Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по исковому заявлению Намазова ЭК к Коломину НА о взыскании суммы задатка по договору купли-продажи квартиры,

с участием: истца – Намазова Э.К.,

представителя истца – Микадзе В.Г., действующего на основании доверенности от 24.12.2021, сроком действия три года,

ответчика – Коломина Н.А.,

представителя ответчика – Кима В.В., действующего на основании ордера от 28.04.2022,

УСТАНОВИЛ:

Намазов Э.К. (далее – истец) обратился в суд с исковым заявлением к Коломину Н.А. (далее – ответчик) о взыскании суммы задатка по договору купли-продажи квартиры. В обоснование исковых требований указано, что между истцом и ответчиком 24.11.2021 заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому, истец и ответчик взяли на себя обязательство по заключению основного договора купли-продажи квартиры не позднее 24.12.2021. Истец также в качестве обеспечения исполнения заключенного договора передал ответчику задаток в размере 30000 руб. От заключения основного договора купли-продажи сторона ответчика отказалась, не пояснив причин. В адрес ответчика 12.01.2022 было направлено требование заключить с Намазовым Э.К. договор купли-продажи на комнату, общей площадью 63 кв.м, этаж 1, доля в праве 230/1890, 460/1890, расположенную по адресу: /________/, за цену в размере 1750000 руб. Договор купли-продажи не заключен по настоящее время, а задаток не возвращён истцу. На основании изложенного, просит взыскать с Коломина Н.А. в пользу Намазова Э.К. 60000 руб. в качестве возврата задатка в двойном размере от суммы, переданной во исполнении предварительного договора купли-продажи от 24.11.2021.

Истец Намазов Э.К., представитель истца Микадзе В.Г. в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме по изложенным в иске основаниям. Истец дополнительно указал, что отказался от заключения договора купли-продажи у нотариуса, поскольку последним было разъяснено, что туалет и ванная комната не будут находится в его собственности, им могут пользоваться иные сособственники жилого помещения, поскольку находятся в собственности всех сособственников как общее имущество.

Ответчик Коломин Н.А., представитель ответчика Ким В.В. в судебном заседании возражал против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в письменных возражениях; указали, что за неисполнение условий предварительного договора купли-продажи ответственность несет истец, поскольку истец до 24.12.2021 не изъявил желания заключить основной договор купли-продажи квартиры. Ответчик пояснил, что от заключения основного договора с истцом не отказывался, им был заключен 04.12.2021 предварительный договор купли-продажи на приобретение иного жилья (квартира по адресу/________/), был внесен задаток по указанному договору, в связи с чем он не имел намерения отказаться от заключения основного договора купли-продажи с Намазовым Э.К., чтобы нести финансовую ответственность по предварительному договору от /________/.

Выслушав стороны, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности, суд считает иск не подлежащим удовлетворению.

Согласно ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), содержание которой следует рассматривать во взаимосвязи с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 2 - 4 ст. 429 ГК РФ).

В соответствии со ст. 329 ГК РФ, задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора.

При этом Гражданский кодекс не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 названного Кодекса: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Из смысла ст. 380 ГК РФ следует, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Согласно требованиям ст. 381 ГК РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Судом установлено, что между Коломиным Н.А. и Намазовым Э.К. 24.11.2021 заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно которому стороны обязались в срок по 24.12.2021 (включительно) заключить основной договор (договор купли-продажи), по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя следующее недвижимое имущество: комната, назначение: жилое, общая площадь 63,0 кв.м, этаж 1, адрес объекта: /________/, доля в праве 230/1890, 460/1890, далее по тексту именуемое «Квартира», а покупатель обязуется принять эту Квартиру и уплатить за нее определенную настоящим договором денежную сумму (цену) на условиях настоящего договора (п.1.1. договора).

До окончания срока, установленного п.1.1 договора стороны или их представители обязуются явиться к нотариусу для оформления договора купли-продажи (п. 1.5 договора).

Как следует из п. 2.2, в момент подписания предварительного договора купли-продажи покупатель уплачивает продавцу за счет собственных средств задаток в сумме 30000 руб., в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно расписке от 24.11.2021 Коломин Н.А. получил сумму задатка 30000 руб. от Намазова Э.К. за продаваемое недвижимое имущество: /________/, доля в праве 230/1890, 460/1890.

Обращаясь с заявленными требованиями, истец указывает, что в связи с уклонением от подписания основного договора купли-продажи ответчиком, имеются основания для взыскания по договору двойной суммы уплаченного им задатка.

Однако в судебном заседании истец дал пояснения о том, что он после разъяснений нотариуса и консультации со своим юристом отказался заключать основной договор купли-продажи, так как заблуждался относительно предмета договора, а именно считал, что ответчиком продается квартира как единый объект недвижимости, включающая в себя места общего пользования – туалет и ванную комнату. Сослался на то, что со стороны ответчика не было предоставлено соглашение о совместном использовании жилого помещения, заключенного между всеми сособственниками помещения, и устанавливающего, что места общего пользования – туалет и ванная комната находятся в исключительном пользовании продавца.

При этом суд принимает во внимание, что и в предварительном договоре и расписке указано на продажу долей в праве, что отражено выше.

Данные обстоятельства также нашли свое подтверждение в показаниях свидетеля Милкина А.А., являющегося представителем агентства недвижимости по спорной сделке, который в судебном заседании пояснил, что расписка о передаче задатка была составлена им, в ней отражена продажа доли, а не квартиры; стороны были ознакомлены с условиями предварительного договора купли-продажи, предусматривающего продажу доли в праве, а не квартиры. В день, когда стороны прибыли к нотариусу для заключения основного договора купли-продажи истец после телефонного разговора со своим юристом отказался заключать договор купли-продажи, поскольку его не устроило возможность совместного использования туалета и ванной комнаты всеми сособственниками жилого помещения, несмотря на сложившийся порядок пользования. У истца было время до 24.12.2021 заключить основной договор купли-продажи с ответчиком, однако этого со стороны истца осуществлено не было.

Данные показания свидетеля также согласуются с пояснениями ответчика, который в судебном заседании пояснил, что не отказывался и не уклонялся от заключения договора купли-продажи квартиры с истцом, был намерен исполнить условия предварительного договора купли-продажи. В подтверждении указанных доводов ответчиком представлен предварительный договор купли-продажи от 04.12.2021, заключенный с Киласония Т.Т. и по которому им был передан задаток в размере 30000 руб. Поскольку основной договор им с Намазовым Э.К. в установленный срок заключен не был, он не смог заключить основной договор купли-продажи с Киласония Т.Т., поскольку не получил денежные средства от истца в установленный договором срок. Также указал на то, что он поставил в известность истца об отсутствии письменного соглашения между собственниками жилого помещения по адресу: /________/, по вопросу его использования, а также о возможности заключить такое соглашение самостоятельно. Кроме того указал на то, что отсутствие письменного соглашения не является препятствие для продажи доли в праве, что подтверждается заключенным им Чичкиным С.В. 11.03.2022 договором купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру.

Согласно п. 1 ст. 401 ГК РФ, лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной, в силу положений ст. 56 ГПК РФ, будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

Ответчиком Коломиным Н.А. не была утрачена заинтересованность в заключении основного договора (что подтверждается договором от 11.03.2022 купли-продажи указанного в иске имущества), были предприняты действия по заключению основного договора купли-продажи, но он не был заключен по вине истца Намазова Э.К., отказавшегося от заключения основного договора на обозначенных сторонами условиях, что установлено в ходе судебного разбирательства на основании имеющихся в материалах дела доказательств, а также пояснений сторон и показаний свидетеля.

Руководствуясь вышеприведенными нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, и исходя из установленных по делу обстоятельств, а также условий, заключенных между сторонами предварительного договора, суд, приходит к выводу о том, что заявленные требования истца удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Намазова ЭК к Коломину НА о взыскании суммы задатка по договору купли-продажи квартиры оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Томский областной суд через Кировский районный суд г.Томска в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья (подпись) А.С. Лонь

Мотивированный текст решения изготовлен 20.05.2022.

Верно.

Судья А.С. Лонь

Секретарь С.С. Мартынова