как знак согласия, т.е. имеет место возобновление договора. Такого самостоятельного основания иска о выселении - истечение срока договора найма жилого помещения, не предусмотрено законом.

Одной из основных задач гражданского законодательства является недопущение нарушения прав и законных интересов слабой стороны правоотношения (коей является наниматель жилого помещения), которое реализуется посредством закрепления дополнительных возможностей защиты ее прав и интересов, и в частности в виде преимущественных прав.

По вопросу приватизации помещений № 1,2,2а,9,11а по ул. Трунова, 71, г.Ставрополя 22.01.2010 г. в адрес Юлдашевой Т.А. было направлено сообщение, где сообщено о размере задолженности по платежам на 01.01.2010г., с окончанием срока действия указанного договора найма, а также в связи с острой нехваткой помещений для организации учебно- воспитательного процесса и на основании того, что Юлдашева Т.А. не является сотрудником ГОУ, они обязаны освободить занимаемые помещения.

26 января 2010г. Юлдашевой Т.А. предложено освободить занимаемые помещения.

В судебном заседании установлено, что переписка между сторонами по вопросу оформления прав на жилое помещение началась 22-26.01.2010 г., что подтвердили представитель истца, свидетель в судебном заседании- директор детского дома № 12 Остроухова А.И., тогда как договор найма спорного жилого помещения № 16 был заключен по 01.01.2010 г., и сдача этого же жилья внаем иным лицам по выселению ответчиков противоречит закону.

Доводы истца о том, что занимаемое ответчиками жилое помещение необходимо для создания социальной гостиной и расселения в нем выпускников Детского дома, не имеющих жилья, не являются основанием для удовлетворения исковых требований о выселении Юлдашевой Т.А., Дреминой Г.И., Комковой О.И., и несовершеннолетнего Комкова Д.М..

Выселение ответчиков без предоставления другого благоустроенного жилья не соответствует требованиям закона, так как будут нарушены жилищные права ответчиков, в том числе, и несовершеннолетнего ребенка.

Сторонами не оспаривалось, что ответчики Юлдашева Т.А., Дремина Г.И., Комкова О.И., 5-летний Комков Д.М. в спорном жилом помещении не проживают и в настоящее время, в связи с чем, не могут быть выселены из него, также несут обязанности по уплате необходимых платежей за спорное жилое помещение, расходы по обслуживанию и ремонту, зарегистрированы в нем в установленном законом порядке. Доказательств того, что ответчики имели намерение отказаться от пользования жилым помещением по договору социального найма не представлено. Суду не представлено документов, что истец оплачивает коммунальные платежи, либо участвуют в возмещении затрат по обслуживанию данного жилого помещения иным способом. Других требований истцом не заявлено.

Руководствуясь ст.ст. 62, 67, 69, 70, 83, 90 ЖК РФ, 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования Государственного образовательного учреждения «Детский дом № 12» г. Ставрополя к Юлдашевой Татьяне Анатольевне, Дреминой Габриэлле Игоревне, Комковой Ольге Игоревне, представляющей свои и интересы несовершеннолетнего Комкова Данилы, Орлянской Ольге Михайловне, третьи лица не заявляющие самостоятельные требования –орган опеки и попечительства Октябрьского района г. Ставрополя о взыскании задолженности платежей по договору найма жилого помещения №16 от 30.12.2004 г. в размере 74 621,60 рублей - оставить без удовлетворения.

Исковые требования Государственного образовательного учреждения «Детский дом № 12» г. Ставрополя к Юлдашевой Татьяне Анатольевне, Дреминой Габриэлле Игоревне, Комковой Ольге Игоревне, представляющей свои и интересы несовершеннолетнего Комкова Данилы, Орлянской Ольге Михайловне о выселении из занимаемого жилого помещения № 1,2,2а,9,11а в лит «Г» по ул.Трунова 71 г.Ставрополя- оставить без удовлетворения.

Мотивированное решение составлено 26 мая 2010 года.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Октябрьский районный суд в течение 10 дней со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Л.А. Шурлова

Для ответа на вопрос, насколько целесообразно подобное решение законодателя, а также каким образом возможно обеспечить не только всестороннюю и надлежащую защиту прав и интересов нанимателя жилого помещения, но и баланс в правоотношениях, складывающихся между собственником и нанимателем, подробно изучим порядок осуществления и защиты преимущественного права.

Если наймодатель пропускает указанный срок для внесения предложений другой стороне, договор считается продленным на следующие пять лет на тех же условиях. В данной ситуации законодатель расценивает молчание как знак согласия, т.е. имеет место, по справедливому замечанию Д.И. Мейера, "безмолвное возобновление договора"

Статья 65. Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма

Комментарий к статье 65

1. Согласно ч. 1 ст. 65 наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилье и коммунальные услуги. Данному праву наймодателя соответствует обязанность нанимателя - своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги.

Однако права наймодателя этим не ограничиваются. Так, в соответствии с ЖК РФ:

наймодатель вправе требовать расторжения договора социального найма в случаях нарушения нанимателем жилищного законодательства, несоблюдения условий договора (ст. 83);

Правила пользования жилыми помещениями (см. комментарии к ст. 61 и 63) предусматривают обязанность наймодателя систематически производить осмотр жилых домов и жилых помещений и профилактическое обслуживание санитарно-технического оборудования, находящегося в них; обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования дома и придомовой территории.

Статья 68. Ответственность нанимателя жилого помещения по договору социального найма

Комментарий к статье 68

1. Норма ст. 68, по сути, является отсылочной.

Следствием нарушения жилищного законодательства нанимателем может явиться расторжение договора социального найма (ст. 83 ЖК РФ) или утрата права пользования жилым помещением. (Данные вопросы рассмотрены в комментарии к ст. 83.) Ответственность в случае несвоевременного внесения платы за жилье и коммунальные услуги предусмотрена ст. 155 ЖК РФ (взимание пени).

Статья 71. Права и обязанности временно отсутствующих нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи

Комментарий к статье 71

1. В соответствии с комментируемой статьей и наниматель, и члены его семьи сохраняют свои права и обязанности по договору социального найма на весь период своего временного отсутствия. Законодатель не указывает сроков такого отсутствия (как это было в ЖК РСФСР - ст. 60).

Норма ст. 71 соответствует ряду других правил ЖК РФ: в случаях, когда действия нанимателя не могут быть осуществлены без согласия членов его семьи, законодатель указывает: "в том числе временно отсутствующих" (ст. 70, 72 ЖК РФ и т.д.).

Таким образом, права и обязанности по договору социального найма сохраняются независимо от сроков временного отсутствия. Если же гражданин переезжает, например, в другую страну на постоянное место жительства, то это не считается временным отсутствием.

2. Согласно ст. 155 ЖК РФ неиспользование жилья нанимателем и членами семьи не освобождает от обязанности оплачивать жилье и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан плата за отдельные виды коммунальных услуг рассчитывается исходя из нормативов потребления в порядке, утверждаемом Правительством РФ.

3. Комментируемая статья не определяет последствий неисполнения обязанностей по договору социального найма в случае временного отсутствия. Поскольку временно отсутствующие продолжают нести обязанности по договору социального найма, неисполнение этих обязанностей должно повлечь либо расторжение договора, либо признание лица утратившим право пользования жилым помещением.

Согласно п. 2 ст. 687 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Статья 688 ГК РФ предусматривает в качестве последствия расторжения договора найма жилого помещения выселение на основании решения суда нанимателя и других граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора.

У судов возникают вопросы о возможности применения названных норм к договору социального найма жилого помещения.

Согласно п. 3 ст. 672 ГК РФ к этому договору применяются правила ст. ст. 674, 675, 678, 680, 681, п. п. 1 - 3 ст. 685 ГК РФ. Другие положения ГК РФ применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. К числу таких положений относятся и п. 2 ст. 687, ст. 688 ГК РФ.

На рассматриваемый договор распространяется также действие Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики" (с изменениями и дополнениями), в соответствии с п. 6 ст. 15 которого, если оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма не производится в течение шести месяцев, граждане подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, по нормам общежития. Таким образом, действующее жилищное законодательство также допускает возможность выселения в связи с невнесением платы за жилье граждан, проживающих в жилом помещении на основании договора социального найма, в связи с чем правила п. 2 ст. 687 ГК РФ в этой части применяются к данным правоотношениям с учетом особенностей, установленных ст. 15 Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики". Вместе с тем ст. 688 ГК РФ, предусматривающая выселение без предоставления жилого помещения, к договору социального найма не применяется.

Следовательно, по данной категории дел вид договора жилищного найма (коммерческий или социальный) является обстоятельством, имеющим значение для дела, так как от этого зависит выбор нормы права.

Поскольку п. 6 ст. 15 Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" связывает возможность расторжения договора жилищного найма с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, по нормам общежития, в исковом заявлении должно быть названо конкретное жилое помещение, удовлетворяющее перечисленным требованиям. В случае если данное обстоятельство истцом не указано, исковое заявление на основании ст. 130 Гражданского процессуального кодекса РСФСР (далее - ГПК РСФСР) подлежит оставлению без движения и истцу предоставляется срок для исправления недостатка. Если во время судебного заседания будет установлено, что исковое заявление, ошибочно принятое судом, не содержит указания на предоставляемое выселяемым жилое помещение и истец не может исправить данный недостаток либо указанное истцом помещение не отвечает требованиям п. 6 ст. 15 Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики", в иске должно быть отказано. По некоторым делам суды г. Москвы, руководствуясь названной нормой, отказали в удовлетворении исков о расторжении договора социального найма, ссылаясь на то, что истцом не было указано конкретное жилое помещение, куда в случае удовлетворения иска должны были быть выселены ответчики.

Принимая решение о расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении, суд в резолютивной части решения должен указать жилое помещение, предоставляемое ответчикам.

Большинство судов при рассмотрении дел о расторжении договора жилищного найма создавали условия для исследования причин образовавшейся задолженности по оплате жилой площади, полагая, что они относятся к обстоятельствам, имеющим юридическое значение в соответствии с п. 2 ст. 687 ГК РФ.

Уважительными причинами невнесения платы за жилье и коммунальные услуги суды признавали: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии, безработицу, тяжелое материальное положение в связи с болезнью, наличием в составе семьи инвалидов, детей и др. В некоторых случаях ответчиками заявлялись встречные иски о перерасчете в связи с наличием льгот по оплате жилой площади и коммунальных услуг, установленных Федеральным законом от 12 января 1995 г. "О ветеранах" .

--------------------------------

Федеральным законом от 2 января 2000 г. принята новая редакция этого Закона.

Установив, что наниматель имеет задолженность свыше шести месяцев по уважительной причине, суды отказывали в удовлетворении иска о расторжении договора найма, при этом требования о погашении задолженности удовлетворял