Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Электроремонт», ФИО2, ФИО3 о расторжении договора аренды, прекращения обременения, признании недействительными договоров долевого участия в строительстве, применении последствий недействительности ничтожной сделки, аннулировании записей регистрации о государственной регистрации договоров долевого участия и ограничения права на объект недвижимости,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с названным иском к ответчику ООО «ЭлектроРемонт», указав, что между истцом ( арендодателем) и Обществом с ограниченной ответственностью "Электроремонт" ( арендатором) был заключен договор аренды с последующим выкупом, предметом договора является земельный участок ( кадастровый № общей площадью № кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства) с расположенными на нем жилым домом и хозяйственными постройками. Указанный договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>. По договору ответчик обязался выплатить истцу за земельный участок 9 650 000 рублей, за жилой дом 1 000 000 рублей, первый платеж в счет оплаты выкупной стоимости за вышеуказанную недвижимость произвести не позднее ДД.ММ.ГГГГ, а в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ответчик обязался выплатить истцу выкупную стоимость.( п.3.1,3.3). Ответчик свои обязательства по оплате не исполнил в полном объеме, внес 230 000 рублей в ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, которым была изменена стоимость земельного участка на 8 496 500 рублей, стоимость жилого дома осталась 1 000 000 рублей. П.3.3. договора был изменен, ответчик обязался выплатить выкупную стоимость с момента регистрации дополнительного соглашения к договору аренду от ДД.ММ.ГГГГ и до ДД.ММ.ГГГГ ежемесячными платежами. Дополнительным соглашением (п.7.6) было дополнено, что если от ответчика в течение двух месяцев подряд с момента регистрации дополнительного соглашения не поступают денежные средства в соответствии с п.3.3 договора ежемесячно, договор считается расторгнутым. Кроме того, п.8 изменен п.1.2 договора аренды, добавлены сведения о том, что на земельном участке по <адрес> имеются обременения: залог в силу закона в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве. В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ответчик не выполнил свои обязательства по оплате, предусмотренной пунктами 3.2 и 3.3 договора. ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика были направлены претензии о досрочном расторжении договора аренды с последующим выкупом. Ответчик требования оставил без внимания. Основываясь на положениях ст. 309, ч.1 ст. 432, ч.2 ст. 450, ст. 619 ГК РФ полагает, что основанием для расторжения договора аренды с последующим выкупом от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ является неисполнение ответчиком своих обязательств по оплате, предусмотренной п.3.2 и 3.3 договора, в соответствии с п.2 дополнительного соглашения к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ срок аренды договора истек ДД.ММ.ГГГГ. Просит расторгнуть договор аренды с последующим выкупом от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительное соглашение к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между ФИО1 и ООО "ЭлектроРемонт", прекратить обременение в виде Аренда в отношении жилого дома общей площадью № кв.м. кадастровый № и земельного участка общей площадью № кв.м. кадастровый №, расположенных по адресу: РФ, <адрес>, прекратить обременение в виде Залог в силу закона в отношении земельного участка общей площадью № кв.м. кадастровый №, расположенного по адресу: РФ, <адрес>, обязать ответчика передать по акту приема-передачи истцу земельный участок общей площадью № кв.м. кадастровый №, расположенный по адресу: РФ, <адрес>, в течение № дней с момента вступления в законную силу решения суда.

В последующем истец исковые требования неоднократно уточнял, окончательно, ссылаясь на положения ст. 166, ч.1 ст. 167, ст.168 ГК РФ, на Федеральный Закон от ДД.ММ.ГГГГ№ " О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", просил расторгнуть договор аренды с последующим выкупом от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между ФИО1 и ООО "ЭлектроРемонт", прекратить обременение в виде Аренды на весь объект в отношении жилого дома общей площадью № кв.м. кадастровый № и земельного участка общей площадью № кв.м. кадастровый №, расположенных по адресу: РФ, <адрес>, признать недействительным договор № долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО "ЭлектроРемонт" в лице директора ФИО4 и ФИО5 на строительство объекта долевого строительства: однокомнатной квартиры свободной планировки общей проектной площадью № кв.м. в трехэтажном одно подъездном двадцати одноквартирном доме по адресу <адрес>, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии <адрес>, запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, применить последствия недействительности ничтожной сделки, аннулировать в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии <адрес> запись № от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации договора № долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО "ЭлектроРемонт" в лице директора ФИО4 и ФИО5 на строительство объекта долевого строительства однокомнатной квартиры свободной планировки общей проектной площадью № кв.м. в трехэтажном одно подъездном двадцати одно этажном квартирном доме по адресу <адрес>; признать недействительным договор № долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО "ЭлектроРемонт" в лице директора ФИО4 и ФИО2 о строительстве объекта долевого строительства однокомнатной квартиры свободной планировки общей проектной площадью № кв.м. в трехэтажном одно подъездном двадцати одно этажном квартирном доме по адресу <адрес>, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии <адрес>, запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, применить последствия недействительности ничтожной сделки, аннулировать в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии <адрес> запись № от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации договора № долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО "ЭлектроРемонт" в лице директора ФИО4 и ФИО5 на строительство объекта долевого строительства однокомнатной квартиры свободной планировки общей проектной площадью № кв.м. в трехэтажном одно подъездном двадцати одно этажном квартирном доме по адресу <адрес>; аннулировать в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии <адрес> запись № о государственной регистрации ограничения права: залог в силу закона на объект недвижимости земельный участок с кадастровым номером № категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: группа 1 - земельные участки, предназначенные для размещения средне этажной и многоэтажной застройки общей площадью № кв.м. по адресу <адрес>.

В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель по ордеру адвокат Горбунова В.И. исковые требования поддержали в полном объеме, просили удовлетворить, при этом пояснили, что спорный земельный участок не выбывал из владения ФИО1, на участке расположен жилой дом, в котором она проживает. Земельный участок не мог изменить своего разрешенного использования, поскольку жилой дом под индивидуальной застройкой не был снесен. Разрешение на строительство, выданное Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга ООО "ЭлектроРемонт" ДД.ММ.ГГГГ было отменено, о чем было сообщено ДД.ММ.ГГГГ ответчику, основанием для отмены данного разрешения послужило то обстоятельство, что земельный участок имеет разрешенное использование под размещение индивидуального жилого дома. Полагают, что договора долевого участия в строительстве, заключенные между ООО "ЭлектроРемонт" и ФИО5, ООО "ЭлектроРемонт" и ФИО2 являются недействительными с момента их заключения, обременение земельного участка с кадастровым номером № по адресу <адрес> является незаконным, поскольку договоры долевого участия являются недействительными ввиду отмены разрешения на строительство. Ответчики не обращались с иском в суд об оспаривании актов, отменивших действие разрешения на строительство. После заключения дополнительного соглашения ДД.ММ.ГГГГ своих обязательств ответчик так и не исполнил. На претензии о досрочном расторжении договора ответчик не ответил. Срок действия договора аренды с последующим выкупом от ДД.ММ.ГГГГ истек ДД.ММ.ГГГГ. Приговором Ленинского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 признан виновным в совершении преступления, предусмотренного ч.4 ст. 159 УК РФ, т.е. в хищении денежных средств, принадлежащих ФИО5, ФИО7, не имея намерения и реальной возможности использовать полученные денежные средства в соответствии с договором долевого участия, похитив их. Поскольку сохранение договора аренды и залога принадлежащего истцу земельного участка нарушает ее права как собственника земельного участка, полагают, что следует признать недействительными заключенные договоры долевого участия в строительстве, прекратить обременение в виде аренды, применить последствия недействительности ничтожной сделки, аннулировав записи о регистрации договоров долевого участия и государственную регистрацию ограничения (обременения) права: залога в силу закона на объект недвижимости: земельный участок по адресу <адрес>.

Ответчик ООО "ЭлектроРемонт" в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом по месту регистрации <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц, однако в судебное заседание не явился, повестки с извещением возвращены в суд с отметкой "истек срок хранения".

В силу ст. 20 Гражданского процессуального кодекса РФ местом жительства гражданина признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Должник, сообщивший кредиторам недостоверную информацию о своем месте жительства, несет риск неблагоприятных последствий.

В соответствии с п. 35 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 апреля 2005 года N 221, почтовые отправления при невозможности их вручения адресатам (их законным представителям) хранятся в объектах почтовой связи в течение месяца. По истечении срока хранения регистрируемые почтовые отправления возвращаются отправителям за их счет по обратному адресу.

Приказом ФГУП "Почта России" от 31 августа 2005 года №343 введены в действие Особые условия приема, вручения, хранения и возврата почтовых отправлений разряда "Судебное", в силу п. п. 3.4 и 3.6 которых, при неявке адресатов за такими почтовыми отправлениями в течение трех рабочих дней после доставки первичных извещений им доставляются и вручаются под расписку вторичные извещения. Неврученные адресатам заказные письма и бандероли разряда "Судебное" возвращаются по обратному адресу по истечении семи дней со дня их поступления на объект почтовой связи.

Возвращение в суд не полученного адресатом после двух его извещений заказного письма с отметкой "по истечении срока хранения" не противоречит действующему порядку вручения заказных писем и может быть оценено в качестве надлежащей информации органа связи о неявке адресата за получением заказного письма. В таких ситуациях предполагается добросовестность органа почтовой связи по принятию всех неоднократных мер, необходимых для вручения судебной корреспонденции, пока заинтересованным адресатом не доказано иное.

Если участник дела в течение срока хранения заказной корреспонденции, равного семи дням, дважды не явился без уважительных причин за получением судебной корреспонденции по приглашению органа почтовой связи, то суд вправе признать такое лицо извещенным надлежащим образом о месте и времени судебного заседания на основании статьи 167 ГПК РФ.

По смыслу статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Поэтому лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами по усмотрению лица является одним из основополагающих принципов гражданского судопроизводства. Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не является преградой для рассмотрения судом дела по существу.

В соответствии с п.67 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой гражданского кодекса Российской Федерации», юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем, она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

При таких обстоятельствах, поскольку суд, в силу возложенных на него полномочий не наделен полномочиями по розыску лиц, участвующих в деле, суд считает, что ответчик ООО "ЭлектроРемонт" извещен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом и приходит к выводу о рассмотрении дела в его отсутствии. При этом, суд принимает во внимание, что представитель ответчика адвокат Зырянов А.Н., действующий по ордеру от ДД.ММ.ГГГГ№, был неоднократно извещен о времени и месте судебных заседаний, однако в судебные заседания не являлся, о причинах своей неявки в суд не сообщал.

Ответчики ФИО5 и ФИО2 извещены о месте и времени судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание не явились, ФИО2 представила отзыв, из которого следует, что с исковыми требованиями она не согласна, требования о признании недействительными договоров долевого участия незаконны, так как ФИО1 не указывает, какие конкретно были нарушены ее права либо охраняемые законом интересы. Иск может быть удовлетворен, если не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении должно быть указано право ( законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке. Отсутствие этого указания в исковом заявлении является основанием для оставления его без движения. У ФИО1 земельный участок не изымался из ее законного владения и принадлежит ей по праву собственности по настоящее время. Договора долевого участия прошли государственную регистрацию, ни ФИО5, ни ФИО2 не оспаривались и имеют юридическую силу. Признание договора долевого участия недействительным ( ничтожным) является одним из способов защиты интересов дольщика. Именно дольщик вправе обратиться в суд за защитой нарушенного права- возврата финансовых средств. ФИО1 не преследуется цель возврата земельного участка, поскольку он ей принадлежит на праве собственности, возврата финансовых средств- которые она не вкладывала. В связи с чем, в рамках рассмотрения данного дела баланс интересов сторон может достигаться только с учетом обеспечения прав и имущественных интересов участников долевого строительства, у которых земельный участок находится в залоге.

Третьи лица Администрация г. Оренбурга, Департамент градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра, картографии по Оренбургской области, ФИО8, ФИО7, ФИО9, в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, о причинах своей неявки не известили.

Поскольку лица, участвующие в деле, в силу личного волеизъявления не воспользовались своим правом на участие в судебном заседании, суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Исходя из смысла части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации, во всех случаях, когда в том или ином суде разрешается спор и есть стороны, они должны быть процессуально равны, иметь равные права и возможности отстаивать свои интересы.

Это конституционное положение и требование норм международного права содержится и в статье 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Анализ указанных норм позволяет сделать вывод о том, что суд в процессе состязательности не является инициатором и лишь разрешает предусмотренные законом вопросы, которые ставят перед ним участники судопроизводства, доказывающие свою позицию в конкретном деле в рамках своих процессуальных прав.

Законом на суд не возлагается обязанность по собиранию доказательств и по доказыванию действительных обстоятельств дела, так как возложение такой обязанности приведет к тому, что он будет вынужден действовать в интересах какой-либо из сторон.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в 11 определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

В соответствии с частью 3 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Согласно ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации, Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Как установлено, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "ЭлектроРемонт" (арендатор) в лице директора ФИО4 заключили договор аренды с последующим выкупом, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить за плату Арендатору во временное владение и пользование земельный участок с расположенным на нем жилым домом и хозяйственными постройками: земельный участок кадастровый № общей площадью № кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства, жилой дом литер А общей площадью № кв.м. кадастровый №, которые принадлежат арендодателю на праве собственности.

П.1.3, 1.4 договора предусмотрено, что настоящий договор является предварительным договором купли-продажи вышеуказанного имущества. По окончания аренды и после полного и окончательного расчета между сторонами стороны договорились подписать и зарегистрировать в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области договор купли-продажи земельного участка с расположенными на нем жилым домом.

Земельный участок предоставляется Арендодателем в аренду Арендатору в соответствии с настоящим договором под строительство Жилого комплекса и его дальнейшего использования. Земельный участок и жилой дом предоставляются с правом сноса жилого дома, снесение дома может быть произведено после внесения 50% оплаты от суммы договора, в размере 5 325 000 рублей. ( п.1.5,1.6)

Арендная плата по договору за весь период составляет 5 000 рублей, указанная сумма входит в общую выкупную стоимость по договору. (п.3.1)

Общая выкупная стоимость земельного участка и находящегося на нем жилого дома и хозяйственных построек составляет 10 650 0090 рублей, из них 9 650 000 рублей составляет стоимость земельного участка и 1 000 000 рублей составляет стоимость жилого дома. ( п.3.2)

Договор был заключен сроком на период с даты регистрации договора в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> до ДД.ММ.ГГГГ. (п.2.1 договора) Первый платеж в счет оплаты выкупной стоимости за вышеуказанную недвижимость должен быть произведен Арендатором не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Выкупная стоимость договора должна быть выплачена Арендатором Арендодателю в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. ( п.3.3)

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ п.3 изменен п.3.2 договора, общая выкупная стоимость земельного участка кадастровый № и находящегося на нем жилого дома и хозяйственных построек, расположенных по адресу <адрес> составляет 9 496 550 рублей, из них 8 496 550 рублей составляет стоимость земельного участка и 1 000 000 составляет стоимость жилого дома. П.4 изменен п.3.3 договора аренды: Выкупная стоимость договора должна быть выплачена Арендатором в период с момента регистрации Дополнительного соглашения и до ДД.ММ.ГГГГ ежемесячно, при этом каждый платеж должен осуществляться не позднее 30 числа каждого месяца. Срок договора аренды продлен до ДД.ММ.ГГГГ. ( п.2)

Договор считается расторгнутым, если от арендатора в течение 2-х месяцев подряд с момента регистрации дополнительного соглашения не поступают предусмотренные разделом 4 п.3.3 Дополнительного соглашения денежных выплат ежемесячно. ( п.7)

Из п.5 дополнительного соглашения следует, что изменяется п.7.2 договора: Договор может быть расторгнут по инициативе арендатора по основанию - не предоставления Арендатору разрешения на строительство, его отзыва, а также по другим основаниям, указанным в договоре аренды и дополнительном соглашении. П.1.2 добавлены сведения: на земельном участке, расположенном по адресу <адрес> имеются обременения: Залог в силу закона в пользу частников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

При этом следует понимать, что арендная платой является плата за предоставленное арендатору право владения и пользования переданным имуществом.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 421 ГК РФ). Стороны также могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (п. 3 ст. 421 ГК РФ).

На основании п. 1 ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Таким образом, законом разграничены понятия "арендной платы" и "выкупной цены" предмета аренды.

Статья 624 ГК Российской Федерации в качестве одного из оснований для перехода права собственности на арендуемое имущество предусматривает внесение арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Таким образом, выкупная цена является существенным условием договора аренды с правом выкупа.

В силу пункта 3 статьи 609 ГК Российской Федерации договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

При определении того, был ли между сторонами заключен договор, каким является содержание его условий и как они соотносятся между собой, совпадает ли волеизъявление сторон с их действительной общей волей, а также является ли договор мнимой или притворной сделкой, подлежат применению правила толкования договора, установленные статьей 431 ГК Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 431 ГК Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части 1 данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон (часть 2 статьи 431 ГК Российской Федерации).

Из договора аренды с последующим выкупом от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ответчик намеревался использовать спорный земельный участок под строительство Жилищного Комплекса ( п.1.5 договора)

Согласно статье 309, пункту 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Анализируя условия заключенного договора об аренде с последующим выкупом от ДД.ММ.ГГГГ и Дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ судом установлено, что данный договор является предварительным ( п.1.3), смешанным, поскольку содержит условия по договору аренды и купли-продажи земельного участка с находящегося на нем жилого дома с хозяйственными постройками, при этом, в соответствии с п.5.1 Договора стороны обязуются заключить договор купли-продажи спорного объекта при выкупе, т.е. после перечисления полной стоимости по договору.

ДД.ММ.ГГГГ истцом была в адрес ООО «ЭлектроРемонт» направлена претензия о досрочном расторжении договора аренды с последующим выкупом в связи с тем, что арендатор не выполнил условие по оплате выкупной стоимости имущества.

Ответчик на претензию не ответил, оплату в счет выкупной стоимости не произвел.

Заключив договор аренды с последующим выкупом от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ЭлектроРемонт», ответчик взял на себя обязанность выплатить ежемесячно до ДД.ММ.ГГГГ выкупную стоимость земельного участка и находящегося на нем жилого дома с хозяйственными постройками в размере 9496550 рублей.

Ответчиком ООО «ЭлектроРемонт» не представлено доказательств в подтверждение исполнения условий договора аренды с последующим выкупом от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения к нему от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга ООО "ЭлектроРемонт" выдано разрешение № на строительство трехэтажного многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером № по адресу <адрес> со сроком его действия до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО "ЭлектроРемонт" в лице директора ФИО4 и ФИО5 заключен договор долевого участия в строительстве, согласно которому ООО "ЭлектроРемонт" обязался построить объект долевого строительства: однокомнатную квартиру свободной планировки общей проектной площадью № кв.м. к трехэтажном одно подъездном двадцати одно квартирном доме, расположенном по адресу <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> проведена государственная регистрация договора № долевого участия в строительстве в соответствии с записью №.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО "ЭлектроРемонт" в лице директора ФИО4 и ФИО2 заключен договор долевого участия в строительстве, согласно которому ООО "ЭлектроРемонт" обязался построить объект долевого строительства: однокомнатную квартиру свободной планировки общей проектной площадью № кв.м. к трехэтажном одно подъездном двадцати одно квартирном доме, расположенном по адресу <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> на основании п.2 ст.13 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ№ ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" проведена государственная регистрация ограничения права: залог в силу закона за № на объект недвижимости земельный участок с кадастровым номером № категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: Группа 1- земельные участка, предназначенные для размещения домов средне этажной и многоэтажной застройки общей площадью № кв.м. по адресу <адрес>.

Таким образом, спорный земельный участок обременен правами третьих лиц, заключивших с ответчиком договоры долевого участия в строительстве.

Как следует из ответа Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ за № директора ООО "ЭлектроРемонт" сообщено, что разрешение № от ДД.ММ.ГГГГ, выданное на строительство многоквартирного жилого дома на земельном участке по адресу <адрес> отменено в связи с тем, что согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок имеет разрешенное использование: размещение индивидуального жилого дома. Данное разрешенное использование земельного участка не предусматривает строительство многоквартирного жилого дома.

Как установлено судом и не опровергнуто ответчиком, на спорном земельном участке до настоящего времени располагается индивидуальный жилой дом, земельный участок ответчиком в соответствии с договором аренды не использовался, доказательств надлежащего использования земельного участка в материалы дела не представлено, строительства многоквартирного жилого дома ответчиком не велось.

Учитывая, что срок аренды в соответствии с дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ истек ДД.ММ.ГГГГ, по условиям договора, договор считается расторгнутым, если от Арендатора в течение 2-х месяцев подряд с момента регистрации Дополнительного соглашения в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, Арендодателю не поступают, предусмотренные разделом 4 п.3.3 Дополнительного соглашения денежных выплат ежемесячно, а с момента регистрации Дополнительного соглашения с ДД.ММ.ГГГГ прошло значительное время, в течение которого арендатор нарушал свою обязанность по внесению платежей, суд приходит к выводу, что имеются достаточные основания для расторжения договора аренды с последующим выкупом от ДД.ММ.ГГГГ и Дополнительного соглашения к нему от ДД.ММ.ГГГГ, при этом, тот факт, что земельный участок обременен правами участников долевого строительства не может быть принят судом во внимание, так как права участников долевого строительства затронуты быть не могут ввиду следующего.

Пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса РФ определяют, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного и недобросовестного поведения.

В силу положений статьи 10 Гражданского кодекса РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также принимает иные меры, предусмотренные законом.

Как указывается в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса РФ», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункт 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ»).

Приговором Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 признан виновным в совершении преступления, предусмотренного ч.4 ст. 159 УК РФ, а именно в том, что являясь директором ООО "ЭлектроРемонт", действуя умышленно, незаконно, с использованием своего служебного положения, путем обмана с целью хищения чужого имущества - денежных средств, принадлежащих ФИО5, ФИО10 и ФИО7, зная о том, что денежные средства, полученные в соответствии с договорами займа и договором долевого участия в строительстве не будут использованы на цели, предусмотренные данными договорами - на строительство трех этажного одно подъездного двадцати одно квартирного дома на земельном участке по адресу Красного Казачества, 77, совершил хищение денежных средств, причинив ФИО5, ФИО10 и ФИО7 имущественный вред на общую сумму 2 059 000 рублей. Так, ФИО4, не имея практического опыта и репутации в строительной сфере, осознавая, что ООО "ЭлектроРемонт" и он лично не обладают необходимой ресурсной базой и реальной финансовой возможности для постройки многоквартирного жилого дома и оплаты арендных платежей, сформировал преступный умысел на хищение денежных средств у граждан, привлекаемых для участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, для реализации которого, выступая в качестве арендатора, заключил с ФИО1, не осведомленной о преступных намерениях ФИО4, выступая арендодателем, договор аренды с последующим выкупом земельного участка и расположенных на нем жилых и хозяйственных построек, принадлежащих на праве собственности последней, по адресу <адрес>. В последующем, получив разрешение на строительство многоквартирного дома по указанному адресу, ФИО4 в нарушение положений проектной документации, предусматривающей снос зданий подлежащих демонтажу до начала строительных работ, достоверно зная о том, что согласно п.1.6 договора аренды с последующим выкупом от ДД.ММ.ГГГГ, право сноса жилого дома предоставляется после внесения 50% оплаты от суммы договора, т.е. о зависимости наличия задолженности перед ФИО1 на право сноса жилого дома и начала строительных работ, создал видимость на проведение работ по возведению объекта, заведомо зная, что объект не будет достроен до конца и сдан в эксплуатацию.

Таким образом, приговором суда установлено, что ФИО4, действуя от ООО "ЭлектроРемонт", заключил договор аренды с последующим выкупом с ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ, при этом, не осуществлял оплату по данному договору. Данные обстоятельства в судебном заседании ответчиком ООО "ЭлектроРемонт" не опровергнуты.

Кроме того, приговором суда от ДД.ММ.ГГГГ подтверждено, что строительство многоквартирного жилого дома по адресу <адрес> фактически не велось, намерений осуществить строительство многоквартирного дома по указанному адресу у директора ООО «Электроремонт» не было, поскольку директор ООО «ЭлектроРемонт» лично не обладал необходимой ресурсной базой и реальной финансовой возможностью для постройки многоквартирного жилого дома и оплаты арендных платежей, жилой дом литер А по указанному адресу до настоящего времени не снесен, поскольку договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено право сноса жилого дома предоставляется после внесения 50% оплаты от суммы договора, а оплаты произведено не было.

В соответствии с частью 1 статьи 170 Гражданского кодекса РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Данная норма применяется в том случае, если стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать исполнения. В обоснование мнимости необходимо доказать, что при заключении сделки подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при ее совершении.

По смыслу вышеуказанной нормы закона мнимые сделки представляют собой действия, совершаемые для того, чтобы обмануть определенных лиц, не участвующих с этой сделке, создав у них ложное представление о намерениях участников сделки. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в пункте 86 постановления Пленума от ДД.ММ.ГГГГ№, стороны мнимой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение.

Для признания сделки недействительной по основаниям пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса РФ необходимо установить то обстоятельство, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие этой сделке правовые последствия. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий, и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения. Как следует из смысла и анализа приведенной нормы права, для признания сделки мнимой обязательно наличие следующих обстоятельств: стороны совершают сделку лишь для вида, заранее зная, что она не будет исполнена, они преследуют иные цели, нежели предусмотрены в договоре, и хотят создать видимость возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей, которые вытекают из этой сделки. При этом мнимые сделки заключаются лишь для того, чтобы создать у третьих лиц ложное представление о намерениях участников сделки.

При указанных обстоятельствах, учитывая, что умысел директора ООО «ЭлектроРемонт» был направлен на хищение денежных средств путем обмана, достоверно зная, что денежные средства от договоров займа и долевого участия в строительстве не будут использованы на цели, предусмотренные данными договорами, обстоятельства, установленные приговором Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, позволяют суду прийти к выводу, что ООО «ЭлектроРемонт» в лице директора ФИО4 заключил договора долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ лишь для вида без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, т.е. данные договоры являются ничтожными с момента их заключения.

ФИО1 сообщением от ДД.ММ.ГГГГ отказано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> на основании п.2 ст.19, абз.4,10 ст.20 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122 -ФЗ " О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отказано в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды на земельный участок по адресу <адрес>, поскольку при осуществлении проверки установлено, что земельный участок ограничен правами участников долевого строительства, при этом внесены записи о регистрации договоров участия в долевом строительстве и записи об ипотеке в силу закона в пользу участников долевого строительства.

Отношения, связанные с привлечением средств участников долевого строительства регулируются Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ". Согласно ст.13 Закона о долевом участии, в обеспечение исполнения обязательств застройщика ( залогодателя) по договору, с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства ( залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства ( создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся ( создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

В силу п.8.1. ст.13 Закона о долевом участии, возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

Основанием погашения в пятидневный срок регистрационной записи об ипотеке органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, является заявление застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности в части ипотеки строящихся ( создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом, регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. ( ст.25 Закона "Об ипотеке")

Тот факт, что спорный земельный участок обременен правами участников долевого строительства, не является основанием для отказа в иске о расторжении договора аренды с последующим выкупом, поскольку договоры долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО5 и от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО2 являются ничтожными в силу их мнимости, что установлено приговором суда от ДД.ММ.ГГГГ, а также в связи с тем, что данные договоры заключены с нарушением действующего законодательства, а потому являются недействительными, что подтверждается следующим:

В соответствии с выпиской из Постановления Главы <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ Об утверждении результатов инвентаризации земельных участков в кадастровом квартале №, земельный участок площадью № кв.м. с местоположением, установленным относительно ориентира: жилой дом, расположенный в границах участка, адрес <адрес>, разрешенное использование: размещение индивидуального жилого дома. Категория земель: земли населенных пунктов.

Из дела правоустанавливающих документов, представленных Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> видно, что ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ обратилась с заявлением о выдаче нового свидетельства о государственной регистрации права в связи с внесением изменений в ЕГРП, приложила выписку из раздела Правил землепользования и застройки МО "<адрес>" на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу <адрес> с разрешенным использованием: "размещение индивидуального жилого дома", принадлежащим на праве собственности ФИО1 ( свидетельство ГРП от ДД.ММ.ГГГГ№), где указаны границы территориальной зоны: застройка домами смешанной этажности в зоне выборочной реконструкции, перечень видов разрешенного использования группа 1 - земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки. ДД.ММ.ГГГГ проведена правовая экспертиза и данное свидетельство ею было получено.

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ ( повторное, взамен свидетельства от ДД.ММ.ГГГГ) земельный участок в собственности ФИО1 по адресу <адрес> категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки.

Таким образом, вид разрешенного использования подлежит государственному кадастровому учету и был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>ДД.ММ.ГГГГ.

Только дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в п.1.1 договора аренды, где указано, что земельный участок с разрешенным использованием: Группа 1 - земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки.

Таким образом, вид разрешенного использования земельного участка по адресу <адрес> "размещение индивидуального жилого дома" на "земельный участок, предназначенный для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки" был изменен ДД.ММ.ГГГГ года.

В соответствии с Приложением N 1 к решению Оренбургского городского Совета от ДД.ММ.ГГГГ N 557 Правила землепользования и застройки муниципального образования « <адрес>», Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство. Разрешение на строительство выдается в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, законами <адрес>, муниципальными правовыми актами <адрес>.

В силу ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. (в ред. Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 373-ФЗ)

На момент выдачи разрешения ООО «ЭлектроРемонт» ДД.ММ.ГГГГ действовала редакция ст. 51 Градостроительного кодекса, в соответствии с которой Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Таким образом, разрешение на строительство может быть выдано при соответствии проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом ( градостроительным планам земельного участка). Поскольку на момент выдачи разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ вид разрешенного использования « Размещение индивидуального жилого дома» земельного участка по адресу <адрес> с кадастровым номером № не менялся, разрешение на строительство многоквартирного дома на указанном земельном участке было выдано незаконно.

Поскольку разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ Управлением градостроительства и архитектуры департамента градостроительства и земельных отношений администрации <адрес> ООО "ЭлектроРемонт" на строительство многоквартирного дома выдано на земельный участок с разрешенным использованием: размещение индивидуального жилого дома, данное разрешение в соответствии с сообщением заместителя архитектора <адрес> отменено.

Учитывая изложенное, договоры долевого участия долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЭлектроРемонт» и ФИО5 и № от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Электроремонт» и ФИО2 заключены в нарушение действующего законодательства.

В соответствии с частью 3 статьи 17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Частью 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса РФ предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса РФ одним из способов защиты нарушенного права является признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки.

Положениями статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В силу пунктов 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в действующей редакции за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 2 той же статьи сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

При указанных обстоятельствах, заключенные договоры долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЭлектроРемонт» и ФИО5 и № от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЭлектроРемонт» и ФИО2 являются недействительными, в связи с чем, имеются основания для аннулирования в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии <адрес> записи № от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации договора № долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ и записи № от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации договора № долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ.

П.11 ст.53 Федерального Закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке ( залоге недвижимости).

В соответствии с п. 1.1. ст.25 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке ( залоге недвижимости)», Регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Учитывая, что обеспечительная функция залога возникла в силу положений Закона об участии в долевом строительстве, его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, основаниями внесения записи № о государственной регистрации ограничения права: залог в силу закона на объект недвижимости земельный участок с кадастровым номером № общей площадью № кв.м. по адресу <адрес> явилась государственная регистрация договоров долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЭлектроРемонт» и ФИО5 и № от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЭлектроРемонт» и ФИО2, а данные договоры долевого участия в строительстве являются недействительными, запись № о государственной регистрации ограничения права: залог в силу закона на объект недвижимости земельный участок с кадастровым номером № следует погасить.

Вместе с тем, погашение регистрационной записи об аренде по договору аренды с последующим выкупом от ДД.ММ.ГГГГ осуществляется в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств.

Поскольку суд пришел к выводу о том, что имеются достаточные основания для расторжения договора аренды с последующим выкупом от ДД.ММ.ГГГГ и Дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды с последующим выкупом от ДД.ММ.ГГГГ, регистрационная запись об аренде жилого дома общей площадью 62,4 кв.м. кадастровый № и земельного участка общей площадью 1 168 кв.м. кадастровый №, расположенных по адресу: РФ, <адрес> подлежит погашению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать недействительным договор № долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО "ЭлектроРемонт" в лице директора ФИО4 и ФИО5 на строительство объекта долевого строительства: однокомнатной квартиры свободной планировки общей проектной площадью 26,3 кв.м. в трехэтажном одно подъездном двадцати одноквартирном доме по адресу <адрес>, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии <адрес>, запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, применить последствия недействительности ничтожной сделки, аннулировать в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии <адрес> запись № от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации договора № долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО "ЭлектроРемонт" в лице директора ФИО4 и ФИО5 на строительство объекта долевого строительства однокомнатной квартиры свободной планировки общей проектной площадью № кв.м. в трехэтажном одно подъездном двадцати одно этажном квартирном доме по адресу <адрес>.

Признать недействительным договор № долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО "ЭлектроРемонт" в лице директора ФИО4 и ФИО2 о строительстве объекта долевого строительства однокомнатной квартиры свободной планировки общей проектной площадью № кв.м. в трехэтажном одно подъездном двадцати одно этажном квартирном доме по адресу <адрес>, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии <адрес>, запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, применить последствия недействительности ничтожной сделки, аннулировать в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии <адрес> запись № от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации договора № долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО "ЭлектроРемонт" в лице директора ФИО4 и ФИО5 на строительство объекта долевого строительства однокомнатной квартиры свободной планировки общей проектной площадью № кв.м. в трехэтажном одно подъездном двадцати одно этажном квартирном доме по адресу <адрес>;

Расторгнуть договор аренды с последующим выкупом от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между ФИО1 и ООО "ЭлектроРемонт".

Прекратить обременение в виде Аренды на весь объект в отношении жилого дома общей площадью № кв.м. кадастровый № и земельного участка общей площадью № кв.м. кадастровый №, расположенных по адресу: РФ, <адрес>, регистрационную запись № об аренде жилого дома общей площадью № кв.м. кадастровый № и земельного участка общей площадью № кв.м. кадастровый №, расположенных по адресу: РФ, <адрес> погасить.

Погасить в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии <адрес> запись № о государственной регистрации ограничения права: залог в силу закона на объект недвижимости земельный участок с кадастровым номером № категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: группа 1 - земельные участки, предназначенные для размещения средне этажной и многоэтажной застройки общей площадью 1168 кв.м. по адресу <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Оренбургский областной суд через Центральный районный суд г. Оренбурга.

С У Д Ь Я: М.В. Бесаева

Решение в окончательной форме изготовлено 26.03.2018 года.

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>