Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале Пятигорского городского суда гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании расторгнутым предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества и взыскании денежных средств

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 и ФИО3 о признании расторгнутым предварительного договора купли-продажи доли жилого дома, расположенной по адресу: солидарном взыскании денежных средств в размере , убытков в размере , судебных расходов на оплату госпошлины в размере

В суде истец ФИО1 исковые требования поддержал и пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО2, действовавшего на основании нотариально удостоверенной доверенности от имени собственника ФИО3 состоялось соглашение о намерении приобрести в собственность 1/4 долю в праве собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: был заключен предварительный договор купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества. При подписании указанного договора истец передал ФИО2 задаток в размере , оставшаяся сумма по сделке по условиям договора должна быть уплачена покупателем в момент окончательного расчета по договору, который определяется днем подачи документов для регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности к покупателю в Пятигорский отдел УФРС по СК- не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ было составлено дополнительное соглашение к указанному договору, согласно которого ФИО4 за счет своих средств на указанном земельном участке возводит цокольный этаж пристройки к жилому дому литер Б, а ФИО2 предоставляет земельный участок, письменное согласие соседей на строительство пристройки к 1/4 части жилого , и проектную документацию, на составление которой ФИО1 передал ФИО5 денежные средства в размере . Земельный участок сторонами оценивается в размере . Аванс платеж в размере ФИО1 передает ФИО2, а оставшаяся сумма передается после возведения цокольного этажа до ДД.ММ.ГГГГ. Согласно условий данного соглашения по завершению выполнения сторонами своих обязательств по данному соглашению предварительный договор купли-продажи 1/4 доли жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ теряет свою силу и обязательства сторон прекращаются. Ответчик ФИО2 свои обязательства не выполнил, не подготовил документы на земельный участок и на жилой дом и не был заключен договор купли продажи, хотя на требования истца ответчик пояснил, что скоро будет заключен договор и к истцу будет зарегистрирован переход права собственности. Несмотря на то, что свои обязательства ответчик не выполнил, не вернул и полученные по договору денежные средства в размере, за исключением , которые ответчик возвратил в июле 2011 года.

Согласно п. 5.2. предварительного договора, нарушение продавцом условий настоящего договора влекут за собой штрафные санкции, представляющие собой возврат покупателю, то есть истцу, двойной суммы аванса (предоплаты), что составляет . Кроме того, продавец гарантирует возврат указанной суммы всем принадлежащим ему движимым и недвижимым имуществом в месячный срок с момента отказа от исполнения договорных обязательств. Указанные обстоятельства подтверждаются заключением дополнительного соглашения, где ответчик прямо оговаривает свою обязанность получить письменное согласие совладельцев на продажу 1/4 части жилого дома и соседей жилого дома на строительство пристройки. Так, ответчики с самого начала заключения предварительного договора знали о том, что необходимо письменное согласие всех совладельцев на продажу жилого в , а также их согласие на строительство пристройки к 1/4 части жилого дома. В установленный предварительным договором срок, ответчики не выполнили условия предварительного договора и по настоящее время никаких действий по их исполнению не осуществляют, чем причинили истцу материальный и моральный вред. Просит признать расторгнутым по вине ответчиков в связи с их отказом от исполнения предварительный договор купли-продажи 1/4 части жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ и взыскать с ответчиков в солидарном порядке авансовый платеж в двойном размере в сумме , проценты за пользование чужими денежными средствами в размере . Также просит взыскать судебные расходы по оплате госпошлины в размере и юридических услуг.

В суде ответчик ФИО2 исковые требования признал в части расторжения предварительного договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, взыскания авансового платежа в сумме и расходов по оплате госпошлины в размере 12 и пояснил. В обоснование пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ, действуя от имени продавца ФИО3 на основании нотариально удостоверенной доверенности в порядке передоверия от ДД.ММ.ГГГГ, подписал предварительный договор купли-продажи 1/4 доли в праве общей долевой собственности жилого дома, расположенного по адресу: , а также дополнительное соглашение к данному договору. Согласно доверенности, ФИО3 собственница жилого дома, уполномочила ФИО6, с правом передоверия, продать принадлежащую ей 1/4 долю в праве общей собственности на указанный жилой дом. ФИО6 действуя в порядке передоверия, передал ему ФИО2 права по осуществлению действий, связанных с продажей доли жилого дома по адресу: . При этом ФИО2 являлся фактическим владельцем данного имущества, поскольку передал ФИО6, за долю дома , однако право его на имущество не было зарегистрировано. По условиям предварительного договора заключенного с ФИО1, он получил аванс в размере и должен был не позднее ДД.ММ.ГГГГ передать в собственность покупателю 1/4 долю указанного жилого дома. Согласно дополнительного соглашения к договору, он обязался предоставить ФИО1 земельный участок, расположенный по под застройку, а так же обязался осуществить оформление всех документов на земельный участок, поскольку интерес истца заключался в земельном участке, долю которого он намеревался приобрести в собственность. Поэтому вся подготовительная работа по оформлению документов на землю не смогла быть окончена в установленные соглашением сроки. Доказательством того, что договор не был заключен в срок не по вине ответчика является то обстоятельство, что в течении длительного срока администрация города Пятигорска отказывала в праве приобретения земельного участка в собственность, а регистрационная палата отказывала в регистрации договоров купли-продажи земельного участка, хотя не отрицает того обстоятельства, что таких письменных отказов он не получал и в суд их не обжаловал. Кроме того, в связи со смертью одного из правообладателей жилого дома, в течение полугода необходимо было ждать когда введутся наследники, которые в конечном счете пропустили срок для принятия наследства и требовалось судебное решение для восстановления срока. Он не отказывается от того, чтобы закончить оформление документов и заключить сделку, однако истец требует возврата денежных средств, что невозможно в настоящее время исполнить, поскольку у ответчика отсутствуют в наличии денежные средства в необходимом размере. Он смог возвратить истцу , и обязуется принять меры к отысканию денежных средств для возврата истцу в сумме рублей и расходов по оплате госпошлины в размере рублей, така в остальной части требования необоснованные. Не отрицает того факта, что в связи с отказом истца от заключения договора, ответчик ФИО2, действуя в пределах предоставленных полномочий, в августе 2011 года заключил с покупателем ФИО7 договор купли-продажи доли жилого дома без прав на земельный участок за цену , однако регистрация договора и перехода права собственности к покупателю приостановлена в связи с тем, что собственник ФИО3 отозвала доверенность и его полномочия прекращены. С требованием истца возместить сумму аванса в двойном размере, как и с требованием уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами в размере не согласен, так как считает их необоснованными.

Ответчик ФИО3 исковые требования не признала и пояснила, что в 2007 году, договорившись с ФИО6 о продаже принадлежащей ей 1/4 долю в праве общей собственности на жилой дом по адресу: ., получила от ФИО8 - стоимость продаваемого имущества, при этом договор купли-продажи не был подписан, поскольку требовалось собрать необходимые документы, при этом ФИО6 взял на себя обязанности по оформлению всех документов и оформление перехода права собственности, для чего была доверенность ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО6, в том числе ему было предоставлено право передоверять полномочия другим лицам. Поскольку в доме она не проживала, ей не было известно о последующих обстоятельств, поскольку она полагала, что получив деньги, она все права утратила на имущество. Однако в 2011 году ей стало известно, что право собственности остается зарегистрированным за ней, и кроме того к ней предъявлены требования о погашении задолженности по оплате за коммунальные услуги, предоставляемые в данный дом за период с 2007 года в размере более , в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ она отозвала доверенность, которую выдала ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ в связи с истечением срока действия доверенности, выданной ею в 2007 году ФИО8, передавшему полномочия ФИО2 Поскольку денежных средств от истца и от ФИО2 не получала, и считает, что у неё отсутствуют обязательства перед истцом по передаче денег.

Выслушав представителя истца, ответчиков, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества ( договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателю квартиру или другое недвижимое имущество. В силу ст. 558 ГК РФ договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента таковой регистрации.

В силу ст. 429 ГК РФ стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны должны заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Из положений приведенного закона следует, что различаются условия договора, относящиеся к его содержанию: предварительного договора и к содержанию основного договора, подлежащего заключению в будущем. Тем самым, из предварительного договора возникает обязанность в установленный срок заключить предусмотренный им основной договор под угрозой судебного принуждения к его заключению, что отличает его от обычного договора, заключаемого по свободному усмотрению сторон.

В силу ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п.4 ст. 445 ГК РФ, в соответствии с которым сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно представленного истцом письменного документа предварительного договора купли-продажи 1/4 доли жилого дома, по адресу заключенного между ФИО3, от имени и в интересах которой действует ФИО2 на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ - продавцом и покупателем ФИО1, продавец обязуется передать, а покупатель обязуется приобрести в собственность 1/4 долю жилого дома, расположенных на земельном участке по адресу , который в собственность продавцу не предоставлялся, по цене . В момент подписания договора покупатель передал а продавец получил , оставшаяся сумма передается после возведения цокольного этажа до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно дополнительного соглашения к указанному договору, покупатель ФИО4 за счет своих средств на указанном земельном участке возводит цокольный этаж пристройки к жилому дому литер Б, а ФИО2 предоставляет земельный участок, письменное согласие соседей на строительство пристройки к 1/4 части жилого , и проектную документацию, на составление которой ФИО1 передал ФИО5 денежные средства в размере . Земельный участок сторонами оценивается в размере . Аванс платеж в размере ФИО1 передает ФИО2, а оставшаяся сумма передается после возведения цокольного этажа до ДД.ММ.ГГГГ. Согласно условий данного соглашения по завершению выполнения сторонами своих обязательств по данному соглашению предварительный договор купли-продажи 1/4 доли жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ теряет свою силу и обязательства сторон прекращаются.

Из приведенного договора и дополнительного договоров следует, что стороны определили срок заключения основного договора купли продажи моментом окончательного расчета и передачи для регистрации договора и перехода права собственности к покупателю.

В силу положений п.6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Суд установил, что стороны в установленный предварительным договором срок не заключили договор купли-продажи доли жилого дома, при этом в условиях состязательности гражданского процесса, ответчиками не были опровергнуты доводы истца о том, что договор купли продажи не был заключен по вине ответчиков, уклонившихся от исполнения обязательств предварительного договора.

В силу положений ст 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон такой договор считается расторгнутым.

С учетом приведенного, суд считает подлежащими удовлетворении исковые требования о признании расторгнутым предварительного договора купли-продажи доли жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно условий п. 5.2 предварительного договора купли-продажи доли жилого дома, случаи нарушения продавцом условий договора, считаются уклонением от заключения договора купли-продажи и влекут за собой штрафные санкции, представляющие собой возврат покупателю двойной суммы аванса ( предоплаты), что составляет 800000 рублей в месячный срок. Согласно п. 5.3 сторона ответственная за неисполнение обязательства возместить другой стороне убытки с учетом суммы аванса. Из п. 5.4 следует, что при прекращении обязательств до начала его исполнения по соглашению сторон или вследствие невозможности его исполнения ( ст. 416 ГК РФ ) аванс должен быть возвращен покупателю, при этом все понесенные затраты по исполнению обязательства возлагаются на сторону, инициирующую досрочное расторжение договора.

Положениями ст. 381 ГК РФ предусмотрены последствия неисполнения договора стороной, получившей задаток, - обязанность возврата двойной суммы задатка, исходя из того, что из смысла положений ст. 380 ГК РФ следует, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с неё по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения, так как задаток является частью суммы платежей, причитающихся по договору стороной, получившей задаток.

Из положений ст. 433 ГК РФ следует, что задатком не может обеспечиваться исполнение обязательств, вытекающих из договоров, считающихся заключенными с момента их государственной регистрации, следовательно, переданная при подписании такого договора денежная сумма в счет подлежащим оплате по сделке платежей, является авансом.

И поскольку в силу ст. 558 ГК РФ договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента государственной регистрации договора, а таковой договор не был заключен с покупателем ФИО1, следовательно полученные ответчиком ФИО2 от истца ФИО1 денежные средства в размере являются авансом, и в соответствии со ст. 416 ГК РФ подлежит возврату покупателю.

Согласно расписки ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ, он получил от ФИО2 денежные средства в размере , переданную по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, оставшаяся сумма денежных средств по предварительному договору составляет .

Принимая во внимание очевидную невозможность исполнения предварительного договора в срок, у ответчика ФИО2 не имеется каких-либо правовых оснований для удержания внесенной истцом ФИО1 по предварительному договору денежной суммы.

С учетом приведенного и того обстоятельства, что истцом не оспаривается полученная от ФИО2 денежная сумма в размере , суд считает подлежащими удовлетворению исковые требования ФИО1 о взыскания денежных средств в размере с ответчика ФИО2, а исковые требования в части взыскания денежных средств в солидарном порядке с ФИО3 подлежат отклонению, поскольку истцом не опровергнуты доводы ответчиков ФИО2 и ФИО3 о том, что полученные ФИО2 от ФИО1 денежные средства в сумме не были переданы ФИО3

Поскольку по требованию истца ответчиком денежные средства не возвращены, подлежат применению положения ст. 395 ГК РФ, в соответствии с которыми, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств, при этом размер процентов определяется учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.

Истцом заявлены требования о взыскании процентов за незаконное пользование чужими денежными средствами в размере , с учетом периода незаконного удержания денежных средств исходя из учетной ставкой рефинансирования ЦБ России в размере 8.25 %, при этом суд принимает во внимание, что представленный истцом расчет ответчиками не опровергнут.

Следовательно, исковые требования о взыскании с ответчика ФИО2 процентов за незаконное пользование чужими денежными средствами в размере подлежат удовлетворению. Исковые требования о взыскании с ФИО3 процентов за незаконное пользование чужими денежными средствами в размере 115 500 рублей подлежат отклонению по тем основаниям, что истцом не предоставлены доказательства того, что ответчица ФИО3 незаконно уклоняется от возврата полученных от истца денежных средств.

В соответствии с требованиями ст. 98 ГПК РФ требования истца о взыскании с ответчика судебных расходов на оплату госпошлины в размере подлежат удовлетворению пропорционально удовлетворенным исковым требованиям в размере 8 005 рублей

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 удовлетворить частично.

Считать расторгнутым предварительный договор купли-продажи 1/4 доли жилого дома, расположенного по адресу заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 от имени и в интересах которой действует ФИО2 на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ - продавцом и ФИО1.

Взыскать в пользу ФИО1 с ФИО2 денежные средства уплаченные по предварительному договору в размере , проценты за пользование чужими денежными средствами в размере рублей, расходы на оплату госпошлины в размере рублей, а всего взыскать рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой в течение 10 дней через Пятигорский городской суд.

Судья Н. Г. Говорова