Гражданский кодекс часть 1

представителя третьего лица - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю — ФИО6, действующей на основании доверенности №600 от 17.12.2012 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО5 о признании сделки купли-продажи недействительной, применении последствий недействительности сделки,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3, ФИО5 о признании недействительным договора купли-продажи здания оздоровительного комплекса «Красота», расположенного по адресу: <адрес>, заключенного 22 октября 2011 года.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 исковые требования поддержала. Пояснила, что на протяжении ряда лет истец занимался оформлением земельного участка в собственность общей площадью 2500,0 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> на котором расположен оздоровительный комплекс «Красота», общей площадью 284,1 кв.м. Так как <данные изъяты>, он выдавал доверенности на оформление земельного участка ФИО5. Однако ФИО5 не удавалось оформить право на земельный участок, так как администрация города Тихорецка неоднократно отказывала в продаже земли или заключении договора аренды. 26.02.2008 года было подано заявление в администрацию города Тихорецка о прекращении постоянного (бессрочного) права собственности и продаже в собственность земельного участка. Постановлением главы МО города Тихорецка №1158 от 24.04.2008 года, постоянное (бессрочное) право было прекращено, а в продаже земли в собственность отказано. После неоднократно подавались заявления о предоставлении земельного участка в собственность и в аренду, но всё безрезультатно. В 2010 году истцу ФИО1 и ФИО5 был представлен покупатель ФИО11, которая обещала произвести оформление прав на землю на имя истца и в дальнейшем купить здание и участок. Между ФИО1 и покупателем был заключен предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи нежилого помещения и земельного участка от 24.11.2010 года. Доверенным лицом от покупателя был её муж - ФИО3, между которым с ФИО5 17.04.2011 года был заключен договор поручения, по которому ФИО3 должен был купить и оформить в собственность на имя ФИО1 земельный участок, расположенный под нежилым зданием - оздоровительного комплекса «Красота», находящийся по адресу: <адрес> и в дальнейшем продать ФИО12. здание и участок. Для чего выдать ему доверенность на оформление земли и фундамента в собственность на имя ФИО1, а в дальнейшем выдать доверенность на продажу вышеуказанного имущества и получить от него деньги от продажи. ФИО1 была выдана доверенность ФИО3 от 29.11.2010 года на приобретение и оформление в собственность на имя истца земельного участка, на котором расположено здание. Так же истцом была выдана доверенность на имя ФИО5 от 12.10.2011 года на управление и распоряжение принадлежащим истцу на праве собственности земельным участком с расположенным на нем нежилым кирпичным зданием оздоровительного комплекса «Красота» и другим недвижимым имуществом, находящимся по адресу: <адрес> Позже истцу стало известно, что 22.10.2011 года между ответчиками был заключен договор купли-продажи здания, 18.11.2011 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним был зарегистрирован переход права собственности здания на имя ФИО3 ФИО1 считает, что сторонами по делу произведены незаконные действия по отчуждению здания и оформлению его на имя ФИО3, поскольку в соответствии с договором поручения от 17.04.2011 года и доверенностью от 29.11.2010 года ФИО3 поручалось приобрести и оформить в собственность на имя истца земельный участок, на котором расположено здание, но он оказался покупателем. Кроме того, ФИО5, в соответствии с доверенностью, он уполномочивался на управление и распоряжение принадлежащим истцу на праве собственности земельным участком с расположенным на нем нежилым кирпичным зданием оздоровительного комплекса «Красота». Но он продал ФИО3 одно здание без земельного участка, что является нарушением условий продажи недвижимости, предусмотренных доверенностью и нарушением предоставленных истцом полномочий. Считает, что ответчики не имели прав заключать договор купли-продажи отдельно на здание без земельного участка, правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором расположено здание, отсутствуют. В первую очередь давались поручения ФИО3 выкупить и оформить право собственности на землю на имя истца, а затем ФИО5 должен был продать этот земельный участок с расположенным на нём зданием. Также в договоре купли-продажи не согласованы существенные условия о предмете договора и его цене, не указаны индивидуализирующие признаки земельного участка, его расположения, площади, кадастрового номера, не указаны права истца на данный участок и его стоимости. В Тихорецком отделе Росреестра не были проверены тексты договора и доверенности, не соответствующие действительности относительно земельного участка и расположенного на нем объекта, не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации, для проведения государственной регистрации права: правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположено здание; кадастровый паспорт на здание, нотариально удостоверенное согласие супруга на проведение сделки или заявление о безбрачии. Просила признать недействительной сделку купли-продажи от 22 октября 2011 года, заключенную между ФИО5 и ФИО3, ввиду ее мнимости, и применить последствия недействительности ничтожной сделки.

Ответчик ФИО5 в судебном заседании исковые требования признал. Пояснил, что договор купли-продажи от 22 октября 2011 года являлся фиктивным, денежные средства по договору купли-продажи не передавались. Он и ФИО3 неоднократно обращались в администрацию города Тихорецка, где им было отказано в предоставлении земельного участка, после чего они обратились в суд и оформили право. Просил удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признал. Пояснил, что доводы истца о том, что в договоре купли-продажи от 22 октября 2011 года не согласованы существенные условия о предмете договора и цене не основаны на фактических обстоятельствах. Денежные средства были переданы по договору купли-продажи в полном объёме, что подтверждается самим договором. Предмет договора купли-продажи объекта недвижимости содержит все существенные условия, которые позволяют его идентифицировать и выделить среди других объектов недвижимости. Никаких иных объектов недвижимости у истца не было и не могло быть в силу отсутствия каких-либо правоустанавливающих документов на них, и соответственно ни что иное не было введено в гражданский оборот. Технический паспорт не является ни правоустанавливающим ни правоудостоверяющим документом, в силу чего его наличие не влечёт возникновения прав на иной объект недвижимости, в том числе на самовольно построенный. Ответчик ФИО3 при заключении договора купли-продажи исполнил все требования действующего законодательства и выполнил обязанности по договору, в том числе путём принятия объекта в фактическое владение. Основания для признания договора купли-продажи отсутствуют, так как все имеющиеся права на спорный объект подтверждены, а подача иска связана со злоупотреблением правами истца. Просил отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании сделки купли-продажи от 22 октября 2011 года недействительной.

Представитель третьего лица - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ФИО6 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, пояснила, что государственная регистрация перехода права собственности на здание оздоровительного комплекса «Красота», площадью 284.1 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> была осуществлена 18.11.2011 года в соответствии с действовавшим федеральным законодательством. Пунктом 3 договора купли-продажи от 22.10.2011 года было предусмотрено, что право на земельный участок не зарегистрировано. Земельный участок находится в пользовании продавца и переходит к покупателю на тех же правах согласно статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации. Технический паспорт здания, изготовленный до 01.03.2008 года, является юридически равным кадастровому паспорту, и техническая документация сдается в дело правоустанавливающих документов один раз, до преобразований объекта. Документов о реконструкции и иных изменений параметров зарегистрированного оздоровительного комплекса «Красота», расположенного по адресу: <адрес> в Тихорецкий отдел Росреестра не поступало, следовательно, нет оснований требовать от заявителя иных технических документов. Что касается доводов истца о не предоставления согласия супруги на сделку, то при переходе прав на нежилые объекты сделка не регистрировалась, договор считался заключенным с момента подписи сторон, таким образом, согласие супруги на покупку не требуется. Кроме того, в деле имеется заявление от ФИО1, подписанное ФИО5, согласно которого продавец ФИО1 в браке не состоит. В договоре купли-продажи от 22.10.2011 года указано, что продавец продает, а покупатель приобретает недвижимое имущество, также имеется передаточный акт, в котором указано, что обязательства сторон выполнены, материальных, имущественных и финансовых претензий друг к другу не имеют. В материалах дела правоустанавливающих документов имеется заявление об отсутствии финансовых претензий, подписанное собственноручно ФИО5

Выслушав стороны, исследовав письменные доказательства в материалах дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В судебном заседании установлено, что оздоровительный комплекс «Красота», назначение: нежилое, площадь: общая 284,1 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> с кадастровым номером 23:50:3.1.2001-3, принадлежал на праве собственности ФИО1 на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 25.07.2002 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от 13 января 2011 года.

Постановлением Главы муниципального образования город Тихорецк от 24 апреля 2008 года № 1158 по заявлению ФИО1 прекращено право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, площадью 0,25 га, расположенный по <адрес>, ранее предоставленный в постоянное (бессрочное) пользование производственной фирме «Красота» на основании постановления главы администрации города Тихорецка от 26 января 1993 года № 81 «О закреплении за производственной фирмой «Красота» земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование.

22 октября 2011 года между ФИО5, действующим по нотариальной доверенности от имени ФИО1, и ФИО3 был заключен договор купли-продажи оздоровительного комплекса «Красота», назначение: нежилое, площадь: общая 284,1 кв.м., с кадастровым номером 23:50:3.1.2001-3, расположенного на земельном участке, общей площадью 2500,0 кв.м с кадастровым номером № находящегося по адресу: <адрес> Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от 18 ноября 2011 года.

Истец оспаривает выше указанную сделку и просит признать ее недействительной, считает ее незаконной, указывая, что ФИО5, в соответствии с доверенностью уполномачивался на управление и распоряжение принадлежащим истцу на праве собственности земельным участком с расположенным на нем нежилым кирпичным зданием оздоровительного комплекса «Красота». Но он продал ФИО3 одно здание без земельного участка, что является нарушением условий продажи недвижимости, предусмотренных доверенностью и нарушением предоставленных истцом полномочий, правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором расположено здание, отсутствуют. ФИО3 поручалось выкупить и оформить право собственности на землю на имя истца, а затем ФИО5 должен был продать этот земельный участок с расположенным на нём зданием. Считает, что в договоре купли-продажи не согласованы существенные условия о предмете договора и его цене, не указаны индивидуализирующие признаки земельного участка, при заключении сделки не было представлены документы, необходимые для государственной регистрации права.

Согласно статье 182 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная одним лицом от имени другого лица в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Доверенность № выданная 12 октября 2011 года истцом ФИО1 на имя ФИО5, полностью отвечает требованиям статей 185,186 Гражданского кодекса Российской Федерации. Подписанные в доверенности полномочия позволяли представителю распоряжаться спорным недвижимым имуществом. Предусмотренные доверенностью от 12 октября 2011 года полномочия ФИО5 по отчуждению, за цену и на условиях по своему усмотрению, с правом подписания договоров купли-продажи, передаточных актов были в силе. Доверенность не была отозвана или прекращена по иным основаниям.

На основании статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства,
на которые она ссылается, как на основания своих требований или возражений. Обязанность доказывания исковых требований или возражений против иска, обязанность представления доказательств лежит на сторонах.

Оценивая доводы представителя истца о том, что сторонами заключена мнимая сделка, поскольку она совершена только для вида, суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, является недействительной (ничтожной) сделкой.

Мнимость сделок вызвана расхождением воли и волеизъявления, таким образом, объектом мнимой сделки являются правоотношения, которых стороны стремятся избежать. Целью мнимой сделки является создание видимости перед третьими лицами возникновения реально несуществующих прав и обязанностей.

Суд полагает, что заключенный между ФИО5, действующим в интересах истца ФИО1, и ФИО3 договор купли-продажи нельзя рассматривать как мнимый, поскольку подтверждено волеизъявление ответчика приобрести нежилое здание оздоровительного комплекса «Красота», расположенное по адресу: <адрес> а истца – продать недвижимое имущество и получить денежную сумму, что и было достигнуто.

Согласно передаточному акту от 22 октября 2011 года ФИО5, действующий от имени ФИО1 «Продавец» передал, а ФИО3 «Покупатель» принял следующее имущество - оздоровительный комплекс «Красота», назначение: нежилое, площадь: общая 284,1 кв.м., с кадастровым номером 23:50:3.1.2001-3, расположенное на земельном участке, общей площадью2500,0 кв.м с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес> Обязательства сторон выполнены, материальных и имущественных претензий друг к другу не имеют.

Из заявления ФИО5, поданного 22 октября 2011 в Тихорецкий отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, следует, что расчет согласно договору купли-продажи от 22 октября 2011 года, с ФИО3 произведен полностью, финансовых и имущественных претензий не имеет. ФИО3, в свою очередь, представил заявление о произведенном расчете по договору купли-продажи от 22 октября 2011 года с продавцом по доверенности ФИО5

Государственная регистрация перехода права собственности на здание оздоровительного комплекса «Красота», площадью 284.1 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> была осуществлена 18.11.2011года в соответствии с действовавшим федеральным законодательством.

Согласно пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» переход, прекращение прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит заявительный характер.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник имеет право распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению.

Норма статьи 25.5 Закона о регистрации, устанавливающая в обязательном порядке одномоментное заключение соглашения о передаче прав и обязанностей по зарегистрированным договорам аренды при переходе права на здание стоящим на таком земельном участке была введена в действие Федеральным законом от 06.12.2011года № 405-ФЗ и действует с 01.03.2012 года, следовательно, не может быть применима к сделке 2011года.

Пунктом 3 договора купли-продажи от 22.10.2011 года было предусмотрено, что право на земельный участок не зарегистрировано. Земельный участок находится в пользовании продавца и переходит к покупателю на тех же правах согласно статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Технический паспорт здания, изготовленный до 01.03.2008 года, является юридически равным кадастровому паспорту, и техническая документация сдается в дело правоустанавливающих документов один раз, до преобразований объекта. Документов о реконструкции и иных изменений параметров зарегистрированного оздоровительного комплекса «Красота», расположенного по адресу: <адрес> в Тихорецкий отдел Росреестра не поступало, следовательно, не было оснований требовать от заявителя иных технических документов.

Что касается доводов истца о не предоставлении согласия супруги на сделку, то при переходе прав на нежилые объекты сделка не регистрировалась, договор считался заключенным с момента подписи сторон, таким образом, согласие супруги на покупку не требовалось. Кроме того, в регистрационном деле имеется заявление от ФИО1, подписанное ФИО5, согласно которого продавец ФИО1 <данные изъяты>.

Таким образом, суд приходит к выводу, что сделка по договору купли-продажи нежилого здания оздоровительного комплекса «Красота» от 22 октября 2011 года, заключенному между ФИО5 на основании доверенности от имени ФИО1 и ФИО3, зарегистрирована в Тихорецком отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю без каких-либо нарушений действующего законодательства, следовательно, она не может быть признана недействительной.

В соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Передаточным актом от 22 октября 2011 года "Продавец" передал, а "Покупатель" принял в полном объеме имущество, являвшееся предметом договора купли-продажи от 22 октября 2011 года. Таким образом, обязательство "Продавца" по передаче имущества прекращено исполнением путем составления передаточного акта.

Кроме того, земельный участок, общей площадью 2500,0 кв.м. с кадастровым номером № находящийся по адресу: <адрес> согласно свидетельства о регистрации права № от 05.07.2013 года, принадлежит ФИО3

Таким образом, судом не найдено оснований для признания недействительным заключенного 22 октября 2011 года между ФИО5, действующим от имени ФИО1 и ФИО3 договора купли-продажи нежилого здания оздоровительного комплекса «Красота», расположенного на земельном участке, общей площадью 2500,0 кв.м. с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>

При установленных в судебном заседании обстоятельствах, суд приходит
к выводу, что оснований к удовлетворению заявленных требований о признании договора купли-продажи недействительным не имеется.

Руководствуясь статьями 194-197 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3, ФИО5 о признании сделки купли-продажи недействительной, применении последствий недействительности сделки,

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Тихорецкий городской суд в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме.

Судья