Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к финансовому управляющему ФИО4, ФИО5, ФИО6 о признании договора действительной сделкой, признании права собственности,

у с т а н о в и л:

Истец ФИО3 обратился в суд с иском к ответчикам финансовому управляющему ФИО4, ФИО5, ФИО6 о признании договора действительной сделкой, признании права собственности, просит с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ:

- признать действительной сделкой договор купли-продажи Номер от 12.03.2019, заключенный между ФИО3 и ФИО5 в лице организатора торгов финансового управляющего ФИО4 по продаже ФИО3 жилого дома, количество этажей 1, общей площадью Номер кв.м., расположенного по адресу: 633000, <Адрес>, кадастровый Номер, и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - в целях эксплуатации жилого дома, площадью Номер кв.м., кадастровый Номер, расположенный по адресу: 633000, <Адрес>;

- признать право собственности ФИО3 на жилой дом, количество этажей 1, общей площадью Номер кв.м., расположенный по адресу: 633000, <Адрес>, кадастровый Номер, и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - в целях эксплуатации жилого дома, площадью Номер кв.м., кадастровый Номер, расположенный по адресу: 633000, <Адрес>;

- указать в решении суда, что оно является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на данные объекты недвижимости от ФИО5 и ФИО6 к ФИО3.

Требования мотивировал тем, что 12.03.2019 между истцом и ответчиком ФИО5 в лице организатора торгов финансовым управляющим ФИО4 был заключен договор купли-продажи Номер, по условиям которого: продавец передал в собственность покупателя, а покупатель принял и оплатил имущество: Лот № 1: сгоревший жилой дом, количество этажей 1, общей площадью Номер кв.м., расположенный по адресу: 633000, <Адрес>, кадастровый Номер и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - в целях эксплуатации жилого дома площадью Номер кв.м., кадастровый Номер, расположенный по адресу: 633000, <Адрес>, начальная цена 360 000 рублей.

Согласна пункта 2.1 договора, стоимость имущества составило 310100,00 (Триста десять тысяч сто рублей 00 коп.) рублей.

Оплата истцом произведена в сроки и в полном объеме, согласна условиям договора купли-продажи Номер от 12.03.2019 (пункт 2.2., 2.3).

16.04.2019 документы были сданы на регистрацию в Управление Росреестра по НСО в Искитимском районе через МФЦ НСО.

26.04.2019 Управление Росреестра по НСО (Искитимский отдел) уведомило о приостановлении с 26.04.2019 осуществления действий по государственной регистрации перехода права и права собственности в отношении вышеуказанных объектов недвижимого имущества.

26.07.2019 отказано в регистрации права, что подтверждается уведомлением Управления Росреестра по НСО Искитимский отдел об отказе в регистрации права. Регистрация сделки не представляется возможным по следующим основаниям:

1. На регистрацию был предоставлен договор купли-продажи Номер от 12.03.2019 между ФИО7, действующего за ФИО5 («продавец») и ФИО3 («покупателем»), согласна преамбулы названного договора, ФИО4 действует за ФИО5, на основании Решения Арбитражного суда Новосибирской области от 22.06.2018 по делу № А45-11518/2018. Однако, на государственную регистрацию предоставлено Решение Арбитражного суда НСО от 27.06.2018г. по делу № А45-11518/2018. На сайте Решений Арбитражного суда НСО, Решение Арбитражного суда НСО от 22.06.2018г. по делу № А45-11518/2018 не найдено.

2. Предоставленный на регистрацию Акт приема-передачи от 11.03.2019 к договору купли-продажи Номер от 12.03.2019, при этом, согласна акта от 11.03.2019, продавец передал, а покупатель принимает отчуждаемое имущество в соответствии с договором купли-продажи от 12.03.2019. Акт составлен раньше, чем произошла продажа имущества.

3. В договоре купли-продажи неверно указан кадастровый номер жилого дома по адресу: <Адрес>.

4. Согласно пункта 1.1 договора купли-продажи Номер от 12.03.2019, а также акта приема-передачи от 11.03.2019, площадь отчуждаемого имущества - жилого дома составляет Номер кв.м., а согласна сведениям ЕГРН площадь отчуждаемого имущества жилого дома -Номер кв.м.

5. Согласно сведениям ЕГРН, ФИО5 является собственником 1/2 доли в праве долевой собственности на жилой дом и земельный участок. На основании Протокола о результатах торгов № 35512-ОТППУ1 от 11.03.2019, предметом торгов является жилой дом и весь земельный участок. ФИО7, являющийся финансовым управляющим ФИО5, не уполномочен распоряжаться всем недвижимым имуществом. Протокол о результатах торгов № 35512-ОТПП/1 от 11.03.2019, предметом которого является весь жилой дом и земельный участок - не соответствует действующему законодательству.

6. Кроме того, сделка по отчуждению долей в праве общей долевой собственности подлежит нотариальному удостоверению, согласна ст. 42 ч. 1 Закона о регистрации и ст. 53 ГК РФ.

7. Согласно сведений из ЕГРН, отчуждаемое имущество обременено ипотекой, права по ипотеке удостоверены закладной. Запись об ипотеке не погашена в соответствии с п. 11 ст. 53 Закона о регистрации по основаниям, предусмотренным ФЗ от 16.07.1989г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залог недвижимости)».

После подачи иска ПАО «Сбербанк» аннулировал запись в ЕГРН о залоге в отношении спорных объектов.

ФИО3 заключил договор купли продажи 12.03.2019, денежные средства в сумме 310100 руб. поступили на счет ФИО5

Залоговому кредитору ПАО Сбербанк перечислено 120400 руб. в счет исполнения обеспеченного залогом обязательства со стороны ФИО5, 10853,50 руб. – вознаграждение финансовому управляющему, 7506,26 руб. – оставшаяся после удовлетворения требований – залоговому кредитору ПАО «Сбербанк».

Оставшаяся сумма 150050 руб. – доля ФИО6 с учетом солидарных с ФИО5 обязательств перед ПАО «Сбербанк» перечислена залоговому кредитору ПАО «Сбербанк».

С учетом этих обстоятельств истец полагает, что совершенная сделка и должна быть признана действительной, а также признано права истца на объекты недвижимости.

В судебное заседание истец ФИО3 не явился, извещен надлежаще, на правил представителя ФИО1, которая в судебном заседании уточненные требования поддержала.

Ответчик финансовый управляющий ФИО4 в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, направил представителя ФИО2, которая в судебном заседании выразила согласие с заявленными требованиями.

Ответчики ФИО5 и ФИО6 в судебное заседание не явились, извещались заказными письмами с уведомлением по месту их жительства, откуда письма возвращены с отметкой об истечении срока хранения писем.

В силу п. 1 ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В силу положений статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующих равенство всех перед судом, при возвращении почтовым отделением связи судебных повесток и извещений с отметкой "за истечением срока хранения", неявка лица в суд по указанным основаниям признается его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела.

При таком положении, в силу ч. 1 ст. 118 Гражданского процессуального кодекса РФ, п. 1 ст. 165.1 ГК РФ судебное извещение в адрес ответчиков считается доставленным.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, ПАО Сбербанк в судебное заседание не явился, извещен надлежаще.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, Управления Росреестра по Новосибирской области ФИО8 в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, просил рассмотреть дело в его отсутствие, в ходатайстве выразил возражение на требование истца о возложении на Управление Росреестра по Новосибирской области выполнить действия по регистрации, указал, что само решение суда о признании права собственности является основанием для внесения сведений в ЕГРН независимо от участия в деле государственного регистратора.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные сторонами доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

В силу ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с п.1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1, п. 3 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с п. 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Согласно п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав» отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

В соответствии с п. 1, п. 2 ст. 165 ГК РФ, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав» если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

В судебном заседании установлено, что Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 27.06.2018 по делу № А45-11518/2018 ФИО5, признан несостоятельным банкротом, введена процедура реализации имущества гражданина.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 21.05.2019 завершена процедура реализации имущества должника ФИО5

В ходе проведения процедуры реализации имущества должника финансовым управляющим выявлено следующее имущество должника – жилой дом, количество этажей 1, общей площадью Номер кв.м., расположенный по адресу: 633000, <Адрес>, кадастровый Номер, и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - в целях эксплуатации жилого дома, площадью Номер кв.м., кадастровый Номер, расположенный по адресу: 633000, <Адрес>.

Данное имущество находилось в залоге ПАО «Сбербанк», право собственности на него зарегистрировано в равных долях за ответчиками ФИО5 и ФИО6

Вышеуказанное имущество выставлены согласно Положению о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника от 11.10.2018 на торги. На первых и повторных торгах заявки не поступили.

Начальная цена реализации на публичных торгах составляла 324000 руб.

Победителем торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения признан участник торгов ФИО3, который представил в установленный срок заявку на участие в торгах, содержащую максимальное по сравнению с другими участниками, предложение о цене имущества должника в размере 310100 рублей, которая не ниже начальной цены продажи имущества должника, установленной для определенного периода проведения торгов.

ФИО3 заключил договор купли-продажи имущества 12.03.2019. Задаток размещен на специальном счете должника.

Денежные средства в размере 310100 руб. 00 коп. поступили на счет должника.

Залоговому кредитору ПАО «Сбербанк» перечислены денежные средства в размере 80% от суммы 150 050 руб. 00 коп. - 120 040 руб.00 коп.

На дополнительное вознаграждение финансовым управляющим зарезервировано 7% в общем размере 10853 руб. 50 коп.

В связи с отсутствием обязательств по первой и второй очереди сумма в 7506 руб. 26 коп. также добавлена к перечислению залоговому кредитору.

Оставшаяся часть суммы 150050 руб. 00 коп. - доля супруги ФИО6 с учетом солидарных обязательств перед банком в соответствии с пунктом 7 статьи 213.26 Закона о банкротстве, направляется в счет погашения солидарных обязательств супругов как следует из кредитного договора и закладной Номер от 04.07.2014.

Таким образом, общая сумма перечисленных денежных средств составила 277596 руб. 26 коп.

Оставшаяся часть в сумме 10853,50 руб. определением Арбитражного суда Новосибирской области от 21.05.2019 подлежит выплате арбитражному управляющему ФИО4

Согласно п.п. 1 и 3 ст. 256 Гражданского кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества.

По обязательствам одного из супругов взыскание может быть обращено лишь на имущество, находящееся в его собственности, а также на его долю в общем имуществе супругов, которая причиталась бы ему при разделе этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

В силу п.п. 1 и 2 ст. 45 Семейного кодекса РФ по обязательствам одного из супругов взыскание может быть обращено лишь на имущество этого супруга. При недостаточности этого имущества кредитор вправе требовать выдела доли супруга-должника, которая причиталась бы супругу-должнику при разделе общего имущества супругов, для обращения на нее взыскания.

Взыскание обращается на общее имущество супругов по общим обязательствам супругов, а также по обязательствам одного из супругов, если судом установлено, что все, полученное по обязательствам одним из супругов, было использовано на нужды семьи.

Согласно п. 1 ст. 39 Семейного кодекса РФ при разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.

В соответствии с ч. 4 ст. 213.25 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в конкурсную массу может включаться имущество гражданина, составляющее его долю в общем имуществе, на которое может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским законодательством, семейным законодательством. Кредитор вправе предъявить требование о выделе доли гражданина в общем имуществе для обращения на нее взыскания.

В силу ч. 7 ст. 213.26 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» имущество гражданина, принадлежащее ему на праве общей собственности с супругом (бывшим супругом), подлежит реализации в деле о банкротстве гражданина по общим правилам, предусмотренным настоящей статьей. В таких случаях супруг (бывший супруг) вправе участвовать в деле о банкротстве гражданина при решении вопросов, связанных с реализацией общего имущества. В конкурсную массу включается часть средств от реализации общего имущества супругов (бывших супругов), соответствующая доле гражданина в таком имуществе, остальная часть этих средств выплачивается супругу (бывшему супругу). Если при этом у супругов имеются общие обязательства (в том числе при наличии солидарных обязательств либо предоставлении одним супругом за другого поручительства или залога), причитающаяся супругу (бывшему супругу) часть выручки выплачивается после выплаты за счет денег супруга (бывшего супруга) по этим общим обязательствам.

Реализация спорного имущества на торгах в рамках дела о банкротстве ФИО5 соответствует требованиям законодательства.

Результаты торгов по продаже ФИО3 спорного имущества никем не оспорены.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о признании действительной сделкой договор купли-продажи Номер от 12.03.2019, заключенный между ФИО3 и ФИО5 в лице организатора торгов финансового управляющего ФИО4 по продаже ФИО3 жилого дома, количество этажей 1, общей площадью Номер кв.м., расположенного по адресу: 633000, <Адрес>, кадастровый Номер, и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - в целях эксплуатации жилого дома, площадью Номер кв.м., кадастровый Номер, расположенный по адресу: 633000, <Адрес>, а также подлежащим признанию права собственности ФИО3 на данное имущество.

При таких обстоятельствах требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

В силу ст. 144 ГПК РФ подлежат со дня вступления решения суда в законную силу отменен принятые определением Искитимского районного суда Новосибирской области от 30.09.2019 меры обеспечения в виде наложения запрета на регистрационные действия в отношении спорных объектов недвижимого имущества, поскольку необходимость в этих мерах обеспечения отпала, данные меры будут препятствовать исполнению решения суда в части регистрации перехода права собственности на эти объекты к истцу.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования ФИО3 к финансовому управляющему ФИО4, ФИО5, ФИО6 о признании договора действительной сделкой, признании права собственности удовлетворить.

Признать действительной сделкой договор купли-продажи Номер от 12.03.2019, заключенный между ФИО3 и ФИО5 в лице организатора торгов финансового управляющего ФИО4 по продаже ФИО3 жилого дома, количество этажей 1, общей площадью Номер кв.м., расположенного по адресу: 633000, <Адрес>, кадастровый Номер, и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - в целях эксплуатации жилого дома, площадью Номер.м., кадастровый Номер, расположенный по адресу: 633000, <Адрес>.

Признать право собственности ФИО3 на жилой дом, количество этажей 1, общей площадью Номер кв.м., расположенный по адресу: 633000, <Адрес>, кадастровый Номер, и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - в целях эксплуатации жилого дома, площадью Номер кв.м., кадастровый Номер, расположенный по адресу: 633000, <Адрес>.

Решение суда является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на данные объекты недвижимости от ФИО5 и ФИО6 к ФИО3.

После вступления решения суда в законную силу отменить принятые по данному гражданскому делу определением Искитимского районного суда Новосибирской области от 30.09.2019 меры обеспечения иска в виде: наложения запрета на регистрационные действия в отношении объектов недвижимого имущества:

- жилой дом, количество этажей 1, общей площадью Номер кв.м., расположенный по адресу: 633000, <Адрес>, кадастровый Номер,

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - в целях эксплуатации жилого дома площадью Номер кв.м., кадастровый Номер, расположенный по адресу: 633000, <Адрес>.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке Новосибирский областной суд через Искитимский районный суд Новосибирской области в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий А.А. Емельянов