Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4, ФИО5 о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной, мнимой, применении последствий недействительности сделки, расторжении договора купли-продажи квартиры и взыскании расходов на оплату услуг представителя,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО3 обратился в суд с иском к ответчикам. В обоснование требований указал, что в апреле 2010 года он решил продать принадлежащую ему квартиру, расположенную по адресу: , так как срочно требовались деньги. Он рассказал на работе о своих намерениях продать квартиру, ФИО4 предложила ему найти покупателя на квартиру за цену не менее рублей. Истец согласился на её помощь, и они договорились о том, что он выписывает на её имя доверенность, а она подыскивает покупателя, согласовывает с ним цену и производит оформление сделки и её регистрацию, а деньги за квартиру будет получать он лично. При указанном разговоре присутствовала ФИО6, которой в последствии и продала квартиру ФИО4. ДД.ММ.ГГГГ истец у нотариуса оформил доверенность на имя ФИО4 с поручением подыскать покупателя на квартиру и провести оформление документов и заключить договор купли-продажи. Однако, без его ведома ФИО4 продала квартиру за рублей ФИО5 В договоре указано, что денежные средства в полном объеме получила ФИО4 Денежные средства за квартиру ему по настоящее время не переданы.

На основании ст. 174 ГК РФ просит признать сделку купли-продажи квартиры по адресу: , совершенную между ФИО4 и ФИО5 недействительной, а заключенный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ расторгнуть.

В судебном заседании истец ФИО3 и его представитель адвокат Сергиенков В.Н. исковые требования увеличили. Просили признать сделку купли-продажи квартиры недействительной, мнимой, применить последствия недействительности сделки, расторгнуть договор купли-продажи квартиры и взыскать с ответчиков расходы на оплату услуг представителя. В обоснование увеличенных требований указали, что сделка, совершенная между ответчиками является мнимой сделкой, совершенной лишь для вида. Так как ФИО4 имела целью не выполнить поручение истца о продаже квартиры по рыночной цене и передать истцу деньга, а создать видимость сделки с целью присвоения квартиры, чтобы удовлетворить свои мнимые права кредитора, по якобы имеющемуся долгу истца перед ответчиком в размере рублей. Так же указав, что сделка является недействительной по основаниям превышения полномочий ФИО4 в соответствии со ст. 183 ГК РФ, так как она превысила полномочия, прописанные в доверенности, и получила расчет сама. Однако, оплата должна была быть проведена покупателем с ним лично. Денег по настоящее время она не получил. Он эту сделку не одобрял, в виду чего она не соответствует требованиям закона, и согласно ст. 168 ГК РФ является ничтожной. Основаниями расторжения договора купли-продажи истец и его представитель указывают неполучение платы по сделке. Что принесло истцу значительный ущерб, и делает договор не выполнимым.

В суде истец и его представитель поддержали заявленные исковые требования и доводы. Истец дополнительно пояснил, что доверенность отозвал в августе 2010года, ФИО4 об этом в известность не поставил. Деньги ему от сделки не нужны, так как в настоящее время передумал продавать квартиру. Хочет квартиру себе вернуть. Поэтому требований к ФИО4 о передаче денег не заявляет. Доверенность ФИО4 выдал в апреле 2010 года. Отношения были с ответчицей нормальные. Возникшая напряженность в отношениях не связана с доверенностью, появилась после ее выдачи. Напряженность в отношениях с ответчицей связана с трудовым процессом, не сошлись в обязанностях, и он уволился с работы. Уволился после возникновения конфликта. Считает, что никаких денег ФИО4 не должен, по обстоятельствам возбужденного в отношении него дела, пояснять отказался.

Ответчица ФИО4 с иском не согласилась, пояснила, что истец работал в ее магазине в течении 5 лет. В апреле 2010 г. выяснилось, что в магазине было хищение на сумму примерно рублей. ФИО3 сначала не признал своей вины, но в последующем в милиции признался. При разговоре ее и ФИО3 никто не присутствовал. Она попросила у истца вернуть ей похищенные деньги, на что он предложил оформить доверенность на продажу квартиры. Они договорились, что если истец вернет ей деньги, она вернет ему квартиру. У нотариуса они оформили доверенность, где все полномочия были указаны. Запрета на получение денег от покупателя не было. Разговора о том, что стоимость квартиры должна быть не менее рублей, тоже не было. Квартиру она продала ФИО5, деньги от нее получила в полном объеме при заключении договора. Полученные деньги вложила в бизнес. Подала на ФИО3 заявление в милицию только после его обращения в суд. Считала, что с ним договорились. Дала ему возможность исправить ситуацию. Считает, что за рамки полномочий по доверенности не вышла, так как в доверенности прямо не указано, что она не имеет право получать расчет от покупателя.

Представитель ответчицы ФИО4 адвокат Гомзякова Н.В. с иском не согласилась. Пояснила, что истец всеми способами пытается вернуть себе квартиру, в связи с чем заявляет всевозможные требования, которые взаимоисключают друг друга. Не желает раскрыть истинные причины выдачи доверенности. По возбужденному уголовному делу ничего не говорит. Полагает, что ответчица за пределы полномочий по доверенности не вышла. Ограничение на получение денег в доверенности не прописано. Нотариус права разъяснял при выдаче доверенности только доверителю ФИО3. Если бы ФИО4 знала о подобном ограничении, то зачем ей было нужно вообще совершать эту сделку. Так как специальными познаниями в области продажи недвижимости она не обладает. Сделка, совершенная между ФИО4 и ФИО5, мнимой не является. Мнимой может быть сделка, если все ее стороны знают, что она заключается для вида. Намерения одного из участников сделки не является основанием для признания ее мнимой. ФИО4 нужны были деньги от ФИО3. Сделка между сторонами состоялась. ФИО6 приобрела квартиру, деньги передала ФИО4, которая вложила их в бизнес. ФИО6 не предприняла мер к выселению истца из квартиры, так как приобрела данную квартиру с целью вложения средств. Полномочия по договору ответчица не превысила. Все они оговорены в доверенности. Неуполномоченным лицом она не является, так как выдана доверенность. О том, что доверенность отозвана, узнали только в суде. Если бы ответчица вышла за пределы полномочий, в УФРС сделку бы не зарегистрировали. Требование истца о расторжении договора купли-продажи является противоречащим всем остальным требованиям. Так как расторгнуть можно только действующий договор. Доказательств того, что сделка была кабальной, что истец договорился с ответчицей на сумму 1 млн. рублей, суду не представлено. Применение последствий недействительности сделки заявляется истцом. Но в настоящее время она аннулирована. ФИО4 стороной отношений не является, в связи с чем, истец будет вынужден при удовлетворении данного требования отдать деньги за квартиру ФИО7.

Ответчица ФИО5 пояснила, что при разговоре истца и ФИО4 не присутствовала. Со слов ФИО4 знает, что истец должен той денег. Когда ФИО4 предложила купить квартиру, она согласилась, так как ей нужно было вложить деньги. Купила квартиру не для проживания, поэтому истца и не выселяла. Знала, что ФИО3 за долг оформил ФИО4 доверенность на продажу квартиры. Доверенность видела, в ней не указано, что ФИО3 должен получить деньги по сделке. Поэтому деньги за квартиру передала ответчице, расписку не оформляли, сделали только запись в договоре. Бремя собственника в отношении квартиры не несет, считает, что истец проживает и должен платить. Однако, у ФИО3 есть задолженность с августа 2010 г. по коммунальным платежам.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, в отзыве указал, что признание сделки недействительной не является для Управления достаточным основанием для восстановления в ЕГРП записей о правах прежнего собственника квартиры. В связи с этим необходимо решить вопрос о применении последствий недействительности сделки. Просит дело рассмотреть в его отсутствие.

Свидетель ФИО2 суду пояснил, что в апреле 2010 г. был в магазине на вместе с братом, ФИО3. Видел, что брат разговаривал с двумя женщинами в магазине, слышал, что говорили про доверенность, что получать деньги он будет сам. Потом ФИО3 пояснил ему, что говорил с хозяйкой магазина и продавцом о продаже квартиры и оформлении доверенности.

Свидетель ФИО1 пояснил, что ФИО3 обращался к нему по вопросу выдачи доверенности на продажу квартиры. Перед выдачей документа он задал ряд дежурных вопросов, в том числе и «кто будет получать деньги». ФИО3 пояснил, что он. В настоящее время в практике, в таком случае в доверенности прописывается строка «с правом получения причитающихся мне денежных средств». Данная строка введена обычаями делового оборота. В данной доверенности такой строки нет. Однако, это требование ранее отсутствовало, и не предусмотрено обязательное его включение. В настоящей доверенности охвачены все полномочия по совершению сделки купли-продажи.

Выслушав стороны, свидетелей, исследовав материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения иска.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 выдал ФИО4 доверенность на продажу, принадлежащей ему квартиры по адресу: . Согласно которой доверяет ФИО4 продать за цену и на условиях по своему усмотрению указанную квартиру, для чего предоставляет ей необходимые права, в том числе на подписание договора купли – продажи, зарегистрировать договор и переход права собственности и совершать все действия, связанные с выполнением этого поручения.

ФИО4 на основании данной доверенности продала квартиру по адресу: ФИО5 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ за рублей.

На момент заключения договора и по настоящее время в квартире зарегистрирован истец.

На основании данного договора переход права собственности зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ДД.ММ.ГГГГ. Квартира является собственностью ФИО5 о чем выдано свидетельство №.

В соответствии со ст. 170 ГК РФ мнимой сделкой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Сделка, совершенная между ФИО4, действующей от имени ФИО3, и ФИО5 не является мнимой. При совершении мнимой сделки все участники должны осознавать, что она заключается для вида и не влечет за собой правовых последствий. Однако, целью совершения данной сделки со стороны ФИО3 была продажа квартиры, его интересы представляла по доверенности ФИО4, целью ФИО5 было вложение денежных средств в недвижимость. Правовые последствия наступили. Квартира была отчуждена, деньги за нее получены ФИО4, переход права собственности зарегистрирован. Тем самым к сделке не могут быть применены последствия недействительности сделки.

Согласно ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Как следует из ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.

Статья 168 ГК РФ гласит, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Истец выдал доверенность ФИО4 на продажу принадлежащей ему квартиры. В доверенности указал полномочия на осуществление действий, связанных с выполнением этого поручения. Как следует из показаний свидетеля ФИО1, в доверенность включены все полномочия необходимые для осуществления сделки купли-продажи. Доверенность на момент совершения сделки была действительна, отозвана истцом лишь ДД.ММ.ГГГГ. В Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области ДД.ММ.ГГГГ документы прошли правовую экспертизу, и сделка была зарегистрирована. В связи, с чем суд приходит к выводу, что сделка совершена ФИО4 в пределах полномочий предоставленных ей по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, и не является недействительной в соответствии со ст. 183 ГК РФ. Следовательно, соответствует требованиям закона и не может быть признана ничтожной в силу ст. 168 ГК РФ.

К показаниям свидетеля ФИО1 в части отдельного написания в доверенности полномочия получать денежные средства, суд относится критически. Так как указанное требование не предусмотрено нормой закона, а вытекает из обычаев делового оборота, кроме того, опровергается показаниями самого свидетеля о том, что данная доверенность включает в себя все полномочия необходимые для совершения сделки купли-продажи.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" под обычаем делового оборота, который в силу статьи 5 ГК может быть применен судом при разрешении спора, вытекающего из предпринимательской деятельности, следует понимать не предусмотренное законодательством или договором, но сложившееся, то есть достаточно определенное в своем содержании, широко применяемое в какой-либо области предпринимательской деятельности правило поведения, например, традиции исполнения тех или иных обязательств и т.п.

Учитывая, что обстоятельства рассматриваемого дела не связаны с осуществлением сторонами предпринимательской деятельности, судом не могут быть приняты во внимание обычаи делового оборота.

Параграфом 7 главы 30 ГК РФ предусмотрены условия купли-продажи недвижимости. По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 ГК РФ). Существенными условиями данного договора являются: соблюдение письменной формы, определение предмета и цены.

Кроме того, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Данный договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 558 ГК РФ).

Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4, действующая в интересах ФИО3 продала квартиру ФИО5 за рублей, то есть за цену и на условиях по своему усмотрению. Деньги от ФИО5 получила в полном объеме при заключении договора, что подтверждается записью в договоре купли-продажи. В договоре прописано, что на момент его заключения в квартире проживает ФИО3. Следовательно, условия договора сторонами соблюдены в полной мере.

В соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Сторонами по договору купли-продажи являются ФИО4 (продавец) и ФИО5 (покупатель). Существенного нарушения, либо иного нарушения условий договора данными сторонами судом не установлено. Вместе с тем в судебном заседание установлено и подтверждено показаниями истца и ответчицы ФИО4., что последняя не передала полученные по сделке деньги в сумме рублей ФИО3. Данное обстоятельство свидетельствует о не выполнении ответчицей условий договора представительства, заключенного с истцом при выдаче доверенности, но не влечет за собой расторжения договора в соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ.

При изложенных обстоятельствах истец вправе требовать от ответчицы ФИО4 возврата указанной суммы. Однако, данное требование, как способ защиты нарушенного права, истцом не выбран.

Доводы истца и ответчицы ФИО4 и их представителей об основаниях выдачи доверенности суд признает необоснованными, так как доказательствами в суде они не подтверждены.

Истцом не представлено суду доказательств того, что он выдал доверенность ответчице, потому что желал быстро продать квартиру, сам познаниями в области продажи недвижимости не обладает, в соответствующие организации не обращался, так как ФИО4 сама предложила ему помощь в продаже недвижимости.

К показаниям свидетеля ФИО2 суд относится критически. Считает их приведенными с целью поддержать выбранную истцом позицию, который приходится братом свидетелю. Кроме того, свидетель при разговоре истца с ответчицей ФИО4 не присутствовал, знает о теме разговора со слов истца.

Ответчицей ФИО4 не доказаны обстоятельства того, что доверенность истец выдал, чтобы погасить имеющийся перед ответчицей долг за хищение денежных средств из принадлежащего ей магазина.

Из справки ОВД по Сокольскому району от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что в следственном отделе ОВД по Сокольскому району в производстве находится уголовное дело, возбужденное ДД.ММ.ГГГГ по ч. 3 ст. 159 УК РФ в отношении ФИО3 по факту хищения путем мошенничества денежных средств в крупном размере, в сумме рублей копеек, принадлежащих ИП ФИО4.

Однако, следствие по делу не окончено, вина ФИО3 в совершении данного преступления не доказана.

Вместе с тем, доверенность истцом выдана ответчице на продажу квартиры ДД.ММ.ГГГГ, сделка совершена, то есть поручение ФИО3 о продаже квартиры исполнено.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Поскольку истцом не представлены суду доказательства, обосновывающие заявленные требования, суд считает, что иск удовлетворению не подлежит.

Ссылку истца на статью 174 ГК РФ, как на основание своих доводов, суд считает несостоятельной. В виду того, что данная норма применяется к отношениям по превышению полномочий указанных в доверенности, возникших из договора или учредительных документов.

Статьей 100 ГПК РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Принимая во внимание, что ФИО3 в удовлетворении иска отказано, требование истца о взыскании с ответчиков расходов на оплату услуг представителя так же подлежит оставить без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

ФИО3 в удовлетворении исковых требований к ФИО4, ФИО5 о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной, мнимой, применении последствий недействительности сделки, расторжении договора купли-продажи квартиры и взыскании расходов на оплату услуг представителя, отказать.

Решение может быть обжаловано в Вологодский областной суд через Сокольский районный суд в течение 10 дней со дня его изготовления в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 08 ноября 2010 года.

Судья: Е.С. Варлова

Справка.

Решение суда на 12.11.2010 года в законную силу не вступило.