Гражданский кодекс часть 1

Требования истца мотивированы тем, что 16.10.2020 года между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу: <адрес>

По условиям договора стоимость определена в 2 000 000,00руб. Один миллион рублей внесен как предоплата в виде задатка, оставшуюся сумму следует оплатить после подписания основного договора.

Срок заключения основного договора купли-продажи установлен до 01.08.2021 года. По настоящее время указанные обязательства не исполнены. Устные требования истца о заключении основного договора купли-продажи ответчиком постоянно откладываются. На письменное требование ответа не последовало.

Согласно выписке из ЕГРН дом зарегистрирован на имя ответчика, препятствий для исполнения обязательства нет.

Ответчик создал и приобрел право собственности в установленном законом порядке, произвел государственную регистрацию на недвижимое имущество, что подтверждается выпиской из ЕГРН. В рамках предварительного договора купли-продажи от 16.10.2020 года, заключенного между истцом и ответчиком, распорядился имуществом.

С учетом того, что ответчик получил денежные средства в размере 1 000 000,00руб. и отказался продать дом, при этом отказался вернуть деньги, считает, что денежные средства подлежат взысканию судом как неосновательное обогащение.

Истец просит обязать Искандарова Н. Ш. возвратить Кальтиновой И. Г. денежные средства в размере 1 000 000,00руб.

В судебное заседание истец и ее представитель не явились, о судебном заседании уведомлены, в заявлении просили рассмотреть дело в их отсутствие. Ранее в судебном заседании в соответствии со ст. 39 ГПК РФ истец изменила основание иска, указав: предварительный договор от 16.10.2020, заключенный между истцом и ответчиком, не дает четкого представления, в каком качестве передана денежная сумма 1 000 000,00руб.: задаток, предоплата или аванс, но стороной ответчика указывается, что договорные отношения по данному договору между сторонами возникли и не могут считаться неосновательным обогащением, считает, что денежные средства являются частью стоимости предмета договора и подлежат возврату. В связи с чем, просит взыскать с Искандарова Н. Ш. в пользу Кальтиновой И. Г. денежные средства в размере 1 000 000,00руб.

Ответчик Искандаров Н.Ш. в судебное заседание не явился, имеется расписка. Представил письменный отзыв на исковое заявление, в котором исковые требования истца не признал, просил в их удовлетворении отказать, указал: при толковании условий договора принимается буквальное значение содержания в нем слов и выражений. Согласно п. 5 предварительного договора покупатель передает продавцу денежную сумму в размере 1 000 000,00руб., которая после заключения основного договора считается зачтенной в счет причитающегося с покупателя платежа, следовательно, данная сумма будет считаться стоимостью предмета договора только с момента заключения основного договора, а до момента заключения основного договора согласно п.1 ст.381.1 ГК РФ будет являться денежным обязательством, в том числе, обязанности возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора. Согласно п.11 предварительного договора денежные средства, полученные продавцом до заключения основного договора, являются обеспечением исполнения предварительного договора, не могут быть частью стоимости предмета договора. Данная сумма, согласно условий договора, является обеспечительным платежом, поэтому не может являться ни авансом, ни предоплатой, ни задатком. Обеспечительный платеж не является средством платежа по договору и не может зачисляться в счет платежей по договору купли-продажи (ст. 381.1 ГК РФ). Предоплата, аванс, задаток являются средством платежа по договору и зачисляются в счет причитающегося платежа по договору.

В предварительном договоре предусмотрены штрафные санкции на случай нарушения обязательств (п.10 договора). Истец в нарушение условий предварительного договора (п.7) не передала Искандарову Н.Ш. денежные средства в размере 1 000 000,00руб., что в соответствии с положениями ст. 429 ГК РФ дает право Искандарову Н.Ш. денежные средства, переданные Кальтиновой И.Г. в обеспечения исполнения обязательств не возвращать.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся участников процесса.

Исследовав в соответствии со ст. 56, 57 ГПК РФ письменные материалы дела суд приходит к следующему выводу.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Согласно условий предварительного договора от 16.10.2020 года Искандаров Н.Ш. (продавец) и Кальтинова И.Г. (покупатель) заключили договор предметом которого в соответствии со ст.429 ГК РФ является обязанность сторон заключить в будущем договор купли-продажи жилого дома блокированной застройки и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> Жилой дом общей площадью 157,11кв.м. будет оформлен в собственность продавца на основании разрешения на строительство от <дата><номер>; договора купли-продажи земельного участка от <дата>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, выдана <дата> Управлением Росреестра по УР. Земельный участок площадью 610кв.м. с кадастровым номером <номер> категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: блокированные жилые дома с участком (до 5 блоков) (Ж-3 Зона застройки индивидуальными жилыми домами), принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка от <дата>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, выдана <дата> Управлением Росреестра по УР. Цена продаваемых в будущем жилого дома и земельного участка определена по договоренности сторон и составляет 2 000 000,00руб. Повышение стоимости жилого дома и земельного участка после подписания настоящего договора не предусматривается. В обеспечение исполнения обязательств по договору заключить договор купли-продажи жилого дома покупатель передает продавцу наличными денежную сумму в размере 1 000 000,00руб., которая после заключения основного договора считается зачтенной в счет причитающегося с покупателя платежа. Оставшаяся сумма за жилой дом и земельный участок в размере 1 000 000,00руб. будет передана продавцу после подписания настоящего договора в срок до 01 августа 2021 года (п. 1, 2, 3, 4, 5, 7 договора). В случае, если за неисполнение предварительного договора ответственен продавец, получивший обеспечение согласно п.5 настоящего договора, он обязан уплатить покупателю двойную сумму полученного обеспечения (п.9 договора). В случае, если за неисполнение предварительного договора ответственен покупатель, предоставивший обеспечение согласно п. 5 настоящего договора, сумма выданного обеспечения остается у продавца (п.10 договора). С момента заключения основного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, денежные средства, полученные продавцом в обеспечение исполнения предварительного договора, считаются задатком по договору купли-продажи (п. 11 договора). Стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, в срок до 01 августа 2021 года (п. 17 договора).

Выписки из ЕГРН на <дата> подтверждает, что Искандаров Н.Ш. является собственником: здания, назначение: жилое с кадастровым номером <номер> по адресу: <адрес> площадью 156,2кв.м., дата регистрации права собственности <дата>; здания, назначение: жилое с кадастровым номером <номер> по адресу: <адрес>, площадью 156,2кв.м., дата регистрации права собственности <дата>; земельного участка с кадастровым номером <номер>, вид разрешенного использования: блокированные жилые дома с участками (до 5 блоков) (Ж-3. Зона застройки индивидуальными жилыми домами), расположенного по адресу: <адрес>, площадью 610кв.м., право собственности зарегистрировано <дата>.

Из решения Балезинского районного суда УР от 25.10.2022 следует, что в удовлетворении исковых требований Кальтиновой И. Г. к Искандарову Н. Ш. о признании права собственности на жилой дом (блокированной застройки) и земельный участок под ним по адресу: <адрес> отказано. Решение вступило в законную силу 10.12.2022.

Главой 23 Гражданского кодекса установлены порядок и способы обеспечения исполнения обязательств, одним из которых является задаток и обеспечительный платеж.

Согласно статье 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (пункт 1).

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (пункт 2).

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (пункт 3).

Статьей 381 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (пункт 1).

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (пункт 2).

Условия, аналогичные требованиям пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, отражены сторонами в предварительном договоре купли-продажи, содержащем условия соглашения о задатке.

Согласно ст. 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.

На сумму обеспечительного платежа проценты, установленные статьей 317.1 настоящего Кодекса, не начисляются, если иное не предусмотрено договором.

Из приведенных норм права следует, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

По настоящему делу пунктом 9 предварительного договора от 16.10.2022 установлено, что за неисполнение продавцом обязательств, вытекающих из предварительного договора, продавец выплачивает покупателю сумму, равную двукратному размеру полученного обеспечительного платежа, оговоренного в пункте 5 предварительного договора.

В силу пункта 10 предварительного договора за неисполнение или ненадлежащее исполнение покупателем обязательств, вытекающих из предварительного договора, сумма, оговоренная в пункте 5 предварительного договора и переданная продавцу в качестве обеспечительного платежа, остается у продавца.

На основании пункта 5 предварительного договора размер обеспечительного платежа определен в сумме 1 000 000,00руб.

Таким образом, исходя из буквального толкования указанных пунктов предварительного договора в сопоставлении с положениями пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, усматривается, что стороны в качестве обеспечительного платежа предусмотрели задаток.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Таким образом, нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

Как следует из решения по делу № 2-504/2022 предусмотренные предварительным договором купли-продажи обязательства сторон были прекращены в результате бездействия сторон по заключению основного договора в предусмотренный договором срок, в связи с чем, оснований для удержания полученной суммы у ответчика не имеется. Виновных действий со стороны истца, позволяющих ответчику в силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации оставить у себя денежные средства, судом не установлено.

Доводы ответчика, изложенные в письменном возражении не влияют на существо рассматриваемого спора ввиду прекращения действия предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости.

Требование о взыскании судебных расходов в рамках настоящего дела не заявлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования Кальтиновой И. Г. к Искандарову Н. Ш. о взыскании денежных средств удовлетворить.

Взыскать с Искандарова Н. Ш., <дата> года рождения, уроженца <адрес>, проживающего по адресу: <адрес>, паспорт серии ***, в пользу Кальтиновой И. Г., <дата> года рождения, уроженки <адрес>, зарегистрированной по адресу: <адрес>, паспорт серии <адрес> денежную сумму в размере 1 000 000 (Один миллион) рублей переданную по предварительному договору купли-продажи от 16 октября 2020.

Решение может быть обжаловано через Балезинский районный суд УР в Верховный Суд УР в течение месяца со дня его вынесения.

Судья С.В. Гафурова