Гражданский кодекс часть 1

председательствующего: судьи Ефремовой Е.В.при секретаре Сладковой М.Н., с участием прокурора Морозовой О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО « Славино», администрации Новокузнецкого района, управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии о признании права собственности на объекты незавершенного строительства,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратился в суд с иском к ООО « Славино» о признании права собственности на объекты незавершенного строительства на основании договора купли-продажи от 2005 года..

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ОАО « Славино» был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства общей площадью 1000 кв.м., расположенное между домом № и № в <адрес> Новокузнецкого района. Согласно договора стоимость объекта составила 500 000 рублей, которые он оплатил продавцу. Поскольку ответчик уклоняется от регистрации данной сделки, т.е. перехода права собственности, он вынужден обратиться в суд.

Затем ФИО2 были изменены исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ. Привлечены третьи лица- администрация Новокузнецкого района, управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Согласно измененным исковым требованиям, поскольку договор был заключен между ним и ответчиком добровольно с достижением всех необходимых соглашений о существенных условиях договора, но не исполняется одной их стороной, т.к ответчик уклоняется от ее регистрации, просит признать договор купли-продажи заключенным, а также произвести регистрацию договора купли-продажи и признать право собственности за ним.

ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ были вновь уточнены требования. Из уточненных исковых требований следует, что ОАО» Славино» стало собственником данного объекта на основании акта передачи имущества в уставной капитал от ОАО СХК « Чистогорский».На тот период времени законом не требовалась регистрация права собственности и перехода права собственности объектов незавершенного строительства. Поскольку в настоящее время объект сделки разделен на два объекта и присвоены два адреса: <адрес> № и Чистогорский № 39-а, то просит признать переход права собственности ( регистрацию перехода ) на указанные объекты.

В судебном заседании истец ФИО2 исковые требования поддержал, просил суд их удовлетворить в полном объеме. Суду пояснил, что в 2005 году данный объект назывался «свайное поле». Он заключил договор купли-продажи с директором ОАО « Славино» ФИО5, оплатил стоимость в кассу продавца. Его заявка в администрацию района на строительство дома была рассмотрена, составлен акт выбора земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ В ноябре 2006 г. данный земельный участок был ему выделен на условиях аренды. Но договор не был заключен. В это время он возвел стены на <адрес>. С 2007 г. по 2011 годы отсутствовал, строительством не занимался. С 2011 года начал заниматься вновь: сделал технические планы, оформил разделение на 2 объекта, обратился в суд, но получил отказ. Просит признать, что договор купли-продажи имел место и произвести регистрацию перехода права собственности.

Представитель ФИО2 ФИО6, действующий на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ г., требования поддержал, пояснив суду, что договор истцом был заключен в постой письменной форме. ОАО «Славино» было собственником данного объекта недвижимого имущества, поскольку оно было включено в его уставной капитал после реорганизации ОАО СХК « Чистогорский», в связи с чем вправе было распоряжаться своим имуществом. Претензий после 2005 года никаких ФИО2 не предъявлялось. Регистрации на тот период данная сделка не требовала.

Представитель ответчика- ОАО « Славино»- ФИО7, действующий на основании доверенности, с заявленными требованиями согласен полностью. Суду пояснил, что действительно принятое на баланс имущество в виде незавершенных объектов было продано ФИО2 в лице ныне действующего директора ФИО3. Предприятие не планировало что-либо строить на этом объекте, поэтому и распорядилось им. Имущество было передано им от « Чистогорского» СХК по акту. СХК « Чистрогосркий было ликвидировано примерно в 2004 году. Каких-либо иных документов при передаче не сохранилось.

Представитель управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в судебном заседании отсутствует, письменным отзывом просит рассмотреть дело в их отсутствие.

Из письменного отзыва следует, что требования ФИО2 об одновременном требовании признании права собственности и регистрации перехода права собственности являются противоречивыми. Рекомендовано их конкретизировать.

Представитель – администрации Новокузнецкого района ФИО8, ФИО9, действующие на основании доверенности, в качестве 3-ихлиц на стороне ответчика, исковые требования не признали.

ФИО9 суду пояснил, что при заключении договора купли-продажи объектов незавершенного строительства, ОАО « Славино» не вправе было им распоряжаться, так как само не являлось собственником. При переходе СХК « Чистогорский» в ОАО « Славино» право собственности у последнего не возникло, так как нет документов, что оно к ним отошло, т.е.переход права собственности не был зарегистрирован. СХК « Чистогорский» также не являлось собственником данного имущества, так как основания возникновения права не установлены. В связи с этим оба юрлица не являлись участниками гражданских правоотношений.

Кроме того, представителем администрации было заявлено ходатайство об исключении администрации из числа ответчиков в ввиду неучастия в сделке и не нарушения прав истца, а также применении последствий по сроку исковой давности обращения с иском ФИО2

Суд, заслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, с учетом мнения участвующего в деле прокурора, находит ходатайство об исключении администрации из числа ответчиков, обоснованным, а также исковые требования о признании договора заключенным и регистрации перехода права собственности обоснованным и подлежащим удовлетворению полностью по следующим основаниям.

В соответствии с абз. 2 статьи 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается.

Согласно ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В силу ч. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ч.2 ст.209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, распоряжаться любым способом.

Согласно ч.3 ст. 213 ГК РФ коммерческие и некоммерческие организации, являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям.

Согласно ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст.454 ГК РФ по договору купли –продажи одна сторона ( продавец) обязуется передать вещь ( товар) в собственность другой стороне ( покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму ( цену).

Согласно ст.131 ч.1 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно ст.130 ГК РФ К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Пункт 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним есть юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), права собственности.

Согласно ФЗ № 213-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ « О внесении изменений в некоторые законодательные акты» абз.1 п.1 ст.130 ГК РФ был дополнен словами « объекты незавершенного строительства». Данный закон вступает в законную силу с ДД.ММ.ГГГГ года.

В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу ч.2 данной статьи исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В силу ч.3.этой нормы в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности..

В судебном заседании установлено, что на основании «акта передачи имущества в уставной капитал ОАО « Славино» от ДД.ММ.ГГГГ «директор ОАО СХК « Чистогорский» передал, а директор ОАО» Славино» принял имущество- незавершенный объект –«свайное поле» общей площадью 1000 кв.м., стоимостью 100 000 рублей, находящее между домом № и домом № поселка Чистогорский Новокузнецкого района.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц № от ДД.ММ.ГГГГ ОАО « Сельскохозяйственный комбинат « Чистогорский» ликвидировано по решению суда, снято с учета ДД.ММ.ГГГГ г.

Из оборотно- сальдовой ведомости по счету :08.4 среди объектов необоротных активов за сентябрь 2005 г. ОАО « Славино» числится свайное поле 1000 кв.м.Согласно договора от ДД.ММ.ГГГГ ОАО « Славино» в лице директора ФИО3 ФИО1, действующего на основании Устава и ФИО2 заключили сделку купли-продажи незавершенного объекта (свайного поля) общей площадью 1000 кв.м., расположенное между домом № и № в <адрес>. Стоимость объекта 500 000 рублей. Договор подписан сторонами.

Согласно квитанции к приходно- кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ принято от ФИО2 500 000 рублей.

Согласно сведениям из единого государственного реестра юридических лиц права собственности ( ни ФИО2, ни ОАО» Славино» ) на данные объекты не зарегистрированы.

Согласно п.60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС № от ДД.ММ.ГГГГ « О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав», переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Однако, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Истцом в судебном заседании было пояснено, что ФИО3 (директор ОАО « Славино») не отрицает совершения сделки в 2005 году, однако, отказывается что-либо сделать для ее регистрации.

Согласно п.61 названного совместного Пленума « если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как установлено судом, договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ было предусмотрена передача по акту передачи ( п.3.1.1 договора). Однако, такого документа сторонами в суд представлено не было. Стоимость имущества в виде 500 000 рублей была оплачена.

Согласно квитанции к приходно- кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ принято от ФИО2 500 000 рублей. Непосредственная передача имущества в 2005 году истцу ФИО2 не оспаривается ответчиком ( а последующие его действия подтверждают это), в связи с чем суд полагает, что условие о передаче имущества было соблюдено.

Согласно абз.3 ч.1 ст.16 ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны».

Согласно Справке о практике рассмотрения судами области гражданских дел в первом полугодии 2007 года по кассационным и надзорным делам Кемеровского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ « 01-19\518, в случае уклонения стороны сделки регистрация должна производиться в соответствии с решением суда. Заинтересованная в регистрации сторона должна обратиться в регистрационную службу и представить необходимые для регистрации документы ( заявление, документ, содержащий технические характеристики объекта недвижимости, документы об оплате регистрации, правоустанавливающий документ-договор). Вместо документов, которые должна представить уклоняющаяся сторона, предоставляется решение суда.

Истцом в суд представлены документы, подтверждающие технические характеристики спорного объекта недвижимости-

Согласно технического плана ( Чистогорский № 39) на ДД.ММ.ГГГГ данный объект является объектом незавершенного строительства, процент готовности 47%.Основным параметром объекта является площадь застройки 554,8 кв.м., материал стен- монолитные.

Согласно технического паспорта ( Чистогорский № 39) инвентарный № ГФ 44 02-173, правообладателем указан ФИО2, вид права- собственность, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г.

Согласно технического плана объекта незавершенного строительства ( Чистогорский 39-а) на ДД.ММ.ГГГГ основным параметром объекта является площадь застройки 588,7 кв.м. По результатам натурного обследования, объект является объектом незавершенного строительства, процент готовности 4 %.

Согласно технического паспорта <адрес>-а <адрес> ( инвентарный № ГФ 44 02-174 ), правообладателем указан ФИО2, вид права –собственность, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г.

Актом выбора земельного участка под проектирование и строительство многоквартирного трехэтажного жилого дома в <адрес> установлено «просить администрацию согласовать земельный участок площадью 3445 кв.м., находящийся в юго-восточной части <адрес> для проектирования строительства жилого дома.

Распоряжением администрации Новокузнецкого района № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 предоставлен земельный участок площадью 1000 кв.м., расположенный в <адрес> для использования под объект незавершенного строительством сроком на 11 месяцев. КУМИ вменено в обязанность заключить договор аренды.

Согласно распоряжению № от ДД.ММ.ГГГГ г.согласовано образование двух земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3646,71 кв.м., месторасположение: <адрес> земельный участок № 1, площадью 1969 кв.м., под объект незавершенный строительством и земельный участок № 2, площадью 1677,71 под строительство многоквартирного дома.

Согласно справке главы администрации Чистогорского сельского поселения земельный участок № 2, выделенный ФИО2, общей площадью 1969 кв.м., с кадастровым номером №, расположен в поселке Чистогорский № 39-а.

Согласно справке главы Чистогорского сельского поселения земельный участок № 1, выделенный ФИО2, общей площадью 1678 кв.м. с кадастровым номером №, расположен в поселке <адрес>.

Таким образом, после исследования всех материалов дела, суд приходит к следующим выводам:

1. ОАО «Славино» на момент заключения сделки купли-продажи являлось собственником спорного имущества ( объектов незавершенного строительства), так как имело это имущество на своем балансе, которое перешло ему в его уставной капитал по акту приема- передачи от СХК « Чистогорский». СХК « Чистогорский» утратило свое право собственности на данное имущество при передаче его ОАО « Славино» в 2001 году.

2. В связи с этим ОАО» Славино» вправе было распоряжаться принадлежащим ему имуществом, т.е. осуществлять право владения, пользования и распоряжения имуществом.

Суд не может согласиться с мнением представителей администрации о том, что не представлено доказательств возникновения права собственности на это имущество у ОАО « Славино». Суд полагает, что акт приема передачи имущества от 2001 года и принятие его на баланс своего предприятия является, ( как не оспариваемые сторонами на тот период времени) доказательством возникновения права собственности.

Государственной же регистрации права собственности объекты незавершенного строительства ( как объекты прав) до ДД.ММ.ГГГГ не требовали. В связи с этим отсутствие регистрации права нельзя считать отсутствием самого права.

Нельзя также согласиться с утверждением представителей администрации о том, что ОАО « Славино» и СПХ» Чистогорский « ( а затем ОАО « Славино» и ФИО2) не были участниками гражданско-правовых отношений и заключили ничтожную сделку. ( ст. 8 ГК РФ гражданские права вытекают из договоров и сделок, не противоречащих закону).

В противном случае органом местного самоуправления не были бы предоставлены земельные участки для строительства жилого дома.

3. Сделка, заключенная ДД.ММ.ГГГГ межу ОАО «Славино» и ФИО2, была заключена в требуемой законом письменной форме, с достижением соглашений по всем пунктам существенных условий. Она была исполнена : имущество передано, стоимость имущества оплачена. Оснований для признания данного договора (по основаниям, предусмотренным законом),не состоявшимся, недействительным не имеется.

Однако, данная сделка ( после введения в абз.1 п.1 ст.130 ГК РФ изменений –переход прав ) подлежала государственной регистрации. Следовательно, ФИО2 и ОАО» Славино» должны были зарегистрировать переход права собственности, поскольку заключили сделку после введения в действие закона о необходимости регистрации сделок с объектами незавершенного строительства.

4. В связи с уклонением ОАО « Славино» от регистрации сделки ( что не оспаривалось ими), требования второй стороны ( ФИО2) о государственной регистрации перехода права собственности правомерно заявлены в суд как для устранения любых нарушений собственника.

Срок исковой давности по заявленному представителем администрации ходатайству, не может быть удовлетворен, поскольку требования истца направлены прежде всего на защиту своих прав собственника, возникшее в результате заключения договора купли-продажи и как результат направленные на регистрацию перехода права собственности. В силу этого на основании ст. 208 ГК РФ исковая давность на требования собственника или иного владельца в устранении всяких нарушений его права, не распространяется.

При таких обстоятельствах, суд полагает возможным признать переход права собственности на объекты незавершенного строительства, расположенные по адресу : <адрес> № и Чистогороский № 39-а за истцом, возникший в результате договора купли-продажи данного имущества от ДД.ММ.ГГГГ у ОАО « Славино».

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

Признать договор купли-продажи объекта незавершенного строительства (свайное поле) общей площадью 1000 кв.метров, расположенный между домом № и № поселка Чистогорский, заключенный между ФИО2 и ОАО « Славино» ДД.ММ.ГГГГ действительным.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Новокузнецкий район <адрес> № 39-а, в границах земельного участка № № за ФИО2.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Новокузнецкий район <адрес> № в границах земельного участка с кадастровым номером № за ФИО2.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд в течение месяца.

Решение в окончательном виде составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Копия верна. Судья: Е.В. Ефремова