Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО10, ФИО, ФИО15 к ФИО2, ФИО12 о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений в нежилом здании, реестра собственников,

установил:

ФИО10, ФИО, И Мидя, ФИО13 обратились в суд с названным иском, указав в обоснование, что в августе 2019 года было проведено заочное общее собрание собственников помещений в нежилом в здании по <адрес> по заявленным в повестке дня вопросам. По итогам голосования принято решение, оформленное протоколом № 2 от 21.08.2019. Инициаторами общего собрания, согласно данному протоколу, выступили ФИО11 и ФИО12 По вопросу 3 принято решение о подтверждении полномочий ООО «Флора Сервис» по обслуживанию общего имущества собственников торгового центра по <адрес> в качестве управляющей компании. Решением общего собрания собственников данного нежилого здания от 26.08.2016 был избран способ управления общим имуществом собственников путем привлечения управляющей организации «Флора Сервис».

По результатам голосования в августе 2016 года договор управления многоквартирным домом не заключался, а были приняты условия агентского договора. Часть собственников нежилых помещений, заключившая агентский договор с ООО «Флора Сервис», установили в п. 6.2 срок его действия – в течение пяти лет со дня подписания договора обеими сторонами, с возможностью его продления на следующие пять лет. Собственники, заключившие предложенный договор, согласились, что в соответствии с п. 6.3 возникшие правоотношения могут быть изменены или прекращены только по письменному соглашению сторон. Поэтому для собственников, заключивших агентский договор в предложенной ООО «Флора Сервис» редакции, действительны его условия в части пятилетнего срока действия с августа 2016 года по август 2021 года. Поэтому решение по пункту 3 повестки дня оспариваемого собрания о подтверждении полномочий ООО «Флора Сервис» на неопределенный срок не порождает новые и не изменяет сложившиеся гражданско-правовые последствия для лиц, принявших участие в голосовании.

По инициативе ФИО2ФИО15 и ФИО12 на голосование собрания собственников был поставлен вопрос 4 повестки дня, согласно которому при систематическом (два и более раза) неисполнении или ненадлежащем исполнении обязанности по возмещению коммунальных и эксплуатационных затрат на содержание указанного торгового центра ООО «Флора Сервис» вправе прекратить отпуск электрической энергии в бутики, принадлежащие собственнику, допустившему вышеуказанные неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств по содержанию имущества. В случае прекращения отпуска электрической энергии при данных обстоятельствах в такие бутики, Общество освобождается от ответственности в виде возмещения ущерба, убытков, упущенной выгоды, связанными с указанным отключением.

Данный вопрос, поставленный ответчиками на голосование, не входит в перечень вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания, и не соответствует требованиям ЖК РФ. Принятое решение общего собрания собственников от 21.08.2019 по вопросу № 4 предполагает ограничение прав собственников нежилых помещений силами ООО «Флора Сервис» по незаконным основаниям.

Исполнителем услуги энергоснабжения ТЦ «Луговая» по <адрес> в соответствии с Договором энергоснабжения № 1986 от 30.11.2006 является Общественная организация цветоводов любителей «Флора». По акту разграничения балансовой принадлежности от 01.03.2005 внешние и внутренние электросети объекта Надземный переход через площадь Луговая находятся на балансе потребителя ОО ЦЛ «Флора». Учет потребляемой электрической энергии по п. 3.1.1 Договора энергоснабжения, ответственность за надлежащее обслуживание внешних и внутренних сетей Надземного перехода, оплату потребленной электрической энергии, согласно выставленной Гарантирующим поставщиком счет-фактуры, осуществляет ОО ЦЛ «Флора». В соответствии с п.3.2.8 Договора передавать принятую энергию третьим лицам покупатель, ООО ЦЛ «Флора», имеет право только после получения письменного разрешения Гарантирующего поставщика и Территориальной сетевой организации. Гарантирующий поставщик и Территориальная сетевая организация права на передачу энергии от ООО ЦЛ «Флора» к третьим лицам не предоставляли.

В соответствии с п.6 Правил недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 27.12.2004 №861, ООО «Флора Сервис» не вправе препятствовать перетоку электрической энергии для потребителей и требовать за это плату, так как единственным поставщиком электроэнергии в нежилое здание по <адрес>, является ОО ЦЛ «Флора». Поэтому решение собрания собственников от 21.08.2019 по вопросу № 4 повестки дня недействительно, так как кредитор, Гарантирующий поставщик ПАО «ДЭК», и Территориальная сетевая организация не давали разрешения ОО ЦЛ «Флора» на передачу электроэнергии и взимание за это платы третьему лицу – ООО «Флора Сервис».

Таким образом, решением общего собрания собственников от 21.08.2019 в нарушение норм ст. 1 ГК РФ и п. 4 ст. 401 ГК РФ приняты ограничения ответственности управляющей организации за умышленное нарушение прав собственников. Поэтому данное решение общего собрания собственников от 21.08.2019 по вопросу 4 повестки дня недействительно, так как не относится к компетенции собрания, и нарушает требования, в том числе, ГК РФ.

По инициативе ответчиков в повестку дня общего собрания также включен вопрос по п. 5 – о возложении на ООО «Флора Сервис» обязанности по реконструкции системы пожаротушения в торговом центре путем заключения договора подряда с ООО «Восточная компания», ООО «Спецмонтажавтоматика Плюс» и приобретение действующим законодательством знаков оповещения от Приморского краевого отделения «Всероссийское добровольное противопожарное общество». Решением общего собрания собственников от 26.08. 2016 утвержден перечень работ и услуг по обслуживанию здания и их стоимость. С 2016 года собственники нежилого здания ежемесячно оплачивают услугу технического обслуживания систем автоматического пожаротушения и системы оповещения о пожаре по тарифу 11,6 руб. за 1 кв. метр. По отчетам ООО «Флора Сервис» эту услугу оказывает ООО «Спецмонтажавтоматика Плюс». 15.11.2018 ООО «Флора Сервис» заключило договор с ООО «Восточная Торговая Компания» и, согласно банковской выписке 23.11.2018 перечислило подрядчику предоплату за работы по реконструкции АСПТ, согласно счету № 6 от 22.11.2018, в размере 813 182 руб. Поэтому голосование по утверждению подрядчика на работы, которые уже проведены, оплачены и приняты от заявленного подрядчика, чрезмерно и бессмысленно. Кроме того, голосование по вопросу 5 повестки дня не влечет гражданско-правовых последствий для собственника 5-го этажа, площадью 606 кв. м. Уведомлением о необходимости дополнительных сборов на реконструкцию АСПТ в ноябре 2018 года, директор ООО «Флора Сервис» сообщает, что в отличие от других, собственник 5-го этажа в указанных расходах участвовать не будет.

В силу того, что голосование по вопросу № 5 повестки дня не порождает новых гражданско-правовых последствий для всех лиц, имевших право участвовать в таком собрании, принятое решение по этому вопросу повестки дня собрания недействительно.

По инициативе ответчиков в повестку дня общего собрания включен п. 6 – об избрании ООО «Флора Сервис» агентом по сдаче в аренду помещений, находящихся в долевой собственности, в торговом центе по ул. <адрес>, мест для размещения рекламы внутри торгового центра и на фасаде. Поставленный на голосование заочного собрания вопрос об избрании ООО «Флора Сервис» агентом по сдаче в аренду общедолевого имущества противоречит принципу осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе. На голосование общего собрания собственников не может быть поставлен вопрос об «избрании агента» без указания на существенные условия, без согласования которых договор не может считаться заключенным. Поэтому решение по данному вопросу также не порождает обязанностей для всех собственников на заключение агентского договора по сдаче в аренду помещений, находящихся в долевой собственности в торговом центе по <адрес>, мест для размещения рекламы внутри торгового центра и на фасаде с ООО «Флора Сервис» на несогласованных условиях.

Общим собранием собственников от 26.08.2016 была утверждена ставка по оплате ООО «Флора Сервис» агентского вознаграждения в размере 55 руб. за 1 кв.м. в месяц при осуществлении обществом деятельности по содержанию и ремонту общего имущества данного нежилого здания. Таким образом, в силу принятых правил и стандартов, Общество, принимая с 2016 года от собственников оплату агентского вознаграждения в размере, превышающем среднестатистический (55 руб. за 1 кв.м. против 27 руб. за 1 кв.м), в рамках исполнения своей обязанности по содержанию общего имущества, обязана передавать общедолевое имущество иным лицам на возмездной основе на наиболее выгодных условиях для собственников, не требуя за это дополнительное вознаграждение. Эта обязанность ООО «Флора Сервис» установлена п.п. 3, 4 и 5 Протокола №1 собрания собственников от 26.08.2016. Поэтому решение общего собрания от 21.08.2019 по вопросу 6 повестки дня недействительно, так как полномочия управляющей организации ООО «Флора Сервис» по содержанию общего имущества и передаче его в аренду иным лицам приняты ранее проведенным общим собранием собственников от 26.08.2016 и оплачиваются собственниками в составе оплаты агентского вознаграждения по установленной ставке 55 руб. за 1 кв.м в месяц.

По вопросу № 7 повестки дня принято решение общего собрания об утверждении проекта дополнительного соглашения к агентскому договору с ООО «Флора Сервис», условия которого были утверждены на собрании от 26.08.2016 (протокол № 1) собственников нежилых помещений торгового центра по <адрес>. В соответствии с п. 6.3 данного агентского договора изменения договора возможны только по письменному соглашению сторон этого договора. Принятое собранием от 21.08.2019 решение предполагает внесение изменений в агентский договор без письменного соглашения сторон, что входит в прямое нарушение требований п. 6.3 этого договора. Кроме того, условия агентского договора обязательны только для лиц, его подписавших. Поэтому решение по вопросу о внесении изменений в гражданско-правовой договор, не являющийся публичным, не входит в перечень вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания, и не соответствует требованиям ЖК РФ, в связи с чем принятое решение по вопросу 7 повестки недействительно, так как противоречит принципу свободы договора, закрепленному нормой ст. 421 ГК РФ.

По вопросам 8 и 9 повестки дня общим собранием собственников приняты решения, согласно которым доход от сдачи в аренду общего имущества торгового центра по <адрес>, подлежащий выплате долевым собственникам, не заключившим с ООО «Флора Сервис» агентский договор и дополнительное соглашение к нему, проекты которых утверждены общим собранием собственников, резервируются на счете этого общества до момента подписания указанных документов собственниками. За период резервирования собственник, не заключивший с ООО «Флора Сервис» агентский договор и дополнительное соглашение к нему, не вправе требовать выплаты процентов, предусмотренных ст.ст.395, 1107 ГК РФ. Доход от сдачи в аренду общего имущества торгового центра по <адрес>, подлежащий выплате долевым собственникам, имеющим задолженность по возмещению коммунальных и эксплуатационных затрат Обществу на содержание торгового центра, резервируется на счете ООО «Флора Сервис» до момента погашения задолженности. За период указанного резервирования собственник, не заключивший с этим Обществом агентский договор и дополнительное соглашение к нему, не вправе требовать выплаты процентов, предусмотренных ст.ст. 395, 1107 ГК РФ. Общая площадь нежилого здания по ул. <адрес>, составляет 5 552,4 кв.м. Нежилые помещения, площадью 266,8 кв.м., в качестве индивидуальных помещений инвесторам строительства здания не распределены. В состав этого имущества входят торговые и административные помещения, а также помещение общественного питания. То есть это имущество не обслуживает более одного помещения в здании, а предназначено для извлечения прибыли. Соглашением собственников в 2006 году в отношении имущества, площадью 266,8 кв.м., установлен режим общедолевой собственности всех собственников нежилого здания соразмерно их долям. ООО «Флора Сервис» не является собственником общедолевого имущества и поэтому лишена права на доходы, полученные от его использования. Счет ООО «Флора Сервис», на котором предлагается резервировать доходы от использования имущества собственников, не является их общим имуществом. Поэтому резервирование доходов собственников на счете этого Общества противоречит норме ст. 248 ГК РФ, предусматривающей, что плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества собственников и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям.

Принятые решения общего собрания по вопросам № 8 и № 9 недействительны в части установления зависимости права собственника на получение дохода от использования своего имущества от необходимости заключения договора на содержание и обслуживание общего имущества с управляющей организацией. Для принятия решения по порядку владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, необходимо соглашение всех собственников. Решения по вопросам 8 и 9 повестки дня общего собрания собственников недействительны, так как приняты по вопросам, не относящимся к компетенции общего собрания собственников, и противоречат нормам ст.ст. 247, 248, 1084, 395 ГК РФ, а также нормам главы 28 ГК РФ.

Решение общего собрания собственников нежилого здания по <адрес>, по вопросу 10 повестки дня, согласно которому собственники, не заключившие агентский договор и дополнительное соглашение к нему с ООО «Флора Сервис», в течение 1 месяца с момента утверждения условий общим собранием собственников, выплачивают Обществу фиксированную неустойку в сумме 30 000 руб., также недействительно.

Утвержденный собранием от 26.08.2016 агентский договор и предложенный проект дополнительного соглашения к нему не являются договором управления многоквартирным домом, обязательным для заключения всеми собственниками нежилого здания на утвержденных общим собранием условиях. Поэтому для предложенного ответчиками агентского договора и дополнительного соглашения к нему применяются нормы главы 28 ГК РФ, устанавливающие законный порядок и сроки подачи оферты и акцепта на нее, в том числе акцепта на иных условиях. Нормами ст. 445 ГК РФ предусмотрены правила и сроки для урегулирования возникших при заключении договора разногласий. Ответственность стороны за отказ от заключения договора на несогласованных условиях в виде выплаты другой стороне фиксированной неустойки в размере 30 000 руб., законом не предусмотрена. Поэтому решение общего собрания от 21.08.2019 по вопросу 10 повестки дня недействительно, так как противоречит нормам главы 28 ГК РФ.

По вопросу 11 повестки дня общего собрания принято решение, в соответствии с которым оставлены в безвозмездном пользовании ОО ЦЛ «Флора» нежилые помещения за №№ 34-40 на поэтажном плане торгового центра для размещения администрации до момента переоформления прав на земельный участок на собственников нежилых помещений в торговом центре и перезаключения договоров с поставщиками коммунальных услуг (электроснабжение, водоснабжение и водоотведение, содержание трансформаторной подстанции) на данное Общество.

Решение по вопросу 11 повестки дня недействительно, так как решения в отношении нежилых помещений за №№ 34-40 на поэтажном плане торгового центра относятся к порядку владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности. Кроме того, нежилое здание по <адрес>, создано за счет средств инвесторов – физических лиц. Застройщик, ООО ЦЛ «Флора», в 2009 году передало созданный объект недвижимости по актам приема-передачи участникам долевого строительства, согласно договорам участия в долевом строительстве. Собственники нежилого здания по <адрес>, никогда не предоставляли ООО ЦЛ «Флора» права на безвозмездное пользование нежилыми помещениями №№ 34-40. Поэтому поставленный на голосование общего собрания вопрос об оставлении этих помещений в дальнейшем безвозмездном пользовании общественной организации не основан на ранее возникших правоотношениях. Фактически общим собранием принято решение о передаче общедолевого имущества в состав имущества общественной организации в нарушение правил ст. 31 Федерального закона «Об общественных объединениях» от 19.05.1995 №-82-ФЗ.

По вопросам повестки дня общего собрания № 13 и № 14 приняты решения, согласно которым затраты ООО «Флора Сервис» на выполнение работ по капитальному ремонту торгового центра возмещать пропорционально полезной площади нежилых помещений, принадлежащих собственникам, с последующим утверждением на очередном годовом собрании собственников. В случае, если собственники не обеспечат созыв указанного собрания с включением в повестку дня вопроса об утверждении затрат на капитальный ремонт, затраты считаются принятыми собственниками в полном объеме. Установлен следующий порядок возмещения расходов на проведение капитальных ремонтов здания торгового центра и оборудования, необходимого для его эксплуатации: в срок за 15 дней до начала проведения ремонта на доске объявлений ООО «Флора Сервис» размещает информацию об объекте капитального ремонта, подрядчиках на выполнение указанных работ, смету на производство работ. В случае, если в течение 10 дней с момента размещения информации о проведении капитального ремонта в адрес ООО «Флора Сервис» не поступят возражения от собственников, в совокупности обладающих более 40% полезной площади в торговом центре, Общество вправе проводить капитальный ремонт на условиях, размещенных на информационной доске. Сбор денежных средств в сумме сметной стоимости, указанной в информации о проведении капитального ремонта, производится по отдельному счету, выставляемому собственникам, и учитывается отдельно от затрат на содержание общего имущества торгового центра. в случае превышения фактических затрат на капитальный ремонт, чем это было предусмотрено сметой, размещённой на информационном стенде, стоимость капитального ремонта утверждается на общем собрании собственников, проводимом в форме заочного голосования.

Решения, принятые по вопросам № 13 и № 14 повестки дня собрания собственников от 21.08.2019 наделяют управляющую компанию ООО «Флора Сервис» неограниченными полномочиями, ограничивающими права собственников при осуществлении деятельности по управлению своим имуществом. При этом о проведении внеочередного общего собрания каждый собственник должен быть уведомлен не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения. Уведомление каждого собственника должно быть направлено в установленном порядке. Установленные законом сроки для надлежащего уведомления собственников о необходимости проведения общего собрания по вопросам, относящимся к его компетенции, значительно превышают сроки, принятые пунктами № 13 и № 14 оспариваемого решения.

Кроме того, по решению общего собрания от 26.08.2016 установлены принципы взаимодействия управляющей организации ООО «Флора Сервис» и собственниками нежилого здания в форме исполнения договора агентирования. По общепринятым условиям агентского договора, установленным главой 52 ГК РФ, агент, ООО «Флора Сервис», обязано выполнять за вознаграждение поручения принципала, собственника. В ходе исполнения поручений собственников, агент обязан представлять отчеты с приложением необходимых доказательств расходов.

Таким образом, принятые по вопросам № 13 и № 14 повестки дня решения недействительны, так как входят в прямое противоречие с требованиями ст.ст. 44 и 45 ЖК РФ, и требованиями главы 52 ГК РФ в части применения правил при исполнении договора агентирования.

Определением суда от 25.06.2021 исковое заявление ФИО13 к ФИО2, ФИО12 о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений в нежилом здании, реестра собственников оставлено без рассмотрения в связи с продажей принадлежащего ему нежилого помещения.

Протокольным определением Советского районного суда г.Владивостока от 08.07.2020 к настоящему делу присоединено гражданское дело № 2-1634/2020, и к участию в деле привлечено третье лицо ООО ЦЛ «Флора».

С учетом дополнений просили признать недействительными решения общего собрания собственников нежилого здания по <адрес>, проведенного в заочной форме по инициативе ФИО2 и ФИО12, принятые в форме заочного голосования, оформленные протоколом № 2 от 21.08.2019, и реестра собственников нежилых в помещений в данном торговом центре по состоянию на 25.07.2019, подписанного председателем правления ООО ЦЛ «Флора» ФИО3

В ходе судебного разбирательства истцы неоднократно уточняли заявленные требования в порядке ст. 39 ГПК РФ. Окончательно просят признать недействительными:

1. решения общего собрания собственников помещений нежилого здания по адресу: <адрес> (в форме заочного голосования), оформленное Протоколом № 2 от 21.08.2019;

2. реестр собственников нежилых помещений в Торговом центре по <адрес>, по состоянию на 25.07.2019, подписанный ФИО3;

3. реестр выдачи бюллетеней и иных документов по результатам голосования на общем собрании собственников торгового центра по <адрес> 2019г. ввиду отсутствия подписи инициаторов общего собрания собственников и даты составления документа;

4. реестр получения бюллетеней и иных документов по результатам голосования на общем собрании собственников торгового центра по <адрес> 2019г. ввиду отсутствия подписи инициаторов общего собрания собственников и даты составления документа;

5. решение по вопросу № 3 общего собрания собственников помещений нежилого здания по адресу: <адрес>, о подтверждении полномочий ООО «Флора Сервис» по обслуживанию общего имущества собственников данного торгового центра в качестве управляющей компании, оформленное Протоколом № 2 от 21.08.2019, ввиду того, что подтверждение полномочий ранее избранной управляющей компании в пределах срока этих полномочий, законом не предусмотрено и отсутствия необходимого кворума;

6. решение по вопросу № 4 общего собрания, согласно которому при систематическом (два и более раза) неисполнении или ненадлежащем исполнении обязанности по возмещению коммунальных и эксплуатационных затрат на содержание торгового центра по <адрес>, Общество с ограниченной ответственностью «Флора Сервис» вправе прекратить отпуск электрической энергии в бутики, принадлежащие собственнику, допустившему вышеуказанные неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств по содержанию имущества. В случае прекращения отпуска электрической энергии в бутики, принадлежащие собственнику, допустившему неисполнение ши ненадлежащее исполнение обязанности по возмещению коммунальных и эксплуатационных затрат, ООО «Флора Сервис» освобождается от ответственности в виде возмещения ущерба, убытков, упущенной выгоды, связанным с указанным отключением»., оформленное Протоколом № 2 от 21.08. 2019, в связи с несоответствием нормам ст. 44 ЖК РФ, ст. 155 ЖК РФ, ст.ст. 544, 546 ГК РФ, и установленным Правилам, утвержденным постановлением Правительства РФ от 04.05.2012 № 442, а также ввиду отсутствия необходимого кворума;

7. решение по вопросу № 5 общего собрания собственников помещений нежилого здания по адресу: <адрес>, о возложении на ООО «Флора Сервис» обязанности по реконструкции системы пожаротушения в торговом центре путем заключения договора подряда с ООО «Восточная компания», ООО «Спецмонтажавтоматика Плюс» и приобретению действующим законодательством знаков оповещения от Приморского краевого отделения «Всероссийского добровольного противопожарного общества», оформленное Протоколом № 2 от 21.08.2019, ввиду отсутствия необходимого кворума;

8. решение по вопросу № 6 общего собрания собственников помещений нежилого здания по адресу: <адрес>, об избрании ООО «Флора Сервис» агентом по сдаче в аренду помещений, находящихся в долевой собственности в данном торговом центре, мест для размещения рекламы внутри торгового центра и на фасаде, оформленное Протоколом № 2 от 21.08.2019 ввиду отсутствия необходимого кворума;

9. решение по вопросу № 8 общего собрания собственников помещений нежилого здания по адресу: <адрес>, о доходе от сдачи в аренду общего имущества торгового центра, подлежащего выплате долевым собственникам, не заключившим с ООО «Флора Сервис» агентский договор и дополнительное соглашение к нему, проекты которых утверждены общим собранием собственников, резервируются на счете ООО «Флора Сервис» до момента подписания указанных документов собственниками. За период резервирования собственник, не заключивший с ООО «Флора Сервис» агентский договор и дополнительное соглашение к нему, не вправе требовать выплаты процентов, предусмотренных ст.ст. 395, 1107 ГК РФ, оформленное Протоколом № 2 от 21.08.2019, в связи с несоответствием нормам ст.ст. 247, 248, 1048, 395 ГК РФ, главы 28 ГК РФ, а также ввиду отсутствия необходимого кворума;

10. решение по вопросу № 9 общего собрания собственников помещений нежилого здания по адресу: <адрес> о том, что доход от сдачи в аренду общего имущества торгового центра, подлежащий выплате долевым собственникам, имеющим задолженность по возмещению коммунальных и эксплуатационных затрат Обществу с ограниченной ответственностью «Флора Сервис» на содержание торгового центра, резервируется на счете ООО «Флора Сервис» до момента погашения задолженности. За период указанного резервирования собственник, не заключивший с ООО «Флора Сервис» агентский договор и дополнительное соглашение к нему, не вправе требовать выплаты процентов, предусмотренных ст.ст. 395, 1107 ГК РФ, оформленное Протоколом № 2 от 21.08.2019, в связи с несоответствием нормам ст.ст. 247, 248, 1048, 395 ГК РФ, главы 28 ГК РФ, а также ввиду отсутствия необходимого кворума;

11. решение по вопросу № 10 общего собрания собственников помещений нежилого здания по адресу: <адрес>, о том, что собственники, не заключившие агентский договор и дополнительное соглашение к нему с Обществом с ограниченной ответственностью «Флора Сервис», в течение 1 месяца с момента утверждения условий общим собранием собственников, выплачивают Обществу с ограниченной ответственностью «Флора Сервис» фиксированную неустойку в сумме 30000 руб., оформленное Протоколом № 2 от 21.08.2019, в связи с несоответствием нормам ст.ст. 421, 422 ГК РФ, а также ввиду отсутствия необходимого кворума;

12. решение по вопросу № 11 общего собрания собственников помещений нежилого здания по адресу: <...>, об оставлении в безвозмездном пользовании Общественной организации цветоводов любителей «Флора» (ОО ЦЛ «Флора) нежилых помещений за №№ 34-40 на поэтажном плане торгового центра для размещения администрации до момента переоформления прав на земельный участок на собственников нежилых помещений в торговом центре и перезаключения договоров с поставщиками коммунальных услуг (электроснабжение, водоснабжение и водоотведение, содержание трансформаторной подстанции) на ООО «Флора Сервис», оформленное Протоколом № 2 от 21.08.2019, в связи с несоответствием нормам ст.ст. 247, 248, 1048, 395 ГК РФ, главы 28 ГК РФ, а также ввиду отсутствия необходимого кворума;

13. решение по вопросу № 13 общего собрания собственников помещений нежилого здания по адресу: <адрес>, о том, что затраты ООО «Флора Сервис» на выполнение работ по капитальному ремонту торгового центра возмещать пропорционально полезной площади нежилых помещений, принадлежащих собственникам, с последующим утверждением на очередном годовом собрании собственников. В случае, если собственники не обеспечат созыв указанного собрания с включением в повестку дня вопроса об утверждении затрат на капитальный ремонт, затраты считаются принятыми собственниками в полном объеме, оформленное Протоколом № 2 от 21.08.2019, ввиду отсутствия необходимого кворума;

14. решение по вопросу № 14 общего собрания собственников помещений нежилого здания по адресу: <адрес>, об установлении следующего порядка возмещения расходов на проведение капитальных ремонтов здания торгового центра и оборудования, необходимого для его эксплуатации:

-в срок за 15 дней до начала проведения ремонта на доске объявлений ООО «Флора Сервис» размещает информацию об объекте капитального ремонта, подрядчиках на выполнение указанных работ, смету на производство работ;

-в случае, если в течение 10 дней с момента размещения информации о проведении капитального ремонта в адрес ООО «Флора Сервис» не поступят возражения от собственников, в совокупности обладающих более 40% полезной площади в торговом центре, ООО «Флора Сервис» вправе проводить капитальный ремонт на условиях, размещенных на информационной доске;

-сбор денежных средств в сумме сметной стоимости, указанной в информации о проведении капитального ремонта, производится по отдельному счету, выставляемому собственникам, и учитывается отдельно от затрат на содержание общего имущества торгового центра;

- в случае превышения фактических затрат на капитальный ремонт, чем это было предусмотрено сметой, размещенной на информационном стенде, стоимость капитального ремонта утверждается на общем собрании собственников, проводимом в форме заочного голосования», оформленное Протоколом № 2 от 21.08.2019, ввиду отсутствия необходимого кворума.

В судебном заседании ФИО10, ФИО, их представитель ФИО1 (ФИО14) Е.В., также представитель ФИО15, поддержали заявленные требования с учетом уточнений по изложенным в нем доводам.

Представитель ответчиков, третьего лица ООО «Флора сервис» – ФИО4, возражала против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в возражениях с дополнениями. Указала, что истцы ссылаются на нормы права, которые в данном случае, не применимы, в том числе, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, поскольку правовая природа собственников нежилых помещений в торговом центре по <адрес>, вытекает из отношений по получению доходов и никак не связана с жилищным положением истцов. В связи с этим в силу ст. 6 ГК РФ к данным правоотношениям иное законодательство в качестве аналогии может применяться только в случае, если отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай. В то же время, положениями п. 1 ст. 181.2 ГК РФ прямо предусмотрено, что решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания, и при этом в собрании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества. Поскольку действующим законодательством в отношении собраний гражданско-правового сообщества прямо установлен порядок принятия решений собрания, то положения ст. 46 ЖК РФ не могут применяться по аналогии. Требование об участии в собрании более 50% голосов соблюдено (в собрании участвовало 64,64% голосов), решение по указанным вопросам принято большинством собственников, участвовавших в собрании. Оспариваемые пункты связаны с порядком пользования общим имуществом в торговом центре, с которыми истцы согласились, так как ими в адрес ООО «Флора Сервис» направлены заявления о проведении зачета поступивших в их адрес доходов от сдачи в аренду общего имущества по договорам аренды. Поскольку собрание было заочным, то участники его не регистрируются, регистрации подлежат только бюллетени, подписать которые вправе любое лицо, которому собственник доверяет это сделать.

Дело на основании ст. 167 ГПК РФ рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, уведомленных надлежащим образом.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела и представленные доказательства в совокупности, исходя из требований ст. ст. 56, 67, 157 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из решений собраний в случаях, предусмотренных законом.

Решение собрания собственников помещений в нежилом здании законом не предусмотрено.

Вместе с тем, из разъяснений, данных в п.п. 40, 41 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ, части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме принадлежит общее имущество в таком доме на праве общей долевой собственности независимо от фактов создания товарищества собственников недвижимости и членства в нем.

В соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44-48 ЖК РФ.

Таким образом, довод представителя ответчиков о том, что в данном случае положения ст. 46 ЖК РФ не могут применяться по аналогии, является несостоятельным.

Согласно п. 2 ст. 181.1 ГК РФ (здесь и далее в редакциях, действовавших на момент спорных правоотношений) решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Как указано в п. 103 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25, по смыслу пункта 1 статьи 2, пункта 6 статьи 50 и пункта 2 статьи 181.1 ГК РФ под решениями собраний понимаются решения гражданско-правового сообщества, т.е. определенной группы лиц, наделенной полномочиями принимать на собраниях решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, обязательные для всех лиц, имевших право участвовать в таком собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Из материалов дела следует и установлено в ходе судебного разбирательства, что с 14.08.2019 по 21.08.2019 путем заочного голосования проведено общее собрание собственников нежилых помещений, расположенных в нежилом здании по адресу: <...>, по заявленным в повестке дня вопросам.

По итогам голосования принято решение общего собрания собственников нежилого здания, оформленное Протоколом № 2 от 21.08.2019.

Инициаторами общего собрания выступили ФИО11 и ФИО12

Из содержания п. 1 ст. 181.3 ГК РФ следует, что решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).

Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

Согласно ст. 181.4 ГК РФ решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе, в случае, если: допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении; допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2).

Решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в собрании или голосовавший против принятия оспариваемого решения.

Участник собрания, голосовавший за принятие решения или воздержавшийся от голосования, вправе оспорить в суде решение собрания в случаях, если его волеизъявление при голосовании было нарушено.

Решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

19.09.2019 на доске объявлений, расположенной на втором этаже нежилого здания по <адрес>, в помещении администрации (№34 на поэтажном плане) в соответствии с требованиями ч. 6 ст. 181.4 ГК РФ собственник нежилых помещений в в указанном здании ФИО10, которая не принимала участия в общем собрании, разместила уведомление о намерении обратиться в суд с иском об оспаривании общего решения собрания собственников от 21.08.2019.

В соответствии с п. 3.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников относится принятие решений об использовании при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования.

Форма проведения общего собрания собственников должна соответствовать требованиям ст. 47 ЖК РФ, согласно которой решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме могут быть приняты путем проведения заочного голосования (опросным путем) только, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в части 3 статьи 45 Жилищного кодекса кворума.

Ответчиками, инициаторами собрания, в уведомлении о проведении общего собрания собственников в нарушение требований п. 3.2 ч.2 ст. 44 ЖК РФ заявлено о проведении общего собрания в форме заочного голосования.

Поэтому проведение общего собрания собственников помещений от 21.08.2019 в форме заочного голосования, без проведения предварительного общего собрания собственников путем совместного присутствия собственников, а также без утвержденного ранее проведенным общим собранием собственников от 26.08.2019 решения о возможности проведения в дальнейшем общих собраний в форме заочного голосования, является нарушением порядка подготовки и проведения общего собрания.

Также в ходе судебного заседания установлено, что ответчики в уведомлении о проведении общего собрания указали лиц, ответственных за сбор и хранение принятых решений собственников – ФИО3 и ФИО5 Из Реестров выдачи и получения бюллетеней и иных документов следует, что именно эти лица выдавали собственникам и принимали от них бюллетени для голосования и решения собственников, то есть выступали администраторами общего собрания.

Доказательств того, что эти лица в соответствии с п.п. 3.3, 3.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ были уполномочены ранее проведенным общим собранием собственников от 26.08.2016 на передачу сообщений о проведении общих собраний собственников помещений, а также принятие решений собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование, не представлено.

Таким образом, допущено существенное нарушение порядка привлечения посторонних лиц для подготовки и проведения общего собрания.

Помимо этого, в ходе разбирательства дела установлено, что ответчики в нарушение решений ранее проведенного общего собрания собственников от 26.08.2016 в п. 2 уведомления установили иной порядок голосования, по которому учитывается каждый голос, равный 1 кв.м. полезной площади, согласно выписке из ЕГРН. При этом площади помещений, находящихся в долевой собственности, в подсчет голосов не включаются.

В нарушение ч. 1 ст. 44 ЖК РФ устанавливающей, что обсуждение и принятие решений по вопросам, поставленным на голосование, проводится собственниками помещений в многоквартирном доме, ответчики установили иной порядок, по которому часть собственников, владеющих индивидуальными (торговыми) помещениями в долях или долями в общедолевой собственности, или долями в общедомовом имуществе, заведомо лишены права на обсуждение и принятие решений по управлению общим имуществом нежилого здания по ул. Луговая, 21а, чем допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении.

Уведомлением собственнику нежилых помещений торгового центра о проведении общего собрания собственников (в форме заочного голосования) установлен период проведения общего собрания собственников нежилых помещений: с 14.08.2019 с 10:00 час. до 17:00 час. 21.08.2019.

В Протоколе же подсчета бюллетеней для голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений нежилого здания по адресу: <адрес>, от 21.08.2019, вопреки названному уведомлению, указано, что прием бюллетеней от собственников нежилых помещений осуществлялся по адресу: <адрес>, в помещении № 37 на этажном плане («Администрация»), этаж 2, в период с 14.08.2016 по 21.08.2019 до 24:00 час.

При этом в тексте Протокола отражено, что подсчет голосов собственников помещений начался 21.08.2019 в 18:00 час.

ФИО6, допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля, пояснила, что была избрана членом счетной комиссии и прибыла в помещение администрации в здании по <адрес>, в первой половине дня 21.08.2019, после того, как ей позвонили из администрации ООО «Флора Сервис», между 10 и 11 часами утра. Приехав в помещение администрации, она вместе с членами комиссии сразу начала производить подсчет бюллетеней, которые уже были разложены на столе. Подсчет бюллетеней был окончен во второй половине дня 21.08.2019, точное время она не помнит, но до окончания рабочего дня. Пояснить, изготавливался ли протокол подсчета бюллетеней кем-то из членов счетной комиссии в печатном виде в момент подсчета голосов, не смогла.

Также свидетель ФИО6 пояснила, что протокол подсчета для подписи был передан в печатном виде с уже внесенными в него данными голосования по каждому вопросу повестки дня, и подтвердила, что подсчет голосов (бюллетеней) проводили члены счетной комиссии – ФИО13 И.О., ФИО7 и она сама. Иных лиц, производивших подсчет, в помещении администрации не видела. О том, кто и когда подписал протокол подсчета за инициаторов собрания ФИО12 и ФИО2, пояснить не смогла.

Принимая во внимание, что время окончания приема бюллетеней согласно протоколу подсчета бюллетеней составляет 24:00 час. 21.08.2019, то составление протокола № 2 решения общего собрания собственников помещений нежилого здания по адресу: <адрес> (в форме заочного голосования), должно было осуществляться не ранее 22.08.2019.

Противоречивые сведения о времени и порядке подсчета голосов (бюллетеней), а также о лицах, производивших подсчет, порождают неустранимые сомнения в достоверности итогов голосования по вопросам повестки дня, отраженным в Протоколе решения общего собрания собственников помещений в здании по <адрес>, от 21.08.2019.

В соответствии со ст. 48 ЖК РФ голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.

Ответчиками принят к подсчету голосов бюллетень 18 с количеством голосов 267,6 кв.м с указанием голосующего собственника – ФИО9, подписанный иным лицом – ФИО8

Однако приложенная нотариально заверенная доверенность, в нарушение ч. 2 ст. 48 ЖК РФ не содержит сведений о правах ФИО9 на нежилые помещения в здании по ул. Луговая, 21а, сведений о праве ФИО8 на участие в голосовании по всем вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в данном нежилом здании, а также паспортных данных доверенного лица.

Кроме того, из реестров выдачи и приема бюллетеней следует, что бюллетень для голосования 15.08.2019 ФИО9 лично принял и в тот же день лично передал в администрацию.

Помимо этого, решение общего собрания от 21.08.2019 по вопросу 7 повестки дня об утверждении дополнительного соглашения к агентскому договору, утвержденному общим собранием от 26.08.2016 нарушает законные интересы всех участников сообщества. Дополнительное соглашение в п. 1.2 предусматривает передачу от собственников в адрес ООО «Флора Сервис» права на распоряжение имуществом собственников в составе конкретных нежилых помещений, которыми участники сообщества владеют единолично на законных основаниях.

В совокупности с условиями п. 1.5 дополнительного соглашения об обязании собственников предоставлять личные персональные данные, в том числе, сведения о принадлежащих на праве собственности нежилых помещениях в здании по <адрес> решение общего собрания по вопросу 7 повестки дня может привести к существенным неблагоприятным последствиям и нарушению законных интересов, как истцов, так и иных участников гражданско-правового сообщества.

Согласно выписке из ЕГРП и технической инвентаризации площадь объекта «Надземный пешеходный переход с торговым комплексом по <адрес>» составляет 5 552,2 кв.м.

Все помещения нежилого здания переданы в собственность физическим лицам в виде нежилых (торговых) помещений, долей в нежилых (торговых помещениях) и долей в общедомовом имуществе.

По запросу Ленинского районного суда по гражданскому делу № 2-2057/2020 Управлением Росреестра по Приморскому краю представлены выписки из ЕГРН, согласно которым общая площадь помещений и долей в них по зданию по ул. Луговая, 21а, права на которые зарегистрированы за физическими лицами в установленном порядке, составляет 5 309,66 кв.м.

В соответствии с ч. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. К расчету принимаются голоса собственников, владеющих всеми помещениями в многоквартирном доме.

Ранее проведенным общим собранием от 26.08.2016 иной порядок учета и подсчета голосов собственники не принимали и не устанавливали.

Таким образом, общее собрание собственников помещений нежилого здания по <адрес>, правомочно при участии собственников помещений, владеющих не менее 2 654,5 кв.м (5309 : 2).

Согласно Протоколу № 2 общего собрания собственников нежилого здания по <адрес> от 21.08.2019 в голосовании приняли участие собственники, владеющие 2 092,9 кв.м, что составляет 32,42% от общего количества голосов собственников помещений в здании.

Следовательно, решения приняты при отсутствии кворума.

Решения общего собрания по вопросам повестки дня 5, 6, 8, 9 и 11,13 и 14 также приняты в отсутствие кворума – не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме и в нарушение положений ч. 1 ст. 46 ЖК РФ.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, предусмотренным п. 1, п. 3 и п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, а именно принятие:

-решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе, с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;

-решения о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

-решения об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и о лицах, уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания, –

принимаются по правилам с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, то есть большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Вместе с тем, из Протокола №2 от 21.08.2019 усматривается, что ответчики учитывают голоса из расчета 3 237,9 кв.м.

Таким образом, решения по вопросам 5, 6, 8, 9 и 11,13 и 14 повестки дня считаются принятыми в случае положительного голосования за него 2/3 голосов, то есть 2/3 от 3 237,9 кв.м – 2 158,6 кв.м. Однако согласно Протоколу № 2 общего собрания собственников в голосовании всего приняли участие собственники с общим количеством голосов 2 092,9 кв.м.

При таких обстоятельствах, решения по вопросам повестки дня 5, 6, 8, 9 и 11,13 и 14 недействительны в силу отсутствия кворума, необходимого для их принятия.

Принятые решения общего собрания по вопросам №№ 8 и 9 недействительны в части установления зависимости права собственника на получение дохода от использования своего имущества от необходимости заключения договора на содержание и обслуживание общего имущества с управляющей организацией.

По смыслу гражданского законодательства по сходным отношениям, закрепленным в статье 1048 ГК РФ, устранение кого-либо из собственников имущества от участия в прибыли ничтожно.

Для принятия решения по порядку владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, необходимо соглашение всех собственников. Кроме того, решение об ограничении ответственности управляющей организации за умышленное нарушение обязательств в части отказа выплаты процентов по ст. 395 ГК РФ и ст. 1007 ГК РФ ничтожно в силу требований п. 4 ст. 401 ГК РФ.

Принятые решения о порядке пользования общим имуществом собственников, в том числе и доходами от использования общедолевого имущества ничтожны, так как противоречат нормам ст.ст. 247, 248, 1048, 395 ГК РФ, а также нормам главы 28 ГК РФ.

Исходя из установленных в ходе судебного разбирательства обстоятельств, суд приходит к выводу, что решения общего собрания собственников помещений нежилого здания по адресу: <...> (в форме заочного голосования), оформленные Протоколом № 2 от 21.08.2019, являются недействительными, в связи с чем в этой части уточненные требования подлежат удовлетворению.

Остальные уточненные требования являются производными от основного, в связи с чем не требуют отдельного процессуального решения по каждому из них.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

уточненные исковые требования ФИО10, ФИО, ФИО15 удовлетворить частично.

Признать недействительными решения общего собрания собственников помещений нежилого здания по адресу: <адрес>, проведенное в форме заочного голосования, оформленные Протоколом № 2 от 21.08.2019.

В остальной части уточненного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Советский районный суд г. Владивостока в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 20 декабря 2021 года.

Судья О.В. Олесик