Гражданский кодекс часть 1

Кировский районный суд г.Новосибирска в составе председательствующего судьи Выскубовой И.А., при секретаре Боровихиной К.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ТСЖ «НоВа» к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ООО «Объединенная финансово-лизинговая компания», ООО «ГорИнвест» о признании сделок недействительными, истребовании имущества из чужого незаконного владения и признания права общей долевой собственности,

УСТАНОВИЛ:

ТСЖ «НоВа» обратилось в суд с иском к ФИО1 о признании сделок недействительными, истребовании имущества из чужого незаконного владения и признания права общей долевой собственности (л.д.4-10, том 1), ссылаясь на то, что с момента сдачи <адрес> в <адрес> в эксплуатацию нежилые помещения: номер на поэтажном плане <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты>., номер на поэтажном плане <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> номер на поэтажном плане <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> а всего <данные изъяты> расположенными на чердаке многоквартирного жилого дома <адрес> владели собственники помещений в этом многоквартирном доме. В силу ст.290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.36,37 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома. При продаже квартир от застройщика и при заключении договоров долевого участия в строительстве до приобретателей жилых помещений не доводилась информация о том, что чердак будет продан, как строено-пристроенное помещение самостоятельного назначения, о том, что помещения проданы жильцы узнали в ДД.ММ.ГГГГ Факт того, что чердак введен в эксплуатацию в составе общего имущества многоквартирного дома и не является объектом самостоятельного права подтверждается тем, что в техническом паспорте помещения на чердаке отнесены к техническим помещениям, кроме того, данные помещения отнесены законом к общему имуществу, поскольку в помещениях находятся инженерные коммуникации, предназначенные для обеспечения эксплуатационных возможностей дома (вентиляционные трубы, канализационные вытяжки, вертикальные стояки канализации), через технические помещения имеется единственный выход на кровлю многоквартирного дома, собственники дома несут бремя содержания по спорным помещениям. Поскольку изначально чердачные помещения являлись общим имуществом и не могли отчуждаться истец просил признать сделки недействительными, а именно сделки согласно которым правообладателем стал ФИО2, ФИО3, в последующем ООО «ГорИнвест», ООО «Объединенная финансово-лизинговая компания» и ФИО1, вернуть из чужого незаконного владения общее имущество собственников многоквартирного дома и признать за собственниками многоквартирного дома, расположенного по <адрес> право общей долевой собственности на технические помещения площадью <данные изъяты>

В ходе рассмотрения дела истцом уточнены исковые требования (л.д.135-142, том 2) окончательно представитель истца просила признать недействительными следки по отчуждению общего имущества дома, чердака, а именно договор об инвестиционной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ с актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, между ООО «Авангард-88» и ФИО2, ФИО3, дата государственной регистрации права ДД.ММ.ГГГГ; постановление о передаче нереализованного имущества должника взыскателю от ДД.ММ.ГГГГ и акта приема –передачи нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга от ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации права ДД.ММ.ГГГГ; договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ между ООО ГорИнвест» и ООО «Объединенная финансово-лизинговая компания», дата регистрации права ДД.ММ.ГГГГ и договор купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ с передаточным актом от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Объединенная финансово-лизинговая компания» и ФИО1, дата государственной регистрации права ДД.ММ.ГГГГ. Вернуть из незаконного владения ФИО1 общее имущество собственников многоквартирного дома и признать за собственниками многоквартирного дома, расположенного по <адрес> право общей долевой собственности на технические помещения площадью <данные изъяты>

В судебном заседании представитель истца ФИО4 поддержала исковые требования, ссылаясь на то, что собственники жилых помещений о том, что технические помещения чердака выкуплены и являются чьей то собственностью узнали в ДД.ММ.ГГГГ до указанного времени доступ в помещения не ограничивался, считает, что срок исковой давности на требования об истребовании спорных помещений не распространяется в соответствии со ст. 208 Гражданского кодекса российской Федерации. Инвестиционный договор от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным, поскольку изначально чердачные помещения являлись общим имуществом, проектировались как технические помещения, акт приема – передачи был подписан ДД.ММ.ГГГГ, тогда как регистрация сделки состоялась ДД.ММ.ГГГГ, то есть через <данные изъяты> года. Никто из собственников помещений чердака не вступал в члены ТСЖ, в связи с чем, жильцы не знали о продаже чердака и имущество выбыло из их владения помимо их воли. Отчуждение общего имущества – технических помещений на чердаке нарушает права собственников, так как расположение в спорном помещении, которое выбыло из владения собственников, инженерных коммуникаций и технологического оборудования создает препятствия в деятельности ТСЖ, та же отсутствует доступ на крышу.

Ответчик ФИО1, его представитель ФИО5 в судебном заседании по исковым требования истца не признали, ссылаясь на то, что ФИО1 приобрел спорные нежилые помещения в доме по <адрес> по договору купли-продажи у ООО «Объединенная финансово-лизинговая компания» в 2015 году, после регистрации право собственности он представил копии свидетельства о праве собственности в ТСЖ «НоВа». Свои обязательства по договору купли-продажи спорных нежилых помещений ФИО1 выполнил надлежащим образом. Продавец не представил ФИО1 сведений о наличии каких-либо прав третьих лиц на данное имущество. Кроме того, полагают, что у истцов отсутствует законное право владения на это имущество и истцами пропущен срок исковой давности для признания сделок недействительными, поскольку право собственности на спорные нежилые помещения было зарегистрировано за ФИО2 и ФИО3 еще в ДД.ММ.ГГГГ, об этом была запись в ЕГРП, для ТСЖ «НоВа» не было препятствий получить выписку из ЕГРП и обратиться в суд в установленный законом срок. ФИО1 является добросовестным приобретателем и имущество не может быть у него истребовано. Застройщик не передавал спорное имущество истцам в общую собственность, а изначально оно было передано третьим лицам по договору об инвестиционной деятельности. Считают, что производство по делу в части исковых требований о признании права собственности за собственниками многоквартирного дома спорных помещений должно быть прекращено, в связи с тем, что данное требование рассматривалось в суде и определением Кировского районного суда г. Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу прекращено в связи с отказом истца ТСЖ «НоВа» от исковых требований.

Представитель ответчика ООО «Объединенная финансово-лизинговая компания» ФИО6 в судебном заседании просил применить срок исковой давности к правоотношениям о признании сделок недействительными и отказать в удовлетворении требований истцу.

Ответчики ФИО2, ФИО3, ООО «ГорИнвест» в судебное заседание не явились извещены надлежащим образом о дате судебного заседания, не ходатайствовали об отложении рассмотрения дела, уважительности причин неявки суду не предоставили.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области о дате судебного заседания извещено надлежащим образом, предоставило заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие (л.д.50-51, том 2).

Суд, заслушав представителя истца ФИО7, ответчика ФИО8 и его представителя, представителя ООО «Объединенная финансово-лизинговая компания» ФИО6, исследовав материалы дела, считает, что требования истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Протоколом общего собрания собственников многоквартирного <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ было принято решение поручить ТСЖ «НоВа» представлять интересы собственников помещений многоквартирного дома в судах различных инстанций по вопросам о защите права общей долевой собственности на общее имущество указанного многоквартирного дома (л.д.66, том 1).

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Авангард-88» с одной стороны и ФИО2, ФИО3 с другой заключен договор об инвестиционной деятельности, предметом договора является участием сторон в строительстве кирпичного <адрес> (строительный номер) расположенного на земельном участке по адресу <адрес>. Инвесторы принимают участие в строительстве по ? доли каждый в части финансирования нежилого помещения общей площадью <данные изъяты> расположенное на чердаке названного жилого дома (л.д.125-126, том 1).

ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение, расположенное на чердаке <данные изъяты> этажного кирпичного жилого дома со встроенными офисами и выставочными залами по <адрес> общей площадью <данные изъяты> (№ в экспликации к поэтажному плану здания (строения) передано по акту ФИО2 и ФИО3 (л.д.160, том 1).

ДД.ММ.ГГГГ за ФИО2 и ФИО3 зарегистрировано право общей долевой собственности по ? доли за каждым на нежилые помещения площадью <данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ право собственности на спорные нежилые помещения зарегистрировано за ООО «ГорИнвест», ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано за ООО «Объединенная финансово-лизинговая компания» на основании договоров купли-продажи (л.д.40, 161-250, том 1; л.д.1-24, том 2).

ДД.ММ.ГГГГ за ФИО1 зарегистрировано право собственности на нежилые помещения площадью <данные изъяты> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Объединенная финансово-лизинговая компания» и ФИО1, помещения переданы по акту от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д.25-24, 77, том 2).

Разрешением на ввод в эксплуатацию объекта от ДД.ММ.ГГГГ<данные изъяты> этажный дом по <адрес> введен в эксплуатацию (л.д.89, том 2).

Состав общего имущества в многоквартирном доме определяется использованными при его проектировании и реализованными при строительстве архитектурными, конструктивными и объемно-планировочными решениями и решениями по инженерному оборудованию.

Согласно проекта (л.д.90-108, том 2) в жилом доме по <адрес> планировалось изначально <данные изъяты> этажей и наличие крышной котельной (л.д.109, том 2) через которую осуществлялся выход на кровлю и наличие чердака и технического этажа (л.д.104, том 2).

Согласно проекта постановления мэра (л.д.191, том 2) «О внесении изменений и дополнений в постановление мэра от 21.05.1997г. №» в жилом <адрес> исключены слова и котельной.

Таким образом, по делу установлено и исходя из исследованных доказательств, что ДД.ММ.ГГГГ спорное помещение общей площадью <данные изъяты>. м является самостоятельным объектом и используются как самостоятельный объект, учтен в качестве самостоятельного объекта недвижимости, имеет присвоенный кадастровый №.

Доводы представителя истца о том, что помещения на чердаке должны принадлежать всем собственникам помещений в многоквартирном доме, суд не принимает во внимание, право собственности на нежилые помещения первоначально было зарегистрировано на физических лиц, присвоен самостоятельный кадастровый номер, в судебном заседании не установлено, что помещения передавались ТСЖ застройщиком «Авангард-88» по акту именно в качестве общего имущества многоквартирного дома, кроме того, изначально помещения проектировались как крышная котельная, а в последующем при исключении постановлением мэрии г. Новосибирска переданы по договору инвестиционной деятельности.

Доказательств, свидетельствующих, что спорное нежилое помещение использовалась в качестве общего имущества домовладельцев, не имеется, и истцами не представлено.

Довод представителя истца на то, что договор об инвестиционной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ недействителен, поскольку изначально не могли отчуждаться спорные помещения, так как он являются чердачными и относятся к общему имуществу собственников, не принимается судом исходя из следующего.

Согласно части 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с пунктом 1 (пп. 1, 2) статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 491. Согласно подпункту "а" пункта 2 названных выше Правил, в состав общего имущества дома включены помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности, при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, согласно положению пункта 3 Правил, следует использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).

При этом, пункт 4 Правил устанавливает, что в случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в ЕГРП, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в ЕГРП.

Согласно сведений, содержащихся в ЕГРП объект площадью <данные изъяты> расположенный на чердаке по адресу <адрес> являются нежилыми помещениями, с ДД.ММ.ГГГГ помещения зарегистрированы в ЕГРП как нежилые и ДД.ММ.ГГГГ проданы как нежилые по договору об инвестиционной деятельности и переданы по акту приема передачи ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 и ФИО2 (л.д.160, том 1). Каких либо доказательств фактического использования истцами спорных помещений после указанной даты истцами не предоставлено.

В силу п.2,3 ч.2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

К искам, направленным на оспаривание сделки (зарегистрированного права и в том числе истребование имущества) применяется общий срок исковой давности, который в силу ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации составляет три года.

Согласно ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Таким образом, поскольку спорные помещения сформированы и используется в качестве самостоятельного объекта недвижимости с 2005 года, сведения о правах на него, зарегистрированных впервые в ДД.ММ.ГГГГ носят открытый характер, суд приходит к выводу о том, что истцом пропущен срок исковой давности, поскольку о нарушениях своих прав истец, полагающий, что спорное помещение относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, должен был узнать с момента его создания как самостоятельного объекта на чердаке.

Кроме того из пояснений председателя ТСЖ «НоВа» ФИО9 (в должности председателя ТСЖ с ДД.ММ.ГГГГ) следует, что до ДД.ММ.ГГГГ спорные помещения они считали в общей площади домов <данные изъяты> по которым имелась задолженность по оплате за коммунальных платежей (л.д.194-198, том 2), данная задолженность ДД.ММ.ГГГГ году была списана (л.д.176, том 2), затем собственниками жилых помещений на общем собрании ДД.ММ.ГГГГ было принято решение о включении спорных помещений в состав общего имущества путем уменьшения общей площади дома, которая стала составлять (<данные изъяты> самостоятельно без выяснения вопроса принадлежности спорных помещений (л.д.199-202, том 2).

Товарищество собственников жилья представляет собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме, обязано было обеспечить владение и пользование имуществом (ст. 135 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Принимая и рассчитывая всем собственникам плату за содержание жилого дома, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные услуги МОП, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме (ст. 154 Гражданского кодекса Российской Федерации), проводя общие собрания и рассчитывая кворум, ТСЖ «НоВа» при должном исполнении своих функций должно было знать о составе и количестве собственников помещений многоквартирного дома, а так же о площади принадлежащих им помещений.

Следовательно, не состоятельны доводы представителя истца о том, что ТСЖ «НоВа» и жильцы не знали о существовании сделок, поскольку с ДД.ММ.ГГГГ спорные помещения зарегистрированы в ЕГРП, кроме того при наличии задолженности по спорным помещениям должны были получить в ЕГРП сведения о собственниках спорных помещений, так как изначально данные помещения истцу не передавались.

Более того с момента заключения договора об инвестиционной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ до подачи иска в суд ДД.ММ.ГГГГ (л.д.31, том 1) прошло более <данные изъяты> положениями части 2 ст. 196 и ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, при этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, коим является ТСЖ «НоВа» во всяком случае, не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Таким образом, истцом пропущен срок исковой давности для признания договора об инвестиционной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, в связи с чем, суд отказывает истцу в удовлетворении требований о признании всех последующих сделок недействительными постановления о передаче нереализованного имущества должника взыскателю от ДД.ММ.ГГГГ и акта приема –передачи нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга от ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации права ДД.ММ.ГГГГ; договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ГорИнвест» и ООО «Объединенная финансово-лизинговая компания», дата регистрации права ДД.ММ.ГГГГ и договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ с передаточным актом от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Объединенная финансово-лизинговая компания» и ФИО1, дата государственной регистрации права ДД.ММ.ГГГГ.

Ссылка представителя истца на то, что в соответствии со ст. 208 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям не применяется, срок исковой давности, поскольку ТСЖ «НоВа» обратилось в суд в интересах собственников на основании решения общего собрания (л.д.66, том 1) основана на ошибочном толковании закона.

Тот факт, что с ДД.ММ.ГГГГ жильцы несут бремя содержания чердака как общего имущества по своему волеизъявлению, не имеет значения для рассмотрения дела по существу, поскольку данное имущество никогда не принадлежало ТСЖ «НоВа» и с ДД.ММ.ГГГГ передавалось в собственность ответчиков.

Наличие в нежилом помещении инженерных коммуникаций, обслуживающих более одного помещения многоквартирного дома, само по себе, не является, основанием к признанию сделок незаконными, сами инженерные коммуникации и технологическое оборудование занимают лишь часть помещения, в связи с чем, вопрос об обеспечении доступа к ним ТСЖ «НоВа» может быть разрешен с собственником помещения ФИО1, в связи с чем, не состоятельны доводы представителя истца в этой части.

Оснований для прекращения производства по делу в части исковых требований о признании права собственности за собственниками многоквартирного дома спорных помещений, в связи с тем, что данное требование рассматривалось в суде и определением Кировского районного суда г. Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу прекращено в связи с отказом истца ТСЖ «НоВа» от исковых требований. Суд не находит оснований для прекращения производства по делу в данной части, поскольку по смыслу ст. 220 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации производство по делу подлежит прекращению если имеется по тому же спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям определение суда о прекращении производства по делу в связи с принятием отказа истца от иска. Определение от ДД.ММ.ГГГГ вынесено по иску ФИО10, ТСЖ «НоВа» к ФИО1, в рассматриваемом деле участвуют другие стороны.

Таким образом, поскольку истцом пропущен срок исковой давности и судом отказано в удовлетворении требований о признании недействительными сделок, необходимо отказать в удовлетворении требования об истребовании имущества у ответчика ФИО1, поскольку законом не предусмотрено истребование имущества у лица, владеющего им на законных основаниях.

Суд отказывает истцу в удовлетворении требования о признании за собственниками многоквартирного дома право общей долевой собственности на спорные помещения, поскольку они вытекают из вышеназванных требований, в удовлетворении которых истцу отказано.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении исковых требований ТСЖ «НоВа» к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ООО «Объединенная финансово-лизинговая компания», ООО «ГорИнвест» о признании сделок недействительными, истребовании имущества из чужого незаконного владения и признания права общей долевой собственности.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Кировский районный суд г. Новосибирска.

Судья: подпись

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Копия верна

Подлинник решения находится в материалах дела № Кировского районного суда г.Новосибирска.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ решение не вступило в законную силу.

Судья И.А. Выскубова