Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя УИО администрации МО г.-к.Анапа Купченко Ю.Д., действующей на основании доверенности от 9.01.2020г., представителя ответчика Юсовой Ю.В. – Жанаева С.А, действующего на основании доверенности от 27.03.2019г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений администрации муниципального образования г.-к.Анапа обратилось в суд с исковым заявлением Юсовой Ю.В. о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате и пени, мотивируя тем, что на основании договора аренды земельного участка от 14.07.2017г. № Юсовой Ю.В. принадлежит право аренды в отношении земельного участка, категория земель - земли населенных пунктов, общей площадью 650 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования - «для строительства здания мебельного магазина», право собственности принадлежит муниципальному образованию г.-к.Анапа.

В настоящее время управлением выявлена долгосрочная задолженность по арендной плате по вышеуказанному договору аренды. Арендатор произвел оплату не в полном объеме, что привело к образованию задолженности за период с 01.04.2018г. по 31.12.2019г., которая составила 199 308,39 руб. Общий размер пени по указанному договору аренды за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 15 159,36 руб.

Истцом в адрес ответчика была направлено уведомление (претензия) от 22.08.2019 № 27.05-6340, о необходимости ликвидировать выявленные нарушения, и предоставлении истцу со дня получения претензии в недельный срок, документы, подтверждающие устранение нарушений. Однако ответчик требования претензии проигнорировал.

На основании изложенного просит расторгнуть договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№, общей площадью 650 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, б<адрес>, с видом разрешенного использования - «для строительства здания мебельного магазина»; указать, что данное решение суда является основанием Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи об обременении права в виде аренды в отношении земельного участка, общей площадью 650 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, б<адрес>, с видом разрешенного использования - «для строительства здания мебельного магазина»; взыскать с Юсовой Ю.В. в пользу УИО администрации МО г.-к.Анапа задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 14.07.2017г. № за период с 01.04.2018г. по 31.12.2019г., которая составила 199 308,39 руб., а также пеню за период с 30.05.2018г. по 14.10.2019г. составляет 15 159,36 руб.

В судебном заседании представитель УИО администрации МО г.-к.Анапа уточнила исковые требования в виду погашения ответчиком задолженности арендной платы и просила расторгнуть договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№, общей площадью 650 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования - «для строительства здания мебельного магазина»; указать, что данное решение суда является основанием Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи об обременении права в виде аренды в отношении земельного участка, общей площадью 650 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования - «для строительства здания мебельного магазина».

Представитель ответчика в судебном заседании с иском не согласился, пояснил, что Юсова Ю.В. добросовестно оплачивала арендные платежи до 2019г., но со второго квартала 2019г. образовалась задолженность, которая в настоящее время погашена. По поводу освоения земельного участка, то Юсова обращалась с соответствующей документацией в УАиГ в 2018г. (были подготовлены технические условия для строительства, проект), но ответ на данное обращение так и не поступил. В подтверждение данных обстоятельстве представить документы не может. Не оспаривает, что в настоящее время, участок так и не освоен ответчиком. Просит в удовлетворении иска отказать.

Выслушав лиц, участвующих в деле, огласив и исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п.2 ст.452 ГК РФ).

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Уведомлениями от 22.08.2019г. и от 03.10.2019г. УИО администрация МО г.-к.Анапа, сославшись на использование земельного участка не по целевому назначению и разрешенному использованию, а также долгосрочной задолженностью предложило Юсовой Ю.В. подписать соглашение о расторжении договора аренды, которое было вместе с уведомлением направлено.

Согласно почтовых конвертов, уведомления адресату по адресу: <адрес> возвращены в связи с неполучением почтовой корреспонденции в адрес отправителя.

Возражения представителя ответчика о том, что Юсова Ю.В. по месту регистрации не проживает, судом не принимаются поскольку сведений об изменении места своего проживания в адрес арендатора не представляла, изменения в договор аренды земельного участка от 14.07.2017г. касаемо места жительства и адресу направления претензий, не вносила.

Процедура доставки (вручения) почтовых отправлений регламентирована разделом III Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных приказом Министерства связи и массовых коммуникаций Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№.

Согласно пункту 32 Правил оказания услуг почтовой связи, почтовые отправления доставляются в соответствии с указанными на них адресами или выдаются в объектах почтовой связи. О поступлении, в частности, регистрируемых почтовых отправлений, в ячейки абонентских почтовых шкафов (почтовые абонентские ящики) опускаются извещения, если иное не определено договором между оператором почтовой связи и пользователем услугами почтовой связи.

Как разъяснено в пункте 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу пункта 1 ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю. При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

По известному УИО администрации МО г.-к.Анапа, указанному в договору адресу по месту регистрации Юсовой Ю.В. были направлены вышеуказанные уведомления.

Оценивая данные обстоятельства, суд приходит к выводу, что материалами дела подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора аренды земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательства, так и в части предложения расторгнуть договор.

Как следует из материалов дела, 14.07.2017г. между арендодателем Управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа и арендатором Юсовой Ю.В. был заключен договор аренды № земельного участка, в соответствии с которым арендодатель обязался предоставить во временное пользование и владение земельный участок с кадастровым номером № из земель населенных пунктов, площадью 650 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, б<адрес>, с видом разрешенного использования: для строительства здания мебельного магазина.

Разделом 2 данного договора регламентирован размер и условия внесения арендной платы. Арендная плата, подлежащая уплате рассчитывается за каждый день использования в соответствующем арендном периоде и вносится авансовыми платежами до 10.01., 10.04., 10.07., 10.10. из расчета за календарный год, путем перечисления по реквизитам. Неиспользование участка арендатором не может служить основанием для прекращения внесения арендной платы.

Согласно пункту 3.2.4 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении договора в установленном порядке при следующих существенных нарушениях его условий: - использование участка не по целевому назначению и разрешенному использованию указанному в договоре; - нарушение арендатором условий, указанных в разделе 4 договора и не выполнение арендатором обязанностей, указанных в разделе 10 и п.4.1 и 4.3 договора; - невнесение арендной платы в течение одного квартала; использование участка способами, ухудшающими его качественные характеристики, экологическую обстановку.

Договор действует до ДД.ММ.ГГГГ включительно. Договор распространяет свое действие на правоотношения, возникшие с даты фактического предоставления земельного участка (п.7.2).

Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

Данные обстоятельства подтверждаются выпиской из ЕГРН от 06.12.2019г., из которой следует, что земельный участок с кадастровым номером №, площадью 650 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, б<адрес>, имеет вид разрешенного использования: для строительства здания мебельного магазина, является муниципальной собственностью и значится в аренде с 03.08.2017г. по 15.06.2020г. у Юсовой Ю.В.

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.1 ст.614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Судом установлено и не оспаривается стороной ответчика, арендатор не в полном объеме и не в установленный вышеуказанным договором срок производила оплату арендных платежей, в результате чего образовалась задолженность.

На момент рассмотрения настоящего иска задолженность ответчиком погашена, что свидетельствует об уточнении заявленных первоначальных требований Управления имущественный отношений администрации МО г-к.Анапа.

Статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лица, не являющегося собственником земельного участка, своевременно приступить к использованию земельного участка в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

Согласно ст.46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Кроме указанных в п.1 настоящей статьи случаев аренды земельного участка может быть прекращено по инициативе арендодателя, в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для жилищного и иного строительства, в указанных целях в течении 3 лет ( ст.45 ЗК РФ).

По смыслу ст.285 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с нарушением требований законодательства Российской Федерации, в частности, если участок используется не по целевому назначению.

Учитывая, что предметом вышеуказанного договора аренды является земельный участок, предоставленный в аренду для строительства здания мебельного магазина, то органы местного самоуправления в силу ст.72 ЗК РФ осуществляют муниципальный земельный контроль в отношении расположенных в границах городского округа объектов земельных отношений.

Так, в ходе проведения осмотра земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, б<адрес>, установлено отсутствие на данном земельном участке объектов капитального строительства, по периметру не огорожен, по назначению не используется. Представлена фототаблица, на которой отражено состояние земельного участка, соответствующее содержанию акту осмотра.

В материалы дела представлено решение Анапского городского суда от 30.03.2017г. по делу №а-1176/2017, которым признан незаконным отказ УИО администрации МО г.-к.Анапа в заключении с Юсовой Ю.В. договора аренды земельного участка площадью 650 кв.м. с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, с возложением обязанности на администрацию МО г.-к.Анапа в 10-дневный срок со дня вступления в силу решения суда, заключить с Юсовой Ю.В. договор аренды земельного участка площадью 650 кв.м. с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования – для строительства и дальнейшей эксплуатации мебельного магазина.

При вынесении решения от 30.03.2017г., судом установлено, что вышеуказанный земельный участок по договору от ДД.ММ.ГГГГ перешел Юсовой Ю.В. Постановлением Администрации МО г.-к.Анапа от 2.03.2015г. № Юсовой Ю.В. предоставлено разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства, расположенного по адресу: <адрес>, б<адрес>. Постановлением администрации МО г.-к.Анапа от 17.11.2015г. № утвержден градостроительный план земельного участка по адресу: <адрес>.

Письмом и.о. начальника УАиГ администрации МО г.-к.Анапа от 8.12.2016г. Юсовой Ю.В. отказано в выдаче разрешения на строительство. Рекомендовано обратиться повторно с заявлением соответствующего содержания, приложив к нему все перечисленные документы и устранив указанные замечания.

Решение суда вступило в законную силу и исполнено.

Из сообщения Управления архитектуры и градостроительства администрации МО г.-к.Анапа от 09.10.2019г. следует, что информации о выданных разрешениях на строительство, о заявлениях от застройщика на получение разрешения на строительство в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102033:51 в архиве управления отсутствует.

В силу п.4.1.2 договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в полном размере за участок в соответствии с п.2 договора.

УИО Администрацией МО г.-к.Анапа выявлена долгосрочная задолженность по арендной плате по вышеуказанному договору аренды. Арендатор произвел оплату не в полном объеме, что привело к образованию задолженности за период с 01.04.2018г. по 31.12.2019г., которая составила 199 308,39 руб. Общий размер пени по указанному договору аренды за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 15 159,36 руб.

При этом тот факт, что арендодатель устранил нарушение по оплате задолженности по арендной плате, путем ее погашения до вынесения судом решения, сам по себе не может служить основанием для отказа в удовлетворении требований о расторжении договора.

Суд полагает, что нарушения договора аренды в данном случае являются существенными, поскольку период задолженности и сумма задолженности в данном случае не являются не значительными.

При этом суд полагает, что если при решении вопроса о расторжении договора по требованию арендодателя исходить из обстоятельства погашения арендатором задолженности в период спора в суде, как факта его реабилитирующего, то недобросовестный арендатор получает возможность неоднократно нарушать свои обязательства в приделах срока действия договора, внося арендную плату только после предъявления иска в суд.

Кроме того, судом установлено, что спорный земельный участок не используется ответчиком согласно его разрешенному использованию, доказательств обращения Юсовой Ю.В. с заявлением о выдаче разрешения на строительство не представлено. В суде не нашло подтверждение, что ответчик в период действия договора аренды земельного участка от 14.07.2017г. принимала меры к освоению участка.

Ответчик в соответствии со ст.56 ГПК РФ в подтверждение своих возражений относительно заявленных требований, доказательств не представила.

Доказательств невозможности использования земельного участка с момента заключения договора его аренды по вине администрации МО г.-к.Анапа также не представлено.

В силу требований п. 2 ст.450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Поскольку в судебном заседании установлено, что Юсовой Ю.В. допущена долгосрочная задолженность по арендной плате, а так же не освоение и нецелевое использование предоставленного в аренду земельного участка, которые в совокупности являются существенными нарушениями условий договора, то требования УИО Администрации МО г.-к.Анапа расторжении договора аренды земельного участка подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Уточненное исковое заявление Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка - удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 14.07.2017г. №, общей площадью 650 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, б<адрес>, с видом разрешенного использования - «для строительства здания мебельного магазина».

Решение суда является основанием Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи об обременении права в виде аренды в отношении земельного участка, общей площадью 650 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, б<адрес>, с видом разрешенного использования - «для строительства здания мебельного магазина».

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Анапский городской суд в течение месяца со дня его принятия.

Председательствующий:

Мотивированное решение суда изготовлено 10 февраля 2020 года.