Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратилась в Железнодорожный районный суд г.Самары с иском к ФИО2 о взыскании задатка, в обоснование требований указав, что 12.10.2020 в помещении агентства недвижимости «Навигатор» между истцом и ФИО2, действующей на основании доверенности в интересах ФИО3, заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Во исполнение условий договора в качестве гарантии намерений заключить основной договор купли-продажи не позднее 31.11.2020 стороны предусмотрели условие о внесении задатка в размере 30.000 рублей. ФИО1 обязательства предварительного договора купли-продажи по внесению задатка в размере 30.000 рублей исполнила, что подтверждается распиской от 12.10.2020. На дату заключения договора ей не было известно, что собственник квартиры ФИО3 находится в местах лишения свободы, до настоящего времени зарегистрирована в квартире, являющейся предметом договора купли-продажи. Во время переговоров 12.10.2020 истица была заверена продавцом, что собственник квартиры проживает в другом городе, при последующей встрече стало известно, что собственник находится в местах лишения свободы, но в квартире регистрации не имеет. Через некоторое время на обозрение покупателю представлена справка о регистрации ФИО3 в жилом помещении по адресу: <адрес>. При первом осмотре квартиры, продавец пояснил, что в квартире никто не проживает и не зарегистрирован, при вторичном осмотре оказалось, что в квартире проживают жильцы с домашними животными, что противоречит условиям договора. При заключении предварительного договора ей было известно, что квартира приобрета собственником с использованием кредитных средств ПАО «Росбанк», о наличии задолженности в размере 1.900.000 руб., а также о задолженности по коммунальным платежам в размере 100.000 руб., она готова была погасить обременение квартиры, заключив договор цессии, при условии надлежащего оформления документов. На просьбу исправить ошибку в доверенности и выписать собственника из квартиры, получила категорический отказ со стороны продавца. При телефонном разговоре с ФИО2 продавец обещал вернуть задаток после продажи квартиры другому покупателю, однако при последующих звонках продавец отказался возвращать денежные средства. 02.12.2020 истицей в адрес агентства недвижимости, ответчика по месту регистрации и проживания направлена досудебная претензия с требованием возврата задатка до 12.12.2020, однако до настоящего времени претензия оставлена без исполнения. Просит суд взыскать с ответчика задаток в размере 60.000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 2.000 руб.

В судебном заседании истец ФИО1 заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просила удовлетворить, пояснила, что отказ от заключения основного договора связан с невыполнением условий договора со стороны продавца и наличием регистрации собственника в данной квартире.

Ответчик ФИО2, уведомленный о слушании дела заказной почтовой корреспонденцией по месту регистрации, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суду не сообщил, в связи с чем, при согласии истца, суд полагает возможным рассмотреть дело в порядке заочного производства. Ранее представила возражения относительно заявленных требований (л.д. 34), согласно которым возражала против удовлетворения требований, поскольку при отказе покупателя от договора задаток возврату не подлежит. Полагает, что отказ от исполнения договора связан с тем, что истец нашла новую квартиру, вследствие чего стала просить задаток обратно, что не предусмотрено условиями договора.

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО5 показала, что приходится истцу подругой, присутствовала при заключении предварительного договора купли-продажи и передаче задатка. При заключении договора смутили собственники квартиры, однако, успокоило, что договор заключается в агентстве недвижимости. Позже оказалось, что собственник квартиры отбывает наказание в местах лишения свободы, квартира обременена ипотекой и находится в залоге у банка, хотя при заключении договора продавец сообщил информацию, что в квартире никто не проживает и не зарегистрирован. При осмотре квартиры обнаружили, что в квартире заселены жильцы с домашними животными, что не соответствовало условиям договора, поэтому попросили устранить неточности договора, на что последовал отказ, после чего уже ФИО1 обратилась к продавцу с требованием возврата задатка.

Выслушав пояснения истца, показания свидетеля, изучив материалы гражданского дела, суд полагает исковые требования заявлены обосновано и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п. 2 ст. 380 ГК РФ).

Статья 381 ГК РФ гласит, что прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (п. 1). Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (п. 2).

Как следует из ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что 12.10.2020 между ФИО2, действующей на основании доверенности от 06.02.2017 в интересах ФИО3 (продавец), и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи двухкомнатной квартиры по адресу: <адрес> (л.д. 12-13).

В соответствии с п. 2 договора отчуждаемая квартира принадлежит продавцу ФИО3 на праве собственности на основании договора купли-продажи с использованием кредитных средств № 102659-КП-2008 от 01.10.2008, номер государственной регистрации 63-63-01/228/2008-017 от 06.10.2008.

Пунктом 3 договора стоимость квартиры определена в размере 2.300.000 рублей.

В качестве гарантий своих намерений в доказательство заключения в будущем основного договора купли-продажи и в обеспечение его исполнения покупатель передает, а продавец принимает в счет оплаты за продаваемую квартиру задаток в размере 30.000 рублей. Оставшаяся сумма будет внесена в 2 этапа: 1 этап – погашение обременения в ПАО «Росбанк», 2 этап – в день подписания основного договора купли-продажи перед сдачей документов на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (п. 4).

Согласно условиям договора стороны приняли обязательство по заключению основного договора купли-продажи квартиры в срок не позднее 31.11.2020 (п. 5).

Пунктами 12 и 13 договора предусмотрено, что до подписания настоящего договора обременений в отношении объекта недвижимости не имеется, под арестом не состоит, правами третьих лиц и правами пользования, арендой, наймом не обременен, в квартире никто не зарегистрирован.

Во исполнение обязательств, возникших при заключении предварительного договора, 12.10.2020 ФИО6 передала ФИО2 задаток в размере 30.000 руб., что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 14).

Из пояснений истца следует, что после подписания предварительного договора от ответчика (представителя продавца) стало известно, что собственник ФИО4 отбывает наказание в местах лишения свободы и имеет регистрацию по адресу: <адрес>.

Кроме того, из пояснений истца следует, что при повторном осмотре квартиры оказалось, что в ней проживают жильцы с тремя животными.

Данные обстоятельства свидетельствуют о нарушении продавцом условий предварительного договора, заключенного сторонами.

Не доверять пояснениям истца о том, что в квартире проживают иные лица, а также о том, что факт регистрации собственника в квартире стал ей известен после заключения предварительного договора купли-продажи, у суда основания отсутствуют, поскольку они подтверждены показаниями свидетеля ФИО5, которая сопровождала истца на сделке и на осмотрах квартиры.

Кроме того, данное обстоятельство подтверждается представленной истцу справкой МП г.о.Самара «ЕИРЦ» № 4159, выданной 30.10.2020 (л.д. 17), т.е. после подписания предварительного договора.

При этом из представленной ответчиком истцу при подписании договора нотариальной доверенности от 06.02.2017, на основании которой она осуществляла представление интересов собственника ФИО3, следовало, что продавец зарегистрирована по адресу: <...> (л.д. 15-16). Тогда как из справки МП ЕИРЦ г.Самары следует, что с 20.12.2008 ФИО3 зарегистрирована в квартире по адресу: <адрес>.

Данные обстоятельства, а также факт отбывания ФИО3 наказания в местах лишения свободы и отказ ответчика совершить действия по снятию собственника с регистрационного учета, для приведения условий предварительного договора в соответствие с фактическими обстоятельствами, вызвали обоснованные опасения истца относительно чистоты заключаемой сделки, исходя из недобросовестного поведения ответчика, в связи с чем она отказалась от заключения договора купли-продажи. Основной договор сторонами заключен не был.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ доказательств, свидетельствующих об обращении сторон друг к другу с целью заключить основной договор, составлении и направлении проекта договора, его согласовании сторонами в материалы дела не представлено, судебные акты, которыми разрешен вопрос понуждения заключения основного договора материалы дела также не содержат. Следовательно, в условиях бездействия сторон, в связи с истечением срока действия предварительного договора, обязательства по нему прекратились.

Поскольку обеспеченное задатком обязательство прекратилось до начала его исполнения, в связи с невозможностью исполнения, задаток должен быть возвращен, так как оставление задатка у продавца при таких обстоятельствах ни законом, ни соглашением сторон не предусмотрено, а потому требования истца о взыскании с ФИО2 в пользу ФИО1 задатка в двойном размере в сумме 60.000 руб. подлежат удовлетворению.

В силу ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Согласно ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Поскольку требования истца о взыскании задатка удовлетворены в полном объеме, в соответствии со ст.98 ГПК РФ с ФИО2 в пользу истца подлежит взысканию расходы на оплату государственной пошлины в размере 2.000 рублей.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 сумму задатка в размере 60.000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 2.000 рублей, а всего взыскать 62.000 рублей.

Ответчик вправе подать в Железнодорожный районный суд г.о.Самара заявление об отмене решения в течение семи дней со дня вручения ему копии решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене решения суда в Самарский областной суд через Железнодорожный районный суд г.о.Самара.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Мотивированное решение составлено 09 апреля 2021 года.

Председательствующий судья (подпись) Т.В. Александрова

Копия верна.

Судья Секретарь