Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Урванцевой Елены Владимировны к Полянсковой Марине Геннадьевне о взыскании суммы задатка и по встречному иску Полянсковой Марины Геннадьевны к Урванцевой Елене Владимировне о взыскании суммы ошибочно возвращенного задатка,

у с т а н о в и л :

Урванцева Е.В. обратилась в суд с иском к Полянсковой М.Г. о взыскании суммы задатка в размере 130000 руб., а также расходов по оплате госпошлины в размере 2900 руб.

В обоснование заявленного требования сослалась на то, что ДАТА г. между ней и Полянсковой М.Г. был заключен предварительный договор, согласно которого ответчик обязалась в срок до ДАТА г. заключить договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС, по цене 840000 руб. В обеспечение обязательств по договору купли-продажи указанного объекта недвижимости Полянсковой М.Г. был передан задаток в сумме 130000 руб., о чем было составлено письменное соглашение о задатке НОМЕР от ДАТА г. По условиям указанного соглашения Полянскова М.Г. также обязалась в срок до ДАТА г. за свой счет подготовить все документы, необходимые для совершения сделки купли-продажи, погасить задолженность по оплате коммунальных услуг, электроэнергии, газа, заключить договор купли-продажи квартиры в установленной законом форме, освободить продаваемое жилое помещение и передать его покупателю свободным от любых имущественных и жилищных прав третьих лиц по акту приема-передачи.

Полянскова М.Г. в установленный соглашением срок свои обязательства не исполнила, ДАТА г. вернула 130000 руб. и отказалась от заключения договора купли-продажи квартиры, при этом двойную сумму задатка вернуть отказалась. Учитывая, что за неисполнение договора ответственна Полянскова М.Г., с нее должна быть взыскана двойная сумма задатка в размере 130000 руб.

Возражая против исковых требований, Полянскова М.Г. обратилась в суд со встречным иском к Урванцевой Е.В. о взыскании ошибочно выплаченного задатка в размере 150000 руб.

Встречное исковое требование мотивировала тем, что ДАТА г.между мной и Урванцевой Е.В. было заключено соглашение о задатке НОМЕР, по условиям которого Урванцева Е.В. Е.В. передала ей задаток в сумме 130000 руб. и 20000 руб., а оставшуюся стоимость квартиры должна была передать при подписании договора купли-продажи в регистрирующем органе не позднее ДАТА г.Она, в свою очередь обязалась в течение срока действия соглашения не предпринимать никаких действий по поиску других покупателей на этот объект недвижимости, не брать с других покупателей на этот объект задатки, заключать в отношении него соглашения, подписывать документы на продажу; погасить задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг; подготовить за свой счет все необходимые документы для совершения сделки и произвести отчуждение квартиры, свободной от любых имущественных и жилищных прав третьих лиц, в срок до ДАТА г. Предусмотренные соглашением обязательства были исполнены ею в полном объеме, однако Урванцева Е.В. от заключения сделки отказалась до того, пока она (Полянскова М.Г.) и члены ее семьи не снимутся с регистрационного учета. Она выполнить данное требование отказалась, поскольку ей необходимо было оформить ипотечный кредит на приобретение другого жилья, обязательным условием которого являлась регистрация. Не смотря на то, что договор купли-продажи не был заключен по инициативе Урванцевой Е.В., она вернула задаток покупателю.

Истица Урванцева Е.В. в судебном заседании просил иск удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении, встречные исковые требования считает не подлежащими удовлетворению. Суду пояснила, чтоквартиру АДРЕС она решила приобрести посредством ипотечного кредитования, поэтому сделка купли-продажи указанной квартиры не могла быть оформлена при наличии задолженности по жилищно-коммунальным платежам, а также при наличии прав на квартиру третьих лиц. По условиям соглашения о задатке Полянскова М.Г. обязалась погасить имеющуюся задолженность по жилищно-коммунальным платежам в сумме 36000 руб., освободить квартиру, вывезти мебель, передать ключи и передать по акту приема-передачи квартиру, свободную от любых имущественных и жилищных прав третьих лиц, до ДАТА г. Однако, указанные обязательства ответчиком в установленный срок выполнены не были. Договор должен был быть подписан ДАТА г., но по причине неисполнения ответчиком своих обязательств, предусмотренных соглашением о задатке, перенесли его заключение на более поздний срок, от заключения договора купли-продажи не отказывалась. ДАТА г. Полянскова М.Г. от заключения договора купли-продажи отказалась и вернула 150000 руб. Указанная денежная сумма была передана Полянсковой М.Г. частями: 20000 руб. были переданы матери ответчика в качестве аванса, а 130000 руб. в качестве задатка – самой Полянсковой М.Г.

Ответчик Полянскова М.Г. в судебном заседании с исковыми требованиями Урванцевой Е.В. не согласилась, встречные исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в заявлении. Дополнительно суду пояснила, что в момент продажи квартиры АДРЕС она проживала в г. Челябинске, поэтому в продаже квартиры ей помогали риэлторы ФИО10. Они звонили и сообщали, какие документы нужно подготовить, а она в свою очередь оформляла их и привозила в г. Златоуст. ДАТА г. она получила от истицы денежную сумму 130000 руб. и между сторонами было заключено соглашение о задатке. В момент заключения соглашения Урванцевой Е.В. было известно о наличии задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг и о регистрации в квартире ее и двух ее совершеннолетних детей. До ДАТА г. ни Урванцева Е.В., ни ФИО10 ей не звонили по вопросу заключения договора купли-продажи. ФИО10 позвонили ДАТА г. или ДАТА г. и сообщили, что на следующий день должна состояться сделка. С целью заключения сделки она приехала в г. Златоуст, встретилась с истицей в регистрационном органе, однако Урванцева Е.В. от заключения договора купли-продажи квартиры отказалась, мотивировав свой отказ тем, что продаваемый объект недвижимости обременен правами третьих лиц: в квартире зарегистрированы она и ее дети. Она пообещала снять с регистрационного учета детей, но сама выписаться не могла, поскольку прописка была необходима для получения ипотечного кредита на покупку другой квартиры в г. Челябинске. В связи с отказом истицы от заключения договора она ДАТА г. вернула полученные от нее деньги в сумме 150000 руб., исходя из «человеческих» побуждений. На ДАТА г. действительно имелась задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг, которую она планировала погасить из денежных средств, полученных при окончательном расчете. Ключи от квартиры в срок до ДАТА г. истице переданы не были. Мебель из квартиры не вывозила, поскольку истица согласилась приобрести жилье с мебелью.

Заслушав истицу и ее представителя, ответчика, показания свидетелей, исследовав материалы дела, суд находит иск Урванцевой Е.В. подлежащим удовлетворению, а встречное исковое требование Полянсковой М.Г. – не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.ст. 380, 381 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного п. 2 ст. 380 ГК РФ, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (ст. 381 ГК РФ).

Как установлено в ходе судебного разбирательства, квартира АДРЕС по состоянию на ДАТА г. принадлежала на праве собственности Полянсковой М.Г. на основании договора дарения от ДАТА г. л.д. 32).

ДАТА г. Урванцева Е.В. и Полянскова М.Г. заключили письменное соглашение о задатке л.д. 6). Согласно условиям данного соглашения Полянскова М.Г. и Урванцева Е.В. обязались в будущем заключить договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС, за 840000 руб. При этом Урванцева Е.В. в обеспечение взаимных обязательств по предстоящему отчуждению прав собственности на указанный объект недвижимости передала Полянсковой М.Г. задаток в счет стоимости квартиры в размере 130000 руб.

Пунктом 3 соглашения о задатке предусмотрены следующие обязанности продавца (Полянсковой М.Г.): в течение срока действия соглашения не предпринимать никаких действий по поиску других покупателей на этот объект недвижимости; не брать с других покупателей на этот объект задатки, заключать в отношении него соглашения, подписывать документы на продажу; принять от покупателя сумму задатка в размере 130000 руб.; за свой счет подготовить все необходимые документы для совершения сделки и произвести отчуждение квартиры, свободной от любых имущественных и жилищных прав третьих лиц, в срок до ДАТА г.; погасить задолженности за коммунальные услуги, электроэнергию, телефонную точку, газ; освободить объект, вывезти мебель, передать ключи в срок до ДАТА г. по акту приема-передачи.

Следовательно, ДАТА г. между сторонами был фактически заключен предварительный договор о намерении заключить до ДАТА г. договор купли-продажи квартиры, по которому истицей был уплачен задаток в сумме 130000 руб.

В установленный соглашением срок договор купли-продажи между сторонами заключен не был. Из текста искового заявления и пояснений истицы в судебном заседании следует, что причиной этому является отказ Полянсковой М.Г. от заключения сделки. Кроме того, в установленный соглашением о задатке срок ответчиком не исполнена часть обязательств, предусмотренных пунктом 3 соглашения, в частности: ею не погашена задолженность по жилищно-коммунальным платежам в размере 36000 руб., в квартире остались зарегистрированными она и ее совершеннолетние дети, объект продажи не освобожден от мебели, не переданы ключи от входной двери. Она (истица) от заключения договора купли-продажи не отказывалась, предложила перенести заключение сделки на более поздний срок. Также Полянсковой М.Г. не был подготовлен проект договора купли-продажи, указанный проект был изготовлен ею (истицей) при помощи работников банка «Снежинский» ДАТА г.

Доводы истицы о неисполнении ответчиком Полянсковой М.Г. предусмотренных соглашением о задатке обязательств в установленный срок (до ДАТА г.) нашли подтверждение в ходе рассмотрения дела.

В материалах дела имеется счет-квитанция за ДАТА (л/с НОМЕР), согласно которой долг Полянсковой М.Г. за жилищно-коммунальные услуги, предоставляемые в квартиру по адресу: АДРЕС на ДАТА г. составлял 36215 руб., задолженность была погашена лишь ДАТА г. л.д. 65).

Справкой ЖСК «Дружба» от ДАТА г. подтверждается, что в квартире АДРЕС оставались зарегистрированными Полянскова М.Г., ее сын ФИО5, ДАТА года рождения, и дочь ФИО4, ДАТА года рождения л.д. 7).

Допрошенный в качестве свидетеля ФИО7 (муж истицы) показал, что от матери Полянсковой М.Г. ему было известно о том, что в квартире АДРЕС зарегистрирована Полянскова М.Г. и ее совершеннолетние дети. В дальнейшем ДАТА г., при обращении в ОАО Банк «Снежинский» с целью составления проекта договора купли-продажи указанной квартиры и заключения кредитного договора (ипотеки), работник банка ФИО6 сообщила, что Полянскова М.Г. с детьми остается на регистрационном учете в продаваемой квартире и, кроме того, имеет долг по оплате жилищно-коммунальных услуг в размере более 30000 руб. В регистрационном органе ответчик пояснила, что выплатит долг позднее, когда получит деньги за квартиру. Также обещала снять с регистрационного учета детей. По просьбе Полянсковой М.Г. заключение сделки отложили до понедельника ДАТА г. Однако, ДАТА г. она по собственной инициативе от заключения сделки отказалась и вернула полученные по соглашению о задатке деньги. Вернуть сумму задатка в двукратном размере отказалась.

Свидетель ФИО6 показала, что ранее работала в ОАО Банк «Снежинский». Урванцевы обратились в банк в начале ДАТА с целью заключения ипотечной сделки, в частности - договора ипотечного кредита для приобретения квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС. Для заключении договора ипотечного кредита необходимо было предоставить технический или кадастровый паспорт на приобретаемое жилье, отчет об оценке и справку о наличии либо отсутствии задолженности по коммунальным платежам, а также свидетельство о регистрации права собственности либо договор купли-продажи. Примерно в 12 часов ДАТА г. (день, которым датирован кредитный договор и проект договора купли-продажи) в банк приехали продавец с риэлтором, к этому времени был подготовлен проект договора купли-продажи квартиры и кредитный договор. Продавцом на тот момент были предоставлены все необходимые для банка документы, однако из них было установлено наличие задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг в размере более 30000 руб., а также тот факт, что в отчуждаемой квартире оставались зарегистрированными Полянскова М.Г. со своими детьми. При таких обстоятельствах предоставление ипотечного кредита не представлялось возможным. В банке продавец обязалась сняться с регистрационного учета. Кредитный договор был подписан сторонами ДАТА г., но фактически исполнен не был – вечером ДАТА г. в банк позвонила Урванцева Е.В. и сообщила, что Полянскова М.Г. отказалась от заключения договора купли-продажи квартиры. Показала, что проект договора купли-продажи обычно выдается сторонам, и они отправляются с ним в регистрационный орган. В дальнейшем с Урванцевыми был заключен кредитный договор на приобретение другой квартиры.

Суду представлен кредитный договор НОМЕР, заключенный между ОАО Банк «Снежинский» (кредитором) и ФИО8 (заемщиком) ДАТА г. и подписанный сторонами. В качестве второго заемщика в договоре указан ФИО7, однако им кредитный договор не подписан л.д. 57-64).

Также в материалах дела имеется проект договора купли-продажи от ДАТА г., по условиям которого Урванцева Е.В. и ФИО7 покупают в совместную собственность, а Полянскова М.Г. продает квартиру АДРЕС по цене 820000 руб. Проект сторонами не подписан л.д. 55-56).

Ответчик Полянскова М.Г., возражая против исковых требований Урванцевой Е.В. и настаивая на удовлетворении своего встречного требования, сослалась на то, что от заключения сделки не отказывалась, договор купли-продажи не был заключен по вине истицы. Все необходимые для заключения договора документы она представляла по мере необходимости через риэлтора ФИО10, никаких претензий со стороны истицы не было. ДАТА г. в регистрационной палате Урванцева Е.В. от приобретения квартиры АДРЕС отказалась, поскольку в отчуждаемом объекте недвижимости оставались зарегистрированными продавец и ее взрослые дети. Кроме того, Полянскова М.Г. пояснила, что на ДАТА г. действительно имелась задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг, которую она планировала погасить из денежных средств, полученных при окончательном расчете с Урванцевой Е.В. Ключи от квартиры в срок до ДАТА г. истице не передавала; мебель из квартиры не вывезла, поскольку истица согласилась приобрести жилье с мебелью. Сумму задатка она вернула ДАТА г.

В подтверждение указанных доводов Полянскова М.Г. предоставила расписки о получении документов на государственную регистрацию от ДАТА г. и от ДАТА г.; справки ЗО ЧФ ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» от ДАТА г. об отсутствии сведений об арестах и других запрещениях и о собственнике спорного объекта недвижимости; справку ЖСК «Дружба» от ДАТА г. о зарегистрированных в квартире лицах; квитанцию об оплате 500 руб. в ОАО Банк «Снежинский» от ДАТА г. л.д. 29-33).

Кроме того, ответчиком представлена справка директора ООО «Фаворит» ФИО10 о том, что обе стороны сделки (Урванцева Е.В., Полянскова М.Г.) и представитель ООО «Фаворит» явились в назначенный день для подписания основанного договора купли-продажи, где Урванцева Е.В. и ее супруг ФИО9 отказались от подписания основанного договора купли-продажи в связи с тем, что в квартире АДРЕС были зарегистрированы Полянскова М.Г. и ее несовершеннолетние дети л.д. 27).

Допрошенный в качестве свидетеля ФИО10 суду показал, что является директором и учредителем ООО «Фаворит». В ДАТА к нему обратилась Полянскова М.Г. по поводу продажи принадлежащей ей квартиры АДРЕС. Квартира была выставлена на продажу и через непродолжительное время в агентство обратилась семья Урванцевых по вопросу приобретения указанной квартиры. Между сторонами было оформлено типовое соглашение о задатке. Полянскова М.Г. уехала в г. Челябинск, а Урванцевы стаи оформлять кредит.

В течение срока действия соглашения о задатке он занимался оформлением необходимых для заключения договора купли-продажи документов. ДАТА г. стороны и супруг истицы ФИО7 встретились в регистрационном органе с целью заключить сделку, где ФИО7 отказался подписать договор купли-продажи и предложил Полянсковой М.Г. заключить сделку после того, как она погасит задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг и снимется с детьми с регистрационного учета. Примерно через неделю-полторы Полянскова М.Г. позвонила и выразила желание вернуть Урванцевым задаток в связи с невозможностью выполнить указанные условия. Возврат задатка был оформлен распиской.

Свидетель ФИО11 показала, что работает главным бухгалтером и риэлтором в ООО «Фаворит». Весной ДАТА от Полянсковой М.Г. поступила по телефону заявка о продаже двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС. Указанным жилым помещением заинтересовалась семья Урванцевых, в ДАТА они осмотрели квартиру и решили ее приобрести за 840000 руб. Урванцева Е.В. передала Полянсковой М.Г. аванс в размере 20000 руб. и 130000 руб. в качестве задатка. При заключении соглашения о задатке Полянскова М.Г. сообщила о наличии долга по оплате жилищно-коммунальных услуг и о том, что в продаваемой квартире кроме нее зарегистрированы двое ее совершеннолетних детей. Она просила задаток в размере 180000-200000 руб., чтобы внести в свою очередь задаток за квартиру, которую она намерена была приобрести в г. Челябинске, и погасить долг по оплате жилищно-коммунальных услуг, однако истица передала ей лишь 130000 руб. Стороны с соглашением о задатке ознакомились, согласились с его условиями и подписали его. В дальнейшем сделка не состоялась, поскольку Полянскова М.Г. в установленный соглашением срок не снялась с регистрационного учета и не погасила задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг. При таких обстоятельствах получение ипотечного кредита не представлялось возможным. ФИО7 (муж истицы) предложил отложить заключение сделки под условием, что Полянскова М.Г. и ее дети снимутся с регистрационного учета, вернуть задаток никто не предлагал. В дальнейшем Полянскова М.Г. по своей инициативе вернула задаток Урванцевой Е.В. Полагает, что условия соглашения о задатке Полянсковой М.Г. не были выполнены в полном объеме.

Исследовав представленные доказательства в их совокупности, учитывая, что Полянскова М.Г. не в полном объеме выполнила обязательства, предусмотренные соглашением о задатке НОМЕР от ДАТА г., в частности не погасила задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг, не освободила квартиру, не вывезла мебель, не передала ключи и саму квартиру, свободную от любых имущественных и жилищных прав третьих лиц, по акту приема-передачи в срок до ДАТА г., суд считает, что ответственной за неисполнение договора купли-продажи является ответчик Полянскова М.Г., поэтому, применительно к положениям статьи 381 Гражданского кодекса РФ, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

При таких обстоятельствах требование Урванцевой Е.В. о взыскании с Полянсковой М.Г. задатка в размере 130000 руб. подлежит удовлетворению.

Как следствие, в удовлетворении встречного иска Полянсковой М.Г. к Урванцевой Е.В. о взыскании ошибочно выплаченной суммы задатка (суммы неосновательного обогащения) следует отказать.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

С Полянсковой М.Г. в пользу истицы подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 2900 руб. л.д. 4).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 198 ГПК РФ,

р е ш и л :

Иск Урванцевой Е.В. к Полянсковой М.Г. о взыскании суммы задатка удовлетворить.

Взыскать с Полянсковой Марины Геннадьевны в пользу Урванцевой Елены Владимировны 130000 руб. и возврат госпошлины в сумме 2900 руб., а всего 132900 (сто тридцать две тысячи девятьсот) руб.

В удовлетворении встречного иска Полянсковой Марины Геннадьевны к Урванцевой Елене Владимировне о взыскании суммы ошибочно возвращенного задатка в размере 150000 руб. отказать.

Решение может быть обжаловано в течение десяти дней в судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда через суд, вынесший решение.

Председательствующий: Короленко В.А.