Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Тулуповой ФИО9 к ООО «Проектное ремонтное строительное управление», МП «Единая служба Заказчика» Всеволожского района Ленинградской области о защите прав потребителя в области долевого участия в строительстве, и по встречному иску МП «Единая служба Заказчика» Всеволожского района Ленинградской области к Тулуповой ФИО11 о признании договора участия в долевом строительстве прекратившим действие,

установил:

Тулупова О.В. обратилась в суд с иском к ООО «Проектное ремонтное строительное управление» (далее ООО «ПРСУ»), Муниципальное предприятие «Единая Служба Заказчика» Всеволожского района Ленинградской области (далее МП «ЕСЗ» ВР ЛО) о защите прав потребителя в области долевого участия в строительстве, - о взыскании в равных долях неустойки за нарушение срока передачи квартиры за период с 01 июля 2014 года по 21 июля 2017 года в размере 849401 руб. 66 коп., неосновательного обогащения в виде переплаты на недостающую площадь квартиры в размере 33241 руб. 73 коп., компенсации морального вреда в размере 50000 руб., штрафа в соответствии с Законом РФ «О защите прав потребителей».

В обоснование иска указано, что истец является участниками долевого строительства многоквартирного дома по строительному адресу: <адрес>, участок между <адрес> и <адрес> ООО «ЕСЗ» ВР ЛО и ООО «ПРСУ» заключен договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № №. Объектом долевого строительства является однокомнатная квартира в вышеуказанном доме, площадью <данные изъяты> кв.м., месторасположение квартиры: позиция <данные изъяты>, условный №, строительные <адрес>, после завершения строительства и постановки квартиры на кадастровый учет квартира имеет кадастровый №, № по адресу: <адрес><адрес>. Застройщик обязан передать дольщику квартиру не позднее ДД.ММ.ГГГГг., стоимость квартиры в размере <данные изъяты> руб.

ДД.ММ.ГГГГ между МП «ЕСЗ» ВР ЛО (застройщик), ООО «ПРСУ» (дольщик) и истцом заключено соглашение № № о перемене лица в обязательстве, в соответствии с которым ООО «ПРСУ» передало истцу свои права и обязанности по договору долевого участия в строительстве. Согласно п.6 соглашения на момент его заключения ООО «ПРСУ» произвело финансирование объекта строительства в полном объеме. Истец оплатил ООО «ПРСУ» за уступку прав и обязанностей по договору цессии сумму в размере <данные изъяты> руб., сторонами произведен зачет встречных однородных требований.

На момент заключения договора строительство дома осуществляло ООО «ЕСЗ» ВР ЛО на основании разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ № №. В последующем строительство дома осуществляло ООО «ПРСУ» и ввод объекта в эксплуатацию, которому ответчик ООО «ЕСЗ» ВР ЛО соглашением о замене стороны в обязательстве от 28.05.2013 №№ передало земельный участок и права по договору долевого участия в строительстве.

Истец, ссылаясь на положения ст. 6 Федерального закона от 30.12.2014 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее ФЗ №214-ФЗ), положения ст.13,15 Закона «О защите прав потребителей», указывает, что исполнил свои обязательства по договору и оплатил установленную по договору стоимость квартиры, ответчиками квартира истцу не передана. Также истец указывает, что площадь квартиры после ее постановки на кадастровый учет после завершения строительства фактически составила 30,1 кв.м., в связи с чем, размер переплаты за недостающую площадь квартиры составил 33241 руб. 73 коп., которую истец просит взыскать с ответчика. Истец обратилась к ответчикам с претензиями о выполнении обязательств в натуре, выплате неустойки за нарушение срока передачи квартиры, компенсации морального вреда, которые оставлены ответчиками без удовлетворения, в связи с чем, истец вынуждена обратиться в суд с настоящим иском.

Ответчик Муниципальное предприятие «Единая Служба Заказчика» Всеволожского района Ленинградской области, не соглашаясь с требованиями истца, подало встречный иск, в котором просит признать прекратившим действие договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № №, по правоотношениям между истцом и данным ответчиком.

В обоснование встречного иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией и предприятием заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по указанному адресу с целью жилищного строительства. 23 мая 2013 между МП «ЕСЗ» ВР ЛО и ООО «ПРСУ» заключено соглашение №№ о замене стороны в строительстве по договору аренды земельного участка, администрацией Всеволожского муниципального района Ленинградской области внесены изменения в разрешение на строительство, и застройщиком стало ООО «ПРСУ», которому выдано соответствующее разрешение на строительство. 05 октября 2016 ООО «ПРСУ» получило разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Поскольку ООО «ПРСУ» получило статус застройщика, к нему в соответствии с соглашением от 28 мая 2013 перешли все права и обязательства, и следовательно, права требования дольщиков, поэтому ООО «ЕСЗ» ВР ЛО считает, что договорные отношения между обществом и истцом прекратились.

В ходе судебного разбирательства к участию в деле привлечен в качестве третьего лица конкурсный управляющий Чесноков ФИО12, поскольку решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу №№ ООО «ПРСУ» признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре ликвидируемого должника, открыто конкурсное производство сроком на 6 мес.

Определением суда от 11 мая 2018 оставлено без удовлетворения заявление третьего лица – конкурсного управляющего Чеснокова С.В. об оставлении иска без рассмотрения ввиду введения в отношении ответчика ООО «ПРСУ» процедуры конкурсного производства.

Представитель ответчика МП «ЕСЗ» ВР ЛО в судебном заседании возражал против заявленных исковых требований к данному ответчику, просил отказать в удовлетворении требований к ответчику МП «ЕСЗ» ВР ЛО, поддержал письменное заявление о применении срока исковой давности к требованиям истца.

В судебное заседание не явились истец, представитель ответчика ООО «ПРСУ», третье лицо конкурсный управляющий Чесноков С.В., извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

В соответствии со ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), ст.167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, представителя ответчика ООО «ПРСУ», третьего лица конкурсного управляющего Чеснокова С.В., извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Выслушав объяснения представителя ответчика ООО «ЕСЗ» ВР ЛО, изучив материалы дела и представленные доказательства, оценив доказательства в их совокупности в соответствии со ст.67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п.1 ч.2 ст.1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами, а именно на основании договора участия в долевом строительстве.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области (арендодатель) и МП «ЕСЗ» ВР ЛО (арендатор) заключен договор аренды №.№ земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, участок между <адрес> и <адрес>, для целей строительства многоквартирного дома (<данные изъяты>).

04 апреля 2011 года указанный земельный участок передан МП «ЕСЗ» ВР ЛО (<данные изъяты>).

01 декабря 2010 года администрацией МО «Всеволожский муниципальный район» <адрес> выданы МП «ЕСЗ» ВР ЛО разрешения на строительство №№ на строительство многоквартирного дома по строительному адресу: <адрес>, участок между <адрес> и <адрес>, сроком действия с продлением до ДД.ММ.ГГГГг. (<данные изъяты>).

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком МП «ЕСЗ» ВР ЛО (застройщик) и ответчиком ООО «ПРСУ» (дольщик) заключен договор № № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, согласно которому застройщик обязался в предусмотренный договором срок с привлечением подрядных организаций построить многоквартирный дом не позднее 31 декабря 2013 г. и передать дольщику объект долевого строительства по акту приема-передачи не позднее шести месяцев после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию, а дольщик обязался уплатить обусловленную договором цену (долевой взнос) в размере <данные изъяты> руб. 00 коп. и принять объект долевого строительства – однокомнатную квартиру, условный <адрес>, по строительному адресу: <адрес>, участок между <адрес> и <адрес>, по акту приема-передачи (пункты 1.1., 1.2., 2.1., 2.2., 5.1.); договор зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ (<данные изъяты>).

Ранее ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком ООО «ПРСУ» был заключен договор № инвестирования строительства объекта недвижимости жилого назначения (многоквартирный жилой дом) по адресу: <адрес>, участок между <адрес> и <адрес>, в отношении объекта долевого строительства – квартиры площадью <данные изъяты>, условный №, стоимостью <данные изъяты> руб. (<данные изъяты>), который соглашением сторон от ДД.ММ.ГГГГ расторгнут (<данные изъяты>).

ДД.ММ.ГГГГ между МП «ЕСЗ» ВР ЛО (застройщик), ООО «ПРСУ» (дольщик-1) и истцом (дольщик-2) заключено соглашение № № о перемене лица в обязательстве (замены стороны в договоре), согласно которому дольщик -1 (ООО «ПРСУ») с согласия застройщика МП «ЕСЗ» ВР ЛО передает, а дольщик -2 (истец) принимает на себя все права и обязанности по договору долевого участия в строительстве №№; на момент подписания соглашения дольщик -1 произвел финансирование строительства объекта в размере <данные изъяты> руб. 00 коп.; за уступку прав и обязанностей по договору дольщик-2 (истец) выплачивает дольщику-1(ООО «ПРСУ») сумму (цену уступки) в размер <данные изъяты> руб. 00 коп.; соглашение зарегистрировано Управлением Росреестра по <адрес>ДД.ММ.ГГГГ (<данные изъяты>).

Истцом исполнены свои обязательства по внесению денежных средств в размере <данные изъяты> руб. 00 коп., что подтверждается платежными документами <данные изъяты>

Ответчик МП «ЕСЗ» ВР ЛО во встречном иске просит признать прекратившим действие договор участия в долевом строительстве № №, заключенный между МП «ЕСЗ» ВР ЛО и ООО «ПРСУ», в отношении обязательств по договору в связи с переходом прав и обязанностей по указанному договору долевого участия к дольщикам в связи с заключением истцами договора цессии. В правовой позиции МП «ЕСЗ» ВР ЛО указывает, что муниципальное предприятие утратило статус застройщика еще в 2013 г. в связи с отменой администрацией муниципального образования разрешения на строительство, выданное муниципальному предприятию, и выдаче разрешения на строительство ООО «ПРСУ», передачей МП «ЕСЗ» ВР ЛО всех прав и обязанностей застройщика ООО «ПРСУ», как на земельный участок, так и по договорам с дольщиками - гражданами (<данные изъяты>).

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между МП «ЕСЗ» ВР ЛО (арендатор) и ООО «ПРСУ» (правопреемник арендатора) заключено соглашение №№ о замене стороны в обязательстве по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№.№, а также дополнительные соглашения от ДД.ММ.ГГГГг., от ДД.ММ.ГГГГг. (<данные изъяты>).

Постановлением администрации МО «Город Всеволожск» Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ№ отменено разрешение на строительство №№ от ДД.ММ.ГГГГ, выданное администрации МО «Город Всеволожск» Ленинградской области МН «ЕСЗ» ВР ЛО на строительство комплекса малоэтажных жилых домов по строительному адресу: <адрес>, участок между <адрес> и <адрес>, и постановлено выдать ООО «ПРСУ» разрешение на строительство указанного многоквартирного дома с измененными данным о застройщике (<данные изъяты>).

ДД.ММ.ГГГГ ООО «ПРСУ» администрацией МО «Город Всеволожск» Ленинградской области выдано разрешение №№ на строительство указанного комплекса малоэтажных жилых домов по адресу: <адрес>, сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ, срок действия которого продлен по ДД.ММ.ГГГГ (<данные изъяты>).

ДД.ММ.ГГГГг. ООО «ПРСУ» выдано администрацией МО «Город Всеволожск» Ленинградской области разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № по адресу: <адрес> (<данные изъяты>).

Согласно ст.413 ГК РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №№ по иску МП «ЕЗС» ВР ЛО к ООО «ПРСУ» о взыскании штрафных санкций, установлено, что статус застройщика определяется наличием в его владении земельного участка для осуществления строительства, на основании соглашения от ДД.ММ.ГГГГ муниципальное предприятие уступило ООО «ПРСУ» данные права, после чего утратило статус застройщика в связи с отзывом разрешения на строительство, в связи с чем, и в силу ст.413 ГК РФ обязательства МП «ЕЗС» ВР ЛО по договору прекращаются (<данные изъяты>).

Представитель ответчика указывает, что ДД.ММ.ГГГГг. МП «ЕСЗ» ВР ЛО передало ООО «ПРСУ» соглашения о замене застройщика и дополнительные соглашения о внесении изменений в п.5 раздела «Основные понятия» заключенных договоров участия в долевом строительстве, в строящемся объекте, расположенном по адресу: <адрес>, участок между <адрес> и <адрес>, для целей подписания указанных документов с дольщиками, по договорам долевого участия в строительстве, в том числе и договор №№.

В доказательство представлен указанный акт от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указано, что МП «ЕСЗ» ВР ЛО передало ООО «ПРСУ» указанные документы, в том числе договор участия в долевом строительстве №№, реестр подписанных дольщиками документов (<данные изъяты>).

В связи с указанными обстоятельствами суд не усматривает оснований для возложения на МП «ЕСЗ» ВР ЛО гражданско-правовой ответственности за нарушение срока передачи квартиры истцам, так как МП «ЕСЗ» ВР ЛО передало ответчику ООО «ПРСУ» в 2013г. все права и обязанности по договору аренды земельного участка, предоставленного для строительства, у МП «ЕСЗ» ВР ЛО было отозвано разрешение на строительство, и выдано разрешение на строительство ООО «ПРСУ», которое завершило строительство комплекса малоэтажных жилых домов, следовательно, МП «ЕСЗ» ВР ЛО уже с 2013 года не являлось застройщиком объекта долевого строительства, в связи с чем, МП «ЕСЗ» ВР ЛО с 2013 года не могло и не может в настоящее время исполнять обязательства по передаче квартиры истцам.

Таким образом, из данных документов видно, что надлежащим ответчиком по делу является ООО «ПРСУ», которое с ДД.ММ.ГГГГг. является застройщиком указанного многоквартирного дома, и которое приняло на себя все обязательства по договору долевого участия в строительстве №№, по которому истец, с учетом названных соглашений, является дольщиком, исполнившим все свои обязательства по договору надлежащим образом, а действие договора участия в долевом строительстве №№, заключенного между МП «ЕСЗ» ВР ЛО и ООО «ПРСУ», в отношении обязательств перед истцами по передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве, прекращено, в связи с чем, встречные исковые требования МП «ЕСЗ» ВР ЛО, суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В связи с указанными обстоятельствами, суд приходит к выводу, что со стороны ответчика ООО «ПРСУ» имеются нарушения прав истца, поскольку из представленных документов следует, что оно является застройщиком по договору, приняло все права и обязанности застройщика от МП «ЕСЗ» ВР ЛО, жилой дом введен в эксплуатацию ООО «ПРСУ» в 2016 году, истцом исполнены свои обязательства надлежащим образом, договор не расторгнут сторонами, однако, квартира не передана истцу по акту приема-передачи до настоящего времени, доказательств обратному ответчиком ООО «ПРСУ» не представлено.

Представителем ответчика МП «ЕСЗ» ВР ЛО заявлено ходатайство о применении срока исковой давности к исковым требованиям истца о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа по договору участия в долевом строительстве, который истек 01 июля 2017 (<данные изъяты>).

Пунктами 2.1. и 2.2. договора участия в долевом строительстве предусмотрено, что застройщик планирует получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не позднее 31 декабря 2013 г. и передать дольщику объект долевого строительства по акту приема-передачи не позднее шести месяцев после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию, то есть не позднее 30 июня 2014.

Истец обратилась в суд с данным иском 25 июля 2017 года, то есть с пропуском срока исковой давности, установленной в 3 года, согласно положениям ст.196, 200 ГК РФ.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании неустойки за нарушение срока передачи квартиры за период с 01 июля 2014 года по 21 июля 2017 года, не имеется.

Поскольку не подлежат удовлетворению основные требования о взыскании неустойки за нарушение срока передачи квартиры, то не подлежат удовлетворению вытекающие из них требования о взыскании компенсации морального вреда и штрафа в соответствии с Законом РФ «О защите прав потребителей».

Истцом заявлены требования о взыскании суммы переплаты по договору за недостающую площадь в размере 33241 руб. 73 коп.

Пунктами 1.3. и 3.3. договора долевого участия в строительстве предусмотрено, что по окончании строительства допускается изменение фактической площади объекта долевого строительства относительно его проектной площади; уточнение фактической площади объекта долевого строительства, указанной в п.1.2 договора, производится на основании обмера объекта долевого строительства ПИБ., и стороны признают, что не считается существенным изменением размера объекта отклонение общей фактической площади объекта об общей проектной, указанной в п.1.2. договора, в пределах 15% от общей проектной площади.

Как указывалось выше, в договоре указана проектная площадь квартиры <данные изъяты> кв.м., согласно выписки из ЕГРП на квартиру, ее площадь составляет <данные изъяты> кв.м. (<данные изъяты>), следовательно, фактическая площадь отличается от проектной в пределах 15% от общей проектной площади (поскольку площадь должна уменьшиться/увеличиться не менее, чем на <данные изъяты> кв.м.), в связи с чем оснований для удовлетворения названных требований не имеется.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

встречный иск МП «Единая служба Заказчика» Всеволожского района Ленинградской области удовлетворить.

Признать прекратившим действие договор участия в долевом строительстве по взаимоотношениям между Тулуповой ФИО13 и МП «Единая служба Заказчика» Всеволожского района Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ № № по обязательствам, перешедшим по соглашению о перемене лица в обязательстве от ДД.ММ.ГГГГ № №.

Иск Тулуповой ФИО10 к ООО «Проектное ремонтное строительное управление», МП «Единая служба Заказчика» Всеволожского района Ленинградской области о защите прав потребителя в области долевого участия в строительстве - оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке путем подачи апелляционной жалобы, представления в Санкт-Петербургский городской суд через Приморский районный суд Санкт-Петербурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме (ДД.ММ.ГГГГ).

Судья Лебедева Т.А.