Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, арбитражному управляющему ФИО3 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки и признании права собственности,

у с т а н о в и л:

ФИО1 (далее-истец) обратилась в суд с иском к ФИО2, арбитражному управляющему ФИО3 (далее – ответчики) о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки и признании права собственности. Требования мотивировала тем, что истцу с 2012 года на праве собственности принадлежит нежилое здание – гараж с кадастровым номером № с местоположением: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН на нежилое здание. Здание расположено в границах земельного участка с кадастровым номером №, приобретенного ФИО2 по возмездным договорам. Ранее земельный участок находился в долевой собственности с расположенными на нем зданиями с кадастровыми номерами № и №. При покупке в 2012 году гаража истец не была проинформирована о наличии земельного участка, в связи с чем право собственности на земельный участок, на котором расположен купленный истцом гараж, у истца не возникло.

В 2021 году 280/1238 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером № в части расположения здания с кадастровым номером № проданы ФИО2, что подтверждается выпиской из ЕГРН на земельный участок, конкурсным управляющим ФИО3 в ходе конкурсного производства по банкротству ОАО «Вологдаэлектротранс». Истец считает, что несмотря на законность действий конкурсного управляющего в результате указанных действий, нарушено право истца на преимущественное право покупки доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером № поскольку гараж с кадастровым номером №, расположенный на общем земельном участке, находится в собственности истца. При совершении сделки купли-продажи 280/1238 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером № не были учтены интересы истца, нарушены права на владение, пользование и распоряжение своим имуществом в полной мере. Ответчики знали о нахождении нежилого здания с кадастровым номером №, принадлежащего истцу на праве собственности, на земельном участке с кадастровым номером №, из чего следует, что ФИО2 должен был уведомить конкурсного управляющего о нахождении здания истца в границах указанного земельного участка, который в свою очередь должен был уведомить истца о продаже доли земельного участка как собственника объекта недвижимости. Согласно сведениям из ЕГРН ФИО2 зарегистрировал право собственности на 280/1238 долю в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером № в марте 2021 года. Истец узнала о совершенной сделке лишь в августе 2021 года. На основании изложенного, истец просит суд признать недействительным сделку купли-продажи между ФИО2 и конкурсным управляющим ФИО3 в рамках дела о банкротстве ОАО «Вологдаэлектротранс» в части 280/1238 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №. Признать за истцом право собственности на 280/1238 долей земельного участка с кадастровым номером №. Взыскать с ответчика в пользу истца судебные расходы в размере 10 021 руб. (в соответствии с заключением договора на оказание юридических услуг в размере 7000 руб., расходы на оплату государственной пошлины в размере 3 021 руб.).

Протокольным определением суда от 22.04.2022 года к производству приняты уточненные исковые требования, в соответствии с которыми истец просит суд: признать недействительным договор купли-продажи 280/1238 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером № от 19.07.2020 года, заключенный между ФИО2 и ОАО «Вологдаэлектротранс» в лице конкурсного управляющего ФИО3 (запись о государственной регистрации от 11.03.2021 года). Признать за ФИО1 право собственности на 280/1238 долей земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 266 кв м по адресу: <адрес>. Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 сумму в размере 45700 руб., уплаченных по договору купли-продажи 280/1238 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером № от 19.07.2020 года. Взыскать с ответчиков солидарно в пользу ФИО1 судебные расходы в размере 10 021 руб. (в соответствии с заключением договора на оказание юридических услуг в размере 7000 руб., расходы на оплату государственной пошлины в размере 3 021 руб.).

Истец ФИО1 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала. Дополнительно пояснила, что не отрицает, что ею был приобретен только объект недвижимости гараж, не знала, что необходимо также было приобретать и земельный участок. Заключение и действие договора аренды не оспаривала. О банкротстве ОАО «Вологдаэлектротранс» и продаже всего имущества знала, подходила к арбитражному управляющему ФИО3, который пояснил, что все имущество будет продаваться одним лотом, делить не будут. В торгах участия не принимала. В том, что состоялась сделка по продаже земельного участка узнала только перед подачей иска в суд. Поддерживает доводы уточнений и своего представителя.

Представитель истца по доверенности ФИО4 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала по доводам, изложенным в них. Считает, что истцом избран верный способ защиты права. Кроме того, полагают, что срок исковой давности не пропущен, но если это так, то просят его восстановить в связи с отсутствием осведомленности истца о совершенной сделке ранее, чем до подачи иска в суд. Не оспаривали, что доли в праве собственности на земельный участок не выделены в натуре.

Ответчик (ФИО2) в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. В судебном заседании представитель ответчика по доверенности ФИО5 не согласилась с уточненными исковыми требованиями по доводам отзыва и дополнений к нему. Дополнительно пояснила, что ФИО1 было давно известно о процедуре банкротства ОАО «Вологдаэлектротранс», на не считала свои права нарушенными в 2016 году, когда конкурсный управляющий обращался в Арбитражный суд за расторжением договора аренды, считала, что этот договор действует. ФИО2 в судебном заседании давал свои пояснения, что вел переговоры с супругом ФИО1, так как думал, что он является собственником гаража. Кроме того, ФИО2 предлагал Милик и выкуп ее гаражного бокса и заключение договора аренды, как указано в отзыве, но достичь соглашения не удалось.

Ответчик арбитражный управляющий ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил отзыв на иск и дополнительные пояснения.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрации г. Вологды, ГЭП «Вологдаоблкоммунэнерго», АО «Банк Вологжанин», АО «Транс-Альфа», Управления Росреестра по Вологодской области в судебное заседание не явились, извещены надлежаще. Ранее от АО «Транс-Альфа» поступил отзыв на иск.

Суд, заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. В силу ч. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из материалов дела следует, что ФИО1 с 2012 года на праве собственности принадлежит нежилое здание - гараж с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости на нежилое здание (государственная регистрация права: № от 08.11.2012).

Из указанной выписки из Единого государственного реестра недвижимости и других документов (договора купли- продажи между ООО «Газпром трансгаз Ухта» и ФИО1 от 03.09.2012, акта приема-передачи) установить, на каком земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий истцу, не представляется возможным.

Согласно договору купли- продажи между ООО «Газпром трансгаз Ухта» и ФИО1 от 03.09.2012 и акту приема-передачи: продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество: «одноэтажное кирпичное здание гаражного бокса, назначение: нежилое, 1-этажный (подземных гаражей нет), общая площадь 28 кв м, инв № адрес объекта: <адрес>, территория троллейбусного депо, служебный гараж №, принадлежащий продавцу на праве собственности. Имущество находится в исправном состоянии и позволяет его использовать в соответствии с назначением. Покупатель не имеет претензий по принимаемому от продавца имуществу.

С целью установления расположения гаражного бокса по делу была назначена и проведена землеустроительная экспертиза. В соответствии с выводами судебной землеустроительной экспертизы ООО «Кадастр-Сервис»: «границы земельного участка с кадастровым номером № на местности не обозначены, поэтому определить фактическое использование невозможно. Экспертом определено местоположение контуров зданий с кадастровыми номерами №, №, составлен ситуационный план. По результатам обмеров площадь здания с кадастровым номером № составила 28 кв м., что соответствует площади здания, указанной в правоустанавливающем документе- выписке из ЕГРН.

Суд, оценив заключение эксперта ООО «Кадастр-Сервис» по правилам ст. 67 ГПК РФ, в совокупности со всеми материалами дела, приходит к выводу, что оно согласуется с иными исследованными доказательствами по делу. При этом суд учитывает соответствующее специальное образование, квалификацию эксперта, предупреждение его об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, заключение составлено лицом, не имеющим никакой личной заинтересованности в исходе дела.

Таким образом, в соответствии с ситуационным планом: здание гаражного бокса истца в соответствии с контуром здания, установленного экспертом, преимущественно расположено в границах земельного участка с кадастровым номером №, принадлежащем ФИО2, незначительная часть здания на участке №, принадлежащем АО «Транс -Альфа».

Кроме того, ФИО2 является собственником нежилого здания с кадастровым номером № (адрес объекта: <адрес> в, право собственности зарегистрировано 14.12.2010, №), что подтверждается выпиской из ЕГРН и в судебном заседании не оспаривалось.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости на земельный участок с кадастровым номером № следует, что правообладателем (собственником 280/1238 доли в праве собственности) на объект недвижимости являлось ОАО «Вологдаэлектротранс» (с 14.12.2010 года согласно даты государственной регистрации права).

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 23.11.2015, дело № А13 -4170/2014 открытое акционерное общество «Вологдаэлектротранс»(160000, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) признано банкротом и в отношении него введено конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО3.

Определением Арбитражного суда Вологодской области по делу №А13-4170/2014, резолютивная часть которого объявлена 02.06.2021, конкурсное производство в отношении открытого акционерного общества «Вологдаэлектротранс» завершено.

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника конкурсным управляющим были организованы торги в форме открытого конкурса с открытой формой подачи ценовых предложений по продаже единым лотом земельных участков и расположенных на них контактных сетей и тяговых подстанций. Торги проводились на электронной торговой площадке ОАО «Российский аукционный дом» (оператор электронной площадки) по адресу в сети интернет: https://bankruptcy.lot-online.ru: номер торгов на площадке -РАД-171598.

Единственным участником указанных торгов признано Акционерное общество «СТРОЙТРАНС», которое 18.07.2019 переименовано в АО «ТРАНС-АЛЬФА», с которым заключен договор купли-продажи.

В единый лот указанных торгов в числе прочего было включено 280/1238 доли земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>: кадастровый номер: №, совладельцем которого являлся ФИО2. Иных долевых собственников у земельного участка не было.

Из отзыва конкурсного управляющего ФИО3 со ссылкой на ст. 250 ГК РФ, следует, что ФИО2 являлся единственным иным (кроме самого должника) долевым собственником указанного земельного участка, а также с его волеизъявлением и согласием воспользоваться правом преимущественной покупки реализуемой на торгах доли, договор купли-продажи был заключен с ним. Указанная сделка была нотариально удостоверена и была зарегистрирована в установленном законом порядке. Оригинал договора с нотариальной записью сданы в материалы дела А13-4170/2014 о несостоятельности (банкротстве) ОАО «ВЭТ». Указанная сделка была гласной (сведения о заключении договора были опубликованы в ЕФРСБ в сообщении № от 02.03.2020).

Поступившие от ФИО2 денежные средства были включены в конкурсную массу должника и пошли на погашение текущих обязательств должника (на оплату услуг банка за ведение счета должника, а также на внесение денежных средств на депозит Арбитражного суда Вологодской области в рамках дела А13-4170/2014 на оплату услуг эксперта в обособленном споре).

Истец ФИО1 полагает, что указанная сделка купли-продажи между ФИО2 и конкурсным управляющим ФИО3 в рамках дела о банкротстве ОАО «Вологдаэлектротранс» в части продажи 280/1238 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером № является недействительной.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации). Пунктом 4 статьи 35 данного Кодекса установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

ФИО1 полагает, что ее обязаны были известить о сделке купли-продажи, в связи с чем, она не смогла реализовать свою право на приобретение объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 2 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Согласно пункту 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Из представленных суду документов следует, что ФИО1 не являлась участником долевой собственности по спорному земельному участку, в связи с чем, ее ссылка на обязанность ее уведомления несостоятельна. Кроме того, как указывает сама ФИО1 в иске, она считает действия конкурсного управляющего ФИО3, в соответствии со ст. 250 ГК РФ, законными.

Истец в уточненных требованиях ссылается на п. 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее- ЗК РФ), в соответствии с которым при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Истец ссылается на то, что не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Вместе с тем, как было установлено в судебном заседании, ФИО1, приобретая 12 сентября 2012 года гаражный бокс № (с кадастровым номером №), знала, что не приобретает права собственности на земельный участок, на котором расположен объект, то есть осознавала и не претендовала на земельный участок. Доводы истца и ее представителя о юридической неграмотности ФИО1 по вопросу приобретения объекта недвижимости, суд отклоняет как несостоятельные.

Кроме того, как было установлено, между ФИО1 и ОАО «Вологдаэлектротранс» 01.11.2012 года был заключен договор аренды (далее- договор), в соответствии с предметом договора ( п. 1) арендодатель предоставляет, а арендатор получает во временное пользование долю земельного участка площадью 48 кв м, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, на земельном участке расположено одноэтажное кирпичное здание гаража, площадью 28 кв м. Земельный участок находится на огражденной, освещаемой и убираемой производственной территории ОАО «Вологдаэлектротранс». В соответствии с п. 1.3 договор вступает в силу с 01 ноября 2012 и действует до 31.12.2012. Цена договора определена в п. 3 договора. В соответствии в п. 6.4 договора в случае, если ни одна из сторон за месяц до окончания срока действия договора не заявит о его прекращении по истечении обусловленного в нем срока, договор считает продленным на следующий календарный год. Также суду представлено соглашение между этими же сторонами от 21.12.2013, которое вступает в силу с 01.01.2014 года и акт сверки расчетов по состоянию на 31.12.2015 года.

Также суду представлено определение Арбитражного суда Вологодской области по делу № А13-14037/2016 от 22.11.2016 года по исковому заявлению Открытого акционерного общества «Вологдаэлектротранс» к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании 64 025 руб. 67 коп., расторжении договора аренды от 01.11.2012 г., из которого следует, что истец отказался от заявленных требований, поскольку как пояснила ФИО1, она добровольно выплатила образовавшуюся задолженность.

Как пояснила ФИО1 и ее представитель договор аренды от 01 ноября 2012 года не был расторгнут, доказательств, подтверждающих расторжение договора аренды, суду также не представлено.

Таким образом, суд полагает, что ФИО1 весь период с момента приобретения объекта недвижимости –гаражного бокса до настоящего времени без каких-либо препятствий владеет и пользуется принадлежащим ей имуществом, до подачи иска в суд (10.11.2021), истец не считала свои права нарушенными.

В соответствии с п. 3 ст. 35 Земельного кодекса РФ собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Таким образом, в настоящее время ФИО1 не лишена возможности заключить договор аренды с новым собственником земельного участка ФИО2, который готов рассмотреть условия аренды, для чего провел соответствующую оценку стоимости аренды. Кроме того в судебном заседании представитель ответчика ФИО2 также поясняла, что он готов и выкупить гаражный бокс у истца, о чем ранее вел переговоры с супругом истца. При таких обстоятельствах, суд полагает, что у истца имеются иные способы защиты права, которое она полагает нарушенным. Вместе с тем, истец не воспользовалась иным способом защиты своего права.

Исходя из положений пункта 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

Кроме того, в судебном заседании было установлено, что выдел спорной доли в натуре не осуществлялся, в связи с чем, ссылки в уточненных требованиях и в судебном заседании на рушение прав истца в соответствии со ст. 35 ЗК РФ, суд полагает несостоятельными, противоречащими представленным доказательствам.

Также истец не воспользовалась своим правом для участия в торгах, хотя с 2016 года ей было известно о том, что в отношении ОАО «Вологдаэлектротранс» инициирована процедура банкротства, все имущество юридического лица полежит реализации.

Представитель ответчика ФИО2 и арбитражный управляющий ФИО3 также заявили о пропуске срока исковой давности.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в соответствии со ст. 199 ГК РФ.

В силу ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Согласно п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Вместе с тем, суд полагает, что в соответствии со ст. 208 ГК РФ на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ), исковая давность не распространяется. При таких обстоятельствах, суд полагает, что заявления ответчика ФИО3 и представителя ответчика ФИО2 не могут служить самостоятельным основанием для отказа в иске ФИО1

На основании изложенного, руководствуясь положениями статей 10, 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает, что правовых оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется. Вместе с тем, ФИО1 не утрачивает право на владение и пользование принадлежащим ей объектом недвижимости, имеет возможность избрать иной способ защиты своего права.

При принятии решения суд также полагает возможным учесть, что каких-либо нарушений со стороны конкурсного управляющего при проведении торгов, реализации имущества ОАО «Вологдаэлектротранс» Арбитражным судом Вологодской области не установлено, доказательств обратного суду не представлено. Также в настоящее время ОАО «Вологдаэлектротранс» ликвидировано, в связи с чем, применить последствия недействительности сделки, как просит в своем иске ФИО1, не представляется возможным.

В связи с тем, что суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения основных требований, производные требования по взысканию судебных издержек также не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, арбитражному управляющему ФИО3 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки и признании права собственности – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Вологодский областной суд через Вологодский городской суд в течение месяца с момента изготовления в окончательной форме.

Судья А.Н.Пестерева

Мотивированное решение изготовлено 20 мая 2022 года.