Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратился в суд с требованиями о признании добросовестным приобретателем квартиры. В обоснование исковых требований указал, что 25.09.2020 между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому продавец ФИО2 продал, а покупатель ФИО1 купил квартиру общей площадью 110,3 кв.м, расположенную на 20 этаже жилого дома по адресу: АДРЕС, р. АДРЕС, кадастровый №.

Указанная квартира принадлежала ФИО2 на праве собственности на основании договора купли-продажи от 07.07.2020, о чем в ЕГРН 22.07.2020 внесена запись регистрации №.

На момент подписания договора купли-продажи между истцом и ответчиком указанная квартира находилась в залоге у ФИО4 на основании договора займа с одновременной ипотекой (залогом) квартиры от 07.08.2020, государственная регистрация ипотеки осуществлена ДД.ММ.ГГГГ№.

В соответствии с п. 5 договора от 25.09.2020 цена квартиры была определена сторонами в размере 12 000 000 руб., указанную сумму покупатель должен уплатить продавцу в течение 5 календарных дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, из которых сумма 9 400 000 руб. направляется продавцом для исполнения обязательств по договору займа с одновременной ипотекой (залогом) квартиры от 07.08.2020.

Переход права на объект недвижимости от ФИО2 к ФИО1 был зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН 09.10.2020 внесена запись регистрации №.

Согласно расписке, составленной и подписанной лично ФИО2, расчет по договору купли-продажи квартиры от 25.09.2020 произведен полностью 15.10.2020, материальных и иных претензий ФИО2 к ФИО1 не имеет.

На основании передаточного акта ФИО2 передал, а ФИО1 принял квартиру, расположенную по адресу: АДРЕС, р. АДРЕС, кадастровый №.

Из уведомления № ..... от ДД.ММ.ГГГГ истцу стало известно о проведении Управлением Федеральной государственной регистрации кадастра и картографии по АДРЕС государственной регистрации ограничения (обременения) права: запрещение на объект недвижимости – АДРЕС, расположенный по адресу: АДРЕС, р. АДРЕС, кадастровый №, на основании Постановления Хорошевского районного суда АДРЕС от ДД.ММ.ГГГГ, что нарушает права истца.

Истец считает себя добросовестным приобретателем указанного недвижимого имущества, а именно квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС, р. АДРЕС, кадастровый №. На основании изложенного, истец просит суд признать его добросовестным приобретателем квартиры.

Истец в судебное заседание не явился, направил в суд своего представителя по доверенности ФИО5, который доводы искового заявления поддержал в полном объеме, просил исковые требования удовлетворить.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен судом надлежащим образом по имеющимся в материалах дела адресам, направил в суд заявление о признании исковых требований, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Как указано в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 25.05.2017 № 1074-О в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными, суд рассматривает дело без их участия (часть третья статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Неуважительность таких причин суд вправе признать и тогда, когда он посчитает доставленным юридически значимое сообщение, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (статья 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Это полномочие суда направлено на пресечение злоупотреблений лиц, участвующих в деле, связанных с намеренным неполучением судебных извещений суда и затягиванием рассмотрения дела судом, и, следовательно, на реализацию таких задач гражданского судопроизводства, как правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел.

На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке лиц, участвующих в деле, с учетом их надлежащего извещения.

Суд, выслушав позицию стороны истца, исследовав и оценив материалы дела, не находит оснований для удовлетворения исковых требований ввиду следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 25.09.2020 между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому продавец ФИО2 продал, а покупатель ФИО1 купил квартиру общей площадью 110,3 кв.м, расположенную на 20 этаже жилого дома по адресу: АДРЕС, р. АДРЕС, кадастровый №.

Из уведомления № КУВД-001/2020-19582147 от ДД.ММ.ГГГГ истцу стало известно о проведении Управлением Федеральной государственной регистрации кадастра и картографии по АДРЕС государственной регистрации ограничения (обременения) права: запрещение на объект недвижимости – АДРЕС, расположенный по адресу: АДРЕС, р. АДРЕС, кадастровый №, на основании Постановления Хорошевского районного суда АДРЕС от ДД.ММ.ГГГГ, что нарушает права истца.

В соответствии со ст. 353 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае перехода права собственности на заложенное имущество или права хозяйственного владения им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено другое.

В соответствии с действующим законодательством залог является способом обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом.

В силу ст. 32 Федерального закона от 29 мая 1992 года № 2872-1 «О залоге» залог сохраняет силу, если право собственности или полного хозяйственного ведения на заложенную вещь либо составляющее предмет залога право переходит к третьему лицу.

Согласно п. 1 ст. 353 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае перехода права собственности на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.

Также, гарантия интересов залогодержателя закреплена в п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Таким образом, в нарушение указанной нормы ФИО2 не имел права отчуждать заложенное имущество без согласия залогодержателя.

В силу подп. 3 п. 2 ст. 351 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога в случае нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом (п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Такое основание к прекращению залога, как приобретение заложенного имущества лицом, которое не знало о его обременении залогом, не указано и в статье 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующей прекращение залога.

Из указанных правовых норм следует, что переход права собственности не прекращает право залога: правопреемник залогодателя становится на его место. При этом каких-либо исключений, позволяющих освободить лицо, приобретшее заложенное имущество, от перешедших к нему обязанностей залогодателя на основании того, что при заключении договора купли-продажи оно не знало о наложенных на него обременениях, не предусмотрено.

Более того, независимо от перехода права собственности на вещь к третьим лицам, залогодержатель не утрачивает право обратить на нее взыскание по долгу. При этом, права третьего лица (нового приобретателя), могут быть защищены в рамках иных отношений – например, между новым приобретателем и бывшим собственником, по поводу возмещения убытков, причиненных при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, на что неоднократно указывалось Верховным Судом Российской Федерации, в том числе в Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 10.04.2007 № 11В07-12, № 5-ВПР10-55.

Кроме того, как следует из Обзора судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления от 01.10.2014, утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации, приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Разрешая вопрос о добросовестности приобретателя, необходимо учитывать не только наличие записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) о праве собственности отчуждателя имущества, но и то, была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество, и т.д.

При рассмотрении подобной категории дел судом исследуются вопросы, связанные с возмездностью приобретения квартиры по сделке, отвечающей признакам действительной сделки, наличием обременений, включая наложенный арест, выясняется, производил ли гражданин, полагающий себя добросовестным приобретателем, осмотр жилого помещения до его приобретения, иные факты, обусловленные конкретными обстоятельствами дела.

В частности, о добросовестности приобретателя может, свидетельствовать ознакомление его со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснение оснований возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности, непосредственный осмотр приобретаемого имущества.

Анализируя положения вышеуказанного действующего законодательства, оценив и исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при установленных судом обстоятельствах, принимая во внимание, что на момент совершения сделки купли-продажи ФИО1 знал о наличии прав третьих лиц, а именно нахождении квартиры в залоге по договору займа с одновременной ипотекой, таким образом, совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя жилого помещения сомнения в отношении права продавца на его отчуждение, суд не усматривает правовых оснований для признания истца добросовестным приобретателем.

Кроме этого, суд принимает во внимание, что в производстве 3 отдела СЧ по РОПД СУ УВД по СЗАО ГУ МВД России по г. Москве находится уголовное дело №, возбужденное ДД.ММ.ГГГГ по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Из постановления о возбуждении уголовного дела следует, что неустановленные лица, в неустановленное время, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ, находясь в преступном сговоре в неустановленном месте на территории АДРЕС, вступили в предварительный преступный сговор, направленный на хищение путем обмана права на квартиру, расположенную по адресу: АДРЕС, р. АДРЕС, собственником которой является ФИО7, затем неустановленные лица ДД.ММ.ГГГГ подали в МФЦ пакет документов с договором купли-продажи указанного объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ с поддельной подписью собственника указанной квартиры ФИО7 неосведомленного о преступных действиях неустановленных лиц, согласно которому ФИО7 продал ФИО3АДРЕС, расположенную по адресу: АДРЕС, р. АДРЕС, после чего Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по АДРЕС было зарегистрировано право собственности на указанную квартиру на имя ФИО3 Таким образом, неустановленные лица путем обмана, нарушили право ФИО7 на указанное имущество, причинив последнему своими действиями материальный ущерб на сумму свыше 1 000 000 руб., т.е. в особо крупном размере.

Кроме того, в соответствии с полученным ответом на запрос суда от Хорошевского районного суд АДРЕС постановлением Хорошевского районного суда АДРЕС по делу № ходатайство органа следствия о наложении ареста на имущество по уголовному делу №, а именно квартиру, АДРЕС, р. АДРЕС, удовлетворено. Наложенный арест на квартиру до настоящего времени не снят.

Согласно представленного ответа во исполнение судебного запроса, в настоящее время предварительное следствие по вышеуказанному уголовному делу возобновлено, проводятся следственные и оперативные мероприятия, на установление лиц, причастных к совершению преступления.

При указанных обстоятельствах, учитывая вышеизложенное, суд не может принять заявление ответчика о признании исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании добросовестным приобретателем квартиры – отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Одинцовский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья С.И. Клочкова

Мотивированное решение изготовлено: 19.05.2021