Гражданский кодекс часть 1

Бердский городской суд Новосибирской области в составе председательствующего судьи Лихницкой О.В., при секретаре Уваровой Ю.В., с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к администрации города Бердска о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка без проведения торгов, возложении обязанности заключить договор аренды,

установил:

ФИО3 обратилась в суд с административным исковым заявлением к администрации города Бердска о признании незаконным отказа в заключении с ней договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес> на новый срок без проведения торгов, и возложении обязанности заключить такой договор. В обоснование иска указано, что спорный земельный участок был предоставлен в аренду КЗВ по договору №212 от 10.06.2010 года на 11 месяцев, до 09.05.2011 года. Дополнительным соглашением от 05.05.2011 года срок действия указанного договора аренды был продлен на 10 лет, до 08.05.2021 года.

ФИО3 является правопреемником арендатора в порядке универсального правопреемства согласно ст. 129 ГК РФ и на основании Свидетельства о праве на наследство по завещанию 54 АА №2136331 от 03.06.2016 года, согласно которому ею унаследованы права и обязанности по договору аренды на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., с категорией земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, находящийся по адресу: установлено относительно ориентира расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, кадастровый № –в ? долях; Свидетельства о разделе наследственного имущества от 06.06.2016 г. № 54 АА 2136354.

Законом Новосибирской области от 10.12.2013 года №412-03 «О внесении изменений в отдельные законы Новосибирской области, устанавливающие границы муниципальных образований Новосибирекой области» изменены границы города Бердска, в результате чего часть земель Барышевского сельсовета включена в границы города Бердска. Таким образом, с 27.12.2013 г. распорядителем земельного участка с кадастровым номером № является администрация города Бердска.

08.04.2021 года, за 30 дней до истечения срока действия договора истец обратилась в администрацию города Бердска с заявлением о продлении договора аренды, однако письмом от 11.05.2021 года № 519/65-ПГ ей было отказано со ссылкой на п.3 и п.4 ст. 39.6 ЗК РФ. При этом, Администрацией города Бердска при осмотре земельного участка выявлено наличие на нем фундамента, отсутствие в ЕГРН сведений о правах на объект, связи с чем ответчик пришел к выводу, что строительство не ведется, истцу установлен срок для приведения участка в первоначальное состояние до 31.07.2021 года. С отказом истец не согласна, полагает, что основания для отказа отсутствуют, поскольку на земельном участке имеется фундамент, который представляет собой объект незавершенного строительства, а обязательная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства не предусмотрена действующим законодательством.

Определением суда от 21.10.2021 года (л.д.126-127) суд перешел к рассмотрению дела в порядке гражданского судопроизводства.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Ее представитель по доверенности ФИО1 в судебном заседании поддержала иск по основаниям, указанным в заявлении, приведенным выше.

Представитель ответчика по доверенности ФИО2 в судебном заседании с иском не согласилась по тем основаниям, что истец не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды земельного участка без проведения торгов. В течение длительного времени строительство на земельном участке не ведется, наличие объекта незавершенного строительства на земельном участке не установлено. Участок по целевому назначению не используется длительное время. Также считает, что истцом неверно выбран способ защиты нарушенного права, поскольку изначально истец должна была зарегистрировать право собственности на незавершенное строительство.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд приходит к следующему.

10.06.2010 года КЗВ администрацией Новосибирского района Новосибирской области был предоставлен земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>, на основании договора аренды № без проведения торгов (том 1 л.д. 69-74).

05.05.2011 года между КЗВ и администрацией Новосибирского района Новосибирской области было заключено дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды земельного участка от 10.06.2010 года № 212 на 10 лет (том 1 л.д. 66).

В связи с изменением границ города Бердска на основании Закона Новосибирской области от 10.12.2013 года № 412-ОЗ, часть земель Барышевского сельсовета, в том числе спорный земельный участок, включена в границы города Бердска Новосибирской области.

В соответствии со Свидетельством о праве на наследство по завещанию от 03.06.2016 года истец ФИО3 приняла наследство после смерти КЗВ в виде прав и обязанностей по договору аренды на земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м. с категорией земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного социального назначения, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>. Кадастровый № (том 1, л.д.9).

Соглашением о разделе наследственного имущества от 06.06.2016 года, заключенным между КГИ и ФИО3 право аренды на указанный выше земельный участок перешло ФИО3 (том 1, л.д.10)

08.04.2021 года ФИО3 обратилась в администрацию города Бердска с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка № 212 от 10.06.2010 года без проведения торгов для завершения строительства либо возобновить действие договора на тех же условиях на неопределенный срок (том 1 л.д. 12-15).

Согласно письму от 11.05.2021 года администрация города Бердска отказала ФИО3 в продлении срока действия договора аренды и в возобновлении договора аренды на тех же условиях (том 1 л.д. 18-21). В обоснование отказа указано, что произведен визуальный осмотр земельного участка, выявлено, что на участке имеется фундамент, однако строительные работы не ведутся, ограждение повреждено, частично отсутствует, доступ на земельный участок свободный, участок зарос древесно-кустарниковой растительностью, сорной травой, работы по приведению земельного участка в состояние, пригодное для использования по целевому назначению не ведутся. Сведения о правах на объект в ЕГРН отсутствуют. С 01.03.2015 года в связи с отсутствием совокупности условий пункта 3 и пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов. Истцу рекомендовано в срок до 31.07.2021 года привести земельный участок в первоначальное состояние (демонтировать фундамент) и передать его администрации города Бердска по акту приема-передачи.

Согласно техническому отчету ООО «Проектная компания АСА проект», по результатам обследования на спорном земельном участке установлено, что имеется незавершенный строительством объект, представляет собой ленточный фундамент железобетонный для строительства индивидуального жилого дома, 2015 года постройки (том 1 л.д.98-106).

При рассмотрении дела судом установлено, что право собственности на указанный объект незавершенного строительства в установленном законом порядке ни за кем не зарегистрировано.

По результатам визуального обследования земельного участка представителем администрации города Бердска было установлено, что строительство на данном земельном участке длительное время не ведется, доступ на земельный участок свободный, участок зарос древесно-кустарниковой растительностью, сорной травой, работы по приведению земельного участка в состояние, пригодное для использования по целевому назначению не ведутся, что не оспаривалось стороной истца.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 1 марта 2015 г. регулируется главой V.1 ЗК РФ, переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"

Случаи заключения договора аренды такого земельного участка без торгов предусмотрены п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

На основании пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 указанной статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ).

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов. Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников незавершенных строительством объектов, законодатель адресует его добросовестным лицам, не использовавшим прежде право на продление договора и не имевшим правопредшественников, такое право реализовавших.

Данное положение согласуется с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в котором установлено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников незавершенных строительством объектов, законодатель адресует его добросовестным лицам, не использовавших прежде право на продление договора и не имеющим правопредшественников, такое право реализовавших.

Таким образом, приведенной нормой права прямо предусмотрено право истца, при наличии у него объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при наличии предоставления такого земельного участка в аренду до 01.03.2015, и отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора. Указанная позиция отражена в Определении Верховного суда РФ от 19.09.2017 года №305-ЭС17-7338.

В судебном заседании установлено, что договор аренды продлевался предыдущим владельцем в 2011 году, после 01 марта 2015 года договор аренды не продлевался ни истцом, ни предыдущим владельцем, в связи с чем, у истца сохраняется право на однократное продление договора аренды земельного участка без проведения торгов.

На указанном земельном участке имеется фундамент, что подтверждается Техническим отчетом по результатам обследования незавершенного строительством объекта «Индивидуальный жилой дом» по адресу: <адрес> (л.д.99-118), согласно которому фундамент выполнен в отведенных границах земельного участка с кадастровым номером №; размеры фундамента выполнены в соответствии с указанными в проекте; фундаментные блоки приняты размерами в соответствии с указанными в проекте. Данное обстоятельство не оспаривается представителем ответчика.

Право собственности на объект незавершенного строительства за истцом не зарегистрировано.

Ссылку представителя ответчика на то, что отсутствие регистрации прав истца на объект незавершенного строительства является основанием для отказа в продлении договора аренды, суд считает несостоятельной.

Так, объектом незавершенного строительства является объект капитального строительства, строительство которого не завершено в установленном порядке, при этом степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем по крайней мере полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 ст. 130 ГК РФ).

Согласно п.38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.

В судебном заседании представитель Администрации города Бердска пояснила, что разрешительных документов на строительство жилого дома не выдавалось. Вместе с тем, они и не требовались, поскольку на тот момент действовала «дачная амнистия». Поэтому, ответчик законность возведения объекта незавершенного строительства не оспаривает.

При таких обстоятельствах, с учетом того, что на спорном земельном участке имеется объект незавершенного строительства, у истца имеется право на однократное продление договора аренды земельного участка без проведения торгов сроком на три года, суд находит исковое заявление подлежащим удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194, 198, 199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требований ФИО3 удовлетворить.

Признать незаконным отказ Администрации города Бердска от 11 мая 2021 года №519/65-ПГ в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1499 кв.м по адресу: <адрес> на новый срок без проведения торгов.

Обязать Администрацию города Бердска заключить с ФИО3 договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м по адресу: <адрес> сроком на три года без проведения торгов.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Судья О.В.Лихницкая

Полный текст решения изготовлен 10.03.2022 года.