Гражданский кодекс часть 1

гражданское дело по иску ФИО1 и Общества с ограниченной ответственностью «ВИА» к Обществу с ограниченной ответственностью «Квартал», ФИО2, ФИО3, Администрации , Департаменту имущественных отношений Администрации и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по о признании недействительными распоряжения, действий, договоров, государственной регистрации прав и истребования имущества из владения

У С Т А Н О В И Л :

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, ФИО9 и ООО «ВИА» обратились в суд с настоящим иском к ООО «Квартал», ФИО2, Департаменту имущественных отношений Администрации и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по , указав, что ФИО1 является собственником жилого помещения - жилом , ФИО9 - , а ООО «ВИА» - собственником нежилого помещения площадью 77,2 кв.м., номера на поэтажном плане 1-11, литера А, по этому же адресу.

Как стало известно истцам, ООО «Квартал» оформило в собственности нежилые помещения в подвале .

По информации истцов, данные нежилые помещения по распоряжению Мэра от ДД.ММ.ГГГГ №-р были переданы МУП «Город» на праве хозяйственного ведения.

Распоряжением Мэра от ДД.ММ.ГГГГ № дано согласие МУП «Город» на отчуждение в форме продажи указанных нежилых помещений.

По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № обозначенные нежилые помещения переданы в собственность ФИО2

В дальнейшем указанные нежилые помещения проданы ФИО3 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 передал данные нежилые помещения в собственность ФИО2, а последний как единственный участник ООО «Квартал» внес спорное недвижимое имущество в уставный капитал ООО «Квартал».

Однако приобретение в собственность недвижимого имущества ООО «Квартал» является незаконным, как незаконными и все предшествующие сделки по отчуждению имущества.

Так, согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Способом, не предусмотренным законодательством о приватизации, спорные нежилые помещения согласно приведенных распоряжений Мэра были переданы МУП «Город» на праве хозяйственного ведения, а далее по договору купли-продажи переданы в собственность ФИО2 Перечисленные сделки являются недействительными как сделки, не соответствующие закону о приватизации, а также ст.ст. 289, 290 Гражданского кодекса РФ и статье 36 Жилищного кодекса РФ, учитывая также, что спорные нежилые помещения выбыли из владения собственников жилого дома, в том числе истцов, помимо их воли. Соответственно, недействительными являются все последующие сделки с данными объектами.

Статьей 13 Федерального закона о приватизации предусмотрены только два способа приватизации муниципального имущества: продажа муниципального имущества на аукционе и продажа муниципального имущества на конкурсе.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Статьей 10 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об основах федеральной жилищной политики» предусмотрено, что принудительное изъятие недвижимости в жилищной сфере без согласия собственника не допускается, если иное не предусмотрено законом или иным соглашением сторон. Принудительное изъятие недвижимости по основаниям, предусмотренным законом, при отсутствии согласия собственника может проводиться лишь на основании решения суда.

На момент предъявления иска, решения суда о принудительном изъятии спорных нежилых помещений у собственников помещений в доме не имеется.

Более того, согласно статье 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В соответствии со статьей 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

По правилам статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме)…

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 ЖК РФ).

По смыслу части 4 статьи 36 ЖК РФ объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам только по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников.

Соответственно, является незаконным отчуждение подвальных помещений в собственность третьих лиц, поскольку подвальные помещения являются общим имуществом собственников в многоквартирном доме, согласие собственников дома отсутствовало.

Часть подвального помещения, принадлежащая в настоящее время ООО «Квартал», должна являться общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональная размеру общей площади указанного помещения. Таким образом, право собственности ООО «Квартал» на часть подвальных помещений является нарушением прав истцом, которые имеют в силу закона права на общую собственность в многоквартирном доме. Нарушение прав и законных интересов истцов выражаются в том, что они (истцы) как собственники жилых помещений в лишены права владения, пользования и распоряжения общим имуществом многоквартирного жилого дома, отчуждение части технического подвала в пользу третьих лиц повлекло уменьшение доли истцов в праве на общее имущество дома.

Необходимо учитывать, что подвальные помещения, принадлежащие ООО «Квартал», в момент ввода дома в эксплуатацию являлись техническим подвалом, что может подтверждаться проектной документацией дома и экспликацией к плану строения. Все квартиры в многоквартирном жилом доме, в том числе квартиры истцов, и подвал дома в виде нежилых помещений подвального этажа конструктивно и функционально связаны друг с другом, в спорных помещениях проходят коммуникации. Подвальные помещения, занимаемые ООО «Квартал», не создавались для целей использования под торговлю и оказания услуг, так как назначение подвала - обслуживание помещений в данном доме, в том числе помещений истцов. Поскольку в подвале находятся инженерные коммуникации, подвал является техническим, предназначен для обслуживания более одного помещения в доме. Немаловажным является необходимость открытого доступа к инженерному оборудованию и коммуникациям дома для эксплуатации и контроля.

Государственная регистрация вещного права ООО «Квартал» произведена по порочному основанию - недействительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и передаче недвижимого имущества в последующем в уставный капитал ООО «Квартал». Таким образом, свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ являются недействительными и не могут являться доказательствами наличия права собственности ООО «Квартал» на спорные нежилые помещения.

Поскольку право собственности ООО «Квартал» на часть подвального помещения является незаконным, то согласно статьи 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного вледения.

Учредителем МУП «Город» являлось муниципальное образование в лице Департамента недвижимости администрации .

МУП «Город» были ликвидировано по решению единственного учредителя (постановление Мэра от ДД.ММ.ГГГГ №-п).

Просили:

- признать недействительным распоряжения Мэра от ДД.ММ.ГГГГ №-р;

- признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № между МУП «Город» и ФИО2;

- признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3;

- признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2;

- признать недействительной передачу нежилых помещений 1П, общей площадью 256,20 кв.м., находящихся на первом этаже и в подвале (номера на поэтажном плане - подвал: 1-8; 1 этаж: 1-5) пятиэтажного жилого дома, литера А, расположенного по адресу: путь, , и нежилых помещений 5П, общей площадью 323,40 кв.м., находящихся на первом этаже и в подвале (номера на поэтажном плане - подвал: 1-7; 1 этаж: 1-3) пятиэтажного жилого дома, литера А, расположенного по адресу: путь, , в уставный капитал ООО «Квартал»;

- признать недействительной государственную регистрацию права собственности за ООО «Квартал» нежилых помещений 1П, общей площадью 256,20 кв.м., находящихся на первом этаже и в подвале (номера на поэтажном плане - подвал: 1-8; 1 этаж: 1-5) пятиэтажного жилого дома, литера А, расположенного по адресу: путь, ;

- признать незаконной запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, совершенную в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- признать недействительной государственную регистрации права собственности за ООО «Квартал» нежилых помещений 5П, общей площадью 323,40 кв.м., находящихся на первом этаже и в подвале (номера на поэтажном плане - подвал: 1-7; 1 этаж: 1-3) пятиэтажного жилого дома, литера А, расположенного по адресу: путь, ;

- истребовать из владения ООО «Квартал» нежилые помещения, находящиеся в подвале (номера на поэтажном плане - подвал: 1-7) пятиэтажного жилого дома, литера А, расположенного по адресу: путь, , во владение собственников жилых помещений жилого ;

- истребовать из владения ООО «Квартал» нежилых помещений, находящихся в подвале (номера на поэтажном плане - подвал: 1-8) пятиэтажного жилого дома, литера А, расположенного по адресу: путь, , во владение собственников жилых помещений жилого (т. 1 л.д. 7-11).

В ходе судебного разбирательства истица ФИО9 отказалась от своих исковых требований. Определением Первомайского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ отказ от иска был принят судом, а производство в части требований ФИО9 - прекращено (т. 1 л.д. 200-201).

Далее истцы ФИО1 и ООО «ВИА» дополнили свои доводы по иску, указав, что их требования обоснованы положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, закона о приватизации и Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об основах федеральной жилищной политики» (ст.ст. 8, 15), которые действовали при совершении первоначальной сделки по отчуждению спорных помещений и содержали правила, аналогичные с Жилищным кодексом РФ, вступившим в силу с ДД.ММ.ГГГГ, относительного общего имущества собственников многоквартирного жилого дома. Более того, истцы вправе и не указывать конкретные нормы права в обоснование своих доводов.

Ликвидация МУП «Город» не лишает истцов возможности на судебную защиту нарушенных ранее прав на владение, пользование и распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме, последнее и не являлось собственником спорных помещений.

Согласно статье 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», пункту 1 статьи 49, пункту 2 статьи 113, статье 295 ГК РФ унитарные (государственные, муниципальные) предприятия обладают специальной правоспособностью, то есть создаются исключительно в целях осуществления деятельности, предмет и виды которой оговорены в уставе предприятия.

При этом имущество, передаваемое собственником унитарному предприятию, должно использоваться исключительно в целях, предусмотренных уставом предприятия.

Права собственника унитарного предприятия, основанного на праве хозяйственного ведения, ограничены (пункт 1 статьи 295 ГК РФ, статья 20 Федерального закона «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»).

Статьей 18 Федерального закона «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» закреплен запрет на осуществление сделок по отчуждению имущества, приводящему к невозможности осуществлять деятельность, цели, предмет и виды которой определены уставом предприятия.

Издавая распоряжение от ДД.ММ.ГГГГ №-р собственник не оговорил, для каких целей и для использования в какой деятельности спорное имущество передается в хозяйственное ведение МУП «Город», указано только для эффективного использования. ДД.ММ.ГГГГ собственник своим распоряжением №-р дает согласие на продажу спорного имущества. При этом продажа имущества в течение нескольких дней после передачи на право хозяйственного ведения не является эффективным использованием имущества.

Муниципальное унитарное предприятие с соблюдением требований статьи 18 Федерального закона «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» может продать имеющееся у него на праве хозяйственного ведения имущество. При этом средства от продажи могут использоваться предприятием для осуществления своей уставной деятельности. В соответствии с законом собственник может претендовать только на получение части прибыли от деятельности унитарного предприятия, основанного на праве хозяйственного ведения.

Однако в распоряжении Мэра № от ДД.ММ.ГГГГ указано, что средства от реализации МУП «Город» спорного недвижимого имущества, остающиеся после уплаты налогов, в полном объеме должны быть зачислены в бюджет муниципального образования .

Пунктом 3.11. Положения «О порядке дачи согласия на отчуждение недвижимого имущества, закрепленного за муниципальными унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения и муниципальными организациями на праве оперативного управления», утвержденного решением Омского городского Совета от ДД.ММ.ГГГГ № (в редакциях решений от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №), установлено, что муниципальное унитарное предприятие для получения согласия на отчуждение имущества должно предоставить в Департамент недвижимости администрации технико-экономическое обоснование необходимости отчуждения имущества и использования полученных средств.

Таким образом, указанное обстоятельство свидетельствуют о том, что отчужденное спорное недвижимое имущество изначально не предполагалось использовать в хозяйственной деятельности МУП «Город».

Пунктом 1 статьи 299 ГК РФ, пунктом 2 статьи 11 Федерального закона «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» предусмотрено, что право хозяйственного ведения на имущество, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием, возникает у этого предприятия с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законом о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно статье 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (в редакции Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 29-ФЗ) под приватизацией муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

В данном случае продажа спорного недвижимого имущества предпринимателю была осуществлена фактически собственником имущества - муниципальным образованием , а не МУП «Город», то есть, по своей сути данная сделка является сделкой приватизации, в связи с чем, положение подпункта 9 пункта 2 статьи 3 Федерального закона № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» к оспариваемой сделке неприменимо.

В пункте 4 статьи 13 Закона о приватизации (в редакции на рассматриваемый период) указано, что «приватизация имущества, не соответствующего указанным в пункте 3 настоящей статьи критериям, может осуществляться: путем преобразования унитарного предприятия в открытое акционерное общество; на аукционе; на специализированном аукционе; на конкурсе; посредством внесения акций в качестве вклада в уставный капитал открытого акционерного общества».

Согласно пункту 3 статьи 13 Закона о приватизации «приватизация имущественных комплексов федеральных унитарных предприятий и находящихся в федеральной собственности акций открытых акционерных обществ, балансовая стоимость основных средств которых на последнюю отчетную дату превышает пять миллионов размеров оплаты труда, а также имущества, соответствующего иным критериям, установленным Правительством Российской Федерации, может осуществляться: путем преобразования унитарного предприятия в открытое акционерное общество; на аукционе; на специализированном аукционе; посредством продажи за пределами территории Российской Федерации находящихся в государственной собственности акций открытых акционерных обществ; посредством внесения в соответствии с нормативными правовыми актами Президента Российской Федерации федерального имущества в качестве вклада в уставный капитал стратегического акционерного общества».

Принимая во внимание пункт 3 статьи 13 Закона о приватизации и учитывая, что спорные нежилые помещения не являются имущественным комплексом федерального унитарного предприятия и находящимися в федеральной собственности акциями открытых акционерных обществ, балансовая стоимость основных средств которых на последнюю дату превышает пять миллионов минимальных размеров оплаты труда, в данном случае существует только два способа совершения сделки по отчуждению имущества, предусмотренных законом о приватизации - это через конкурс и аукцион. Приватизация помещений как недвижимого имущества в порядке публичного предложения Законом не предусмотрена.

В соответствии с пунктом 5 этой же статьи приватизация муниципального имущества осуществляется только способами, предусмотренными настоящим Федеральным законом.

Соответственно, сделка, совершенная иным способом, чем это предусмотрено законом (путем прямой продажи лицу, избранному собственником), не соответствует закону и является ничтожной согласно статье 168 ГК РФ.

В рассматриваемом случае сделка купли-продажи спорного недвижимого имущества, сторонами которой указаны МУП «Город» и ФИО2 (учредитель ООО «Квартал»), носит притворный характер, так как фактически прикрывает сделку, предметом которой является переход права собственности на это имущество от муниципального образования к предпринимателю, а стороной сделки является муниципальное образование .

Переход права собственности на муниципальное имущество мог быть произведен только в результате приватизации этого имущества способами, предусмотренными статьей 13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», с учетом положений п.п. 3, 4 данной статьи.

Согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку, ничтожна.

Они (истцы) осведомлены о том, что имущество в виде нежилых помещений на первом этаже дома не являются техническим подвалом. Однако сделка по продаже нежилых помещений, расположенных на первом этаже дома, является недействительной не потому, что данные помещения являются техническим подвалом, а в силу того, что данная сделка противоречит перечисленным нормам права. Более того, в свидетельстве о праве собственности ООО «Квартал» не выделены площади подвала и первого этажа.

Оспариваемыми сделками нарушены права истцов на владение и пользование общим имуществом в многоквартирном доме, поскольку помещения незаконно выбыли из владения и пользования собственников помещений данного дома, в том числе истцов. Кроме того, истцы лишаются права на приватизацию спорного имущества в соответствии с законом, поскольку в настоящее время право собственности на спорное имущество оформлено за ООО «Квартал», что также является нарушением прав истцов.

Утверждение ответчика о том, что имуществом истцам не принадлежало и не может принадлежать в соответствии с законом, является несостоятельным. Поскольку ответчик полагает, что в соответствии с законом данное имущество не может принадлежать истцам, то каким образом данное имущество может принадлежать ответчику?

Ответчик заявляет о пропуске сроков исковой давности, однако доказательства этому ответчик не представил. При этом истцы узнали о совершенных сделках не ранее декабря 2007 года, когда ООО «Квартал» приступило к незаконному возведению входа в подвальное помещение с тамбуром и лестничным маршем.

Выводы ответчика о том, что спорные нежилые помещения не являются техническим подвалом, являются необоснованными, поскольку экспликациями к плану строения и поэтажными планами подтверждается, что спорные помещения, принадлежащие в настоящее время ООО «Квартал». Являлись как раз общим имуществом и служили для обеспечения иных помещений, в том числе квартир, например: «столярка», «углярка». Цели первоначального создания данных помещений очевидны из их названия, и это точно не размещение торгового зала.

Документы, подтверждающие зарегистрированное право на спорное имущество за Сибзаводом, отсутствуют. Более того, это не имеет значения для рассмотрения настоящего дела, поскольку в период нахождения спорного имущества в муниципальной собственности действовал закон о приватизации (т. 1 л.д. 238-240).

В своем отзыве представитель ответчика - ООО «Квартал» заявленные доводы и требования не признал, просил отказать в удовлетворении иска.

Так, первоначально заключенные сделки с недвижимым имуществом и постановление Мэра совершены в 2003 году и 2004 году. Жилищный кодекс Российской Федерации вступил в силу ДД.ММ.ГГГГ. Истцы же в обоснование своих требований о недействительности сделок ссылаются на их несоответствие положениям обозначенного Жилищного кодекса РФ, которые не существовали на момент их заключения. Считает, что это влечет невозможность удовлетворения исковых требований, так как истцы не обосновали, каким нормам закона, действовавшего на момент заключения сделок, не соответствуют оспариваемые сделки и распоряжение Мэра .

Истцы неверно указывают в обоснование исковых требований, что статья 13 Закона о приватизации предусматривает только два способа приватизации, то есть аукцион и конкурс. Указанная статья предусматривает десять способов приватизации имущества, в том числе продажу путем публикации предложения. Более того, в данном случае осуществлялась не приватизация, а купля-продажа от юридического лица физическому лицу. Полагает, что к рассматриваемым правоотношениям применимы только нормы, регулирующие куплю-продажу имущества с особенностями, предусмотренными для имущества, находящегося в хозяйственном ведении (получение согласия собственника имущества). Нарушение законодательства допущено не было.

Далее, истцы основывают свои требования на том обстоятельстве, что оспариваемые помещения являлись первоначально техническим подвалом, однако в иске просят признать недействительными сделки не только в части подвального имущества, но и имущества, расположенного на первом этаже, что является преувеличением истцами своих прав.

По их мнению, истцы не являются лицами, имеющими заинтересованность для признания сделок недействительными и истребовании имущества. Во-первых, они не являются стороной по сделкам; сделки совершены в отношении имущества, которое никогда истцам не принадлежало и в соответствии с законом не может принадлежать. Даже ели предположить, что сделки незаконные, истцы обладают правом на имущество лишь в объеме пропорциональном площади их помещений. Соответственно, даже предположительно истцы не обладают правами на все имущество, что влечет невозможность обращения с настоящим иском и истребовании имущества. Само истребование имущества в пользу только трех собственников помещений приведет к их неосновательному обогащению и нарушит права иных собственников, одним из которых является ООО «Квартал». Более того, истцов никто не уполномачивал на обращение с настоящим иском, и они не имеют права что-то требовать в интересах иных лиц. Также считает, что истцы пропустили срок исковой давности для признания сделок недействительными и признания постановлений Мэра незаконными. Просил суд применить к рассматриваемым правоотношениям срок исковой давности.

Кроме того, исковые требования основаны на том обстоятельстве, что в подвальных помещениях находятся инженерные коммуникации, обслуживающие более одной квартиры в многоквартирном доме, вентиляции, электроснабжения, водоснабжения, водоотведения и отопления. Указанные доводы опровергаются материалами дела. Статьей 290 ГК РФ установлено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры. Спорные подвальные помещения не отвечают перечисленным признакам общего имущества и функционального назначения для обслуживания этого имущества. В соответствии со статьей 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» индивидуализация объекта недвижимости для регистрации проводится посредством технического учета (инвентаризации), поэтому, назначение помещения должно определяться на основании документов технического учета. Согласно ответу БТИ следует, что принадлежащие в настоящее время ООО «Квартал» спорные подвальные помещения никогда не являлись техническим подвалом и в них не находились инженерные системы. В предоставленных документах прописано назначение этих помещений, которое было ранее, как: художественная мастерская, магазин и т.п. Более того, из этих же документов видно, что инженерные коммуникации всегда находились и находятся в настоящее время в противоположной части подвала, о чем свидетельствуют такие названия как щитовая, слесарная и т.п. Учитывая, что первоначальное назначение подвальных помещений, в настоящее время принадлежащих ответчику, является самостоятельным объектом, предназначенным для иных целей, не связанных с обслуживанием жилых помещений данного дома, полагает, что эти помещения не могут считаться находящимися в режиме общей долевой собственности жильцов дома. Более того, при приобретении помещений указывалась конкретизация их функционального назначения. Этими же документами подтверждено, что все запорные арматуры, узлы коммуникаций и санитарно-техническое оборудование, обслуживающие жилые помещения, находятся за пределами этих подвальных помещений (в иное части подвала, не принадлежащего ответчику). Подвал имеет только общую часть стены дома, как и всякое помещение, находящееся в доме. Поэтому, спорные подвальные помещения не являются общим имуществом по смыслу статьи 290 ГК РФ. Если следовать порочной логике истцов, что каждое помещение, в котором проходит труба водопровода, отопления, электропроводка, вентиляция, является общим имуществом, то, соответственно, необходимо признать общим имуществом и помещения истцов, так как через них в иные помещения согласно материалам дела тоже проходит электропроводка, трубы отопления, канализации, водопровода, вентиляция. Многоквартирный дом является таким «организмом», в котором жизнеобеспечение проходит через все помещения, то есть является централизованным. Соответственно, общим имуществом могут быть только помещения, в которых находится узел для подачи тепла на весь дом, узел для подачи воды на весь дом и т.п. Спорные помещения таковым не являются.

Также, материалами дела подтверждено, что спорные помещения никогда не находились в собственности граждан. Так, согласно регистрационному удостоверению спорные помещения изначально находились в собственности Сибзавода, а затем переданы в муниципальную собственность. Соответственно, это подтверждает, что спорные помещения всегда являлись нежилыми и не предназначались для обслуживания жилого дома. Более того, считает, что не оспорив право собственности указанных лиц на спорные помещения у истцов отсутствует и право на обращение с настоящим иском, так как представленными документами подтверждено, что единственным заинтересованным лицом, имеющим право на обращение в суд с иском является муниципальное образование (т. 1 л.д. 202-203).

В отзыве на иск представитель Департамента имущественных отношений Администрации указал на несостоятельность исковых требований, которые в связи с этим не подлежат удовлетворению.

Так, истцы не доказали, что спорные помещения являются техническими подвалами и участвуют в обслуживании более чем одной квартиры в жилом доме, как того требуют в обязательном порядке нормы действующего законодательства Российской Федерации (статья 290 ГК РФ, статья 36 ЖК РФ), и на которые ссылаются сами истцы в обоснование своих требований.

Согласно подпункту «а» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, в состав общего имущества в многоквартирном доме включены помещения, …в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Наличие в оспариваемых помещениях подобных инженерных коммуникаций истцы не доказали.

Внутридомовые инженерные сети канализации, отопления, холодного и горячего водоснабжения, которые требуют наличия постоянного доступа эксплуатирующих служб, проходят также и через каждую квартиру в многоквартирном доме. По такому основанию необходимо было бы признавать с каждую квартиру общим имуществом.

Сложившийся порядок использования спорного имущества как раз свидетельствует об обратном - на протяжении более чем длительного времени спорные помещения существуют как самостоятельные объекты и никогда не участвовали в обслуживании более чем одного жилого помещения.

Конституционный Суд Российской Федерации в своих определениях от ДД.ММ.ГГГГ №-О-О и от ДД.ММ.ГГГГ №-О-О указал, что «…помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации».

Кроме того, считают, что истец пропустил срок исковой давности в три года (т. 1 л.д. 249-250).

В возражениях на иск представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по (далее - Управление Росреестра по ) указал, что Управление является государственным органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Управление не является субъектом спорных материальных правоотношений, права истцов на недвижимое имущество не нарушало, следовательно, не является надлежащим ответчиком, последним может быть лишь собственник оспариваемого права. Кроме того, истцы не представили доказательства своей заинтересованности, нарушения их прав ответчиками, недействительности права и незаконности государственной регистрации, что уже является основанием к отказу в удовлетворении заявленных требований (т. 1 л.д. 37-38, 39).

В судебное заседание истица ФИО1 не явилась, была извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в ее отсутствие (т. 2 л.д. 208, 230).

Представляющая интересы истца - ООО «ВИА» - ФИО6, действующая на основании доверенности (т. 2 л.д. 197), поддержала доводы и требования иска.

Представитель ответчика - ООО «Квартал» по доверенности ФИО7 (т. 1 л.д. 146) заявленные основания и требования истцов не признал по доводам своего отзыва. Просил применить также срок исковой давности.

Ответчик ФИО2 исковые требования не признал по аналогичным первому ответчику доводам.

Представители заявленного в качестве ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по , привлеченных к участию в деле в качестве ответчиков - Администрации и ФИО3 (т. 1 л.д. 237, 243), третьих лиц - Государственного предприятия «Омский центр технической инвентаризации и землеустройства», Главного управления жилищного контроля, государственного строительного надзора и государственной экспертизы и Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по (территориальный отдел №) в судебное заседание не явились, были извещены (т. 2 л.д. 225-229).

Выслушав перечисленных лиц, исследовав материалы настоящего гражданского дела, суд приходит к следующему:

Гражданским кодексом Российской Федерации установлено:

- статья 166 - сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1); требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе (пункт 2);

- статья 167 - недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1); при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2);

- статья 168 - сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения;

- пункт 2 статьи 170 - притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила;

- пункт 1 статьи 181 - срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки;

- статья 195 - исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено;

- статья 199 - требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности (пункт 1); исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2).

ФИО1 на основании регистрационного удостоверения № от ДД.ММ.ГГГГ на праве совместной собственности принадлежит (т. 1 л.д. 20).

Обществу с ограниченной ответственностью «ВИА», зарегистрированному ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 13-17, 19) на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на праве собственности принадлежит магазин - нежилые помещения, номер на поэтажном плане 1-11, общей площадью 77,20 кв.м., находящиеся на первом этаже жилого дома, литера А, расположенного по адресу: (т. 1 л.д. 18, 75-145).

В представленных Государственным предприятием «Омский центр технической инвентаризации и землеустройства» копиях планов подвала и экспликаций к ним, выполненных с момента первичной инвентаризации объектов недвижимости () в 1975 году до последней его инвентаризации (т. 1 л.д. 41), а также в приложенных к договорам купли-продажи планам, указаны устройство помещений подвала и иных нежилых помещений, в том числе, обозначенных как 1П, а далее при разделении последнего - как 1П и 5П, в состав которых как отдельных объектов входили и входят помещения на первом этаже и в подвале. Местоположение данных объектов и помещений в их составе не изменялось (т. 1 л.д. 42-67, 181-182, 186, 190-191, т. 2 л.д. 101-108, 109, 113-114, 116-126).

Из представленных БУОО «Исторический архив » архивных копий документов по строительству жилого дома по следует, что в спорных нежилых помещениях в подвале дома инженерные и иные коммуникации, оборудование, необходимые именно для обслуживания всего дома никогда не находились (т. 2 л.д. 1, 2-21, 212, 213-224).

Согласно регистрационному удостоверению № от ДД.ММ.ГГГГ помещение магазина «Модные товары» в 5-ти этажном жилом кирпичном жилом доме в путь, 67 - помещения, находящиеся в подвале и на 1 этаже, общей полезной площадью 572,9 кв.м., находятся в муниципальной собственности, (переданы) Сибзаводом на основании Решения Омского городского Совета от ДД.ММ.ГГГГ № (т. 1 л.д. 63).

Далее обозначенный объект муниципальной собственности - 1П (с помещениями в подвале и на первом этаже жилого дома) - использовалось различными организациями также в качестве магазина на праве оперативного и доверительного управлениями, а также аренды (т. 2 л.д. 152-189).

Распоряжением Мэра от ДД.ММ.ГГГГ №-р в целях эффективного использования имущества муниципальной казны , в соответствии с постановлениями главы городского самоуправления (Мэра) от ДД.ММ.ГГГГ №-п (в редакции от ДД.ММ.ГГГГ) «Об утверждении «Временного положения о муниципальной казне » и от ДД.ММ.ГГГГ №-п «О совершенствовании системы управления муниципальной собственностью » определено:

- пункт 1 - Департаменту недвижимости администрации …: передать недвижимое имущество муниципальной казны : нежилые помещения, литера А (1П), общей площадью 588,7 кв.м. (номера на поэтажном плане 0 этаж №; 1 этаж №), расположенные в здании по адресу: путь, 67 (пункт 1.1.); внести соответствующие изменения в реестр муниципальной казны (пункт 1.2.); закрепить за муниципальным унитарным предприятием «Город» недвижимое имущество, указанное в п. 1.1. настоящего распоряжения на праве хозяйственного ведения;

- пункт 2 - Муниципальному унитарному предприятию «Город»…: зарегистрировать право хозяйственного ведения на недвижимое имущество, указанное в пункте 1.1. настоящего распоряжения, в соответствии с действующим законодательством (пункт 2.1.); обратиться в Омский филиал государственного учреждения «Центр технической инвентаризации » для внесения изменений в учетно-техническую документацию (пункт 2.2.)… (т. 1 л.д. 170, 171).

Распоряжением Мэра от ДД.ММ.ГГГГ №-р согласно Положению о порядке дачи согласия на отчуждение недвижимого имущества, закрепленного за муниципальным унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения и муниципальными организациями на праве оперативного управления, утвержденному решением Омского городского Совета от ДД.ММ.ГГГГ № (в редакции от ДД.ММ.ГГГГ), постановлено:

- пункт 1 - дать согласие муниципальному унитарному предприятию «Город» на отчуждение в форме продажи закрепленного за ним на праве хозяйственного ведения недвижимого имущества: нежилые помещения, литера А (1П), общей площадью 588,7 кв.м. (номера на поэтажном плане: 0 этаж: 1-11; 1 этаж №), расположенные в здании по адресу: путь, 67. Начальную цену продажи установить в размере не ниже рыночной;

- пункт 2 - средства от реализации недвижимого имущества, указанного в п. 1 настоящего распоряжения, остающиеся после уплаты налогов, в полном объеме зачислить в бюджет … (т. 1 л.д. 174, 175).

По договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Муниципальным унитарным предприятием «ГОРОД» (далее - продавец) ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (далее - покупатель) в соответствии с действующим законодательством и на основании распоряжения Мэра от ДД.ММ.ГГГГ №-р, продавец передает в собственность, а покупатель за 5300000 (пять миллионов триста тысяч) рублей покупает нежилые помещения, расположенные по адресу: путь, ; общая площадь помещений - 588,7 кв.м.; номера позиций в соответствии с техническим паспортом, составленным по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, номера на поэтажном плане: подвал №; 1 этаж №, литера А (1П). Право хозяйственного ведения продавца подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии от ДД.ММ.ГГГГ. На основании данного договора право собственности зарегистрировано Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ (свидетельство о регистрации серии ) (т. 1 л.д. 180-183, т. 2 л.д. 140-145, т. 2 л.д. 147-152).

Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (далее - продавец) обязуется передать в собственность ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (далее - покупатель) за 5300000 (пять миллионов триста тысяч) рублей недвижимое имущество - нежилые помещения, литера А (1П), общей площадью 588,7 кв.м., находящиеся на первом этаже и в подвале (номера на поэтажном плане - подвал: 1-11; 1 этаж - 1-11) пятиэтажного кирпичного жилого дома, расположенного по адресу - по путь, . При этом денежное обязательство по уплате суммы сделки прекращается путем зачета однородного требования покупателя к продавцу на сумму 5300000 рублей, возникшего из договора займа от ДД.ММ.ГГГГ. На основании данного договора право собственности зарегистрировано Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ (свидетельство о регистрации серии ) (т. 1 л.д. 184-186, т. 2 л.д. 133-139).

По договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (далее - продавец) обязуется передать в собственность ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (далее - покупатель) за 5000000 (пять миллионов) рублей недвижимое имущество - нежилые помещения, литера А (1П), общей площадью 525,5 кв.м., находящиеся на первом этаже и в подвале (номера на поэтажном плане - подвал: 1-11; 1 этаж - 2-7, 10, 11) пятиэтажного кирпичного жилого дома, расположенного по адресу - по путь, . При этом 500000 рублей уплачены покупателем продавцу на момент заключения настоящего договора, а 4500000 рублей на момент подписания настоящего договора перечислены покупателем со своего расчетного счета на лицевой счет продавца. На основании данного договора право собственности зарегистрировано Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ (свидетельство о регистрации серии ) (т. 1 л.д. 187-191, т. 2 л.д. 110, 111-115).

Решением единственного учредителя Общества с ограниченной ответственностью «Квартал» № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, создал ООО «Квартал», указав, что в момент государственной регистрации Общества уставный капитал сформирован в размере 9900000 (девять миллионов девятьсот тысяч) рублей в виде объектов недвижимого имущества, расположенных по адресам: Россия, , литер А и Россия, д… ФИО2 назначен и директором данного Общества (т. 1 л.д. 22, 168-169, т. 2 л.д. 91).

По акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 передал, а ООО «Квартал» в лице ФИО8, действующего на основании доверенности, приняло следующий объект имущества:

- нежилое помещение 1П, общей площадью 256,20 кв.м., находящееся на первом этаже и в подвале (подвал: 1-8; 1 этаж: 1-5) пятиэтажного жилого дома, литера А, расположенного по адресу: путь, ;

- нежилое помещение 5П, общей площадью 323,40 кв.м., находящееся на первом этаже и в подвале (подвал: 1-7; 1 этаж: 1-3) пятиэтажного жилого дома, литера А, расположенного по адресу: путь, ;

- недостроенный отдельный вход в цокольное помещение, расположенное по адресу: путь, (т. 1 л.д. 23, 206, т. 2 л.д. 90).

На основании приведенного решения от ДД.ММ.ГГГГ за ООО «Квартал» зарегистрировано право собственности на обозначенные нежилые помещения, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделаны записи соответственно № и №, что подтверждается выданными Управлением Федеральной регистрационной службы по ДД.ММ.ГГГГ свидетельствами о государственной регистрации права серии и серии (т. 1 л.д. 24-25, 40, 207-208, т. 2 л.д. 88).

Оценив в совокупности представленное и изложенное, доводы сторон, подробно изложенные в исковом заявлении с дополнением и отзывах, суд полагает возможным установить, что спорные нежилые помещения - 1П и 5П (в составе помещений на первом этаже и в подвале (по иным документам этаж 0, цокольный этаж)) в течение длительного времени (не менее 15 лет) использовались как самостоятельный относительно обособленный объект (объекты) и с определенным назначением - магазин с подсобными помещениями. Как самостоятельный объект права данные помещения были переданы и приняты и в муниципальную собственность в 1996 году.

Именно общим имуществом собственников помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном жилом по смыслу как действовавшего, так и действующего законодательства спорные нежилые помещения никогда не являлись и не являются; инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в жилом доме оборудование (как то распределительные и запирающие устройства и тому подобное) в спорных помещениях никогда не находилось и не находится. Имеющиеся в данных спорных помещениях системы водоснабжения и канализации аналогичны по устройству системам в иных жилых и нежилых помещениях жилого дома.

Являясь надлежащим собственником спорных нежилых помещений, муниципальное образование не было лишено права передать данное имущество на праве хозяйственного ведения в МУП «Город», а далее - дать согласие и на отчуждение этого имущества, распорядиться вырученными от его реализации денежными средствами. Мотивы, основания и сроки совершения таких действий, в том числе и в сравнении с законом о приватизации, в данном случае не имеют принципиального значения для разрешения заявленного спора. Последующие собственники спорных нежилых помещений не лишены были права и возможности распоряжаться принадлежащим им имуществом по собственному усмотрению, что и происходило в рассматриваемом случае.

Отсюда, права истцов именно оспариваемыми распоряжениями, сделками и действиями никаким образом не были и не могли быть нарушены в принципе. Более того, ООО «ВИА» зарегистрировано только через два года после принятия оспариваемого распоряжения Мэра , а личный интерес в возможном приобретении спорного имущества истицей ФИО1, на что фактически истцы ссылаются в своих доводах, не подлежит учету.

Таким образом, истцы не являются такими заинтересованными лицами, которые могли бы оспорить перечисленные распоряжения, сделки и действия ответчиков по основаниям, предусмотренным ст. 168, п. 2 ст. 170 ГК РФ.

Кроме того, истек срок и для оспаривания первоначальной сделки со спорными нежилыми помещениями от ДД.ММ.ГГГГ, о применении которого заявили ответчики, поскольку по правилам п. 1 ст. 181, ст.ст. 197, 200 ГК РФ такой срок истек еще ДД.ММ.ГГГГ; к требованиям, на которые исковая давность не распространяется (статья 208 ГК РФ), заявленные в силу перечисленного не относятся; основания для восстановления срока (статья 205 ГК РФ), о чем истцы и не заявляли, для ФИО1 в данном случае отсутствуют, а для ООО «ВИА» - не предусмотрены законом в принципе. Иное мнение истцов не соответствует приведенным положениям закона.

Поскольку нет оснований для признания недействительной первой сделки со спорным имуществом, отсутствует таковые и для признания недействительными последующих сделок и действий ответчиков, и, следовательно, для удовлетворения иска в целом.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 и Общества с ограниченной ответственностью «ВИА» о признании недействительным распоряжения Мэра от ДД.ММ.ГГГГ №-р; признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № между МУП «Город» и ФИО2; признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3; признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2; признании недействительной передачи нежилых помещений 1П, общей площадью 256,20 кв.м., находящихся на первом этаже и в подвале (номера на поэтажном плане - подвал: 1-8; 1 этаж: 1-5) пятиэтажного жилого дома, литера А, расположенного по адресу: путь, , и нежилых помещений 5П, общей площадью 323,40 кв.м., находящихся на первом этаже и в подвале (номера на поэтажном плане - подвал: 1-7; 1 этаж: 1-3) пятиэтажного жилого дома, литера А, расположенного по адресу: путь, , в уставный капитал ООО «Квартал»; признании недействительной государственной регистрации права собственности за ООО «Квартал» нежилых помещений 1П, общей площадью 256,20 кв.м., находящихся на первом этаже и в подвале (номера на поэтажном плане - подвал: 1-8; 1 этаж: 1-5) пятиэтажного жилого дома, литера А, расположенного по адресу: путь, ; признании незаконной записи регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, совершенной в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; признании недействительной государственной регистрации права собственности за ООО «Квартал» нежилых помещений 5П, общей площадью 323,40 кв.м., находящихся на первом этаже и в подвале (номера на поэтажном плане - подвал: 1-7; 1 этаж: 1-3) пятиэтажного жилого дома, литера А, расположенного по адресу: путь, ; признании незаконной записи регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, совершенной в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; истребовании из владения ООО «Квартал» нежилых помещений, находящихся в подвале (номера на поэтажном плане - подвал: 1-7) пятиэтажного жилого дома, литера А, расположенного по адресу: путь, , во владение собственников жилых помещений жилого ; истребовании из владения ООО «Квартал» нежилых помещений, находящихся в подвале (номера на поэтажном плане - подвал: 1-8) пятиэтажного жилого дома, литера А, расположенного по адресу: путь, , во владение собственников жилых помещений жилого .

На решение в течение десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме может быть подана кассационная жалоба в Первомайский районный суд для рассмотрения судом.

Судья Солодкевич И. М.