Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя истца по доверенности от 30 мая 2011 года ФИО1, представителя ответчика ФИО2 и третьего лица ФИО3 по доверенностям № 2-13238 от 24 июля 2011 года и № 2-10743 от 11 июля 2011 года ФИО4, при секретаре Сайфуллиной М.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску открытого акционерного общества «Уфимский электроламповый завод-Свет» к ФИО2 о признании договора ничтожным и применении последствий ничтожной сделки,

у с т а н о в и л:

Открытое акционерное общество «Уфимский электроламповый завод-Свет» (далее – ОАО «УЭЛЗ-Свет») обратилось в суд с иском к ФИО2, в котором после уточнения исковых требований просит:

- признать недействительным договор № 242 от 1 января 2002 года, заключенный между истцом и ответчиком на проживание и пользование коммунальными услугами в ведомственном общежитии ОАО «УЭЛЗ-Свет» в силу его ничтожности;

- применить последствия ничтожной сделки: обязать ФИО2 и членов его семьи вернуть арендованное имущество – комнату № 208 по адресу: г.Уфа, ул. собственнику – ОАО «УЭЛЗ-Свет».

Заявленные требования ОАО «УЭЛЗ-Свет» мотивировало тем, что ФИО2 был принят на работу к нему в качества мастера смены в цех № 5 с 4 августа 1997 года.

На период трудовых отношений ответчику в 1997 году истцом была выделена комната № 207 в ведомственном общежитии № 2 по адресу: г.Уфа, ул. площадью 12,4 кв.м. С ним был заключен договор на проживание и пользование коммунальными услугами в ведомственном общежитии ОАО «УЭЛЗ-Свет». В последствии, в 2000 году в порядке улучшения жилищных условий ФИО2 была предоставлена комната № 208 площадью 19,9 кв.м.

В 2003 году трудовые отношения с ответчиком прекращены.

Как указывает ОАО «УЭЛЗ-Свет», здание по адресу: г.Уфа, ул принадлежит ему на праве собственности. Ст. 6 ФЗ № 4218 от 24 декабря 1992 года «Об основах федеральной жилищной политики» предусматривает право собственника недвижимости в жилищной сфере владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе сдавать в наем. Наем жилого помещения гражданским кодексом подразделяется на социальный и коммерческий. В обоих включение частного жилищного фонда в состав фонда социального найма жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде социального использования, и Законом о жилищной политике не предусмотрено. В соответствии со ст. 17 ФЗ РФ от 24 декабря 1992 года «Об основах федеральной жилищной политики» собственники жилищного фонда имеют право предоставлять гражданам, юридическим лицам квартиры или дома любой площади по договору аренды. Порядок, сроки и условия аренды определяются договором между арендатором и собственником, либо уполномоченным собственником лицом.

Статья 21 указанного Закона предусматривает, что основанием для заселения жилого помещения по договору найма – является ордер на жилое помещение, для заселения жилого помещения арендатором – договор аренды.

Таким образом, отношения между ФИО2 и ОАО «УЭЛЗ-Свет» по поводу проживания и пользования коммунальными услугами в принадлежащем собственнику здании, следует рассматривать как договор аренды, и к данному договору применимы положения гл. 34 ГК РФ. И в частности, в соответствии с п. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды в случае если хотя бы одной стороной договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор № 242 от 1 января 2002 года, заключенный между ОАО «УЭЛЗ-СВЕТ» и ФИО2 прекратил свое действие с 11 января 2008 года и на новый срок не продлевался. При этом порядок продления договора аренды определен в п. 1 ст. 621 ГК РФ. От арендатора – Лободы соответственно заявления собственнику имущества – ОАО «УЭЛЗ-Свет» не поступало.

Вместе с тем, ответчик до настоящего времени продолжает пользоваться имуществом ОАО «УЭЛЗ-Свет», что в соответствии с п. 3 ст. 621 ГК РФ предполагает возобновление его на неопределенный срок. Однако в силу ст. 609 ГК РФ, такой договор подлежит государственной регистрации.

Несоблюдение предусмотренной законом формы договора влечет его недействительность в силу ст. 165 ГК РФ, такая сделка является ничтожной и не порождает никаких юридических последствий. Таким образом, ответчик и члены его семьи не имеют законных основания пользования имуществом собственника – комнатой в здании по ул. и в силу ч. 2 ст. 167 ГК РФ обязаны возвратить все полученное по договору.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО1 предъявленные требования поддержал и просил их удовлетворить по доводам, изложенным в иске.

Представитель ответчика ФИО2 и третьего лица ФИО3 по доверенностям ФИО5 просила в иске отказать, полагая, что истец необоснованно относит заключенный между сторонами договор № 242 от 1 января 2002 года на проживание и пользование коммунальными услугами в ведомственном общежитии ОАО «УЭЛЗ-Свет», как договор аренды. Жилое помещение было предоставлено ответчику и его членам семьи для проживания в связи с трудовыми отношениями с истцом. С момента заключения этого договора ответчик и его члены семьи исполняют обязанности нанимателя и членом его семь жилого помещения, оплачивая истцу коммунальные услуги по установленным ставкам и тарифам. Оплата арендных платежей договором не предусмотрена. Также считает, что истцом пропущен трехлетний срок исковой давности по требованиям о признании договора недействительным, как не соответствующего закону, поскольку оспариваемый истцом договор был исполнен сторонами 1 января 2002 года. Ответчик и члены его семьи вселены в жилое помещение, открыто и непрерывно пользуются им, внося плату за жилье.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ОАО «УЭЛЗ-Свет» по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 1 Протокола № 1 к Конвенции о защите прав человека и основных свобод, каждое физическое или юридическое лицо имеет право на уважение своей собственности. Никто не может быть лишен своего имущества, иначе как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права.

Конституцией Российской Федерации гарантируется свобода иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также признание и защита собственности, ее охрана законом (статьи 8 и 35 части 1 и 2).

Как предусмотрено п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Распоряжением Совета Министров Республики Башкортостан от 27 июля 1992 года № 552-р Государственному комитету Республики Башкортостан по управлению государственным имуществом разрешено осуществлять приватизацию Уфимского электролампового завода в соответствии с «Программой приватизации государственных и муниципальных предприятий РФ на 1992 года». План приватизации утвержден Председателем Госкомимущества РФ 7 апреля 1993 года.

В соответствии со ст. 2 Закона Российской Федерации «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» от 3 июля 1993 года № 1531-1 приватизация земельного и жилищного фондов, а также социально-культурного и природного наследия регулировалась иными законодательными актами Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации.

Указом Президиума Верховного Совета Республики Башкортостан «О мерах по упорядочению процессов приватизации в Республике Башкортостан» от 17 декабря 1992 года № 6-2/511 Государственному комитету Республики Башкортостан по управлению государственным имуществом было предоставлено право принимать решение по объектам социальной инфраструктуры, находящимся на балансе приватизируемого предприятия, при этом предусмотрев включение их стоимости в уставный капитал приватизируемых предприятий.

На основании Плана приватизации, утвержденного председателем ГосКомитета РБ по управлению государственным имуществом от 29 марта 1993 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17 декабря 2003 года сделана запись регистрации права собственности ОАО «УЭЛЗ-Свет» на общежитие, расположенное по адресу: г.Уфа, ул.

В соответствии с ч. 2 ст. 19 ЖК РФ специализированный жилищный фонд – совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV настоящего Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

Таким образом, Жилищный кодекс РФ применяется только к тем правоотношениям, которые регулируют вопросы, связанные с предоставлением жилых помещений и пользованием ими в общежитиях, находящихся в собственности государства и муниципальных образований.

Установлено, что общежитие, расположенное по адресу: г.Уфа, ул. , принадлежит на праве собственности ОАО «УЭЛЗ-Свет».

В соответствии со ст. 18 Закона РСФСР от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» жилищный фонд, закрепленный за предприятиями на праве полного хозяйственного ведения либо переданный учреждениям в оперативное управление, в случае приватизации этих предприятий, учреждений подлежит приватизации совместно с ними на условиях, установленных законодательством, либо передаче соответствующему Совету народных депутатов, на территории которого находится.

Федеральным законом от 23 декабря 1992 года № 4199-1 «О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» в статью 18 названного Закона внесены изменения, в соответствии с которыми, при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятия или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе и права на приватизацию жилья.

Пунктом 1 Указа Президента Российской Федерации от 10 января 1998 года № 8 «Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий» (признан утратившим силу с 29 марта 2003 года Указом Президента Российской Федерации от 26 марта 2003 года № 370) установлен запрет на включение объектов жилищного фонда в состав приватизируемого имущества при приватизации предприятий, находящихся в федеральной (государственной) собственности. Указанные объекты, являясь федеральной (государственной) собственностью, должны находиться в ведении местной администрации по месту расположения объекта.

Указанными выше нормами, подлежащими применению в системной связи со статьей 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», которая предусматривает право каждого гражданина, занимающего жилое помещение в государственном и муниципальном жилищном фонде на приватизацию указанных помещений, не допускалось включение объектов жилищного фонда, к которым относятся и общежития, в состав приватизируемого имущества государственных и муниципальных предприятий. Такие объекты подлежали передаче в муниципальную собственность.

Пунктом 1 приложения № 3 к Постановлению Верховного Совета РФ «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, города Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» от 27 декабря 1991 года № 3020 жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении местной администрации, отнесен к муниципальной собственности непосредственно в силу прямого указания закона.

Таким образом, при приватизации имущественного комплекса Уфимского электролампового завода в 1993 году жилищный фонд, в том числе дом, в котором проживает ответчик и члены его семьи, не подлежал включению в перечень приватизируемых объектов недвижимости.

Жилые помещения, переданные в уставный капитал акционерного общества с соблюдением требований закона, относятся к частному жилищному фонду. Поэтому, в случае вселения гражданина в такое жилое помещение, после включения дома, используемого в качестве общежития, в уставный капитал акционерного общества в соответствии с законом, между гражданином и акционерным обществом возникают договорные отношения, которые регулируется гражданским законодательством.

Судом установлено, сторонами не оспаривалось, что 1 января 2002 года между истцом и ответчиком был заключен договор № 242 на проживание и пользование коммунальными услугами в ведомственном общежитии ОАО «УЭЛЗ-Свет», по которому наймодатель (ОАО «УЭЛЗ-Свет») предоставило нанимателю (ФИО2) на основании совместного решения администрации, профсоюзного комитета предприятия, во временное пользование в общежитии по адресу: г.Уфа, ул. , комнату № 208, где наниматель будет проживать с тремя членами семьи. Срок найма определен сторонами на время работы в УЭЛЗ.

В свою очередь ФИО2 обязался вносить оплату содержания и ремонта жилья, коммунальных услуг по ставкам и тарифам согласно действующим нормативным документам и в зависимости от фактически оказываемых услуг. Наниматель ФИО2 обязался производить оплату содержания и ремонта жилья, а также оплату центрального отопления по ставкам и тарифам, установленным на один квадратный метр жилой площади.

Наймодатель ОАО «УЭЛЗ-Свет» обязалось через тепловые и водопроводные вводы обеспечивать услугами водопровода, канализации, теплоснабжения, а также услугами по вывозу мусора, вентиляции и др.

Также в договоре стороны предусмотрели права и обязанности нанимателя и членов его семьи, проживающих в общежитии, а также права и обязанности администрации предприятия общежития.

Исходя из условий заключенного между сторонами Договора на проживание и пользование коммунальными услугами в ведомственном общежитии, путем сопоставления его с нормами гражданского законодательства о договорах найма жилого помещения, у суда достаточно оснований полагать, что возникшие между сторонами правоотношения следует квалифицировать как по договору найма, а утверждение истца о том, что фактически выше названный договор является договором аренды, который не соответствует требованиям закона, являются надуманными и противоречат нормам действующего законодательства.

Заключенный ОАО «УЭЛЗ-Свет» и ФИО2 договор и по названию и по сути является договором найма квартиры, поскольку согласно ст. 671 Гражданского кодекса РФ, с момента вступления в силу с 1 января 1996 года второй части Гражданского кодекса РФ, договор аренды жилого помещения мог быть заключен только с юридическим лицом, а договоры найма жилого помещения, заключенные с физическими лицами, могли иметь форму коммерческого найма, социального найма, срочного безвозмездного пользования.

На основании п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса РФ по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещение или уполномоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет (п.1 ст. 683 ГК РФ).

Статьей 431 ГК РФ предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимаются во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора.

По форме, условиям, сроку, порядку расторжения и т.д. договор № 242 от 1 января 2002 года является договором найма. На это указывают, прежде всего: срок предоставления ФИО2 жилого помещения – на время его работы у истца; наличие платы за наем жилого помещения и наличие у ответчика и членов его семьи обязанности по оплате и содержанию жилого помещения, а также оплате центрального отопления по ставкам и тарифам, установленным согласно действующим нормативным документам.

Истцом не оспаривалось то обстоятельство, что в предоставленном по договору жилье ответчик и члены его семьи проживают и зарегистрированы по месту жительства.

При таком положении у суда отсутствуют законные основания для признания договора № 242 на проживание и пользование коммунальными услугами в ведомственном общежитии ОАО «УЭЛЗ-Свет», заключенного между истцом и ответчиком, недействительным, поскольку он соответствует требованиям закона, а утверждение истца о заключении между сторонами договора аренды не только безосновательно, но и противоречит нормам гражданского законодательства, установившего еще с 1 января 1996 года запрет на заключение договоров аренды с гражданами, поскольку договора аренды жилого помещения могут быть заключены лишь с юридическим лицом для использования последним арендованного жилого помещения только для проживания граждан по договорам найма.

Заслуживают внимания и доводы представителя ответчика, третьего лица о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, что является самостоятельным основанием для отказа ОАО «УЭЛЗ-Свет» в удовлетворении иска.

Требования о признании заключенного договора найма подлежат разрешению исходя из аналогии закона (ч. 1 ст. 7 ЖК РФ) применительно к правилам, установленным ст. 168 ГК РФ, о недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, а также п. 1 ст. 181 ГК РФ, предусматривающей трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

В силу общих принципов и смысла гражданского законодательства, судебная защита имеет временные границы, кроме требований, на которые, в соответствии с перечнем, приведенным в ст. 208 ГК РФ, срок исковой давности не распространяется. При наличии заявления ответчика о применении срока исковой давности, суд вправе в удовлетворении требований отказать. Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ, истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

В соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.

Общий срок исковой давности в соответствии со ст. 196 ГК РФ установлен в три года. Изъятия, о которых идет речь в п. 1 ст. 200 ГК РФ, содержатся в данном случае в п. 2 ст. 181 ГК РФ – срок исковой давности по требованию о признании ничтожной сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

В соответствии с п. 2 ст. 2 Закона РФ «О внесении изменений в ст. 181 части первой ГК РФ» № 109-ФЗ от 21 июля 2005 года, установленный ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки применяется также к требованиям, срок предъявления которых, предусмотренный ранее действовавшим законодательством, не истек до дня вступления в силу названного Федерального закона.

В ранее действующей редакции указанного закона срок исковой давности по сделкам признанными ничтожными был установлен 10-летний срок исковой давности. Датой официального опубликования изменений в ст. 181 ГК РФ является 26 июля 2005 года – день опубликования его в «Российской Газете».

Следовательно, ОАО «УЭЛЗ-Свет» вправе было оспорить сделку - договор № 242 на проживание и пользование коммунальными услугами в ведомственном общежитии до 26 июля 2008 года. ОАО «УЭЛЗ-Свет» в суд обратился 4 августа 2011 года. Из изложенного следует, что ОАО «УЭЛЗ-Свет» пропустило срок обращения в суд об оспаривании договора № 242, ссылаясь на его несоответствие закону или иным правовым актам.

Руководствуясь ст.ст. 193-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

в удовлетворении исковых требований открытого акционерного общества «Уфимский электроламповый завод-Свет» к ФИО2 о признании ничтожным договора № 242 на проживание и пользование коммунальными услугами в ведомственном общежитии ОАО «УЭЛЗ-Свет» от 1 января 2002 года и применении последствий ничтожной сделки отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме через районный суд.

Судья: О.Ю.Кривцова