Гражданский кодекс часть 1

Кемкий городской суд Республики Карелия в составе председательствующего судьи Хольшева А.Н., при секретаре Леськовой В.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Наш город» к ФИО1 об оспаривании решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Наш город» обратилось в суд с требованием о признании недействительными: решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме , оформленного протоколом № 1 от неопределенного числа июня 2022 года по вопросу 6.4 о внесении изменений в п. 4.1 договора управления в части, предусматривающей неизменность на неопределенный срок решения общего собрания об установлении размера платы за содержание помещения и решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме , оформленного протоколом № 1 от неопределенного числа июня 2022 по вопросу 7 повестки об утверждении размера платы «с 01.08.2022 13 руб. за 1 кв.м. общей площади помещения (квартиры) за управление многоквартирным домом. Содержание и ремонт имущества по адресу в доме »

Свои требования истец обосновывает тем, что в июне 2022 в многоквартирном доме проведено общее собрание. Инициатором и председателем собрания является ответчик.

24 июня 2022 в адрес истца направлен протокол № 1, содержащий сведения о его составлении в июне 2022 (без указания даты). Протоколом оформлены следующие решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме: - по вопросу 6.4 о дополнении пункта 4.1. договора управления абзацем «Размер платы за услуги и работы по управлению МКД, содержанию и текущему ремонту общего имущества устанавливается решением общего собрания собственников помещений на 1 кв.м. и остается неизменным на неопределенный срок: до принятия нового решения общего собрания собственников помещений в МКД с учетом предложений управляющей организации»; - по вопросу 7 (в протоколе опечатка) об утверждении размера платы « с 01.08.2022 13 рублей за 1 кв.м. общей площади помещения (квартиры) за управление МКД. Содержание и ремонт общего имущества по адресу в доме ».

Истец считает решения незаконными по следующим основаниям:

Действующее законодательство не содержит положений, закрепляющих право собственников изменять условия договора управления и устанавливать стоимость работ и услуг управляющей организации в одностороннем порядке. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Изменение договора возможно по соглашению сторон.

Помимо нарушения запрета на одностороннее изменение условий договора принятые решения противоречат законодательству в следующем.

Закон устанавливает только минимальный срок для действия размера платы, но при этом собственники могут принять решение о размере платы, например на конкретный календарный год-это дает возможность с учетом инфляции в дальнейшем пересматривать размер платы. Условие договора управления о неопределенности срока действия тарифа (п. 6.4.) препятствует собственникам утвердить размер платы, ограниченный во времени действия. Положения второй стороны договора управления (управляющей организации) в таком случае становится в зависимость от добросовестности действий собственников, которые могут не принимать новое решение, что тем самым ущемляет право управляющей организации на экономически обоснованное встречное исполнение договора.

При принятии решения об установлении размера платы 13 руб. за 1 кв.м. собственники не учли мнение и предложений истца-управляющей организации. До проведения общего собрания в ответ на извещение от 11.04.2022 и сообщение о проведении собрания от 25.05.2022 истец направил на адрес инициатора собрания (ответчика) письма № 30 от 21.04.2022, № 43 от 16.06.2022. В письмах истец выразил несогласие с предложенным размером платы. Доводы направленной инициатору собрания информации были подкреплены расчетом-сметой фактических затрат на содержание и текущий ремонт общего имущества за 2021. Размер тарифа на основные сметы составляет 36.9 руб. за 1 кв.метр.

Размер платы, утвержденный решением общего собрания (13 руб. за 1 кв.м.) экономически не обоснован. Расшифровка затрат содержит всего 9 позиций, стоимость которых не подкреплена ни какими расчетами. Утвержденный собственниками размер платы повлечет нехватку финансирования необходимых работ, что приведет к ненадлежащему содержанию общего имущества многоквартирного дома.

Кроме этого, при рассмотрении вопроса 6.4. нарушена норма части 2 ст. 46 Жилищного кодекса РФ устанавливающая, что общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания. Сообщение о проведении собрания содержало вопрос 6 повестки «Внесение изменений в договор управления многоквартирным домом», но не содержало указания на подпункт по вопросу 6.4.

Так же нарушена процедура проведения собрания. К протоколу общего собрания приложен реестр вручения сообщений собственникам жилых помещений, а так же сообщения в адрес пользователей нежилых помещений. Часть собственников жилых помещений не уведомлена о проведении общего собрания.

Определением Кемского городского суда Республики Карелия от 05.09.2022 для участия в деле в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена администрация Кемского муниципального района Республики Карелия.

Определением Кемского городского суда Республики Карелия от 20.09.2022 принят отказ истца от иска в части признания недействительным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме , оформленного протоколом № 1 от неопределенного числа июня 2022 года по вопросу 6.4 о внесении изменений в п. 4.1 договора управления в части, предусматривающей неизменность на неопределенный срок решения общего собрания об установлении размера платы за содержание помещения. В указанной части производство по делу прекращено.

В судебном заседании представитель ООО «Наш город» ФИО2 иск поддержала по основаниям изложенным в нем. Пояснила, что уменьшение установленного постановлением администрации Кемского муниципального района тарифа на содержание и обслуживание многоквартирного дома является не законным, поскольку с учетом инфляционных процессов сумма тарифа не может снижаться. Об этом свидетельствуют финансовые отчеты управляющей компании, которые ежегодно доводятся до сведения собственников путем их размещения на стендах. В пояснениях направляемых ФИО1 ООО «Наш город» указывалось, что управляющая компания не согласна с тарифом который планируют установить собственники, указывая на необходимость сохранения существующего тарифа, установленного администрацией района, как наиболее актуального.

Ответчик ФИО1 с иском не согласилась, в его удовлетворении просила отказать.

Администрация Кемского муниципального района в суд своего представителя не направила, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.

Выслушав представителя истца, ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующему выводу.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 является собственником квартиры .

ООО «Наш город» является управляющей организацией и осуществляет управление многоквартирным домом по адресу: на основании договора управления многоквартирным домом от 29.10.2012 заключенного между собственниками дома и ООО «Управляющая компания-Салтыков» правопреемником которой является ООО «Наш город».

Согласно условий договора управления от 29.10.2012 размер платы за содержание и текущий ремонт (техническое обслуживание) на основании п. 4 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливается органом местного самоуправления (Администрацией Кемского городского поселения) и на момент заключения договора составляет 14 руб. 08 коп. (п. 4.1.) Решением общего собрания собственников жилого дома может быть принят иной размер платы за содержание и ремонт. При этом размер платы устанавливается по согласованию с Управляющей организацией.

Постановлением администрации Кемского муниципального района Республики Карелия от 12.06.2019 № 623 «Об установлении размера платы за содержание жилого помещения» с 01.09.2019 установлен размер платы за содержание жилого помещения в размере 18 руб. 69 коп.

Извещением, представленным в ООО «Наш город» 10.04.2022 ФИО1 уведомила управляющую организацию, о том, что в 2022 году готовится проведение общего собрания собственников многоквартирного дома расположенного по адресу: с постановкой в том числе вопросов о внесении изменений в разделы договора управления и об утверждении размера платы за содержание и ремонт имущества с приложением своего расчета.

Согласно приложению № 2 к извещению, ответчик предложила установить ежемесячную плату за обслуживание и содержание общего имущества дома в размере 13 руб. на 1 кв.м. В состав работ включены: обслуживание и ремонт конструктивных элементов, в том числе заработная плата и начисления на заработную плату плотника; обслуживание и ремонт внутридомовых систем электроснабжения, в том числе заработная плата э и начисления на заработную плату электрика; обслуживание и ремонт внутридомовых систем отопления, водоснабжения и водоотведения, в том числе заработная плата и начисления на заработную плату сантехника; содержание дворовых территорий, в том числе заработная плата и начисления на заработную плату дворника; содержание домовых помещений(санитарная обработка, дератизация, дезинфекция) в том числе влажная уборка; аварийно-диспетчерская служба (диспетчера, водитель с транспортными расходами); регистрационный учет; расходы по управлению МКД в том числе расходно-кассовое обслуживание(начальник, мастер, бухгалтерия, секретарь); электроэнергия за пользование общих мест (ОДН подъезд, подвал).

21.04.2022 ООО «Наш город» направило в адрес ФИО1 письмо в котором указало на все расходы, которые несет управляющая организация в связи с обслуживанием и ремонтом многоквартирного дома, предположив, что стоимость работ по ремонту и обслуживанию дома не должна быть ниже установленной администрацией в размере 18 руб. 69 коп.

16.06.2022 ООО «Наш город» направило ФИО1 письмо в котором указало, что в доме проходит заочное голосование по уменьшению размера тарифа на техническое обслуживание до 13 руб. за 1 кв.м. Если по итогам голосования будет принято решение использовать тариф на техническое обслуживание 13 руб. за 1 кв.м. управляющая организация ООО «Наш город» с 16.07.2022 прекратит техническое обслуживание дома. Оповещения об этом размещены при входах в подъезды и в почтовые ящики. Тариф 13 руб. на 1 кв.м. не подтвержден ни какими расчетами.

В соответствии с сообщением о проведении внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу внеочередное общее собрание состоится 03 июня 2022 в 19 час во дворе дома . Начало голосования по бюллетеням с 04.06.2022, окончание голосования по бюллетеням по 14.06.2022. Вопрос № 7 Утверждение размера платы за техническое обслуживание (управление МКД, содержание и ремонт общего имущества МКД с 01.08.2022).

В соответствии с протоколом собрания (без даты) по вопросу № 7 принято решение об утверждении размера платы с 01.08.2022- 13 руб. за 1 кв.м. общей площади помещения (квартиры) за управление МКД, содержание и ремонт общего имущества по адресу в доме .

Исходя из ежегодных финансовых отчетов управляющей компании следует, что предполагаемая плата за обслуживание общего имущества должна составлять в 2019 году 17 руб. 81 коп., в 2020 году 23 руб. 42 коп., в 2021 году 27 руб. 50 коп.

Кроме того, при попытке провести общее собрание в апреле 2022года управляющей организацией была представлена локальная смета о проведении работ по содержанию и обслуживанию дома за 2021 год из которой следует, что стоимость обслуживания дома составляет 55 руб. 22 коп. за 1 кв.м. (1796022руб.:2710.3руб.: 12 мес.)

В соответствии с ч. 1 ст. 181.3 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

Решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона (ст.181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения" утвержден обязательный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме. В данный перечень входят: работы, необходимые для надлежащего содержания несущих конструкций (фундаментов, стен, колонн и столбов, перекрытий и покрытий, балок, ригелей, лестниц, несущих элементов крыш) и ненесущих конструкций (перегородок, внутренней отделки, полов) многоквартирных домов; работы, необходимые для надлежащего содержания оборудования и систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме; работы и услуги по содержанию иного общего имущества в многоквартирном доме.

В силу ч. 1, ч. 7 ст. 156 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45-48 настоящего Кодекса, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с частью 9.2 настоящей статьи. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

В силу п. 31 постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" при определении размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Управляющая организация обязана представить собственникам помещений в таком доме предложение о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме не позднее чем за 30 дней до дня проведения общего собрания собственников помещений в этом доме в целях принятия решения по вопросу об определении размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме посредством размещения такого предложения на досках объявлений, расположенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. В предложении управляющей организации о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме должны содержаться расчет (смета) и обоснование размера платы за содержание жилого помещения, а в случае, если размер такой платы превышает размер платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, установленный органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - гг. Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований), - в том числе обоснование такого превышения, предусматривающее детализацию размера платы с указанием расчета годовой стоимости каждого вида работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме с указанием периодичности их выполнения. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

В соответствии со ст. 162 Гражданского кодекса Российской Федерации договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами (часть 1). По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В соответствии с ч. 3 ст. 162 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: 1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; 2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса; 3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса; 4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

В соответствии с ч. 8 ст. 162 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

В соответствии с ч. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

С учетом изложенных обстоятельств, требований закона, суд приходит к выводу о недействительности решения общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме по вопросу «утверждения размера платы с 01.08.2022 года 13 рублей за 1 кв. метр общей площади помещения (квартиры) за управление МКД, содержание и ремонт общего имущества по адресу в доме », поскольку нормы жилищного законодательства не допускают возможности произвольного установления размера составных частей данной платы, при этом установленный размер платы должен обеспечивать поддержание нормального, работоспособного состояния имущества в целом; размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации. Собственниками проигнорированы уведомления управляющей организации, что снижение размера платы установленного администрацией в 2019 году не будет обеспечивать поддержание нормального, работоспособного состояния имущества, а управляющая компания не будет иметь возможность выполнить работы и услуги по содержанию многоквартирного дома предусмотренные минимальным перечнем установленным правительством Российской Федерации. Собственниками не представлены подтвержденные объективно расчеты размера платы за содержание многоквартирного дома. Принятием решения фактически в одностороннем порядке были изменены условия ранее заключенного договора на управление многоквартирным домом, что не допускается.

Таким образом, размер платы за содержание жилого помещения не может быть утвержден, а ранее утвержденный постановлением администрации района- изменен произвольно, плата должна быть установлена в размере, способном реально обеспечить содержание общего имущества в многоквартирном доме и вне зависимости от того, кем, собственниками или управляющей организацией, инициирован вопрос об изменении размера платы, при принятии решения в обязательном порядке рассматриваются предложения управляющей компании.

Как следует из приложения № 2 к извещению от 11.04.2022 (стоимость услуг по обслуживанию и содержанию общего имущества) подписанного ФИО1 в состав услуг и работ по обслуживанию и содержанию дома включено 9 наименований работ, которых не достаточно для соблюдения норм направленных на сохранение живучести дома и соблюдения иных норм (эпидемиологических, противопожарных…) установленных Правительством Российской Федерации.

В соответствии с ч. 4 ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть размещено в системе или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения в системе в автоматизированном режиме этого сообщения, либо направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

К протоколу общего собрания приложен реестр вручений сообщений собственникам жилых помещений, а так же сообщения в адрес пользователей нежилыми помещениями. Часть собственников жилых помещений (кв. № 2,5,11,15,21,24,35 и др.) не уведомлены о проведении общего собрания. Это обстоятельство так же является основанием для признания итогов собрания недействительными.

Так же, инициатором собрания было нарушено предписание закона в части предоставления возможности управляющей организации представить собственникам помещений предложение о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме не позднее чем за 30 дней до дня проведения общего собрания собственников помещений в этом доме в целях принятия решения по вопросу об определении размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме.

Так, о предстоящем голосовании по очно-заочной форме в период с 04.06.2022 по 14.06.2022 истец был уведомлен 13.05.2022, что не позволяло ему соблюсти 30-дневный срок представления предложений до начала голосования, в том числе с учетом необходимости подготовки мотивированного предложения и расчетов.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика подлежит взыскать оплаченную при подаче иска государственную пошлину.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194- 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Признать недействительным решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме , оформленного протоколом № 1 от неопределенного числа июня 2022 года по вопросу 7, которым утвержден размер платы за управление многоквартирным домом, содержание и ремонт общего имущества в доме с 01.08.2022 в размере 13 рублей за 1 кв.м. общей площади помещения (квартиры).

Взыскать с ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Наш город» государственную пошлину в размере 6000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Карелия через Кемский городской суд Республики Карелия в течение одного месяца со дня вынесения в окончательной форме.

Судья А.Н. Хольшев

Мотивированное решение в соответствии со ст. 199 ГПК РФ

составлено 21 сентября 2022 г.