Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратилась с исковым заявлением к ФИО3 о признании сделки по договору купли – продажи действительной, мотивируя свои требования следующим. ФИО1 и бывшему супругу ФИО3, на праве общей долевой собственности принадлежит двухкомнатная квартира по адресу: <адрес> распределением долей у истца 2/3 доли, ФИО3 принадлежит 1/3 доля. 25 декабря 2021 года истец и ответчик заключили договор купли-продажи в простой письменной форме о том, что ФИО3 обязуется передать в собственность (продать), а ФИО1 обязуюсь принять и оплатить ФИО3, в соответствии с условиями договора 1 800 000 рублей, за недвижимое имущество: 1/3 долю двухкомнатной квартиры, находящуюся по адресу: <адрес>, кадастровый номер: №. Согласно п.4 договора истцом произведена оплата указанной стоимости путем наличной передачи денежных средств ФИО3 в полном объеме при подписании указанного договора, что подтверждается подписью ответчика в договоре купли-продажи. В соответствии с передаточным актом от 25 декабря 2021 года ФИО3 передал, а ФИО1 приняла 1/3 долю двухкомнатной квартиры, находящуюся по адресу: <адрес>. 25 декабря 2021 г, для государственной регистрации права на 1/3 долю двухкомнатной квартиры, в МФЦ сторонами были сданы документы: заявление о государственном кадастровом учете, договор купли-продажи 1/3 доли в квартире, квитанция. 22 января 2022 года стороны получили уведомление о приостановлении государственной регистрации прав от 12 января 2022 года№, согласно которому осуществление действий по государственной регистрации прав приостанавливается до 12 апреля 2022 года. Для устранения причин приостановления государственной регистрации рекомендовано предоставить договор по отчуждению доли в праве собственности на вышеуказанный объект недвижимости, удостоверенный нотариусом. В этот же день ФИО3 стал настаивать, чтобы истец подписала соглашение о расторжении договора и возврате истцу денег. Истец категорически отказалась. 22 января 2022 года ФИО1, для исполнения требований госрегистратора, по согласованию с ФИО3, отнесла все необходимые документы нотариусу М. 29 января 2022 года стороны пришли к нотариусу. ФИО3 отказался от удостоверения сделки на прежних условиях и затребовал большую сумму за свою долю в размере 2 000 000 рублей, мотивируя тем, что за месяц цены на квартиры выросли, а договор заключенный 25 декабря 2021 года считается ничтожным. Поскольку по договору купли-продажи от 25 декабря 2021 года была продана 1/3 доля двухкомнатной квартиры, находящаяся по адресу: <адрес>, то данная сделка требовала еще и нотариального удостоверения, о чем я истец не знала, при этом юридически добросовестно заблуждаясь полагала, что указанная сделка между сособственниками. ФИО3 начал требовать расторжения договора от 25 декабря 2021 года и заключении нового на новых условиях с увеличением цены с 1 800 000 рублей до 2 000 000 рублей. Просит суд признать сделку по договору купли-продажи 1/3 доли жилого помещения, расположенного по адресу: <...>, принадлежащей ФИО3 на праве общей долевой собственности от 25 декабря 2021 года действительной; прекратить право собственности ФИО3 на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>; признать за ФИО1 право собственности на 1/3 долю жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.

В судебном заседании истец ФИО1, представитель истца ФИО2, действующий на основании письменного заявления истца (л.д. 56), на заявленных требованиях настаивали, дали пояснения, аналогичные изложенным в исковом заявлении. Пояснили, что между истцом и ответчиком 25 декабря 2021 года был заключен договор купли-продажи 1/3 доли в квартире 25 декабря 2021 года, денежные средства были переданы ответчику в размере 1 800 000 рублей, что подтверждается передаточным актом. Указанный договор и передаточный акт составлял ФИО2 В МФЦ, когда стороны сдавали документы, им пояснили, что возможно документы могут вернуть, так как договор не удостоверен нотариусом. После того, как 22 января 2022 года получили уведомление о приостановлении государственной регистрации сделки, истце 22 января 2022 года отдала документы нотариусу. Кроме того, 22 января 2022 года на счет истца поступил обезличенный платеж на сумму 1 800 000 рублей. Ответчик ФИО3 стал настаивать на расторжении договора купли – продажи доли в квартире. ФИО3 обратилась с претензией в банк, для того, чтобы деньги были возвращены отправителю. В настоящее время денежные средства в размере 1 800 000 рублей находятся на счете истца. 29 января 2022 года, когда стороны пришли к нотариусу, ФИО3 отказался подписывать нотариальный договор, мотивируя тем, что цены на квартиры увеличились, указал, что согласен продать свою долю в квартире за 2 000 000 рублей. Денежные средства ФИО1 в размере 1 800 000 рублей за 1/3 долю квартиры ФИО3 не передавала, эти денежные средства находятся на её счете. На приеме у нотариуса, когда ФИО1 и ФИО3 пришли подписывать договор купли – продажи 1/3 доли в квартире, полагала, что переведет, или снимет деньги и передаст их ФИО3, после подписания указанного договора у нотариуса. Денежные средства в размере 1 800 000 руб. ФИО1 не снимала со счета, поскольку написала в банк претензию. Могла их перечислить на счет ответчика, либо снять и передать ответчику, но после подписания договора купли – продажи у нотариуса. Ответ на обращение ПАО Сбербанк рассмотрен, получен ответ о том, что отсутствуют основания для отмены операции зачисления денежных средств в размере 1 800 000 руб. Осуществление действий по государственной регистрации прав приостановлено до 14 сентября 2022 года, по заявлению ФИО1

В судебном заседании ответчик ФИО3 исковые требования не признал в полном объеме, представил возражения на исковые требования. Суду пояснил, что 25 декабря 2021 года ФИО1 передала ФИО3 1 800 000 рублей в счет оплаты за его долю в квартире. Подписанный договор стороны передали в МФЦ г. Норильска для его регистрации в Росреестре. В положенный законом срок перехода права собственности не произошло. Получил официальный ответ смог вместе с ФИО1 только 22 января 2022 года в виде уведомления о приостановлении государственной регистрации права. В данном уведомлении было указано, что согласно ч. 1 ст. 42 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки по отчуждению долей в праве общей собственности подлежат нотариальному оформлению, в связи с чем несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (п.2,3 ст. 163 ГК РФ). В связи с тем, что договор не прошел регистрацию и не был заключен, а сделка от 25 декабря 2021 года являлась ничтожной и как следствие недействительной, владение денежными средствами, полученными им от ФИО1 с данного дня согласно ст. 395 ГК РФ являлось неправомерным. Учитывая вышеизложенное, в этот же день 22 января 2022 года он сообщил ФИО1 о том, что владение ее деньгами с этого дня будет незаконным и пригласил истца в офис Сбербанка по адресу Металлургов 1 г. Норильск, для возврата полученных от ФИО1 денежных средств. ФИО1 в назначенное время не явилась, и ФИО3 самостоятельно перевел полученные от истца 25 декабря 2021 года денежные средства в сумме 1 800 000 рублей на счет ФИО1, путем внесения наличных денежных средств на банковский счет истца, что подтверждается копией квитанцией. Также ФИО3 написал заявление в МФЦ об отмене регистрации по ничтожному договору от 25 декабря 2021 года. 27 января 2022 года ответчику позвонила нотариус ФИО4 и пригласила его 29 января 2022 года для заключение нового договора купли продажи, принадлежащей ФИО3 1/3 доли данной квартиры. 29 января 2022 года ФИО3 пришел к нотариусу на сделку, нотариус пояснила, что старый договор от 25 декабря 2021 года является ничтожным и подтвержден быть не может, договор будет заключатся новый. ФИО1 сообщила ему, что деньги она не принесла, они лежат на ее счете, предложила ФИО3 подписать договор сейчас без получения денег, после чего сходить в Сбербанк и написать заявление о возврате его перевода, также ФИО1 сообщила, что можно ни чего не делать, а подождать до конца января и денежные средства с её счета вернуться на счет ФИО3 обратно, так как истец в банке написала заявление об их возврате отправителю. ФИО3 пояснил, что подписывать договор без получения денежных средств не будет, тем более что прошло больше месяца и цены на квартиры значительно увеличились. Единственной причиной неподписания договора явилось отсутствие оплаты за недвижимость. ФИО1 стала принуждать его к сделке без оплаты, пугая подачей искового заявления в суд и судебными расходами, но ФИО3 без получения денежных средств подписывать договор купли-продажи своей доли отказался. В настоящее время продавать свою долю он отказывается. ФИО3 необходима регистрация в г. Норильске. Денежные средства от ФИО1 с 22.01.2022 до настоящего времени мне ответчику не поступали. Считает, что ФИО1 могла и 25 декабря 2021 года подготовить оформление договора купли – продажи у нотариуса. В настоящее время в спорной квартире прописан только ФИО3, ФИО1 проживает в данной квартире. Просит суд отказать в исковых требованиях истцу в полном объеме (л.д. 103-104).

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю ФИО5, действующая на основании доверенности (л.д. 40), в судебное заседание не явилась, представила пояснения на исковое заявление, согласно которому 25 декабря 2021 года на государственную регистрацию были представлены заявление о переходе права общей долевой собственности (1/3 доли) и заявление на регистрацию права общей долевой собственности (1/3 доли) от ФИО3 и ФИО1 соответственно. В качестве правоустанавливающего документа заявителями на государственную регистрацию предоставлен Договор купли-продажи 1/3 доли в квартире от 25 декабря 2021 года. При проведении, в порядке реализации требования статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон № 218-ФЗ), правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов установлено следующее. Согласно ч.1 ст.42 Федерального закона № 218-ФЗ сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. Следовательно, положения ч. 1 ст.42 Федерального закона № 218-ФЗ распространяются на случаи, когда предметом сделки по отчуждению выступает доля в праве собственности на объект недвижимости. Таким образом, договор купли-продажи, предметом которого является доля в праве собственности, подлежит нотариальному удостоверению. 15 февраля 2022 в Управление поступило заявление от одной стороны договора купли – продажи ФИО3 о прекращении осуществления государственной регистрации прав и возврате документов. Заявление от второй стороны – ФИО1 не поступало. Осуществление действий по регистрации приостановлено до 16 марта 2022 года. Просили рассмотреть дело в отсутствие представителя (л.д. 38-39, 93).

Представитель третьего лица нотариус Нотариальной палаты Красноярского края Норильского нотариального округа М. (л.д. 94), в судебное заседание не явилась, представила ходатайство, согласно которого просила дело рассмотреть в её отсутствие. По существу исковых требований сообщила, что в январе к ней обратились ФИО3 и ФИО1 с просьбой удостоверить договор купли-продажи, по которому ФИО3 продает, а ФИО1 покупает 1/3 долю в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес>, за 1 800 000 рублей. Нотариусом М. был составлен проект указанного договора, стороны сделки были приглашены на подписание на 29 января 2022 года. 29 января 2022 года ФИО3 отказался подписывать договор купли – продажи, поскольку принял решение повысить стоимость своей доли, с чем ФИО1 не согласилась. Указанный договор не был удостоверен нотариусом М. (л.д. 94-95).

При указанных обстоятельствах, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежаще извещенных о дате, времени и месте судебного заседания, в соответствии со статьей 167 ГПК РФ.

Исследовав и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Согласно положениям статьи 1 Гражданского кодекса РФ, предусматривающим основанные начала гражданского законодательства, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3).

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4).

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ предусматривается, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу статьи 422 данного Кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Статьей 431.1 Гражданского кодекса РФ предусматривается, что положения настоящего Кодекса о недействительности сделок (параграф 2 главы 9) применяются к договорам, если иное не установлено правилами об отдельных видах договоров и настоящей статьей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статьей 549 Гражданского кодекса РФ предусматривается, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьей 558 Гражданского кодекса РФ, предусматривающей особенности продажи жилых помещений, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Статьей 250 Гражданского кодекса установлены правила отчуждения имущества, находящегося в общей собственности.

Статьей 550 Гражданского кодекса РФ установлены требования, предъявляемые к форме договора продажи недвижимости.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 163 ГК РФ в случаях, указанных в законе, является обязательным нотариальное удостоверение сделок.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (пункт 3 статьи 163 ГК РФ).

Исходя из положений статьи 163 Гражданского кодекса РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Федеральным законом от 2 июня 2016 г. N 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» введено требование об обязательном нотариальном удостоверении для сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда. Данное требование, как предусмотрено ч. 3 ст. 9 названного Федерального закона, введено с 1 января 2017 года.

В соответствии с ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.

Согласно статье 39 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате порядок совершения нотариальных действий нотариусами устанавливается настоящими Основами и другими законодательными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, а также Регламентом совершения нотариусами нотариальных действий, устанавливающим объем информации, необходимой нотариусу для совершения нотариальных действий, и способ ее фиксирования и утверждаемым федеральным органом юстиции совместно с Федеральной нотариальной палатой.

Согласно статьи 54 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона.

В соответствии со статьей 55 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате при удостоверении сделок, направленных на отчуждение имущества, права на которое подлежат государственной регистрации (статья 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему.

Статьей 165 Гражданского кодекса РФ установлены последствия уклонения от нотариального удостоверения сделки.

Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется (пункт 1 данной статьи).

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки (пункт 3 данной статьи).

В пункте 58 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указывается о том, что если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона приняла исполнение и уклоняется от такого удостоверения, суд по требованию стороны, исполнившей сделку, вправе признать сделку действительной. Годичный срок исковой давности по указанному требованию исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что другая сторона уклоняется от нотариального удостоверения (пункт 4 статьи 165, пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Исходя из приведенных правовых норм, устанавливающих обязательные правила совершения сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на жилое помещение, необходимым условием для нотариального удостоверения таких сделок является соблюдение продавцом обязанности по извещению лиц, имеющих преимущественное право покупки, о цене и иных условиях договора купли-продажи.

Отсутствие указанных условий является препятствием к нотариальному удостоверению сделки, что не может быть устранено посредством применения статьи 165 Гражданского кодекса РФ в судебном порядке.

По смыслу названных норм материального права, помимо установления обстоятельства уклонения стороны от нотариального удостоверения и государственной регистрации сделки, юридически значимыми обстоятельствами для разрешения спора является выяснение вопросов о соблюдении сторонами надлежащей формы сделки, а также об отсутствии иных препятствий для ее нотариального удостоверения и государственной регистрации.

Как следует из материалов дела, 25 декабря 2021 года между ФИО3 и ФИО1 заключен договор купли-продажи 1/3 доли в квартире по адресу: <адрес> (л.д. 9-10). Сторонами составлен акт приема-передачи от 25 декабря 2021 года (л.д. 11).

Согласно выписке из ЕГРН собственниками жилого помещения являются: ФИО3 - 1/3 доли в праве собственности и ФИО1 – 2/3 доли в праве (л.д. 17-19, 45-46).

Сторонами в судебном заседании не оспаривается, что ФИО1 передала в счет покупаемой 1/3 доли квартиры ФИО3 наличные денежные средства в размере 1 800 000 рублей, согласно п. 3,4 договора купли-продажи. Расчет сторонами произведен в полном объеме, о чем указано в п. 2 передаточного акта (л.д. 9, 11).

25 декабря 2021 г, для государственной регистрации права на 1/3 долю спорной квартиры, в МФЦ сторонами были сданы документы: заявление о государственном кадастровом учете от 25 декабря 2021 года, договор купли-продажи 1/3 доли в квартире от 25 декабря 2021 года, квитанция (л.д. 12).

Как следует из пояснений истца, о том, что данная сделка требовала еще и нотариального удостоверения, она не знала, при этом юридически добросовестно заблуждаясь полагала, что указанная сделка между сособственниками. При этом, в судебном заседании пояснила, что специалист в МФЦ пояснила, что возможно документы могут вернуть, поскольку договор составлен не нотариусом.

22 января 2022 года ФИО1 и ФИО3 получили Уведомление о приостановлении государственной регистрации прав от 12 января 2022 года, в котором указано, что если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет се ничтожность (п.2, 3 ст.163 ГК РФ). Согласно ч.1 ст.42 Закона «О государственной регистрации недвижимости» сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. Следовательно, положения ч.1 ст.42 Закона распространяются на случаи, когда предметом сделки но отчуждению выступает доля в праве собственности на объект недвижимости. Договор купли-продажи, предметом которого является доля в праве собственности на вышеуказанный объект недвижимости, подлежит нотариальному удостоверению. Однако, заявителями на государственную регистрацию прав представлен договор купли-продажи составленный в простой письменной форме. Данное обстоятельство препятствует проведению государственной регистрации прав. Осуществление действий по государственной регистрации прав приостанавливается до 12 апреля 2022 года. Рекомендовано сторонам представить договор по отчуждению доли в праве собственности, удостоверенный нотариусом (л.д. 13-14).

Сторонами в судебном заседании не оспаривалось, что 22 января 2022 года ФИО3 стал настаивать, чтобы ФИО1 подписала соглашение о расторжении договора и возврате денег ФИО1, на что ФИО1 отказалась и, по согласованию с ФИО3, 22 января 2022 года, для исполнения требований госрегистратора, отнесла необходимые документы нотариусу М.

Из пояснений ФИО3 следует, поскольку договор не прошел регистрацию и не был заключен, а сделка от 25 декабря 2021 года являлась ничтожной и как следствие недействительной, владение денежными средствами, полученными от ФИО1 с данного дня являлось неправомерным, о чем он сообщил ФИО1, пригласил истца в офис Сбербанка по адресу <адрес>, для возврата полученных от ФИО1 денежных средств. Поскольку ФИО3 уже выплачивал ранее по судебному решению денежные средства ФИО1, он решил вернуть денежные средства ФИО1, чтобы истец не обратилась в суд о взыскании с него денежных средств.

ФИО1 в назначенное время не явилась, и ФИО3 самостоятельно перевел полученные от ФИО1 25 декабря 2021 года денежные средства в сумме 1 800 000 рублей за 1/3 долю в квартире на счет ФИО1, посредством внесения наличных денежных средств на счет истца через кассу банка, что подтверждается копией квитанции ПАО Сбербанк (л.д. 105).

В судебном заседании установлено, сторонами не оспорено, что денежные средства в размере 1 800 000 рублей за 1/3 долю в квартире в настоящее время находятся на банковском счете истца ФИО1

ФИО1 написала обращение в ПАО Сбербанк о возврате поступивших денежных средств в размере 1 800 000 рублей, с просьбой вернуть отправителю (л.д. 76-80). Из ответа на обращение ПАО Сбербанк следует, что основания для отмены операции зачисления денежных средств в размере 1 800 000 руб. отсутствуют (л.д. 98).

В материалах дела имеется переписка, представленная суду истом, между нотариусом М. и ФИО1 о том, что ФИО3 готов встретиться, просит согласовать с ФИО1 сумму сделки, поскольку 1 800 000 руб. уже мало. И, кроме того, согласовать порядок расчетов, так как ФИО3 пояснил, что 1 800 000 руб. вернул вам (ФИО1) (л.д. 75).

Как следует из пояснений истца, ответчика, письменныых пояснений третьего лица – нотариуса М., 29 января 2022 года ФИО1, ФИО3 пришли на прием к нотариусу М., для подписания договора купли – продажи 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру от 27 января 2022 года, проект указанного договора был составлен нотариусом ( л.д. 94 оборотная сторона 95).

Согласно указанного договора от 27 января 2022 года, из п. 4 следует, что по обоюдному согласию стороны оценивают долю квартиры в размере 1 800 000 рублей. Указанная сумма передана покупателем (ФИО1) продавцу (ФИО3) до подписания настоящем договора вне помещения нотариальной конторы. Подписывая настоящий договор, продавец подтверждает получение 1800000 рублей от покупателя и претензий в ней не имеет.

Сторонам нотариусом разъяснено, что соглашение о цене является существенным условием договора и, в случае сокрытия ими подлинной цены доли квартиры и истинных намерений, они самостоятельно несут риск признания сделки недействительной, а также риск наступления иных отрицательных последствий (л.д. 94 оборотная сторона 95).

В судебном заседании достоверно установлено, что ФИО1 и ФИО3 29 января 2021 года явились к нотариусу Норильского нотариального округа М., для нотариального удостоверения сделки по купли - продаже 1/3 доли в праве общей долевой собственности квартиры.

ФИО1 наличные денежные средства в размере 1 800 000 рублей на сделку не принесла, денежные средства находились на её банковском счете. Из пояснений ФИО3 следует, что он отказался подписывать договор от 27 января 2022 года, поскольку ему не были переданы ФИО1 денежные средства в размере 1 800 000 рублей до подписания договора. Указанное сторонами в судебном заседании не оспорено.

15 февраля 2022 в Управление Росреестра поступило заявление от одной стороны договора купли – продажи ФИО3 о прекращении осуществления государственной регистрации прав и возврате документов. Заявление от второй стороны – ФИО1 не поступало. Осуществление действий по регистрации приостановлено до 16 марта 2022 года (л.д. 69). Осуществление действий по государственной регистрации прав приостановлено до 14 сентября 2022 года, по заявлению ФИО1 (л.д. 102).

Судом установлено, что государственная регистрация вышеуказанного договора купли-продажи была приостановлена в связи с тем, что договор не соответствует требованиям действующего законодательства, поскольку в нарушение п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", нотариально не удостоверен.

Как следует из содержания договора от 25 декабря 2021 года, стороны выразили согласие на установление правоотношений, вытекающих из договора о купли-продажи доли в квартире, приняли на себя взаимные права и обязанности по нему, однако договор купли-продажи доли в квартире нотариально не удостоверен.

Исходя из приведенных правовых норм, существенным условием договора купли-продажи, является соглашение о его цене, факт получения денежных средств.

В судебном заседании установлено, что при подписании нотариально удостоверенного договора купли – продажи от 27 января 2022 года, указанная сумма не передана покупателем (ФИО1) продавцу (ФИО3) до подписания настоящем договора вне помещения нотариальной конторы. ФИО3 отказался от подписания указанного договора на данном основании.

Кроме того, подписав указанный договор, ФИО3, подтвердил бы получение 1800000 рублей. ФИО1 была предупреждена нотариусом о том, что истцу с ответчиком необходимо согласовать порядок расчетов по сделке.

Обоюдного согласия на совершение сделки сторонами в судебном заседании не установлено.

Более того, ФИО3 пояснил, что им утрачен интерес к сделке, цены на недвижимость выросли, кроме того, он не желает продавать свою долю в спорной квартире.

К доводу ФИО1 о том, что данная сделка требовала еще и нотариального удостоверения, она не знала, при этом юридически добросовестно заблуждаясь полагала, что указанная сделка между сособственниками, суд относится критически, поскольку 19.01.2021 ею приобретена доля в праве собственности на спорную квартиру, договор нотариально удостоверен нотариусом М. 19.01.2021, что следует из выписки ЕГРН (л.д. 18). Более того, стороны в судебном заседании поясняли, что специалист МФЦ предупреждала их о том, что документы могут вернуть, так как договор купли-продажи доли нотариально не удостоверен.

Следовательно, в силу прямого указания Закона договор договора о купли-продажи доли в квартире на спорное имущество, подлежит нотариальному удостоверению. Вместе с тем, из материалов дела усматривается, что договор о купли-продажи доли в квартире указанного имущества совершен сторонами в простой письменной форме.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 статьи 163 ГК РФ является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Согласно п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В данном случае сделка совершена в ненадлежащей форме, поскольку нотариально не удостоверена.

В пункте 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

По смыслу данной правовой нормы, признание сделки, требующей нотариального удостоверения, основывается на оценке судом взаимного поведения обеих сторон сделки: исполнение (полное или частичное) сделки одной стороной, принятие такого исполнения другой сторон и уклонение данного участника сделки от нотариального удостоверения (пункт 58 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 25 от 23.06.2015 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

При удостоверении сделок с недвижимостью в качестве дополнительной правовой гарантии данной сделки выступает нотариальное сопровождение, при котором нотариус проверяет не только дееспособность лиц, являющихся сторонами договорных отношений, но и законность процедуры оформления имущества, волеизъявление сторон.

Деятельность нотариуса связана с проверкой законности представленных документов и направлена на предотвращение регистрации недействительных, притворных сделок, поэтому в полномочия нотариуса входит отказ в совершении нотариального действия, в случае, если сделка не соответствует требованиям закона.

Суд считает необходимым отметить, что нотариус не удостоверяет письменный договор-купли продажи, составленный сторонами. Нотариус составляет проект договора купли – продажи самостоятельно, который подписывается сторонами в присутствии нотариуса и подлежит нотариальному удостоверению.

В данном случае сделка совершена в ненадлежащей форме, поскольку нотариально не удостоверена.

В рамках рассмотрения данного спора, стороной истца не представлено достаточно доказательств, свидетельствующих об уклонении ФИО3 от нотариального удостоверения сделки. Кроме того, не представлено доказательств того, что участник сделки не явился в указанное время к нотариусу. Судом установлено, что ФИО3 к нотариусу явился, ФИО1 денежные средства ФИО3 в счет покупаемой 1/3 доли не передала, денежные средства в размере 1 800 000 рублей находятся на банковском счете истца, сторонами не достигнуто соглашения по существенным условиям договора – купли продажи 1/3 доли квартиры, договор нотариально не удостоверен, судом не установлено, что стороны исполнили сделку.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу отказе в удовлетворении требования ФИО1 о признании сделки по договору купли-продажи 1/3 доли спорного жилого помещения от 25 декабря 2021 года действительной.

Отказывая истцу в удовлетворении основных исковых требований, суд полагает необходимым отказать ФИО1 и в удовлетворении требований о прекращении права собственности ФИО3 на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение; признании за ФИО1 право собственности на 1/3 долю жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 –198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 о признании сделки по договору купли – продажи действительной, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Красноярского краевого суда через Норильский городской суд в месячный срок со дня вынесения решения судом в окончательной форме.

Председательствующий судья Ю.П. Гинатуллова

Мотивированное решение изготовлено 22 апреля 2022 года.