Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Георгиевского городского суда гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о признании недействительным договора залога недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3 о признании недействительным договора залога недвижимого имущества, заключенного ДД.ММ.ГГГГ, между ФИО1 и ФИО3 в отношении жилого дома общей площадью 52,3 кв.м и земельного участка площадью 1396 кв.м, кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>, пер. Литвиновский, 9; признании за истцом права собственности на указанное имущество.

В обоснование заявленных требований указала, что ей на праве личной собственности принадлежал жилой дом общей площадью 52,3 кв.м, и земельный участок площадью 1396 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, пер. Литвиновский, 9. Данное недвижимое имущество принадлежало истцу на основании: жилой дом - свидетельства о праве на наследство по завещанию от 11.01.2012г., нотариус ФИО6, номер в реестре нотариуса 1-19, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 02.11.2012г. сделана запись регистрации №; земельный участок - свидетельства о праве на наследство по завещанию от 11.01.2012г., нотариус ФИО6, номер в реестре нотариуса 1-21, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 02.11.2012г. сделана запись регистрации №.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3 был заключен договор залога на принадлежащее ей недвижимое имущество, жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: СК, ГГО, <адрес>, пер. Литвиновский, 9. Для государственной регистрации договора залога ФИО3 и истица обратились в ТО № Управления Росреестра по <адрес>, однако государственная регистрация ипотеки в отношении недвижимого имущества ФИО1 была приостановлена ДД.ММ.ГГГГ и в итоге произведена не была.

10.05.2018г. между истцом и ФИО2 был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, пер. Литвиновский, 9, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 16.05.2018г., сделана запись регистрации на жилой <адрес>:25:061315:32-26/004/2018-2, на земельный участок №.

ДД.ММ.ГГГГ решением судьи ФИО7 Георгиевского городского суда <адрес>, удовлетворены исковые требования ФИО3 к ФИО1, ФИО2 о признании сделки по отчуждению заложенного имущества недействительной, применении последствий недействительности сделки путем приведения сторон в первоначальное положение, восстановлении права собственности на недвижимое имущество.

Признан договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по пер. Литвиновский 9 в <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2, недействительным.

16.07.2019г. апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда, решение Георгиевского городского суда <адрес> от 25.02.2019г. оставлено без изменения, апелляционные жалобы ответчиков ФИО1 и ФИО2 оставлены без удовлетворения.

В силу положений ст. 166, 168, 339 ГК РФ просила суд признать недействительным договором залога спорного недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО3, признать за истцом право собственности на спорное недвижимое имущество.

Определением Георгиевского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу в части исковых требований ФИО1 к ФИО3 о признании за ФИО1 права собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес>, пер. Литвиновский, 9, состоящее из жилого дома, общей площадью 52,3 кв.м, и земельного участка, площадью 1396 кв.м, кадастровый № прекращено в связи с отказом истца ФИО1 от исковых требований в указанной части.

В судебном заседании представитель истца ФИО4 А.В. заявленные исковые требований поддержал по основаниям, изложенным в иске. Просил суд восстановить пропущенный срок исковой давности для оспаривания договора залога недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку считает, что оспариваемая сделка не относится к оспоримым сделкам, в результате чего срок исковой давности составляет 3 года, иск сдан на почту ДД.ММ.ГГГГ, то есть в пределах срока на обращение в суд. К тому же полагает, что ответчиком не заявлялось о пропуске срока исковой давности по требованиям о признании оспоримой сделки недействительной в 1 год, в результате чего суд не может самостоятельно применить срок исковой давности в 1 год. Также суду показал, что несмотря на то, что имеется вступившее в законную силу решение Минераловодского городского суда - денежных средств ФИО1 по договору займа не получала, в связи с чем договора залога является недействительным. Частью 1 ст. 9 Закона об ипотеке говорит, что в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Частью 3. ст. 9 ФЗ Об Ипотеке говорит, что - Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. Частью 2 ст. 67 ФЗ Об ипотеке говорит, что - залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем. Однако из договора залога это не усматривается, т.к. в п. 1.4. Договора указано абстрактно - непонятно, стоимость жилого дома или земельного участка составляет 1 000 000 рублей. Согласно п. 5. ст. 9 Закона об ипотеке - если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Согласно п. 2.5. Договора займа от 22.02.2018г. - возврат полученной суммы займа осуществляется равными платежами по 83 333 рубля ежемесячно. Однако в договоре об ипотеке не указана периодичность платежей и их размеры, чем также были нарушены требования закона. В ч. 1 ст. 9 Закона об ипотеке, говорится, что - в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Считает, что в договоре залога не указан срок его исполнения. В п. 1.1. Договора говорится только о сроке возврата займа 1 000 000 рублей.

А в п. 1.3. Договора залога говорится абстрактно, т.е. что недвижимое имущество остается у залогодателя на весь срок действия настоящего договора, без указания конкретного срока, чем нарушаются нормы вышеуказанной статьи. И в п.5.1. Договора залога написано, что договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до полного исполнения залогодатетелем обязательств, обеспеченных залогом по договору займа от 22.02.2018г. В результате чего непонятно, когда заканчивается срок его действия.

Согласно п. 1 ст. 10 закона об ипотеке - «договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) в качестве договора об ипотеке». О том, что отсутствуют данные о которых говорится в данной статье, перечислено выше, в результате чего этот договор не может быть зарегистрирован и как результат является ничтожным.

В п. 5.1. договора залога написано, что договор вступает в силу с момента его государственной регистрации В п. 1 ст. 10 Закона об Ипотеке указано - «Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации». В п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке указано - «Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке).

А так как регистрация этого договора не произошла, то он не имеет юридической силы, что отражено в п. 1 ст. 10 закона об Ипотеке - «Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным».

В п. 5.1. договора залога написано, что договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до полного исполнения залогодателем обязательств, обеспеченных залогом по договору займа от 22.02.2018г.

По решению Минераловодского городского суда от 10.10.2018г. с залогодателя взысканы денежные средства по расписке в сумме 917 рублей и проценты 22160 рублей. Считает, что дважды взыскать деньги и «имущество» недопустимо и будет являться неосновательным обогащением.

В ч. 2. ст. 6 ФЗ Об ипотеке говорится, что - не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена. Согласно ст. 446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

А так как данное имущество является единственным имуществом залогодателя и ее супруга ФИО8 (в браке с 2013г.) и договор залога не зарегистрирован в установленном законом порядке - то ипотека в отношении этого недвижимого имущества - не допускается.

В части 3. ст. 6 Закона об Ипотеке говорится, если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества, за исключением ипотеки в силу закона.

При заключении договора залога не было взято согласие супруга ФИО1 - ФИО8, которое в соответствии с вышеуказанной статьей должно быть получено.

Согласно п. 1 ст. 78 Закона об ипотеке - обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Считает, что ипотека в силу закона не возникла, так как договор займа от 22.02.2018г. совершенный между физическими лицами - являлся нецелевым.

В п. 5.1. Договора залога написано, что договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до полного исполнения залогодателем обязательств, обеспеченных залогом по договору займа от 22.02.2018г. Однако, исполнить обязательства ФИО1 не может, так как признана банкротом. Полагает, что договор залога является ничтожным и несоответствующим требованиям ст. 9 Закона об ипотеке - в результате чего Росреестр отказал в его регистрации, (уведомление и сообщение имеются в деле).

Просил суд удовлетворить заявленные исковые требования в полном объеме.

В судебное заседание не явилась истица ФИО1, надлежащим образом извещенная о дате и времени слушания дела, что подтверждено в судебном заседании ее представителем адвокатом ФИО10, воспользовалась правом, предусмотренным ст. 48 ГПК РФ, на ведение дела через представителя.

В судебное заседание не явился ответчик ФИО3, надлежащим образом извещенный о дате и времени слушания дела, направил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. Представил письменный отзыв, согласно которому исковые требования ФИО1 не признал по следующим основаниям. Все обязательные условия договора залога, предусмотренные законом: предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, - в оспариваемом договоре оговорены, обязательная письменная форма договора также соблюдена. Требование об обязательности государственной регистрации договоров ипотеки отменено п. 5 ст. 3 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 367-ФЗ "О внесении изменений в часть первую ГК РФ и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) РФ". Договоры ипотеки, заключаемые после ДД.ММ.ГГГГ, не подлежат государственной регистрации и вступают в силу с момента их подписания сторонами. ФИО1 продала упомянутую в договоре залога недвижимость третьему лицу – сыну без согласия ФИО3 На сегодняшний день, исходя из выписок из Единого государственного реестра недвижимости, собственность на земельный участок и жилой дом по адресу: <адрес>, пер. Литвиновский, <адрес>, была зарегистрирована ДД.ММ.ГГГГ за ФИО2, сыном истца. Так как на совершение регистрационных действий с указанной недвижимостью наложен запрет судебным постановлением, ФИО2 не вправе распорядиться арестованным недвижимым имуществом. Упомянутым истцом решением Георгиевского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ постановлено признать договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по пер. Литвиновский 9 в <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2, недействительным. Привести стороны по сделке от ДД.ММ.ГГГГ в первоначальное положение - восстановить в ЕГРН запись о праве собственности ФИО1 на земельный участок площадью 1396 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, кадастровый №, и на жилой дом площадью 52,3 кв.м, инвентарный №, лит. Aaal, этажность: 1, кадастровый №, расположенные по адресу: Россия, <адрес>, переулок Литвиновский, <адрес>.

Настоящее решение является основанием для регистрации в ЕГРН права собственности за ФИО1 на земельный участок площадью 1 396 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для сельскохозяйственного производства, кадастровый №, и на жилой дом площадью 52,3 кв.м, инвентарный №, лит. Aaal, этажность: 1, кадастровый №, расположенные по адресу: Россия, <адрес>, переулок Литвиновский, <адрес>; и аннулирования в ЕГРН записи о регистрации права собственности за ФИО2 права собственности на земельный участок площадью 1 396 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, кадастровый №, и расположенный на нем жилой дом, назначение: жилое здание, площадь: 52,3 кв.м, инвентарный №, лит. Aaal, этажность: 1, кадастровый №, расположенные по адресу: Россия, <адрес>, переулок Литвиновский, <адрес>. Решение Георгиевского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время не исполнено, однако вступило в законную силу, отменено не было.

Таким образом, исковое требование ФИО1 о признании права собственности на земельный участок и жилой дом по указанному адресу не может быть рассмотрено в силу ст. 220 Гражданского процессуального кодекса РФ, согласно которой суд прекращает производство по делу в случае, если имеется вступившее в законную силу и принятое по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям решение суда или определение суда о прекращении производства по делу в связи с принятием отказа истца от иска или утверждением мирового соглашения сторон. В соответствии со ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой cделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. В силу ст. 195 ГК РФ защита нарушенного права допускается только в пределах срока исковой давности. Исковая давность, как предусмотрено ст. 199 ГК РФ, применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Предъявленные ФИО1 исковые требования заявлены за пределами срока исковой давности, что является отдельным основанием для отказа в удовлетворении ее требований. Учитывая, что договор залога вступает в силу с момента его подписания сторонами, срок исковой давности для защиты прав заканчивается ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГФИО1 признана банкротом, в отношении нее была введена процедура реализации имущества. Однако вышеуказанные земельный участок и жилой дом, в отношении которых к тому моменту уже было вынесено судебное решение о признании за ней права собственности на недвижимость, истец скрыла от финансового управляющего и суда. Ответчик уже несколько лет вынужден судиться с истцом и судебными приставами-исполнителями с целью возврата суммы долга с ФИО1 в пользу ФИО3, добивается возбуждения уголовного дела в отношении ФИО1 Истец, в свою очередь, ищет все новые способы избавиться от необходимости возвращать ФИО3 сумму долга: продала заложенную недвижимость сыну, объявила себя банкротом, скрыла сведения о банкротстве от ФИО3, а сведения о долге перед ним - от финансового управляющего и Арбитражного суда. Заявленные в рамках данного дела исковые требования также направлены на нарушение прав кредитора ФИО3, единственной возможностью для которого вернуть задолженность является реализация заложенного имущества.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ (изготовлено в полном объеме ДД.ММ.ГГГГ) по делу № А63-21297/2019 завершена реализация имущества ФИО1, постановлено не применять в отношении должника ФИО1 правило об освобождении от исполнения обязательств перед ФИО3 в размере непогашенной задолженности. Таким образом, задолженность ФИО1 в пользу ФИО3 является не погашенной и подлежащей взысканию, в том числе путем реализации заложенного недвижимого имущества. Просил суд применить последствия пропуска срока исковой давности по обращению в суд с требованием о признании недействительным договора залога недвижимого имущества, в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ с учетом мнения представителя истца считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца и ответчика.

Выслушав объяснения представителя истца, исследовав письменные материалы гражданского дела, оценив доказательства с учётом требований закона об их допустимости, относимости и достоверности, как в отдельности, так и в совокупности, а установленные судом обстоятельства - с учётом характера правоотношений сторон и их значимости для правильного разрешения спора, в соответствии со статьёй 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Конституция РФ гарантирует судебную защиту прав и свобод каждому гражданину (ст. 46) в соответствии с положением ст. 8 Всеобщей декларации прав и свобод человека, устанавливающей право каждого человека «на эффективное восстановление прав компетентными национальными судами в случае нарушения его основных прав, предоставленных ему Конституцией или законом.

Статья 12 ГК РФ предусматривает способы защиты гражданских прав, в том числе и восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В силу ч. 1 ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Принцип состязательности, являясь одним из основных принципов гражданского судопроизводства, предполагает, в частности, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Именно это правило распределения бремени доказывания закреплено в ч. 1 ст. 56 ГПК РФ.

В соответствии со ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

В силу ст. 59 ГПК РФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела.

Согласно ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определёнными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

По нормам ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд основывает решение лишь на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

В соответствии с положениями п. п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ в <адрес> края между ФИО3 (заимодавец) и ФИО1 (заемщик) был заключен договор беспроцентного займа на сумму 1000 000 (один миллион) рублей. Согласно п. 1.3 договора займа указанная сумма займа передается заемщику на срок до ДД.ММ.ГГГГ. Возврат сумму займа осуществляется заемщиком в следующем порядке: равными платежами по 83 333 рубля ежемесячно не позднее 15 числа каждого месяца. Первый платеж производится до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (залогодержатель) и ФИО1 (залогодатель) заключен договор залога недвижимого имущества (ипотеки), предметом которого является земельный участок, площадью 1396 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства, кадастровый №, а также расположенный на нем жилой дом, площадью 52,3 кв.м, кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, пер. Литвиновский, <адрес>. Договор залога заключен в обеспечение возврата займа по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному в <адрес> края между залогодержателем и залогодателем на сумму 1000 000 рублей на срок до ДД.ММ.ГГГГ (п.1).

Стоимость недвижимого имущества, указанного в п.1.1 настоящего договора и передаваемого в залог по договору залога от ДД.ММ.ГГГГ составляет по соглашению сторон 1000 000 (один миллион) рублей (п.1.4).

В силу п.2.4 договора залога залогодержатель имеет право обратить взыскание на предмет залога, если в момент наступления срока исполнения обязательства обеспеченного залогом, оно не будет исполнено либо когда в силу закона залогодержатель вправе осуществить взыскание ранее.

Согласно п. 5.1 договора залога настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до полного исполнения залогодателем обязательств, обеспеченных залогом по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО3 обращался в суд с иском к Управлению Росреестра по <адрес> об обязании осуществить государственную регистрацию.

Решением Анапского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ признано незаконным решение Управления Росреестра по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ о приостановлении государственной регистрации ипотеки в отношении объектов: земельный участок, кадастровый №, и жилой дом, кадастровый №, по адресу: <адрес>, пер. Литвиновский, 9, по договору залога недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

На Управление Росреестра по <адрес> возложена обязанность по осуществлению государственной регистрации ипотеки в отношении указанных объектов недвижимого имущества по договору залога недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ на основании заявления от ДД.ММ.ГГГГ и представленных документов.

Апелляционным определением Судебной коллегии по административным делам <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Анапского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменено, административное дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе суда.

Определением Анапского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ административное исковое заявление ФИО3 к Управлению Росреестра по <адрес> о признании решения о приостановлении государственной регистрации незаконным, обязании осуществить государственную регистрацию оставлено без рассмотрения.

Государственная регистрации договора ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ до настоящего времени не произведена.

Решением Минераловодского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования ФИО3 к ФИО1 о взыскании суммы долга по договору займа, процентов за пользование денежными средствами удовлетворены.

Взысканы с ФИО1 в пользу ФИО3 сумма долга по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ в размере 917 000 рублей, проценты за пользование денежными средствами в размере 221600 рублей 80 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 12 592 рубля.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому продавец продал и передал в собственность, а покупатель купил и принял в собственность недвижимое имущество – жилой дом (кадастровый №), и земельный участок (кадастровый номер – 26:25:061315:10), расположенные по адресу: <адрес>, пер. Литвиновский, <адрес>. Продажная цена недвижимого имущества определена сторонами в размере 1 000 000 рублей.

Решением Георгиевского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения Судебной коллегией по гражданским делам <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования ФИО3 к ФИО1, ФИО2 о признании сделки по отчуждению заложенного имущества недействительной, применении последствий недействительности сделки путем приведения сторон в первоначальное положение, восстановлении права собственности на недвижимое имущество удовлетворены.

Стороны по сделке от ДД.ММ.ГГГГ приведены в первоначальное положение - восстановлена в ЕГРН запись о праве собственности ФИО1 на земельный участок площадью 1396 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для сельскохозяйственного производства, кадастровый №, и на жилой дом площадью 52,3 кв.м., инвентарный №, лит. Aaal, этажность 1, кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, пер. Литвиновский, <адрес>.

Указанное решение является основанием для регистрации в ЕГРН права собственности за ФИО1 на земельный участок площадью 1396 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для сельскохозяйственного производства, кадастровый №, и на жилой дом площадью 52,3 кв.м., инвентарный №, лит. Aaal, этажность 1, кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, пер. Литвиновский, <адрес>, и аннулирования в ЕГРН записи о регистрации права собственности за ФИО2 на земельный участок площадью 1396 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для сельскохозяйственного производства, кадастровый №, и на жилой дом площадью 52,3 кв.м., инвентарный №, лит. Aaal, этажность 1, кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, пер. Литвиновский, <адрес>.

Согласно п. 1 ст. 3 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

На основании ст. 8 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьями 334, 334.1 и 339.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в случаях, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 367-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации", вступившего в силу с ДД.ММ.ГГГГ, правила о государственной регистрации договора ипотеки, содержащиеся в Федеральном законе от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Федеральном законе от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", не подлежат применению к договорам ипотеки, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Таким образом, к договорам ипотеки, заключенным после ДД.ММ.ГГГГ, применяются общие положения о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации и закрепляющие требования к государственной регистрации ипотеки в виде обременения путем внесения записи об ограничении права в виде ипотеки в Единый государственный реестр недвижимости. Сам договор ипотеки регистрации не подлежит и считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N49-КГ19-9).

Согласно ст. 9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (п.1).

Стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда.

Если ипотека возникает в силу закона, стороны вправе предусмотреть в соглашении условие о способах и порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда. К указанному соглашению применяются правила о форме и государственной регистрации, установленные федеральным законом для договора об ипотеке (п. 1.1).

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды (п.2).

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении (п.3).

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения (п.4).

Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры (п.5).

Как следует из представленного договора залога недвижимого имущества (ипотеки) от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО3 и ФИО1, он содержит все существенные условия договора залога, предусмотренные ст. 9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", такие как предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Вопреки доводам истца оценка предмета ипотеки определена в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона, указана в договоре об ипотеке в денежном выражении в размере 1 000 000 рублей (п. 1.4 договора залога).

В соответствии с п.4 ст. 9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обязательство, обеспечиваемое ипотекой, названо в договоре залога недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, содержит указание на его сумму, основания возникновения и срок исполнения (п.1.1, п. 5.1 договора залога).

Таким образом, суд приходит к выводу, что сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора залога при его заключении, оснований для признания договора залога недвижимого имущества (ипотеки) от ДД.ММ.ГГГГ недействительным не имеется.

Довод истца о том, что при заключении договора залога не было взято согласие супруга ФИО1 – ФИО8, которое в силу п.3 ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" необходимо, что влечет недействительность указанной сделки суд считает несостоятельным по следующим основаниям.

В силу п.1 ст. 6 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности, а в случаях и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами, - на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Согласно п.3 ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества, за исключением ипотеки в силу закона.

По общему правилу части 1 ст. 34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

В силу части 1 ст. 36 Семейного кодекса РФ имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

В соответствии с положениями статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В нарушение положений ст. 56 ГПК РФ ФИО1 не представлено доказательств тому, что на момент приобретения предмета залога и передачи его в залог она состояла в зарегистрированном браке с ФИО8, а также доказательств, что недвижимое имущество, являющееся предметом залога является совместно нажитым имуществом супругов ФИО1 и ФИО8, на которое распространяется режим совместной собственности супругов.

Как следует из п.1.2 договора залога недвижимого имущества (ипотеки) от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок и жилой дом, являющиеся предметом залога, находятся в собственности ФИО1 на основании свидетельств о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в ЕГРН сделаны записи регистрации от ДД.ММ.ГГГГ№, №, в связи с чем является имуществом ФИО1, на которое не распространяется режим совместной собственности супругов, доказательств обратному стороной истца суду не представлено.

Разрешая заявленное ответчиком ФИО3 ходатайство о применении срока исковой давности к заявленным ФИО1 требованиям о признании недействительным договора залога недвижимого имущества суд считает его подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

В соответствии с ч.1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (ч.2 с. 181 ГК РФ).

В соответствии со ст. 195 ГК РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу положений п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Оспариваемый истцом договор залога недвижимого имущества (ипотеки) от ДД.ММ.ГГГГ вопреки доводам ФИО1 является оспоримой, а не ничтожной сделкой, ввиду чего на него распространяется годичный срок исковой давности, установленный п.2 ст. 181 ГК РФ.

Исковое заявление подано в суд согласно оттиску почтового штемпеля на конверте ДД.ММ.ГГГГ, при этом оспариваемый договор залога был заключен между сторонами ДД.ММ.ГГГГ, то есть с этого дня начинается течение годичного срока исковой давности, который на момент подачи иска ФИО1 истек, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Довод ФИО1, что между ней и ФИО3 с 2018 года по 2021 год шли судебные процессы связанные с договором займа и договором залога, что она была признана банкротом, собственником спорного недвижимого имущества являлось третье лицо не являются основанием для восстановления пропущенного срока для оспаривания договора залога, поскольку, по мнению суда, не являются уважительными.

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГФИО1 признана несостоятельной (банкротом), в отношении ФИО1 введена процедура реализации имущества.

Постановлением Шестнадцатого Арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ (в полном объеме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ) завершена реализация имущества ФИО1 Постановлено не применять в отношении должника ФИО1 правило о освобождении от исполнения обязательств перед ФИО3 в размере непогашенной задолженности.

Учитывая, что ФИО1 является стороной оспариваемого договора залога недвижимого имущества (ипотеки) от ДД.ММ.ГГГГ, знала о передаче в залог недвижимого имущества, являющегося предметом залога, исковое заявление о признании недействительными договора ипотеки подано ДД.ММ.ГГГГ, то есть за пределами срока исковой давности, установленного п. 2 ст. 181 ГК РФ, принимая во внимание, ходатайство ответчика о применении последствий пропуска истцом срока исковой давности, отсутствие уважительных причин пропуска срока, суд отказывает в удовлетворении заявленных истцом требований и по основанию пропуска истцом срока исковой давности.

Таким образом, с учетом фактически установленных по делу обстоятельств, исковые требования ФИО1 удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 о признании недействительным договора залога недвижимого имущества (ипотеки), заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3, в отношении жилого дома, общей площадью 52,3 кв.м, кадастровый №, и земельного участка, площадью 1396 кв.м, кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>, пер. Литвиновский, 9, - отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в <адрес>вой суд через Георгиевский городской суд.

(Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ)

Судья С.Н. Купцова