Гражданский кодекс часть 1

Ленинский районный суд города Ижевска Удмуртской Республики в составе: председательствующего судьи Москалевой Л.В., при секретаре Тайбахтине С.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «Дом.РФ Управление проектами» о признании недействительной регистрации права общедолевой собственности на жилой дом с пристройками и постройками и земельный участок, о применении последствий недействительности сделки,

У с т а н о в и л:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ОАО «АФЖС» о признании сделки недействительной при регистрации права общедолевой собственности, просили признать регистрацию права общедолевой собственности на жилой дом с пристройками и постройками: сени, терраса, зимний сад, мансарда, баня, предбанник, сарай; сооружения, назначение жилое, общая площадь 181,9 кв.м., 2-х этажный, инвентарный №, расположенный по адресу: <адрес> и земельный участок по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) номер № ОАО «АФЖС» недействительной; применить последствия недействительности сделки путем восстановления в правах на общедолевую собственность на жилой дом с пристройками и постройками: сени, терраса, зимний сад, мансарда, баня, предбанник, сарай; сооружения, назначение жилое, общая площадь 181,9 кв.м., 2-х этажный, инвентарный №, расположенный по адресу: <адрес> земельный участок по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) номер № за истцами. Требования истцами мотивированы следующим. 21.09.2017 года Управлением Россреестра по УР зарегистрировано право собственности на жилой дом с пристройками и постройками и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> за ОАО «Агентство Финансирования Жилищного строительства». Право собственности ответчиком зарегистрировано незаконно, ответчик в нарушение ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» до подачи документов в регистрирующий орган не обратился к нотариусу для заверения своих прав на общедолевую собственность на жилой дом с пристройками и постройками и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>.

Определением от 15 октября 2019 года по ходатайству истца ФИО1 произведена замена ненадлежащего ответчика ОАО «АФЖС» надлежащим ООО «Дом.РФ Управление проектами».

В судебное заседание истцы ФИО1, ФИО2 не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили. В судебном заседании 14 ноября 2019 года истец ФИО1, представитель истца ФИО2ФИО1, действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал, суду пояснил, что сделка изначально ничтожна, ответчик ООО «Дом.РФ Управление проектами» не является стороной сделки между истцами и ОАО «АФЖС». Сделка по отчуждению общедолевой собственности должна быть нотариально удостоверена, особенности государственной регистрации права общедолевой собственности на недвижимое имущество указаны в ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Сделка по отчуждению общедолевой собственности нотариально не удостоверена. Сделка ничтожна. Он и ФИО2 фактически проживают в спорном доме, АО «Дом.РФ» обратилось с иском суд о их выселении.

Представитель ответчика ООО «Дом.РФ Управление проектами» ФИО3, действующая на основании доверенности, извещенная о времени и месте разбирательства дела надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, о причинах неявки не сообщила, в судебном заседании 14 ноября 2019 года исковые требования не признала.

Представитель третьего лица АО «Дом.РФ», привлеченного к участию в деле определением от 14 ноября 2019 года, представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили.

Дело рассмотрено судом в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, изучив требования и доводы искового заявления, выслушав стороны, изучив и исследовав материалы гражданского дела, приходит к следующим выводам.

29 мая 2007 года между ЗАО «Региональное ипотечное агентство» и ФИО1, ФИО2 был заключен договора займа №, по условиям которого истцам представлен заем в размере 4 900 000 руб. под 12,5% годовых сроком на 180 месяцев на приобретение земельного участка и жилого дома по адресу: <адрес>.

Обеспечением исполнения обязательств заемщиков являлась ипотека – закладная, первоначальным залогодержателем которой было ЗАО «Региональное ипотечное агентство». Лица, в отношении которых установлена ипотека, в соответствии с закладной, ФИО1, ФИО2, предмет ипотеки: земельный участок и жилой дом по адресу: <адрес>, которые находились в общей долевой собственности по ? доле за ФИО1, ФИО2, что подтверждается Выписками из Единого государственного реестра недвижимости и переходе прав на объект недвижимости от 17.09.2019 года № и №.

По акту приема-передачи документов от 08.08.2011 года на основании договора купли-продажи закладных № от 30.07.2010 года права по закладной переданы ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов», наименование которого в соответствии с учредительными документами было изменено на ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» (ОАО «АФЖС»).

29 апреля 2011 года между ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» и ФИО1, ФИО2 заключено дополнительное соглашение № к договору целевого займа № от 29.05.2007, которым изменены условия договора займа. Установлен срок возврата займа по 31.12.2031 и период помощи с даты вторичной реструктуризации по 31.12.2031.

29 апреля 2011 года между ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» и ФИО1, ФИО2 заключено соглашение об аннулировании закладной, с одновременной выдачи новой закладной, оформленной в этот же день. Залогодержателем закладной являлось ОАО «АФЖС».

ФИО1, ФИО2 ненадлежащим образом выполнялись обязанности по возврату суммы займа и начисленных процентов.

Решением Ленинского районного суда г. Ижевска от 5 мая 2015 года с ФИО1,, ФИО2 в пользу ОАО «АФЖС» взыскана задолженность по договору займа в размере 6 777 306 руб. 35 коп., из которых: основной долг-4 254 673 руб. 43 коп., проценты за пользование денежными средствами-2 521 632 руб. 92 коп., пени-1 000 руб., проценты за пользование заемными денежными средствами по ставке 13,2 % годовых начисляемых на основной долг в размере 4 254 673 руб. 43 коп. с 13.02.2014 по день вынесения решения суда, а также в равных долях госпошлина-в размере 46 086,52 руб. Для удовлетворения денежных требований ОАО «АФЖС», вызванных ненадлежащим исполнением ФИО1, ФИО2 взятых на себя обязательств обращено взыскание на объекты недвижимости - земельный участок и жилой дом с пристройками и постройками, сооружениями, расположенные по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, установлена начальная продажная цена земельного участка и жилого дома с пристройками и постройками, сооружениями, с которой начинаются торги, в размере 4 752 800 руб.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда УР от 24 августа 2015 года решение Ленинского районного суда г. Ижевска от 5 мая 2015 года оставлено без изменения, дополнен абзац 2 указанием на то, что проценты за пользование займом подлежат взысканию солидарно с ФИО1, ФИО2 в пользу ОАО «АФЖС» по ставке 13,2 % годовых, начисляемых на остаток основного долга в размере 4254673,43 руб., с учетом последующего уменьшения в случае погашения, начиная с 13.02.2014 года по день вынесения решения суда, т.е. по 05.05.2015 года, дополнив абзац 3 резолютивной части решения указанием на принадлежность заложенного имущества ФИО1, ФИО2 и кадастровый (или условный номер) жилого дома № и кадастровый (или условный номер) земельного участка №.

На основании протокола № от 25.11.2016 года, протокола № от 13.01.2017 года, постановления судебного пристава-исполнителя Ленинского РОСП г. Ижевска УФССП РФ по УР о передаче не реализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю от 31.01.2017 года, утвержденного старшим судебным приставом, акта о передаче не реализованного имущества должника взыскателю от 31.01.2017 года взыскателю ОАО «АФЖС» передано не реализованное в принудительном порядке имущество - земельный участок и жилой дом с пристройками, постройками, расположенные по адресу: <адрес>. При этом действия, постановления судебного пристава-исполнителя по передаче имущества взыскателю не признаны незаконными, не отменены.

30 апреля 2019 года между АО «АФЖС» и АО «ДОМ.РФ» заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, по условиям которого продавец передал в собственность покупателю жилой дом с земельным участком, расположенные по адресу: <адрес>. Право собственности АО «ДОМ.РФ» на данные объекты недвижимости подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости и переходе прав на объект недвижимости от 17.09.2019 года № и № и заключенным договором от 30 апреля 2019 года, передаточным актом от 30 апреля 2019 года.

Согласно передаточному акту от 30.04.2019 года к договору купли-продажи жилого дома с земельным участком от 30.04.2019 года на момент подписания акта в доме по адресу: <адрес> зарегистрированы: ФИО1, ФИО4 Д, В.С.Д

Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (ч. 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (ч. 2).

В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ч. 1). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ч. 2).

Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 Гражданского кодекса РФ).

Нотариальному удостоверению подлежат следующие договоры купли-продажи недвижимости (п. 3 ст. 8.1, п. 2 ст. 163 ГК РФ, ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"):

- договоры купли-продажи долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, за исключением, в частности, сделок при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;

- договоры купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности (целиком либо в доле) человеку, находящемуся под опекой (например, недееспособному), несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;

- договоры купли-продажи недвижимости, стороны которых предусмотрели в соглашении обязательное нотариальное удостоверение договора.

В данных случаях несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (п. 3 ст. 163 ГК РФ).

В остальных случаях действующее законодательство обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимости не предусматривает. Однако такое удостоверение может быть добровольным (ст. 53 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1)).

Согласно ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Особенности осуществления государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества при регистрации перехода прав на него установлены статьей 57 Закона о регистрации. Указанной статьей также не предусмотрено предоставление для государственной регистрации нотариально удостоверенного договора.

В соответствии с частью 1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ):

государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества;

сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением случаев, установленных данной статьей.

В силу положений ст. 42 Закона N 218-ФЗ нотариальное удостоверение сделки обязательно в случае добровольного отчуждения имущества собственником (собственниками), в то время как в исполнительном производстве осуществляется обращение взыскания на имущество должника принудительно в целях максимального удовлетворения требований кредиторов.

Из материалов дела усматривается, что в данном случае основанием для государственной регистрации перехода права и прекращения права собственности истцов и возникновения права собственности у взыскателя на спорное недвижимое имущество явилось постановление судебного пристава-исполнителя ОСП Ленинского района города Ижевска УФССП России по УР от 31.01.2017г. о передаче нереализованного имущества должника взыскателю, принятое по исполнительному производству в отношении истца ФИО1, что в силу ч. 14 ст. 87 ФЗ «Об исполнительном производстве» является самостоятельным основанием для государственной регистрации, а не договор купли-продажи или иная сделка.

Таким образом, суд отклоняет доводы истцов, обосновывающих свои требования о недействительности государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости положения ст. 42 закона об исполнительном производстве, поскольку они являются ошибочными, основанными на неправильном толковании закона. Действующее законодательство не устанавливает обязательность нотариального удостоверения при государственной регистрации права собственности на основании постановления судебного пристава-исполнителя о передачи нереализованного имущества взыскателю.

Разрешая заявленные требования, суд учитывая, что указанная истцами сделка недействительной (противоречащей закону) не является, оснований для применения последствий, указанных в ст. 167 ГК РФ, а именно возврате спорного имущества в собственность должников, не имеется.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом (пункт 3 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из смысла указанной нормы закона следует, что право собственности может возникнуть у лица как на основании сделки по отчуждению имущества, так и в связи с утратой собственником права на имущество по основаниям, предусмотренным законом.

Одним из случаев утраты собственником права собственности на имущество является изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника на основании решения суда; в этом случае право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество (пункты 1, 2 статьи 235, статья 237 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Порядок обращения взыскания на имущество должника на основании судебного решения регулируется статьей 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также Федеральным законом от 02 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", согласно которым заложенное недвижимое имущество, на которое обращено взыскание по решению суда, реализуется путем продажи с публичных торгов; а в случае объявления первых, а затем и повторных публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества.

В соответствии с частью 11 статьи 87 Федерального закона от 02 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" если имущество должника не было реализовано в течение одного месяца после снижения цены, то судебный пристав-исполнитель направляет взыскателю предложение оставить это имущество за собой.

Согласно части 12 названной статьи нереализованное имущество должника передается взыскателю по цене на двадцать пять процентов ниже его стоимости, указанной в постановлении судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника. Если эта цена, превышает сумму, подлежащую выплате взыскателю по исполнительному документу, то взыскатель вправе оставить нереализованное имущество за собой при условии одновременной выплаты (перечисления) соответствующей разницы на депозитный счет подразделения судебных приставов. Взыскатель в течение пяти дней со дня указанного предложения обязан уведомить в письменной форме судебного пристава-исполнителя о решении оставить нереализованное имущество за собой.

В силу части 14 статьи 87 Федерального закона от 02 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" о передаче нереализованного имущества должника взыскателю судебный пристав-исполнитель выносит постановление, которое утверждается старшим судебным приставом. Передача судебным приставом-исполнителем имущества должника взыскателю оформляется актом приема-передачи.

Таким образом, исковые требования истцов о применении последствий недействительности сделки в виде признания недействительной государственной регистрации права на спорные объекты недвижимости и восстановления права собственности за истцами на недвижимое имущество не основаны на законе.

Действия, совершаемые по принудительному исполнению судебного акта судебным приставом-исполнителем, носят властный, распорядительный характер. Правовая цель действий судебного пристава-исполнителя по принудительному исполнению судебного акта не совпадает с присущей сделке целью (основанием) достижения гражданско-правовых последствий.

При таких обстоятельствах, передача судебным приставом-исполнителем недвижимого имущества взыскателю, произведена с соблюдением закона, поскольку судебным приставом оформлен акт от 31.01.2017 года, постановление от 31.01.2017 года.

При этом, по смыслу ст. 153 ГК РФ передача судебным приставом-исполнителем недвижимого имущества взыскателю, сделкой не является, а лишь свидетельствует об исполнении судебным приставом-исполнителем исполнительных действий, предусмотренных ФЗ "Об исполнительном производстве".

Актом передачи нереализованного имущества и постановлением судебного пристава-исполнителя о такой передаче оформляется лишь юридическая передача имущества. При этом участие должника на данной стадии исполнительного производства положениями Федерального закона "Об исполнительном производстве" не предусмотрено, в связи с чем порядок передачи нереализованного имущества должника – В-вых взыскателю – ОАО «АФЖС», предусмотренный Федеральным законом "Об исполнительном производстве", соблюден, правовых оснований, препятствующих передаче нереализованного имущества взыскателю, у судебного пристава-исполнителя отсутствовали, то есть оспариваемые действия судебного пристава-исполнителя осуществлены в соответствии с требованиями Федерального закона "Об исполнительном производстве" и акт о передаче нереализованного имущества должника взыскателю принят в соответствии с законом, не нарушает прав истцов. Суд приходит к выводу о том, что истцы не являются стороной оспариваемой ими сделки, в связи с чем они не вправе оспаривать действия по регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости, основанные на акте судебного пристава-исполнителя о передаче имущества взыскателю исходя из следующего. Действия судебного пристава-исполнителя, составившего данный акт, не могут рассматриваться как корреспондирующие правам взыскателя, поскольку они не основаны на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности участников договорных отношений; судебный пристав-исполнитель реализует публично-властные полномочия по исполнению и применению законов и подзаконных актов по отношению к должнику или взыскателю.

При таких обстоятельствах суд оставляет требования истцов без удовлетворения.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 к ООО «Дом.РФ Управление проектами» о признании недействительной регистрации права общедолевой собственности на жилой дом с пристройками и постройками и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, о применении последствий недействительности сделки путем восстановления права общедолевой собственности на жилой дом с пристройками и постройками и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> за истцами оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Удмуртской Республики в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 17 января 2020 года.

Судья Л.В. Москалева