Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО ФИО2ООО ФИО3 о применении последствий недействительности сделки, по встречному иску ООО ФИО3 к ФИО1 о взыскании задолженности по оплате коммунальных и эксплуатационных платежей,

у с т а н о в и л:

Истец ФИО1обратился в суд с иском о применении последствий недействительности сделки. В обоснование иска указал, что Дата обезличена он с ООО ФИО2 заключил предварительный договор, предметом которого является построение квартиры за его счет по адресу: .... Дата обезличена между застройщиком дома ООО ФИО2 и ООО ФИО3 заключен договор на управление многоквартирным домом, который в августе 2009 года пролонгирован. На основании указного договора им с ООО ФИО3 заключен договор управления. По этому договору им уплачены с Дата обезличена по Дата обезличена. 15 522 руб. 18 коп. В соответствии со ст.44, 136,137,145,161 ЖК РФ выбор способ управления многоквартирным домом является правом собственника жилья, а если в течении года собственники не изберут способ управления, то право назначения управляющей организации переходит к органам местного самоуправления. Ответчики собственниками жилья не являются. Договор между ООО ФИО2 и ООО «ФИО3 не соответствует закону, так как заключен между сторонами не имеющими права заключать такие договоры и является ничтожной сделкой. На основании ничтожной сделки ООО ФИО3 занимается незаконным сбором средств с жильцов дома. Договор от Дата обезличена заключен без его ведома тем самым нарушено право на выбор способа управления многоквартирным домом. Просил: применить последствия недействительности к ничтожной сделке: к договору на управление многоквартирным домом от Дата обезличена между ООО ФИО2 и ООО ФИО3 договору управления от Дата обезличена между ФИО1 и ООО ФИО3, обязать ООО ФИО3 возвратить 15 522 рубля 18 копеек.

В судебном заседании Дата обезличена ФИО1 уточняя требования пояснил, что просит признать договоры недействительными и не просит расторгнуть договора.

ООО ФИО3 предъявил встречный иск, указав, что Дата обезличена был введен в эксплуатацию дом по адресу: .... Дата обезличена между ООО ФИО2 и ООО ФИО3 был заключен договор о передаче дома в эксплуатацию, согласно которому ООО ФИО3 приняло обязанность по организации временного управления жилым домом. Дата обезличена договор пролонгирован. Дата обезличена между ФИО1 и ООО ФИО3 заключен договор управления, согласно которого ФИО1 обязуется своевременно и в полном объеме оплачивать услуги и работы и при не внесении в установленный договором срок оплаты, истец оплачивает пени в размере установленном ЖК РФ. По состоянию на Дата обезличена задолженность по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг 76275,18 руб., пени в соответствии с ч.4 ст. 155 ЖК РФ составляют 4550,17 руб. Ранее Дата обезличена между ООО ФИО2 и ФИО1 был заключен предварительный договор в котором указана обязанность ФИО1 возместить затраты по коммунальным платежам, эксплуатационные затраты за 4 месяца от даты ввода жилого дома в эксплуатацию, в дальнейшем оплачивать коммунальные платежи эксплуатирующей организации. Просил взыскать общую задолженность 80 825,35 руб. и судебные издержки: стоимость услуг представителя 8 082,54 руб. по иску о взыскании задолженности и оплата услуг представителя по первоначальному иску 30 000 руб., госпошлина за встречный иск 2216,5 руб.

В судебном заседании истец ФИО1 пояснил, что ... не является чьей либо собственностью и ООО ФИО2 не имеет права заключать договора, права не оформлены и не кому было принимать решение о выбору управляющей компании, до оформления недвижимости расходы должен нести застройщик. Извещения о задолженности он не получал, встречный иск заявлен лицом, не имеющим отношения к недвижимому имуществу, требование о взыскании задолженности может предъявить собственник дома или поставщик. Просил во встречном иске отказать, и пояснил что проживает в квартире и пользуется квартирой с Дата обезличена коммунальные услуги поставлялись, в мае были отключены отопление и горячая вода, имеет 4 квитанции об оплате.

Представитель ООО ФИО3», генеральный директор ФИО5 пояснила, что истец фирма ФИО3 применяет тарифы установленные постановлением Московской области и не применят тарифы установленные администрацией Истринского района, так как расценки района не относятся к домам ТСЖ и другого управления, на дом компенсации не полагаются и стоимость коммунальных услуг получается выше. Иск ФИО1 не признала и просила удовлетворить встречный иск.

Представитель ООО ФИО2 в судебное заседание не явился.

Судом установлено, что Дата обезличена между ООО ФИО2 и ФИО1 заключен предварительный договор, предметом которого заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества - квартира в доме новостройке ... Одним из условий договора является : п.2.11 – гражданин возмещает ООО затраты на коммунальные услуги, а так же эксплуатационные затраты связанные с техническим обслуживанием, охраной квартиры и мест общего пользования за 4 месяца от даты издания акта о вводе жилого дома в эксплуатацию, в дальнейшем обязан уплачивать платежи до момента регистрации права собственности на квартиру эксплуатирующей организации. Права ООО ФИО2 на квартиру определены Инвестиционным контрактом от Дата обезличена Номер обезличен. Дата обезличена утверждено разрешение на ввод многоквартирного жилого дома по адресу .... Дата обезличена между ООО ФИО2 и ООО ФИО3 заключен договор на управление многоквартирным домом согласно которого ООО ФИО3 предоставляет комплекс услуг – организация временного управления жилым домом, услуги включают в себя заключение договоров с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями, управление, эксплуатация, техническое обслуживание и санитарное содержание жилого дома, в том числе ведение учета и расчетов с лицами указными в приложении Номер обезличен ( в том числе с ФИО1 по № кв.Номер обезличен). Дата обезличена между ООО ФИО2 и ООО « ФИО3» заключен договор на управление многоквартирным домом. Дата обезличена актом приема передачи по предварительному договору ООО ФИО2 передало ФИО1 во временное владение и пользование квартиру Номер обезличен площадью 100,3 кв.м. по адресу: ... Дата обезличена ООО ФИО3 актом приема – передачи, передало ФИО1 ключи от квартиры и Дата обезличена между ФИО1 и ООО «ФИО3» заключен договор управления, согласно которого ООО ФИО3 обязано предоставлять услуги по управлению, содержанию, текущему ремонту, предоставлению коммунальных услуг, а ФИО1 обязан своевременно и в полном объеме оплачивать работы и услуги - не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным периодом, в случае невнесения в установленный срок оплаты начисляются пени в размере установленном ЖК РФ.

Суд приходит к выводу об отказе в иске ФИО1 и об удовлетворении встречных исковых требований частично по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст.310 ГК РФ).

ООО ФИО2 являясь инвестором в соответствии с инвестиционным контрактом был обязан произвести новое жилищное строительство.

ООО ФИО2 до регистрации права собственности, не являясь собственником строящегося дома-новостройки, исполняя договор обязан обеспечивать предоставление коммунальных услуг, техническое обслуживание, охрану квартир и мест общего пользования.

ФИО1 заключая предварительный договор обязался возмещать затраты на коммунальные услуги, а так же эксплуатационные затраты связанные с техническим обслуживанием, охраной квартиры и мест общего пользования за 4 месяца от даты издания акта о вводе жилого дома в эксплуатацию Дата обезличена и в дальнейшем обязан уплачивать платежи до момента регистрации права собственности на квартиру эксплуатирующей организации. Указанный договор не оспорен не признан недействительным и истцом ФИО1 не оспаривается. Таким образом обязанность ФИО1, по оплате коммунальных услуг, а так же эксплуатационных затрат, связанных с техническим обслуживанием, охраной квартиры и мест общего пользования возникла с Дата обезличена

ФИО1 произвел оплату коммунальных услуг и эксплуатационных затрат за февраль, март, апрель Дата обезличена года Номер обезличен и Дата обезличена оплатил 27 508,74 руб. Номер обезличен

За период сентябрь-декабрь 2008 года ФИО1 должен оплатить 26960,64 руб. 64 коп (Номер обезличен за период январь, с мая по ноябрь 49314,54 руб.

Таким образом задолженность ФИО1 за период с сентября Дата обезличена по ноябрь Дата обезличена на Дата обезличена года составляет:

26960,64 + 49 314,54 - 27 508,74=48766,44 руб.

В соответствии с договором Дата обезличена между ФИО1 и ООО «ФИО3» в случае невнесения в установленный срок оплаты начисляются пени в размере установленном ЖК РФ.

В соответствии со ст. 155 ч.14 ЖК РФ лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.

Суд принимает расчет ООО ФИО3 Номер обезличен пени, расчет произведен правильно и в соответствии с законом, общая сумма пени с Дата обезличена по Дата обезличена 4550,17 руб.

На основании договора поручения между ООО ФИО2 и ООО « ФИО3» от Дата обезличена ООО «ФИО3» вправе выполнять действия связанные со сбором денежных средств в качестве коммунальных и эксплуатационных платежей с граждан.

Таким образом, ООО «ФИО3 «ФИО3» является надлежащим истцом по иску о взыскании задолженности по коммунальным платежам и эксплуатационным затратам, пени за их неуплату, факт предоставления ООО «ФИО3 «ФИО3» коммунальных и эксплуатационным услуг не оспаривается, доказательств отсутствия горячей воды не представлено, Решением совета депутатов ... Номер обезличен от Дата обезличена в Приложении Номер обезличен установлена оплата за отопление ежемесячная, а не сезонная, иск ООО «ФИО3 «ФИО3» подлежит удовлетворению частично.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В обоснование доводов иска о недействительности договора на управление многоквартирным домом от Дата обезличена между ООО ФИО2 и ООО « ФИО3» и договора управления от Дата обезличена между ФИО1 и ООО «ФИО3» указано, что стороны не вправе были заключать такие договора и договор заключен без ведома истца, что противоречит нормам ЖК РФ.

В соответствии со ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

В силу ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами ( Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. - статья 422).

Поскольку право собственности на многоквартирный дом-новостройку по адресу ... в ЕГРП не зарегистрировано, то оснований для выбора управления многоквартирным домом в порядке ст. 161-164 ЖК РФ не было, но учитывая, что Дата обезличена многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию, то у лица в ведении которого находился многоквартирный дом (ООО ФИО2 возникла обязанность в силу инвестиционного контракта нести эксплуатационные затраты связанные с техническим обслуживанием, охраной квартир и мест общего пользования. Передача от ООО ФИО2 к ООО ФИО3 прав по организации временного управления жилым домом не противоречит закону. Договор между ФИО1 и ООО ФИО3 по предоставлению коммунальных услуг, услуг по управлению, содержанию, текущему ремонту, и их оплате так же не противоречит закону.

Тот факт, что ФИО1 не был привлечен к решению вопроса о выборе ООО «ФИО3» в качестве организации временно управляющей домом прав ФИО1 не нарушает, поскольку он не являлся собственником квартиры, а после регистрации права собственности на квартиру ФИО1 не лишен возможности участвовать в любое время на общем собрании собственников помещений в жилом доме и реализовать право на выбор или изменение способа управления многоквартирным домом.

Поскольку оспариваемые сделки не противоречат закону, ничтожными не являются нет оснований для удовлетворения иска о применении последствий недействительности сделки, обязать ООО ФИО3 возвратить 15 522 рубля 18 копеек уплаченные истцом во исполнение договора управления от Дата обезличена года между ФИО1 и ООО «ФИО3».

Кроме того, в соответствии со ст. 98 ГПК РФ подлежат взысканию с ФИО1 судебные расходы - возврат госпошлины 1549 рублей 33 копейки. Поскольку поверенный по договору поручения ООО ФИО4 в деле не участвовал, доказательств предоставления каких-либо услуг в связи с данным делом от ООО ФИО4 для ООО ФИО3 не представлено, то судебные расходы заявленные как оплата услуг представителя присуждению не подлежат.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В иске ФИО1 к ООО ФИО2ООО ФИО3 о применении последствий недействительности сделки: к договору на управление многоквартирным домом от Дата обезличена между ООО ФИО2 и ООО ФИО3 договору управления от Дата обезличена между ФИО1 и ООО «ФИО3», обязать ООО «ФИО3» возвратить 15 522 рубля 18 копеек отказать.

Иск ООО ФИО3» к ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО ФИО3» задолженность по коммунальным платежам и эксплуатационным затратам в сумме 48766 рублей 44 копейки, пени 4 550 рублей 17 копеек, возврат госпошлины 1549 рублей 33 копейки, всего взыскать 54865 рублей 94 копейки.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Истринский городской суд в течение 10-ти дней.

Председательствующий:

Решение составлено Дата обезличена