Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Рамонского районного суда Воронежской области гражданское дело № 2 – 256/2022 по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, о взыскании оплаченных по договору денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с настоящим иском к ответчику, указывая на то, что 17 сентября 2020 года ФИО3, действующая от его имени и в его интересах, и ИП ФИО2 заключили договор купли – продажи земельного участка с кадастровым номером №..., общей площадью 986+/-5 кв.м., расположенного по адресу: <.......>, стоимостью 500 000 рублей. После заключения договора купли-продажи стало известно, что приобретенный земельный участок находится в охранной зоне магистрального газопровода, что делает невозможным его использование для строительства жилого дома. В выдаче разрешения на строительство жилого дома ему было отказано. При заключении договора продавец умолчал о том, что данный земельный участок находится в охранной зоне магистрального газопровода, что препятствует его использованию по целевому назначению. По указанным основаниям истец просил суд: расторгнуть договор купли-продажи от 17.09.2020 г. земельного участка с кадастровым номером №..., общей площадью 986 кв. м, расположенного по адресу: <.......>, заключенный с ответчиком, взыскать в его пользу с индивидуального предпринимателя ФИО2 500 000 руб., уплаченные за земельный участок.

Стороны о времени и месте судебного разбирательства извещались надлежащим образом путем направления судебных повесток заказными почтовыми отправлениями, однако от получения судебной корреспонденции в отделении связи уклонились.

Кроме этого, участвующие по делу лица извещались публично путем заблаговременного размещения в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» информации о времени и месте рассмотрения дела на интернет – сайте Рамонского районного суда Воронежской области.

В силу положений статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и разъяснений по ее применению, содержащихся в пункте 68 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ФИО1, ФИО2 считаются извещенными о времени и месте рассмотрения дела.

Руководствуясь ч. 3, ч. 4 ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон.

Исследовав материалы гражданского дела, суд пришёл к следующему.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободный от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился, принять товар, обремененный правами третьих лиц.

В п. 1; п. 2 ст. 469 ГК РФ закреплено, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Положениями п.1; п.2 ст. 475 ГК РФ предусмотрено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В соответствии с п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В ст. 557 ГК РФ определено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором РФ). Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктами 1; 2 ст. 451 ГК РФ предусмотрено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно п. 2; п.3 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Пунктами 1; 3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрено, что продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Как следует из материалов дела, 17 сентября 2020 года ФИО1, в лице своего представителя ФИО3, действующей от его имени и в его интересах на основании нотариальной доверенности № <.......>8, выданной 07.09.2020 г., и ИП ФИО2, заключили договор купли – продажи земельного участка с кадастровым номером №... общей площадью 986+/-5 кв.м., из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для жилищного строительства, расположенного по адресу: <.......>, стоимостью 500 000 рублей. Согласно условиям договора, продавец гарантирует, что на момент заключения договора земельный участок никому не продан, не заложен, в спорах, под арестом (запрещением) не состоит /л.д.8 – 10; 164 – 169/. Участок передан по акту 18.09.2020 года (л.д. 11). Факт передачи денежных средств подтверждается распиской от 18.09.2020 г. и чеком (л.д.12 – 14). Право собственности покупателя зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 24.09.2020 (л.д. 28).

Уведомлением о несоответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилого строительства или садового дома на земельном участке от 22 декабря 2020 г. № 24 истец был уведомлен о недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке с кадастровым номером №..., расположенном по адресу: <.......>, <.......>, <.......>, поскольку допустимое место размещения объекта ИЖС указано без учета 150 метровой зоны минимальных расстояний от оси магистрального газопровода-отвода к ГРС Ямное /л.д. 22 – 26/. По сообщению филиала ООО «Газпром трансгаз Москва» «Воронежское ЛПУМГ» от 06.08.2021 г. земельный участок с кадастровым номером №... частично расположен в 150 метровой зоне минимальных расстояний магистрального газопровода - к ГРС Айдарово - Ямное, Ду 400 мм, Рраб. 5,4 МПа. Согласно СП 36.13330.2012 «Магистральные газопроводы», актуализированная редакция СНиП 2.05.06-85*, строительство зданий и сооружений в 150 метровой зоне минимальных расстояний от оси магистрального газопровода запрещено /л.д. 27/.

Из сообщения филиала ООО «Газпром трансгаз Москва» «Воронежское ЛПУМГ» от 10.01.2022 г. суду также следует, что по территории Рамонского муниципального района Воронежской области проложены и эксплуатируются магистральные газопроводы – отводы высокого давления (далее-МГ) к ГРС Айдарово-Ямное (Рраб. 5,4 МПа, Ду 300/400 мм), к ГРС Айдарово (Рраб 5,4 МПа, Ду 300 мм) первого класса опасности. Земельный участок с кадастровым номером №... частично расположен в 150 метровой зоне минимальных расстояний МГ - отвода к ГРС Айдарово - Ямное. В соответствии с «Правилами охраны магистральных трубопроводов» п. 3.1 трассы трубопроводов обозначаются опознавательными знаками (со щитами указателями) высотой 1,5-2 м от поверхности земли, устанавливаемыми в пределах прямой видимости, но не реже 500 м, и на углах поворота газопровода. В районе земельного участка с кадастровым номером №... расположено два знака /л.д.51 – 55/.

Пунктом 4.1 Правил охраны магистральных трубопроводов, утверждённых Министерством топлива и энергетики России от 29 апреля 1992 г. и постановлением Госгортехнадзора России от 22 апреля 1992 г. № 9, предусмотрено установление охранных зон для исключения возможности повреждения трубопроводов (при любом виде их прокладки). Пунктом 4.4 Правил установлен запрет на возведение любых построек и сооружений в охранных зонах трубопроводов без письменного разрешения предприятий трубопроводного транспорта.

В силу ч. 4 ст. 32 Закона «О газоснабжении» - здания, строения и сооружения, построенные ближе установленных строительными нормами и правилами минимальных расстояний до объектов систем газоснабжения, подлежат сносу за счет средств юридических и физических лиц, допустивших нарушения.

Согласно п. 7.15 СП 36.13330.2012. Свод правил. Магистральные трубопроводы. Актуализированная редакция СНиП 2.05.06-85 расстояния от оси подземных и наземных (в насыпи) трубопроводов до населённых пунктов, отдельных промышленных и сельскохозяйственных предприятий, зданий и сооружений должны приниматься в зависимости от класса и диаметра трубопроводов, степени ответственности объектов и необходимости обеспечения их безопасности, но не менее значений, указанных в табл. 4.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 21 июня 2010 г. №1047-р утверждён Перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Пункт 3.8 указанного Перечня содержит таблицу 4, регламентирующую минимально допустимые расстояния от оси трубопроводов до объектов, зданий, сооружений, из содержания которой следует, что в населённых пунктах при наличии газопровода диаметром свыше 300 до 600 мм запрещено строительство зданий и сооружений ближе, чем на 150 м в обе стороны от оси магистрального газопровода.

Согласно выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей от 02.03.2021 года ФИО2 зарегистрирован с 05.03.2020 года в качестве индивидуального предпринимателя. Основной вид деятельности ИП ФИО2 – строительство жилых и нежилых зданий. Одним из дополнительных видов деятельности заявлена деятельность агентств недвижимости. 05.08.2021 г. ФИО2 прекратил деятельность в качестве индивидуального предпринимателя.

08.05.2021 истцом в адрес ответчика истцом было направлено предложение о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 17.09.2020 года и возврате денежной уплаченной денежной суммы /л.д. 15 – 18/. Ответа на указанное предложение от ответчика не последовало.

При разрешении возникших спорных отношений, суд учитывает, что в силу ст. 56 ЗК РФ охранные зоны являются ограничением прав на землю (п. 1), ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке, которые установлены федеральными законами (п. 6). Действующими федеральными законами не предусмотрена государственная регистрация обременения прав на земельные участки с установлением охранной зоны магистрального газопровода. Земельный участок, приобретался истцом именно для жилищного строительства, которое на участке невозможно по изложенным выше обстоятельствам. При заключении договора купли-продажи от 17.09.2020 ФИО1 не мог предвидеть наступление последствий в виде ограничений в использовании участка, так как в договоре купли-продажи обременения, а также сведения о расположении земельного участка в охранной зоне газопровода отражены не были, а ИП ФИО2 о наличии данных ограничений при заключении договора не сообщил, не смотря на то, что на момент заключения договора на профессиональной основе занимался строительством, покупкой и продажей недвижимого имущества. Суд считает, что при покупке земельного участка истец, проживающий в Мурманской области – местности, существенно удалённой от <.......>, проявил возможную степень заботливости и осмотрительности, требовавшуюся по характеру договора. При этом ИП ФИО2 не мог не знать о расположении земельного участка в охранной зоне газопровода, но обязанность, установленную п. 1 ст. 37 ЗК РФ, не выполнил.

Таким образом, ФИО1 ответчиком был продан земельный участок, который не может быть использован истцом по целевому назначению, в том числе для строительства жилого дома, поскольку он большей частью расположен в границах 150 метровой зоны минимальных расстояний МГ - отвода к ГРС Айдарово – Ямное /л.д. 42 – 45/. Данные ограничения в использовании земельного участка являются существенными, возникли до заключения договора купли-продажи, но в договоре оговорены не были.

При указанных обстоятельствах суд признаёт исковые требования ФИО1 обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально удовлетворенных судом исковых требований.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (ч. 1 ст. 88 ГПК РФ).

В материалах дела имеется квитанция, подтверждающая оплату ФИО1 госпошлины в сумме 300 руб. /л.д. 6/. Указанная сумма подлежат возмещению истцу за счёт ответчика.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 194 – 199, суд

Р Е Ш И Л :

Расторгнуть договор купли-продажи от 17.09.2020 г. земельного участка с кадастровым номером №..., общей площадью 986 кв. м, расположенного по адресу: <.......>, заключенный между ФИО1 и ИП ФИО2.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 500000 рублей, уплаченных за приобретение земельного участка 300 рублей в возмещение расходов по оплате госпошлины, а всего 500300 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Г.В. Корыпаев

Решение принято в окончательной форме 27 апреля 2022 г.