Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО12 к ФИО13 о признании зарегистрированного права собственности отсутствующим, снятии объекта с кадастрового учета и исключении сведений из ЕГРП,

у с т а н о в и л :

ФИО12 Дата обезличена обратился в суд с иском к ФИО13, уточнив требования Дата обезличена, просил о признании зарегистрированного права собственности ФИО13 на недвижимое имущество в виде нежилого помещения с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного в подвале многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, отсутствующим, снятии помещения с кадастрового учета, исключении записей о регистрации права ответчика в ЕГРН. Требования мотивирует тем, что является собственником квартиры, расположенной в указанном жилом доме, соответственно, долевым сособственником общего имущества многоквартирного жилого дома. Находит, что ответчица самовольно заняла и путем произведенной реконструкции поставила на кадастровый учет нежилое помещение (цокольный этаж) с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., которое, по мнению истца, относится к общедомовому имуществу МЖД. Истец утверждает, что проектной, исполнительной и технической документацией в МЖД не предусматривалось наличие цокольного этажа, регистрация права собственности ФИО13 была произведена на основании решения суда, которым разрешался вопрос о признании права собственности на нежилое помещение, расположенное в цокольном этаже. В переоборудованном помещении были произведены отделочные работы, помещение сдается собственником в аренду сторонним лицам.

Ответчик – ФИО13 в судебное заседание не явилась, извещена, сведений о причине неявки не представлено, её представитель по доверенности ФИО3 иск не признала, указывая, что право собственности ФИО13 на нежилое помещение возникло на основании решения суда, зарегистрированное право не оспорено в установленном законом порядке, также находила, что с учетом предмета и заявленного основания по иску истцом избран ненадлежащий способ защиты прав.

Третьи лица:

- администрация городского округа Звенигород в лице представителя по доверенности ФИО4 находила требования обоснованными и подлежащими удовлетворению,

- ООО «Стройресурс» (ОГРН <данные изъяты>) о времени и месте настоящего судебного заседания извещено по адресу места нахождения юридического лица (<адрес>), судебное извещение не доставлено ввиду отсутствия организации в адресе, иными сведениями о фактическом местонахождении лица, имеющего право представлять интересы юридического лица, суд не располагает;

- ООО «Независимая строительная компания» (ОГРН <данные изъяты>) – по данным ЕГРЮЛ деятельность юридического лица прекращена в связи с ликвидацией на основании решения арбитражного суда о завершении конкурсного производства № от Дата обезличена, в указанной связи суд исключил заявленное лицо из числа участников судебного процесса;

- ООО «Квант» в лице председателя ликвидационной комиссии ФИО5 извещено надлежащим образом, в судебное заседание обеспечена явка представителя по доверенности ФИО3, которая требования истца также поддержала, указав, что до настоящего времени акт реализации инвестиционного контракта по объекту не подписан между его участниками, ФИО14 приобрела право на объект в порядке, не противоречащем действующему законодательству;

- Муниципальное предприятие «Управляющая компания города Звенигорода» направило в суд представителя по доверенности ФИО6, который пояснил, что многоквартирный жилой дом был принят на управление и эксплуатацию управляющей компании в Дата обезличена, никакой документации от прежней управляющей компании получено не было, иск находил подлежащим удовлетворению;

- Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в лице заместителя начальника межмуниципального отдела по г. Звенигороду, г. Одинцово и Одинцовскому району ФИО7 оставила разрешение спора на усмотрение суда, просила о проведении судебного разбирательства в отсутствие представителя службы;

- Главное управление Московской области «Государственная жилищная инспекция Московской области» - о разбирательстве дела извещено надлежащим образом, поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя;

- привлеченный Дата обезличена к участию в деле в качестве третьего лица – ИП ФИО15 явку в суд не обеспечил, судебное извещение получено, сведения о причине неявки не подтверждены, мнения по иску не представлено.

Документы, подтверждающие арендные отношения с заявленным к привлечению третьим лицом со стороны истца представлены в настоящее судебное заседание, из которых следует, что ФИО14 заключила договор безвозмездного пользования нежилым помещением с ИП ФИО1, а последний на условиях субаренды передал помещение в пользование ИП ФИО15.

Суд, выслушав доводы участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы в их совокупности, приходит к следующим выводам.

Строительство жилого дома по адресу: <адрес>, строительный адрес – <адрес>, осуществлялось на основании Инвестиционного контракта по проектированию и строительству жилищно-торгового комплекса, внесенного в реестр Министерства строительного комплекса МО за № от Дата обезличена, заключенного между администрацией городского округа Звенигород, ООО «Стройресурс» (Инвестор-Застройщик), ООО «Квант» (Общество - арендодатель земельного участка, на котором велось строительство). По итогам реализации контракта администрация приобретала имущественные права на 4 % общей площади квартир, 4 % общей нежилой площади, исключая площади помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения объекта, инвестор-застройщик – 96 % общей площади квартир, и 96 % общей нежилой площади, исключая площади помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения объекта, Общество - 700 кв.м. встроено-пристроенных помещений.

Разрешение на строительство шестисекционного жилого дома по адресу: <адрес>, выдано администрацией городского округа Звенигород Дата обезличена№.

Дата обезличена ООО «Стройресурс» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №.

Судом также установлено, что управляющей компанией многоквартирного жилого дома с Дата обезличена является МП «УК г. Звенигород».

Указанные выше обстоятельства лицами, участвующими в деле, не оспариваются, суд считает их установленными в силу положений ст.ст. 56, 68 ГПК РФ.

К настоящему делу в целях исследования обстоятельств, имеющих юридическое значение, приобщено гражданское дело № по иску ФИО13 к ООО «Независимая строительная компания» о признании права собственности на незавершенный строительством объект.

Разрешая спор, суд установил следующие обстоятельства :

- Дата обезличена между администрацией городского округа Звенигород, ООО «Квант» и ООО «Стройресурс» заключен инвестиционный контракт № (далее – инвестиционный контракт), предметом которого является строительство инвестором-застройщиком (ООО «Стройресурс») за счёт собственных или привлечённых средств, проектирования и строительства жилищно-торгового комплекса на <адрес> - п.п. 2.1, 2.2, 5.2.1.

Пунктом 3.1 инвестиционного контракта установлено соотношение раздела имущества по итогам реализации контракта между сторонами в пропорции:

- администрации городского округа Звенигород:

- 4% общей площади квартир;

- 4 % общей нежилой площади.

- ООО «Стройресурс» (Инвестор-Застройщик):

- 96 % общей площади квартир;

- 96 % общей нежилой площади;

- ООО «Квант» (Общество):

- 700 кв.м. встроено-пристроенных помещений.

По договору аренды земельного участка № от Дата обезличена администрация городского округа Звенигород передавала ООО «Квант» в аренду сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером №, расположенный на землях поселений площадью <данные изъяты> кв.м. для жилищного строительства с объектами торговли и обслуживания по адресу: <адрес>.

По договору субаренды №, заключенному Дата обезличена между ООО «Квант» и ООО «Стройресурс», последнему передан для использования на праве субаренды вышеуказанный земельный участок под застройку.

ООО «Стройресурс» выдано разрешение на строительные работы подготовительного периода № от Дата обезличена и разрешение на строительство шестисекционного жилого дома по адресу: <адрес>№ от Дата обезличена.

Дата обезличена между ООО «Стройресурс» (Инвестор-Застройщик) и ООО «Терра Инвест» (Соинвестор) заключен договор соинвестирования №, предметом которого является реализация инвестиционного проекта нового строительства многоквартирных жилых домов и нежилых помещений на площадке по адресу: <адрес> (п. 2.1. Договора) /л.д. 78-81/. По условиям договора ООО «Терра Инвест»№ обязалось за счет собственных (заемных и/или привлеченных) средств произвести финансирование и реализацию инвестиционного проекта в полном объеме в соответствии с п. 2.1. Договора. В соответствии с п. 3.1. Договора соотношение раздела имущества по итогам реализации Договора устанавливается между Сторонами в пропорции:

- в собственность Инвестора-застройщика – 30 % общей жилой площади и общей нежилой площади;

- в собственность Соинвестора – 70 % общей жилой площади и общей нежилой площади, включая цокольные помещения.

В соответствии с протоколом № от Дата обезличена Внеочередного Общего собрания учредителей Общества с ограниченной ответственностью «ТерраИнвест» наименование Общества изменено на Общество с ограниченной ответственностью «Горизонт Девелопмент Звенигород» (л.д. 86-88).

Дата обезличена между ООО «Горизонт Девелопмент Звенигород» (Общество) и ООО «Независимый проект» (Инвестор) заключен договор инвестирования № б/н, предметом которого является предоставление Обществом Инвестору правомочий по участию в инвестировании проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома с встроено-пристроенными торговыми помещениями на первом этаже здания и нежилыми помещениями в цокольном этаже здания, расположенного по адресу: <адрес>. В соответствии с п. 5.1. Договора под результатом инвестиционной деятельности Инвестора по Договору подразумеваются имущественные права на объект в размере, предусмотренном Договором.

Перечень нежилых помещений в здании по адресу: <адрес>, передаваемых Инвестору, указан в приложении № к дополнительному соглашению № от Дата обезличена к договору инвестирования № б/н от Дата обезличена.

Дата обезличена между ООО «Независимый проект» и ООО «Независимая строительная компания» заключен предварительный договор № купли-продажи нежилого помещения в многоквартирном доме-новостройке по адресу: <адрес> условиям предварительного договора, предметом основного договора должно являться нежилое помещение, представляющее собой часть отдельного помещения без внутренней отделки общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного на цокольном этаже в секции № жилого дома-новостройки. Основной договор должен быть заключен сторонами в течение двух месяцев с момента государственной регистрации права собственности ООО «Независимая строительная компания» на нежилое помещение.

Дата обезличена между ООО «Независимая строительная компания» (продавец) и ФИО11 (покупатель) заключен предварительный договор № купли-продажи нежилых помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес> (л.д. 13-17). По условиям предварительного договора, предметом основного договора должно являться нежилое помещение - помещение общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного на цокольном этаже в секции № жилого дома-новостройки. Основной договор должен быть заключен сторонами в течение двух месяцев с момента государственной регистрации права собственности ООО «Независимая строительная компания» на нежилое помещение.

В соответствии с п. 2.11 предварительного договора ООО «Независимая строительная компания» гарантирует, что на момент заключения данного договора отсутствие действующих договоров с предметом, аналогичным предмету данного договора.

Из анализа положений пунктов 2.3, 4.2, 4.3., 4.4, 4.5 предварительного договора суд сделал вывод о том, что ООО «Независимая строительная компания» приняло на себя обязательства по государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения от ООО «Независимая строительная компания» к ФИО11 в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним; предварительный договор содержит все условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В соответствии с п. 2.1. предварительного договора цена основного договора составляет <данные изъяты> рублей, которые в соответствии с п. 3.1. Договора вносятся ФИО11 в качестве обеспечения исполнения обязательств по заключению основного договора на расчетный счет ООО «Независимая строительная компания» в срок не позднее пяти банковских дней с момента заключения предварительного договора.

Согласно п. 3.2. предварительного договора в качестве обеспечения исполнения ООО «Независимая строительная компания» обязательств по заключению основного договора и внесения ФИО11 ООО «Независимая строительная компания» денежного обеспечения ООО «Независимая строительная компания» передает ФИО11 в пользование до подписания основного договора помещение. Факт передачи помещения в пользование подтверждается актом приема-передачи помещения в пользование по предварительному договору, который подписывается Сторонами после принятия дома-новостройки на баланс, и передачи его в управление соответствующей эксплуатирующей организации, а также возмещения ФИО11 всех затрат по предварительному договору ООО «Независимая строительная компания».

Дата обезличена ООО «Независимая строительная компания» и ФИО11 подписан предварительный акт приема-передачи нежилого помещения, расположенного на цокольном этаже в секции 1 жилого дома-новостройки, находящегося по адресу: <адрес>.

Дата обезличена между ООО «Независимая строительная компания» и ФИО11 в лице ФИО8, действующего на основании доверенности, заключено дополнительное соглашение № о передаче прав и обязанностей, в соответствии с которым ФИО11 в лице ФИО8, действующего на основании доверенности, передает, а ФИО13 принимает на себя все права и все обязанности, нереализованные ФИО11 по заключенному между ним и ООО «Независимая строительная компания» по предварительному договору № от Дата обезличена, в отношении нежилого помещения общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м., расположенному на цокольном этаже в секции 1 в жилом доме-новостройке по строительному адресу: <адрес>.

В соответствии с п. 5 Дополнительного соглашения с момента подписания Сторонами данного соглашения ФИО13 приобретает все права и обязанности на нежилое помещение общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное в цокольном этаже, секции 1 в жилом доме-новостройке по строительному адресу: <адрес> по Договору.

Согласно п. 7 Дополнительного соглашения, все взаиморасчеты между ФИО11 и ФИО13, связанные с передачей прав и обязанностей по Договору, производятся между ними самостоятельно без участия ООО «Независимая строительная компания» и последняя не несет правовых последствий за недобросовестность ФИО11 и ФИО13 при осуществлении взаиморасчетов или их неосуществлении.

Представителем истца была представлена расписка от имени ФИО8, действующего по доверенности в интересах ФИО11, о том, что он подтверждает факт произведения взаиморасчетов между ФИО13 и ФИО11 по предварительному договору № от Дата обезличена и дополнительному соглашению № от Дата обезличена о передаче прав и обязанностей по предварительному договору № от Дата обезличена в полном объеме (л.д. 91). Указывает, что сумму в размере <данные изъяты> рублей получил, имущественных и финансовых претензий его доверитель ФИО11 к ФИО13 не имеет.

В адрес суда также поступило заявление, подписанное ФИО11 от Дата обезличена, которым он подтверждает, что каких-либо имущественных и финансовых претензий по дополнительному соглашению № от Дата обезличена о передаче прав и обязанностей по предварительному договору № от Дата обезличена к ФИО13 не имеет.

В соответствии с представленным планом строения общая проектная площадь спорного нежилого помещения составляет <данные изъяты> кв.м., что не отрицал представитель третьих лиц ООО «Независимый проект» и ООО «Горизонт Девелопмент Звенигород», и что не было оспорено ответчиком.

На момент рассмотрения спора суд исходил из того, что истец действовала добросовестно и, в соответствии с условиями взятых на себя обязательств произвела в полном объёме оплату за приобретаемое нежилое помещение, посредством взаиморасчетов с ФИО11 в лице ФИО8, с передачей денежных средств в размере <данные изъяты> рублей по расписке, в свою очередь ФИО11 оплатил цену спорного нежилого помещения путем перечисления ФИО8 за ФИО11 денежных средств в размере <данные изъяты> рублей на расчетный счет ООО «Независимая строительная компания», что было подтверждено платежным поручением № от Дата обезличена. Суд пришел к выводу о том, что поскольку дом в эксплуатацию не сдан, за ФИО13 следует признать право собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости в виде нежилого помещения, общей проектной площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного в секции № жилого дома по адресу: <адрес>

Как видно из обращения государственного регистратора от Дата обезличена№, поступившего в рамках вышеназванного гражданского дела № ( л.д. 151), в суде была истребована информация о действительности и подлинности представленного решения по делу № от Дата обезличена, разъяснении вида регистрируемого права на объект недвижимого имущества (на дату принятия решения суда МЖД уже был введен в эксплуатацию).

Истец при обращении в суд с иском представил выписку из ЕГРП по состоянию на Дата обезличена, согласно сведениям, Дата обезличена в ЕГРП внесена запись о государственной регистрации № права собственности ФИО13 на нежилое помещение с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное на цокольном этаже жилого многоквартирного дома №, <адрес> (т. 1 л.д. 14).

Как следует из выписки ЕГРН, сформированной Дата обезличена, регистрация права собственности ФИО13 на нежилое помещение в незавершенном строительством объекте недвижимости с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное на цокольном этаже жилого многоквартирного <адрес> также содержит сведения «актуальные», запись регистрации № от Дата обезличена (т. 2 л.д. 17-18).

Подлинник свидетельства о государственной регистрации права собственности ФИО13 был также представлен на объект незавершенного строительства (т. 2 л.д. 4).

Как пояснил в судебном заседании представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» – заместитель начальника территориального отдела № Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» Московской области ФИО9, содержащиеся в ЕГРП сведения об объектах в настоящее время в связи с отсутствием автоматизированной связи двух информационных баз вносятся в ЕГРН по заявлению правообладателя (вручную), в отношении спорного объекта в ГКН и ЕГРП содержатся сведения о праве на нежилое помещение, в ЕГРН - сведения о правах на незавершенный строительством объект.

Как утверждала сторона ответчика, объект был сформирован его правообладателем с учетом правомочий, предоставленных предварительным договором № от Дата обезличена, посредством перепланировки и переоборудования общего помещения площадью <данные изъяты> кв.м. (пом. 3).

В судебное разбирательство представителем Звенигородского отдела ГУП МО «МОБТИ» было представлено инвентарное дело на жилой дом №<адрес>, в котором содержится исполнительно-проектная документация, в том числе, положительное заключение Мособлгосэкспертизы №, исполненное в копии и приобщенное к настоящему делу (т. 1 л.д. 208-222).

Администрацией городского округа Звенигород по запросу суда представлен ряд документов проектно-исполнительной документации (положительное заключение Мособлгосэкспертизы №, л.д. 51-80), разрешительной документации на строительство и ввод объекта в эксплуатацию (т. 2 л.д. 143-161), а также технический паспорт, изготовленный по состоянию на Дата обезличена (т. 2 л.д. 81-142).

Первичный технический учет объекта (МЖД), изготовленный по состоянию на Дата обезличена (т. 2 л.д. 81-142), не содержит сведений о наличии в доме цокольного этажа (экспликация на объект т. 2 л.д. 89), равно как и объекта самостоятельного назначения площадью <данные изъяты> кв.м. в перечне помещений подвала (т. 2 л.д. 95-98).

Другие письменные материалы дела - кадастровая выписка на здание /по состоянию на Дата обезличена/ (т. 1 л.д. 92-101), кадастровая выписка на здание /по состоянию на Дата обезличена/ (т. 1 л.д. 102-119), содержат сведения о помещении с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенном на цокольном этаже № б/н, однако, сопредельных помещений, расположенных также на цокольном этаже, в перечне объектов по данным ГКН на указанные даты не содержится.

Как видно из представленного Технического описания, исполненного кадастровым инженером ФИО10 по состоянию на Дата обезличена в целях постановки объекта на кадастровый учет, в нежилом помещении общей площадью <данные изъяты> кв.м. оборудованы <данные изъяты> самостоятельным помещений (<данные изъяты>).

Согласно представленному ответу органа местного самоуправления, за разрешением на переоборудование, перепланировку нежилого помещения, ФИО13 в ОМС не обращалась (т. 2 л.д. 49), что в ходе судебного разбирательства стороной ответчика не оспаривалось.

Разрешая спор по существу, суд исходит из следующего.

Лицо, полагающее свои права нарушенными, может избрать любой из приведенных в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способов защиты либо иной, предусмотренный законом, который бы обеспечил восстановление этих права.

Выбор способа защиты нарушенного права должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.

Материалами дела подтверждается, что Дата обезличена в ЕГРН внесены сведения о регистрации права собственности истца ФИО12 на <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, а также квартиру № (т. 1 л.д. 120, 122).

Исходя из предписаний статей 45 (часть 2) и 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации заинтересованное лицо по своему усмотрению выбирает формы и способы защиты своих прав, не запрещенные законом, в том числе посредством обращения за судебной защитой, будучи связанным, как неоднократно отмечал Конституционный Суд Российской Федерации в своих решениях, лишь установленным федеральным законом порядком судопроизводства (Постановление от 22.04.2013 № 8-П; определения от 17.11.2009 № 427-О-О, от 23.03.2010 № 388-О-О, от 25.09.2014 № 2134-О, от 09.02.2016 № 220-О и др.).

Гражданский кодекс Российской Федерации среди основных начал гражданского законодательства предусматривает обеспечение восстановления нарушенных прав (статья 1) с использованием для этого широкого круга различных способов защиты (статья 12), которые направлены, в том числе, на поддержание стабильности гражданско-правовых отношений (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 23.09.2010 № 1179-О-О, от 20.02.2014 № 361-О, от 27.10.2015 № 2412-О, от 28.01.2016 № 140-О и др.).

Перечень этих способов защиты в силу абзаца четырнадцатого статьи 12 ГК Российской Федерации, согласно которому защита гражданских прав осуществляется иными способами, предусмотренными законом, является открытым. К числу данных способов - по смыслу абзаца второго пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» - относится и оспаривание заинтересованным лицом права, зарегистрированного другим лицом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе путем признания этого права отсутствующим.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Как отметил Конституционный Суд Российской Федерации (определения от 25.09.2014 № 2109-О и от 28.01.2016 № 140-О), указанный способ защиты права, непосредственно связанный с восстановлением положения, существовавшего до нарушения права заинтересованного лица, и пресечением неправомерных действий, одновременно обеспечивает достоверность, непротиворечивость публичных сведений о существовании, принадлежности и правовом режиме объектов недвижимости, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Иск об отсутствии права имеет узкую сферу применения и не может заменять собой виндикационный, негаторный или иные иски, поскольку допустим только при невозможности защиты нарушенного права иными средствами.

Выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество. Иск о признании права отсутствующим может быть удовлетворен судом в случае, если истец является владеющим собственником недвижимости, право которого зарегистрировано в ЕГРП.

Таким образом, в соответствии с вышеприведенной практикой применения закона суд приходит к убеждению о том, что избранный ФИО12 способ защиты является надлежащим, поскольку истец, как лицо, обладающее законным интересом к заявленному в споре объекту по обстоятельствам его отнесения к общему имуществу собственников многоквартирного жилого дома, вправе просить о признании зарегистрированного права собственности на такой объект отсутствующим.

Виндикация или признание вещного права с учётом прав иных лиц на объект в рамках рассматриваемой правовой конструкции неприменимы.

В указанной связи доводы представителя ответчика об отсутствии правомочий на предъявление иска в суд, ненадлежащем способе защиты суд расценивает как несостоятельные возражения оппонента в процессе.

В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры;

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы) (п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

В соответствии с подпунктом "а" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491), в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

По смыслу п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, невозможное для использования с иным самостоятельным назначением.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в нем могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (определения от 19.05.2009 № 489-О-О, от 25.09.2014 № 2110-О и др.).

В целях разрешения спора и установления юридически значимых обстоятельств, требующих специальных познаний, судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведенная экспертами Рузского отдела Западного филиала ГУП МО «Московского областного бюро технической инвентаризации».

По результатам исследования, эксперт установил следующие данные:

- в Положительном заключении государственной экспертизы» № от Дата обезличена на данный Многоквартирный жилой дом указано, что дом запроектирован с подвалом для разводки инженерных сетей и размещения в нем узлов ввода теплотрассы, водопровода с водомерным узлом;

- согласно Техническому паспорту, выполненному Московским областным филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по состоянию на Дата обезличена, инв. № исследуемое помещение является частью комнаты №, комн.№,5 (рис.1 з/э) и согласно Экспликации расположено на этаже - подвал (рис.2 з/э).

При указанных обстоятельствах эксперт пришел к выводу о том, что данный многоквартирный дом построен согласно Проектной документации как 6-ти секционный жилой дом переменной этажности с мансардным этажом и техническим подвалом; цокольный этаж проектом предусмотрен не был.

Эксперт также отметил, что назначение исследуемого Дата обезличена объекта - нежилого помещения, учтенного в ГКН как нежилое помещение с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м. не соответствует требованиям и характеристикам, установленными первичной строительно-проектной документацией, изготовленной «Моспроект-3» шифр <данные изъяты>, где указано, что для разводки инженерных коммуникаций в данном многоквартирном жилом доме предусмотрено техподполье. В Рабочей документации «Корректировка РД строительство дома № (по ГП) в жилом квартале на пересечении улиц <адрес>», выполненный ООО «<данные изъяты>» в 2008 г, который указан в имеющемся в материалах гражданского дела Акте о соответствии параметрам построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации, явившимся основанием выдачи Заключения о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации от Дата обезличена, данное помещение запроектировано в подвале как помещение объектов обслуживания.

По результатам натурного обследования эксперт также установил, что в установленном порядке в проекты не вносились изменения относительно образованного данного спорного объекта; фактически нежилое помещение имеет площадь <данные изъяты> кв.м. (включая используемый вход в подвал), расположено в техническом подвале многоквартирного жилого дома и используется как объект торговли (магазин).

В выводах и экспертом приведены установленные несоответствия в части исполнительно-проектной документации (Рабочая документация «Корректировка РД строительство <адрес> (по ГП) в жилом квартале на пересечении улиц <адрес>»:

- общая площадь образованного изолированного нежилого помещения -<данные изъяты> кв.м. (с учетом используемого входа в подвал),

- назначение нежилого помещения по проектной документации – помещение объектов обслуживания, а фактически – нежилое помещение, используемое как объект торговли (магазин),

- помещение было образовано путем перепланировки пом. № Блок-секции № по плану подвала : выполнен монтаж перегородки с установкой металлической двери,

- по проектной документации данное помещение с кадастровым номером № входит в состав помещения № и имеет оборудованный санузел №, а по технической документации входит в состав помещения № площадью <данные изъяты> кв.м.

В указанной связи суд считает целесообразным отметить, что другое нежилое помещение, входящее в состав помещения № площадью 298,4 кв.м. /по технической документации/ и фактически образованное в результате перепланировки, уже являлось предметом спора по делу № по иску ФИО1 к ООО «Горизонт Девелопмент Звенигород» о признании права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м., решением суда от Дата обезличена в удовлетворении иска отказано (определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от №).

Также по результатам натурного осмотра и работы с представленным материалом эксперт установил, что:

- нежилое помещение с кадастровым номером № было поставлено на государственный кадастровый учет Дата обезличена, как изолированное перегородкой, но фактически сообщается с соседним нежилым помещением подвала через дверь, которая не отражена в имеющемся в материалах гражданского дела кадастровом паспорте помещения № от Дата обезличена;

- собственником произведена перепланировка в комнате №п- подсобное помещение по проектной документации и по техническому паспорту комн.№, в результате чего образовано 3 комнаты: № - <данные изъяты>, № – <данные изъяты>, № – <данные изъяты>;

- отсутствуют оконные проемы в пом. №, указанные в проектной документации,

- в комнате № имеются система канализации от вышестоящих жилых и нежилых помещений, системы отопления и горячего и холодного водоснабжения с запорной и ревизионной арматурой жилых и нежилых помещений данного дома, электроснабжения, связи которые необходимы для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме и должны быть доступны для их осмотра и обслуживания; для вышеперечисленных коммуникаций смонтирован короб из гипсокартона с подвесной конструкций потолка Армстронг с вентиляционными решетками с ячейкой 15x15мм, а также система подвесного потолка из металлической легкосплавной крупноячеистой сетки.

На вопрос суда спроектирован ли был исследуемый объект в качестве объекта, имеющего самостоятельное назначение и предназначен ли имеющийся объект для самостоятельного использования, эксперт привел однозначные сведения (вывод по вопросу №) о том, что согласно рабочей документации, нежилое помещение с кадастровым номером №, входящее в состав помещения 1п (Блок-секция № плана Подвала):

- является помещением объектов обслуживания,

- предназначено для обслуживания более одного жилого и нежилого помещения в многоквартирном доме,

- в нем имеются инженерные коммуникации МЖД (система канализации, системы отопления и горячего – холодного водоснабжения с запорной ревизионной арматурой, электроснабжения, связи от вышестоящих жилых помещений), которые должны быть доступны для осмотра и обслуживания (ответ на вопрос №),

- нежилое помещение с кадастровым номером № не спроектировано в качестве имеющего самостоятельное назначение,

- нежилое помещение с кадастровым номером № не предназначено для самостоятельного использования.

Доказательств, порочащих выводы эксперта, со стороны ответчика в ходе судебного разбирательства представлено не было.

Оснований не доверять заключению эксперта не имеется, поскольку экспертиза проводилась в соответствии с требованиями ст. ст. 79, 84, 85 ГПК РФ, экспертом, состоящим в штате компетентного государственного экспертного учреждения, специалист обладает соответствующей квалификацией и стажем, он был предупрежден об уголовной ответственности, заключение содержит подробное описание проведенного исследования, выводы эксперта последовательны, логичны, непротиворечивы, соответствуют положениям действующих нормативных документов, заключение эксперта полностью отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ.

Таким образом, анализируя совокупность исследованных доказательств по делу, суд приходит к выводу о том, что спорное нежилое помещение с кадастровым номером №, права на которое зарегистрировано за ответчиком, относится к общему имуществу многоквартирного жилого дома, поскольку самостоятельного назначения ни в соответствии с исполнительно-технической документацией, ни в соответствии с первичной технической документацией не имело и не было самостоятельно образовано (сформировано), фактически поставлено на кадастровый учет Дата обезличена с учетом самовольно произведенного переоборудования (перепланировки) после сдачи жилого дома в эксплуатацию.

Тот факт, что в настоящее время объект сформирован (оборудован) как помещение, имеющее самостоятельное назначение (торговый зал) и используется в указанных целях (по договору субаренды, заключенному с ФИО1 и ИП ФИО15), не изменяет правового режима объекта, который при строительстве объекта (МЖД) предусматривался проектом в составе подвала и в целях обслуживания систем жизнеобеспечения объекта («помещение объектов обслуживания» - в составе помещения № подвала, как указано выше, перепланированного в два самостоятельных объекта /с учетом обстоятельств, установленных решением суда от Дата обезличена по делу № / т. 2 л.д. 97)

Наличие в указанном нежилом помещении элементов инженерного и иного оборудования, находящегося за смонтированным коробом из гипсокартона, а также системой подвесного потолка, бесспорно установлено посредством натурного осмотра эксперта, работы по монтажу таких конструкций, по своей сути, являлись самовольными, произведенными без учета целевого назначения и наличия технической возможности самостоятельного использования нежилого помещения в целом; визуальное их сокрытие за конструкциями подвесного потолка и короба не влечет исключения помещения из состава общего имущества многоквартирного жилого дома.

Находя исковые требования ФИО12 о признании зарегистрированного права ФИО13 отсутствующим обоснованными и подлежащими удовлетворению с применением механизма, изложенного в п. 52 Пленума Верховного суда РФ № 10/22, суд также к выводу об удовлетворении требований о снятии объекта недвижимости с кадастровым номером № с кадастрового учета и внесении на основании решения суда данных об изменении сведений ЕГРП и ЕГРН, поскольку содержащиеся в Единых государственных реестрах сведения не отражают достоверность и непротиворечивость публичных сведений о существовании, принадлежности и правовом режиме спорного объекта недвижимости.

Доводы представителя ответчика о пропуске истцом срока исковой давности несостоятельны.

В силу ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

В этой связи длительность нарушения права не препятствует удовлетворению этого требования судом.

Согласно пункту 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные статьей 208 ГК РФ. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим.

Положения, предусмотренные абз. 5 ст. 208 ГК РФ, не применяются к искам, не являющимся негаторными (например, к искам об истребовании имущества из чужого незаконного владения).

Поскольку в данном случае заявлен иск о признании отсутствующим права собственности на спорный объект, который имеет негаторный характер, его удовлетворение в полной мере восстанавливает нарушенное право (законный интерес) и потребность в иных способах защиты отсутствует, на заявленные требования исковая давность не распространяется.

При удовлетворении иска суд по правилам ст.ст. 96, 98 ГПК РФ разрешает просьбу руководителя ГУП МО «МОБТИ» Западный филиал об оплате услуг эксперта в сумме <данные изъяты> руб. (т. 2 л.д. 194) и возлагает бремя судебных расходов в полном объеме на ответчика ФИО13

Также по правилам ст. 98 ГПК РФ при подтверждении уплаты истцом государственной пошлины при обращении с иском в суд в размере <данные изъяты> руб., такие издержки истца также следует отнести на ФИО13, взыскав с последней в пользу ФИО12 <данные изъяты> руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО12 к ФИО13 о признании зарегистрированного права собственности отсутствующим, снятии объекта с кадастрового учета и исключении сведений из ЕГРП, - удовлетворить в полном объеме.

Признать зарегистрированное право собственности ФИО13, Дата обезличена года рождения, на нежилое помещение (цокольный этаж) с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес> - отсутствующим.

Снять с кадастрового учета объект с кадастровым номером № - нежилое помещение (цокольный этаж) площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

Решение суда является основанием для внесения изменений в сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Единого реестра прав недвижимости, Государственного кадастра недвижимости в отношении объекта с кадастровым номером №, запись о государственной регистрации права № от Дата обезличена.

Взыскать с ФИО13, Дата обезличена года рождения, уроженца <адрес>, зарегистрирована по адресу: <адрес>, в пользу ФИО12, Дата обезличена года рождения, уроженца <адрес>, зарегистрированного по адресу: <адрес>, расходы по уплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> руб.

Взыскать с ФИО13, Дата обезличена года рождения, уроженца <адрес>, зарегистрирована по адресу: <адрес>, в пользу ГУП МО «МОБТИ» расходы на оплату услуг эксперта в сумме <данные изъяты> руб., путём перечисления денежных средств на расчетный счёт № в <данные изъяты>», БИК <данные изъяты> к/с №, ИНН <данные изъяты>, КПП <данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Звенигородский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий - судья О.А. Фоменкова