Гражданский кодекс часть 1

С участием истца Тимофеева А.А., его представителяВайнер О.А., истца Королькова М.В., представителей ответчика ООО «Мега-Х Сервис» Мамедовой С.Л., Королькова М.В., Представителя Фонда поддержки строительства доступного жилья в Калужской области Кузнецовой Л.М., представителя У. Р. по Калужской области Широганова А.А.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании Жуковского районного суда в г. Жуков

21 августа 2020 года

Гражданское дело по иску Тимофеева А. А.ча, Вафиной С. С.ловны, Симонян Л. М., Королькова М. В. к ООО «Мега-Х Сервис» об обращении взыскания на предмет залога, иску администрации Городской Управы «Город Белоусово» к ООО «Мега-Х Сервис», Королькову М. В., Королькову В. М. о признании недействительным соглашения о расторжении договора аренды земельного участка,

У С Т А Н О В И Л :

18.09.2019г. Тимофеев А. А.ч обратился с иском в суд к ООО «Мега-Х Сервис» об обращении взыскания на предмет залога указывая, что между ним и ООО «Мега-Х Сервис» 28.11.2014г. был заключен договор долевого участия в строительстве <НОМЕР ИЗЪЯТ>, на приобретение двухкомнатной квартиры <НОМЕР ИЗЪЯТ> в доме <НОМЕР ИЗЪЯТ> по <АДРЕС>, Жуковского района, Калужская области.

Согласно пп. 2.2.6 Договора ответчик обязуется передать объект строительства по передаточному акту не позднее 2-х месяцев с момента получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Пунктом 5.3 договора предусмотрено, что срок ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию – не позднее 1 квартала 2016 года. Последний день передачи ему квартиры является 31.05.2016г.

Однако до настоящего времени квартира ответчиком ему не передана, а строительство дома не ведется более шести месяцев.

Он, как участник долевого строительства, включен в реестр пострадавших граждан, согласно Уведомлению о включении в реестр от 01.09.2017г.

Полагает, что поскольку он является залогодержателем объекта незавершенного строительства, просил суд обратить взыскание в его пользу на предмет залога – объекта незавершенного строительства – многоквартирный жилой дом <НОМЕР ИЗЪЯТ>, <АДРЕС>, Жуковский район, Калужская область, расположенный на земельных участках с кадастровыми номерами <НОМЕР ИЗЪЯТ>12, <НОМЕР ИЗЪЯТ>25, <НОМЕР ИЗЪЯТ>10, в части права требования передачи объекта в соответствии с договором долевого участия в строительстве <НОМЕР ИЗЪЯТ> от 28.11.2014г, определив способ реализации путем продажи с публичных торгов.

Впоследствии после неоднократно уточнения исковых требований Тимофеев А.А. просил суд произвести государственную регистрацию объекта незавершенного строительством жилого дома степень готовности 38,44%, расположенного по адресу: Калужская область, Жуковский район, <АДРЕС> за ООО «Мега – Х Сервис». Наложить обременение в установленном законом порядке в виде ипотеки на земельные участки с кадастровыми номерами <НОМЕР ИЗЪЯТ>12, <НОМЕР ИЗЪЯТ>25. Обратить взыскание в его пользу на предмет залога – объект незавершенного строительства – многоквартирный жилой дом <НОМЕР ИЗЪЯТ>, <АДРЕС>, Жуковский район, Калужская область, расположенный на земельных участках с кадастровыми номерами <НОМЕР ИЗЪЯТ>12, <НОМЕР ИЗЪЯТ>25, <НОМЕР ИЗЪЯТ>10, в части возврата денежных средств уплаченных в соответствии с договором долевого строительства <НОМЕР ИЗЪЯТ> от 28.11.2014г, в сумме 3038100 руб. Обратить взыскание на земельные участки: с кадастровым номером <НОМЕР ИЗЪЯТ>12, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для многоэтажной застройки, площадью 820 кв.м., расположенный по адресу: Калужская область, Жуковский район, <АДРЕС>, участок 99; с кадастровым номером <НОМЕР ИЗЪЯТ>25, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для многоэтажной застройки, площадью 690 кв.м., расположенный по адресу Калужская область, Жуковский район, <АДРЕС>, участок 101; с кадастровым номером <НОМЕР ИЗЪЯТ>10, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для многоэтажной застройки, площадью 2764 кв.м., расположенный по адресу: Калужская область, Жуковский район, <АДРЕС>, участок 103, установив начальную продажную цену недвижимого имущества в размере 18008147 руб. 20 коп., определив способ реализации путем продажи с публичных торгов.

При рассмотрении дела, к иску присоединилась истица Вафина С.С., при этом указывая, что между ней и ООО «Мега-Х Сервис» 29.11.2014г. был заключен договор долевого участия в строительстве <НОМЕР ИЗЪЯТ>, на приобретение однокомнатной квартиры <НОМЕР ИЗЪЯТ> в доме <НОМЕР ИЗЪЯТ> по <АДРЕС>, Жуковский район, Калужская область.

Пунктом 5.3 договора предусмотрено, что срок ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию – не позднее <ДАТА>. Последний день передачи ей квартиры является 31.05.2016г.

Однако до настоящего времени квартира ответчиком не передана, а строительство дома не ведется более шести месяцев.

С учетом уточненных исковых требований просила суд произвести государственную регистрацию объекта незавершенного строительством жилого дома, обратить взыскание в его пользу на предмет залога – объект незавершенного строительства – многоквартирный жилой дом <НОМЕР ИЗЪЯТ>, <АДРЕС>, Жуковский район, Калужская область, расположенный на земельных участках с кадастровыми номерами <НОМЕР ИЗЪЯТ>12, <НОМЕР ИЗЪЯТ>25, <НОМЕР ИЗЪЯТ>10, в части права требования передачи объекта в соответствии с договором долевого участия в строительстве <НОМЕР ИЗЪЯТ> от 29.11.2014г, обратить взыскание на право аренды земельных участков с кадастровыми номерами <НОМЕР ИЗЪЯТ>12, <НОМЕР ИЗЪЯТ>25, <НОМЕР ИЗЪЯТ>10, установив начальную продажную цену объекта незавершенного строительством в размере 12131788 руб., определив способ реализации путем продажи с публичных торгов, а также наложить арест на данные земельные участки.

При рассмотрении дела к иску присоединилась истица Симонян Л.М., указывая, что между ней и ООО «Мега-Х Сервис» был заключен договор участия в долевом строительстве <НОМЕР ИЗЪЯТ> от <ДАТА> на приобретение квартиры <НОМЕР ИЗЪЯТ>, расположенной на 2 этаже в 4 этажном 24 квартирном жилом доме <НОМЕР ИЗЪЯТ> по <АДРЕС>, Жуковский район, Калужская область. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 31.12.2014г. Обязательства по оплате квартиры произведены в размере 1461000 руб.

Ответчик в нарушении обязательств, предусмотренных п.2.2.6 Договора и в срок установленный п.5.3 Договора квартиру не передал. В настоящее время строительство не ведется, а дом является объектом незавершенного строительства степенью готовности 38,44%.

С учетом уточнения исковых требований просила суд обязать ответчика произвести государственную регистрацию объекта незавершенного строительством жилого дома, обратить взыскание в его пользу на предмет залога – объект незавершенного строительства – многоквартирный жилой дом <НОМЕР ИЗЪЯТ>, <АДРЕС>, Жуковский район, Калужская область, обратив взыскание на объект незавершенного строительства степенью готовности 38,44% в части возврата уплаченных ею денежных средств по договору долевого участия пропорционально стоимости объекта незавершенного строительства, определив способ реализации с публичных торгов, установив продажную цену в 15690000 руб. Определить способ реализации права на заключение Договора аренды земельного участка с кадастровым номером <НОМЕР ИЗЪЯТ>10, с последующим выкупом у собственника земельного участка, путем продажи с публичных торгов до окончания строительства и сдачи в эксплуатацию жилого дома; размер арендной платы 50000 руб. в месяц, с последующим выкупом земельного участка до окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию по стоимости 4960000 руб.

В ходе рассмотрения дела к иску присоединился Корольков М.В. указывая, что между ним ООО «Мега-Х Сервис» был заключен договор участия в долевом строительстве <НОМЕР ИЗЪЯТ> от <ДАТА> на приобретение квартиры <НОМЕР ИЗЪЯТ>, расположенной на 2 этаже в 4 этажном 24 квартирном жилом доме <НОМЕР ИЗЪЯТ> по <АДРЕС>, Жуковский район, Калужская область. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 27.03.2014г. Обязательства по оплате квартиры произведены полностью в размере 4200000 руб.

Пунктом 5.3 договора предусмотрено, что срок ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию – не позднее <ДАТА>. Последний день передачи ему квартиры является 31.05.2016г.

С учетом уточнения исковых требований просил суд обязать ответчика произвести государственную регистрацию объекта незавершенного строительством жилого дома, обратить взыскание в его пользу на предмет залога – объекта незавершенного строительства – многоквартирный жилой дом <НОМЕР ИЗЪЯТ>, <АДРЕС>, Жуковский район, Калужская область, обратив взыскание на объект незавершенного строительства степенью готовности 38,44% в части возврата уплаченных им денежных средств по договору долевого участия <НОМЕР ИЗЪЯТ> от 11.03.2015г. в размере 4200000 руб., определив способ реализации с публичных торгов, установив продажную цену в 12552000 руб. Обратить взыскание на право аренды земельного участка с кадастровым номером <НОМЕР ИЗЪЯТ>10, площадью 2764 кв.м., стоимостью 4960000 руб., определив способ реализации права аренды земельного участка с кадастровым номером <НОМЕР ИЗЪЯТ>10 путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в 4960000 руб.

28.07.2020г. Городская Управа ГП «Город Белоусово» обратилась с иском в суд к Королькову М.В., Королькову В.М., ООО «Мега-Х Сервис» о признании договоров недействительными указывая, что застройщиком ООО «Мега-Х Сервис» в лице Королькова М.В. 18.11.2014г. в адрес Городской Управы Муниципального образования городского поселения «Город Белоусово» было подано заявление о выдаче разрешения на строительство 4-х этажного 24-х квартирного многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Калужская область, Жуковский р-н, <АДРЕС> (Объект строительства).

Городской Управой Муниципального образования городского поселения «Город Белоусово» выдано Разрешение на строительство 4-х этажного 24-х квартирного многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Калужская область, Жуковский р-н, <АДРЕС> за № RU <НОМЕР ИЗЪЯТ> от 20.11.2014r.

Площадь земельного участка, указанного в разрешении на строительство, составляет 4274 кв.м. (кадастровые номера земельного участка: <НОМЕР ИЗЪЯТ>12, <НОМЕР ИЗЪЯТ>25, <НОМЕР ИЗЪЯТ>10).

Согласно проектной документации, а также градостроительного плана земельного участка № RU 40518101-21-14 от <ДАТА> утвержденного Постановлением Городской Управы Муниципального образования городского поселения «Город Белоусово» <НОМЕР ИЗЪЯТ> от 10.09.2014г. на земельных участках с кадастровыми номерами <НОМЕР ИЗЪЯТ>12, <НОМЕР ИЗЪЯТ>25, <НОМЕР ИЗЪЯТ>10 площадью 4274 кв.м. (820+690+2764), решением Застройщика от 02.07.2014r. начато строительство 4-х этажного 24 квартирного жилого дома, которое должно было окончено не позднее <ДАТА>г.

Разрешение на строительство выдавалось Застройщику на основании документов, которые были им представлены в Городскую Управу Муниципального образования городского поселения «Город Белоусово».

Одним из таких документов был договор аренды земельных участков <НОМЕР ИЗЪЯТ> от <ДАТА> на 3 (три) земельных участка с кадастровыми номерами: <НОМЕР ИЗЪЯТ>12, <НОМЕР ИЗЪЯТ>25, <НОМЕР ИЗЪЯТ>10 общей площадью 4274 кв.м., сроком аренды с 09.10.2014г. по 09.09.2015г. с условием продления договора аренды на срок 11 месяцев для окончания строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию.

В связи с привлечением Городской Управы в качестве третьего лица по иску участников долевого строительства Управа узнала, что ООО «Мега-Х Сервис» в суд были представлены следующие договора аренды: Договор аренды земельного участка <НОМЕР ИЗЪЯТ> от 16.12.2014г, в соответствии с которым, в аренду передается земельный участок площадью 2 764 кв.м. - срок аренды с 16.12.2014г. по 30.03.2016г.; Договор аренды земельного участка <НОМЕР ИЗЪЯТ> от 30.03.2016г., в соответствии с которым, в аренду передается земельный участок площадью 2 764 кв.м.- срок аренды с 30.03.2016г. по 25.03.2017г.; Договор аренды земельного участка <НОМЕР ИЗЪЯТ> от 25.03.2017г., в соответствии с которым, в аренду передается земельный участок площадью 2 764 кв.м. - срок аренды с 25.03.2017г. по 14.12.2017г.; Договор аренды земельного участка <НОМЕР ИЗЪЯТ> от 14.12.2017г., в соответствии с которым, в аренду передается земельный участок площадью 2 764 кв.м. - срок аренды с 14.12.2017г. по 10.12.2018г.

Указанные договоры считает недействительными, поскольку они не представлялись в Городскую Управу МО ГП «<АДРЕС>», в противном случае разрешение на строительство Застройщиком не было бы получено.

ООО «Мега-Х Сервис» в У. Р. были представлены не соответствующие документы, т.е. вместо договора <НОМЕР ИЗЪЯТ> от <ДАТА> на 3 (три) земельных участка с кадастровыми номерами: <НОМЕР ИЗЪЯТ>12, <НОМЕР ИЗЪЯТ>25, <НОМЕР ИЗЪЯТ>10 общей площадью 4274 кв.м., а иной договор.

При сложившейся ситуации, полагают, объект строительства невозможно будет ввести в эксплуатацию, т.е. разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от Городской Управы Муниципального образования городского поселения «<АДРЕС>» не будет получено при завершении строительства (ч.1 ст.55 ГрК РФ).

При вводе объекта в эксплуатацию основополагающими документами, которые Застройщик предоставляет в орган исполнительной власти субъекта РФ, являются документы, предоставленные Застройщиком при получении разрешения на строительство.

Объект незавершенного строительством представляет собой единое целое, состоящее из 3-х земельных участков на котором ведется строительство 4-х этажного 24 квартирного жилого дома согласно разрешению на строительство № RU 40518101-21-14 от 08.09.2014г.

В связи с изложенным просит суд признать недействительными: Договор аренды земельного участка <НОМЕР ИЗЪЯТ> от 16.12.2014г.; Договор аренды земельного участка <НОМЕР ИЗЪЯТ> от 30.03.2016г.; Договор аренды земельного участка <НОМЕР ИЗЪЯТ> от 25.03.2017г.; Договор аренды земельного участка <НОМЕР ИЗЪЯТ> от 14.12.2017г.

Определением Жуковского районного суда Калужской области от <ДАТА> гражданские дела по иску Тимофеева А.А., Вафиной С.С., Симонян Л.М., Королькова М.В. к ООО «Мега-Х Сервис» об обращении взыскания на предмет залога, и иску администрации Городской Управы «Город Белоусово» к ООО «Мега-Х Сервис», Королькову М.В., Королькову В.М. о признании договоров недействительными объединены в одно производство.

Впоследствии представитель Городской Управы МО ГП «Город Белоусово» Башкирова А.А. уточнила исковые требования, уменьшив их объем, просила признать недействительным соглашение от 16.12.2014г. о расторжении Договора аренды <НОМЕР ИЗЪЯТ> от 09.10.2014г. и не рассматривать ранее заявленные требования о признании недействительными договоров <НОМЕР ИЗЪЯТ> от 16.12.2014г.; <НОМЕР ИЗЪЯТ> от 30.03.2016г.; <НОМЕР ИЗЪЯТ> от 25.03.2017г.; <НОМЕР ИЗЪЯТ> от 14.12.2017г., в виду того, что они не имеют юридических последствий связанных с требованиями об обращении взыскания на заложенное имущество.

В судебном заседании Тимофеев А.А. и его представительВайнер О.А. уточнение исковые требования поддержали в полном объеме и просили их удовлетворить. Также полагали подлежащими удовлетворению уточненных исковых требований ГУ МО ГП «Город Белоусово».

Истцы Вафина С.С., Симонян Л.М. в судебное заседание не явились, будучи надлежащим образом извещенные о дне слушания дела.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истцов в соответствии с положениями ч.3 ст.167 Гражданского процессуального кодекса.

Истец Корольков М.В. и он же как третье лицо по иску Тимофеева А.А., Вафиной С.С., Симонян Л.М., Королькова М.В. просил удовлетворить заявленные им исковые требования и полагал не подлежащими удовлетворению исковых требований ГУ МО ГП «Город Белоусово».

Представитель ООО «Мега-Х Сервис» Мамедова С.Л. исковые требований Тимофеева А.А., Вафиной С.С., Симонян Л.М., Королькова М.В. признала частично в части обращения взыскания на объект долевого строительства, недостроенного жилого дома. В части требований обращения взыскания на земельные участки находящиеся в аренде полагала требования не подлежащими удовлетворению, поскольку они находятся в собственности физического лица Королькова М.В., при этом договор аренды земельного участка <НОМЕР ИЗЪЯТ> от 09.10.2014г. расторгнут сторонами на основании соглашения от 16.12.2014г.

Представитель Фонда поддержки строительства доступного жилья в Калужской области Кузнецова Л.М. полагала подлежащими удовлетворению требования об обращении взыскания на объект долевого строительства, недостроенного жилого дома и трех земельных участков при этом пояснив, что после реализации заложенного имущества на торгах, для завершения строительства будет привлечен новый застройщик. Также полагала подлежащими удовлетворению требования ГУ МО Г «Город Белоусово».

Представитель У. Р. по Калужской области Широганов А.А. суду пояснил, что в ЕГРН имеются сведения о земельных участках с кадастровыми номерами: <НОМЕР ИЗЪЯТ>12, <НОМЕР ИЗЪЯТ>25, <НОМЕР ИЗЪЯТ>10. Первоначально земельный участок с кадастровым номером <НОМЕР ИЗЪЯТ>25 имел вид разрешенного использования под посадку овощей. Земельные участки с кадастровыми номерами <НОМЕР ИЗЪЯТ>10 и <НОМЕР ИЗЪЯТ>12 имели вид разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства. Впоследствии вид разрешенного использования указанных земельных участков был изменен на многоэтажное строительство. Собственником указанных земельных участков является Корольков М.В. В У. Р. были представлены проектная документация и разрешение на строительство 4-х этажного 24-х квартирного многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Калужская область, Жуковский р-н, <АДРЕС>. В указанных документах указаны земельные участки с кадастровыми номерами: <НОМЕР ИЗЪЯТ>12, площадью 820 кв.м., <НОМЕР ИЗЪЯТ>25, площадью 690 кв.м., <НОМЕР ИЗЪЯТ>10, площадью 2764 кв.м., общей площадью 4274 кв.м. В то же время в Р. на регистрацию был представлен договор аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером <НОМЕР ИЗЪЯТ>10. Документы в отношении земельных участков с кадастровыми номерами <НОМЕР ИЗЪЯТ>12, <НОМЕР ИЗЪЯТ>25, как и договор аренды <НОМЕР ИЗЪЯТ> от 09.10.2014г. на регистрацию не предоставлялись. Объект долевого строительства за застройщиком в Р. не зарегистрирован.

Представители ГУ МО ГП «Город Белоусово» Газдаров М.Х. и Башкирова А.А. просили уточненные требования Городской Управы удовлетворить, а также полагали подлежащими удовлетворению требования Тимофеева А.А., Вафиной С.С., Симонян Л.М., Королькова М.В.

Ответчик Корольков В.М. по иску ГУ МО ГП «Город Белоусово в судебное заседание не явился.

Ответчик Корольков М.В. по иску ГУ МО ГП «Город Белоусово» просил в удовлетворении исковых требований отказать, поскольку полагал, что соглашение о расторжении договора аренды <НОМЕР ИЗЪЯТ> от 09.10.2014г. было осуществлено в рамках закона. Также пояснил, что он является генеральным директором ООО «Мега-Х Сервис». Корольков В.М. приходится ему отцом.

Представители ООО «Купеческое» и Инспекции государственного строительного надзора Калужской области в судебное заседание не явились, будучи извещенные по правилам положения ст.165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Выслушав лица участвующие в деле, исследовав представленные доказательства суд приходит к следующему.

Из представленных письменных доказательств следует, что между Тимофеевым А.А. и ООО «Мега-Х Сервис» 28.11.2014г. был заключен договор долевого участия в строительстве <НОМЕР ИЗЪЯТ>, на приобретение двухкомнатной квартиры <НОМЕР ИЗЪЯТ> в доме <НОМЕР ИЗЪЯТ> по <АДРЕС>, Жуковский район, Калужская область. По договору Тимофеевым А.А. уплачена денежная сумма в размере 3038100 руб.

Между Вафиной С.С. и ООО «Мега-Х Сервис» 29.11.2014г. был заключен договор долевого участия в строительстве <НОМЕР ИЗЪЯТ>, на приобретение однокомнатной квартиры <НОМЕР ИЗЪЯТ> в доме <НОМЕР ИЗЪЯТ> по <АДРЕС>, Жуковский район, Калужская область. По договору Вафиной С.С. уплачена денежная сумма в размере 2300760 руб.

Между Симонян Л.М. и ООО «Мега-Х Сервис» был заключен договор участия в долевом строительстве <НОМЕР ИЗЪЯТ> от <ДАТА> на приобретение квартиры <НОМЕР ИЗЪЯТ>, расположенного на 2 этаже в 4 этажном 24 квартирном жилом доме <НОМЕР ИЗЪЯТ> по <АДРЕС>, Жуковский район, Калужская область. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 31.12.2014г. Обязательства по оплате квартиры произведены в размере 1461000 руб.

Между Корольковым М.В. и ООО «Мега-Х Сервис» был заключен договор участия в долевом строительстве <НОМЕР ИЗЪЯТ> от <ДАТА> на приобретение квартиры <НОМЕР ИЗЪЯТ>, расположенного на 2 этаже в 4 этажном 24 квартирном жилом доме <НОМЕР ИЗЪЯТ> по <АДРЕС>, Жуковский район, Калужская область. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 27.03.2014г. Обязательства по оплате квартиры произведены полностью в размере 4200000 руб.

29.12.2014г. ООО «Мега-Х Сервис» с ООО «Купеческое» заключил договор страхования гражданской ответственности застройщика НДОз-2014-2912-01 на срок до 01.03.2016г.

Согласно пп. 2.2.6 Договоров долевого строительства ответчик обязуется передать объект строительства участникам долевого строительства (истцам) по передаточному акту не позднее 2-х месяцев с момента получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Пунктом 5.3 договоров предусмотрено, что срок ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию – не позднее 1 квартала 2016 года. Последний день передачи объектов долевого строительства (квартир) является 31.05.2016г.

Судом установлено, что сторонами и лицами участвующими в деле не оспаривается строительство жилого дома застройщиком (ООО «Мега-Х Сервис») не ведется с 2016 года. Объект долевого строительства не зарегистрирован за застройщиком в У. Р..

Участник долевого строительства Тимофеев А.А., включен в реестр пострадавших граждан, согласно Уведомлению о включении в реестр от 01.09.2017г.

Согласно ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2020) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон №214-ФЗ) в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды (субаренды) указанного участка и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом. В то же время ч. 2 названной статьи предусмотрено, что при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на названный объект. В силу же ч. 5 ст. 13 упомянутого Закона застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога; при уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на этот объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

Из системного толкования ст. 13 Закона №214-ФЗ, (с учетом использованного законодателем выражения "считается находящимся в залоге" и возложения им на застройщика обязанности по регистрации права собственности на незавершенный строительством объект), общей направленности Закона об участии в долевом строительстве на предоставление дополнительных гарантий участникам строительства следует, что с момента регистрации договора долевого участия в строительстве считается зафиксированным в Едином государственном реестре недвижимости притязание участника строительства на залоговое обременение в отношении будущей недвижимости (незавершенного строительством объекта), имеющее значение, в том числе для разрешения возможных споров о старшинстве залогов при отчуждении застройщиком незавершенного строительством многоквартирного дома третьему лицу, которое, приобретая недостроенный дом, не может не знать о наличии неисполненных договоров долевого участия в строительстве. Полноценное же залоговое право появляется у участника строительства в момент регистрации права собственности на объект недвижимости (дом), не завершенный строительством, за застройщиком или третьим лицом. Изложенное согласуется с общими положениями законодательства о залоге недвижимости: ипотека возникает в отношении заложенного недвижимого имущества, указанного в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в установленном порядке (п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 5 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). В настоящее время этот подход, вытекающий из толкования ранее действовавшего законодательства, нашел прямое законодательное закрепление в п. 2 ст. 8.1, п. 2 ст. 336 и п. 2 ст. 341 ГК РФ.

Таким образом, застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

Согласно ст. 14 Закона N 214-ФЗ обращение взыскания на находящиеся в залоге у участников долевого строительства земельный участок и строящийся на нем многоквартирный дом осуществляется по истечении шести месяцев после наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства, либо в случае прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

Согласно Договорам о долевом строительство <НОМЕР ИЗЪЯТ> от 28.11.2014г,<НОМЕР ИЗЪЯТ> от 29.12.2014г., <НОМЕР ИЗЪЯТ> от 24.12.2014г., <НОМЕР ИЗЪЯТ> от 11.03.2015г., заключенные между истцами и ответчиком, последний обязуется передать объект строительства по передаточному акту не позднее 2-х месяцев с момента получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома по договорам долевого строительства определен не позднее 1 квартала 2016 года.

Из материалов дела следует, что строительство жилого дома не ведется ответчиком с октября 2016 года.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Статьей 15 Закона 214-ФЗ предусмотрено, что денежные средства, вырученные от реализации заложенного имущества, после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на такое имущество и его реализацией, направляются на удовлетворение требований участников долевого строительства и залогодержателей, указанных в частях 6 и 7 статьи 13 настоящего Федерального закона. При недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие денежные средства после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, распределяются между участниками долевого строительства и залогодержателями, указанными в частях 6 и 7 статьи 13 настоящего Федерального закона, пропорционально размерам их требований к моменту удовлетворения этих требований. Зачислению в депозит нотариуса подлежат денежные средства, причитающиеся участникам долевого строительства, не заявившим своих требований до даты проведения публичных торгов, на которых было реализовано заложенное имущество. Указанные участники долевого строительства вправе получить денежные средства через депозит нотариуса в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Таким образом, все дольщики обладают исходно равными залоговыми правами и имеют одинаковую очередность удовлетворения. Следовательно, при обращении взыскания на строящийся дом обращение взыскания происходит в пользу всех залогодержателей.

Согласно заключению судебной оценочной строительно-технической экспертизы проведенной ООО «МАЛТОН», на основании определения суда, степень готовности объекта незавершенного строительства 4-х этажного 24-квартирного жилого дома по адресу: Калужская область, Жуковский район, <АДРЕС>, составляет 38,44%. Рыночная стоимость объекта незавершенного строительства составляет 15690000 руб.

С учетом уплаченных истцами денежных средств по договорам долевого строительства: Тимофеевым А.А. 3038100 руб., Вафиной С.С. 2300760 руб., Симонян Л.М. 1461000 руб., Корольковым М.В 4200000 руб., доли истцов к стоимости объекта незавершенного строительства в процентном отношении соответственно составляют: Тимофеева А.А.- 16,87%, Королькова М.В. – 23,32%, Вафиной С.С. – 12,78%, Симонян Л.М. – 8,11%.

Остальная доля в процентом выражении в размере 38,92% является невостребованной в виду отсутствия иных участников долевого строительства.

Согласно заключению экспертизы рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 40:07:2101109:10 составляет 4960000 руб. Результаты проведенной экспертизы сторонами в судебном заседании не оспаривались.

Согласно отчету ООО «Столичное агентство оценки» №КЛ-191206, представленного истцом Тимофеевым А.А., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <НОМЕР ИЗЪЯТ>12, площадью 820 кв.м. составляет 1010166 руб. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <НОМЕР ИЗЪЯТ>25, площадью 690 кв.м., составляет 850018 руб.

Таким образом, 80% стоимости: объекта незавершенного строительством степенью готовности 38,44% составляет 12552000 руб., земельного участка с кадастровым номером <НОМЕР ИЗЪЯТ>10 составляет 3968000 руб., земельного участка с кадастровым номером <НОМЕР ИЗЪЯТ>12 составляет 808132,80 руб., земельного участка с кадастровым номером <НОМЕР ИЗЪЯТ>25 составляет 680014,400 руб.

Учитывая изложенное начальная продажная цена недвижимого имущества, как комплекса долевого строительства составляет 18008147 руб. 20 коп.

Утверждение ответчиков о том, что в состав заложенного имущества, на которое может быть обращено взыскание не подлежат включению земельные участки с кадастровыми номерами <НОМЕР ИЗЪЯТ>12, <НОМЕР ИЗЪЯТ>25, поскольку в отношении указанных земельных участков <ДАТА>г. принято соглашение о расторжении договора аренды земельных участков <НОМЕР ИЗЪЯТ> от <ДАТА>, суд считает несостоятельными.

Так указанные земельные участки имеют вид разрешенного использования для многоэтажного жилищного строительства.

Из материалов дела следует, что 18.11.2014г. в адрес Городской Управы Муниципального образования городского поселения «Город Белоусово» было подано заявление генерального директора ООО «Мега-Х Сервис» Королькова М.В. о выдаче разрешения на строительство 4-х этажного 24-х квартирного многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Калужская область, Жуковский р-н, <АДРЕС> представлен договор аренды земельного участка <НОМЕР ИЗЪЯТ> от 09.10.2014г., на земельные участки с кадастровыми номерами: <НОМЕР ИЗЪЯТ>12, <НОМЕР ИЗЪЯТ>25, <НОМЕР ИЗЪЯТ>10 общей площадью 4274 кв.м.

Согласно проектной документации, задания на проектирование, градостроительного плана, схемы планировочной организации земельного участка, проектной декларации от 09.10.2014г. № Б-02, а также градостроительного плана земельного участка № RU 40518101-21-14 от <ДАТА> утвержденного Постановлением Городской Управы Муниципального образования городского поселения «Город Белоусово» <НОМЕР ИЗЪЯТ> от 10.09.2014г. на земельных участках с кадастровыми номерами <НОМЕР ИЗЪЯТ>12, <НОМЕР ИЗЪЯТ>25, <НОМЕР ИЗЪЯТ>10 площадью 4274 кв.м. (820+690+2764), решением Застройщика от 02.07.2014r. начато строительство 4-х этажного 24 квартирного жилого дома, которое должно было окончено не позднее <ДАТА>г.

Судом установлено, что вышеуказанные документы разработаны на основании договора аренды земельных участков <НОМЕР ИЗЪЯТ> от 09.10.2014г., с кадастровыми номерами: <НОМЕР ИЗЪЯТ>12, <НОМЕР ИЗЪЯТ>25, <НОМЕР ИЗЪЯТ>10 общей площадью 4274 кв.м., сроком аренды с 09.10.2014г. по 09.09.2015г. с условием продления договора аренды.

Указанные земельные участки были включены застройщиком в проектную декларацию с получением разрешения на строительство, как единого комплексного объекта долевого строительства.

Судом установлено, что после получения всех разрешительных документов на строительство Корольков М.В. и ООО «Мега-Х Сервис» соглашением от 16.12.2014г. расторгли договор аренды <НОМЕР ИЗЪЯТ> от 09.10.2014г., с последующим заключение договоров аренды <НОМЕР ИЗЪЯТ> от 16.12.2014г.; <НОМЕР ИЗЪЯТ> от 30.03.2016г.; <НОМЕР ИЗЪЯТ> от 25.03.2017г.; <НОМЕР ИЗЪЯТ> от 14.12.2017г. на земельный участок с кадастровым номером <НОМЕР ИЗЪЯТ>10 площадью 2764 кв.м.

При этом договор долевого строительства участника Тимофеева А.А.<НОМЕР ИЗЪЯТ> от 28.11.2014г. зарегистрирован в У. Р. 14.12.2014г. (запись о регистрации 40-40-07/020/2014-398.). Соглашение о расторжении договора аренды <НОМЕР ИЗЪЯТ> состоящий из трех участков с кадастровыми номерами <НОМЕР ИЗЪЯТ>12, <НОМЕР ИЗЪЯТ>25, <НОМЕР ИЗЪЯТ>1 составлено 16.12.2014г.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Последствия нарушения требований закона или иного правового акта при совершении сделок определены статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с частью 2 указанной статьи сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Суд приходит к выводу о том, что ответчик с нарушением требований ст. 13, ст.19, ст. 21 Закона 214-ФЗ расторг договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами <НОМЕР ИЗЪЯТ>12 и <НОМЕР ИЗЪЯТ>25 указанных в проектной документации на строительство объекта долевого строительства при отсутствии изменений в проектную документацию в части земельного участка и непредставления согласия дольщиков-залогодержателей, в том числе Тимофеева А.А. по договору <НОМЕР ИЗЪЯТ> от 28.11.2014г. на внесение изменений либо расторжение договора аренды.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно разъяснениям Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В судебном заседании Корольков В.М. и представитель ООО «Мега-Х Сервис» не могли объяснить в связи с чем было составлено соглашение от 16 декабря 2014г. о расторжении договора аренды земельных участков <НОМЕР ИЗЪЯТ> от <ДАТА>, какую цель данное соглашение преследовало в смысле гражданского оборота. При этом в судебном заседании Корольков М.В. предложил представителю Фонда поддержки строительства доступного жилья в Калужской области рассмотреть вопрос о приобретении у него за плату земельных участков с кадастровыми номерами <НОМЕР ИЗЪЯТ>12 и <НОМЕР ИЗЪЯТ>25.

При установленных обстоятельств в их совокупности и анализе, суд приходит к выводу заслуживающими внимания и подлежащими удовлетворению требования ГУ МО «Город Белоусово» о недействительности соглашения от 16.12.2014г. о расторжении договора аренды земельного участка <НОМЕР ИЗЪЯТ> от 09.10.2014г..

Требования истца Тимофеева А.А. о наложении обременения в виде ипотеки на земельные участки с кадастровыми номерами <НОМЕР ИЗЪЯТ>12 и <НОМЕР ИЗЪЯТ>25, суд считает обоснованными, поскольку в силу положений ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, данные участки являются залоговым имуществом, однако обременение в отношении данных объектов в ЕГРН не зарегистрировано.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Произвести государственную регистрацию объекта незавершенного строительством жилого дома степень готовности 38,44%, расположенный по адресу: Калужская область, Жуковский район, <АДРЕС> за ООО «Мега – Х Сервис».

Установить обременение в виде ипотеки на земельные участки: с кадастровым номером <НОМЕР ИЗЪЯТ>12, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для многоэтажной застройки, площадью 820 кв.м., расположенный по адресу: Калужская область, Жуковский район, <АДРЕС>, участок 99; с кадастровым номером <НОМЕР ИЗЪЯТ>25, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для многоэтажной застройки, площадью 690 кв.м., расположенный по адресу Калужская область, Жуковский район, <АДРЕС>, участок 101.

Обратить взыскание в пользу Тимофеева А. А.ча, Вафиной С. С.ловны, Симонян Л. М., Королькова М. В. на предмет залога – объекта незавершенного строительства – многоквартирный жилой дом <НОМЕР ИЗЪЯТ>, <АДРЕС>, Жуковский район, Калужская область, расположенный на земельных участках с кадастровыми номерами <НОМЕР ИЗЪЯТ>12, <НОМЕР ИЗЪЯТ>25, <НОМЕР ИЗЪЯТ>10, в части возврата денежных средств уплаченных в соответствии с договором долевого строительства <НОМЕР ИЗЪЯТ> от 28.11.2014г, договором долевого строительства <НОМЕР ИЗЪЯТ> от 29.12.2014г., договором долевого строительства <НОМЕР ИЗЪЯТ> от 24.12.2014г., договором долевого строительства <НОМЕР ИЗЪЯТ> от 11.03.2015г., а также на земельные участки с кадастровым номером <НОМЕР ИЗЪЯТ>12, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для многоэтажной застройки, площадью 820 кв.м., расположенный по адресу: Калужская область, Жуковский район, <АДРЕС>, участок 99; с кадастровым номером <НОМЕР ИЗЪЯТ>25, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для многоэтажной застройки, площадью 690 кв.м., расположенный по адресу Калужская область, Жуковский район, <АДРЕС>, участок 101; с кадастровым номером <НОМЕР ИЗЪЯТ>10, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для многоэтажной застройки, площадью 2764 кв.м., расположенный по адресу Калужская область, Жуковский район, <АДРЕС>, участок 103, установив начальную продажную цену недвижимого имущества в размере 18008147 руб. 20 коп., определив способ реализации путем продажи с публичных торгов.

Установить долю при обращении взыскания на объекты долевого строительства реализуемого с публичных торгов: Тимофеева А. А.ча – 16,87%, Королькова М. В. – 23,32%, Вафиной С. С.ловны – 12,78%, Симонян Л. М. – 8,11%.

Признать недействительным Соглашение от 16.12.2014г. о расторжении договора аренды земельных участков <НОМЕР ИЗЪЯТ> от 09.10.2014г., заключенное между Корольковым М. В. и ООО «Мега-Х Сервис».

Решение может быть обжаловано в Калужский областной суд, через Жуковский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: Д.Г. Васильев.