Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» к ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения, по встречному иску ФИО1 к Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о взыскании денежных средств,

у с т а н о в и л :

Публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (в настоящее время – Публично-правовая компания «Фонд развития территорий») (далее также – Фонд) обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения в размере 62 611,50 рублей.

Исковые требования мотивирует следующим. Наблюдательным советом Фонда 30.12.2020 года принято решение о выплате возмещения гражданам – участникам строительства/долевого строительства по объекту по адресу: <...>, принадлежащему проблемному застройщику ООО Строительная компания «АВДАТ». Согласно первоначально представленным в Фонд сведениям, в реестр требований участников строительства (РТУС) застройщика ООО СК «АВДАТ» включены требования ФИО1 по квартире № 30 в указанном доме. Согласно представленным в Фонд сведениям, цена ДДУ составляет 2 312 825,20 рублей, обязательства по оплате исполнены в полном объеме, площадь квартиры - 62,30 кв.м., стоимость 1 кв.м по ДДУ - 37 124 рубля. Стоимость 1 кв.м. по рыночной оценке составляет 36 119 рублей, поэтому сумма возмещения, рассчитанная по рыночной стоимости, определяется как произведение 36 119 рублей и 62,30 кв.м. и составляет 2 250 213,70 рублей, что ниже стоимости по ДДУ. В связи с тем, что стоимость 1 кв.м. по ДДУ выше рыночной стоимости 1 кв.м., ФИО1 Банком-агентом 19.01.2021 года осуществлена выплата возмещения за квартиру № 30 по максимальному из полученных значений, т.е. в размере стоимости ДДУ равной 2 312 825,20 рублей. Позднее в РТУС включено новое требование ФИО1 по еще одному ДДУ на квартиру № 11З, расположенную в том же объекте строительства, где квартира № 30, т.е. по адресу. <адрес>. Цена второго ДДУ составляет 1 460 380,00 рублей, обязательства по оплате исполнены в полном объеме, площадь квартиры - 40,34 кв.м., стоимость 1 кв.м. по ДДУ - 36 201,78. Стоимость 1 кв.м. по рыночной оценке составляет 40 682 рубля, поэтому сумма возмещения по второму ДДУ, рассчитанная по рыночной стоимости, определяется как произведение 40,34 кв.м. и 40 682 рублей и составляет 1 648 111,88 рублей, что выше цены по ДДУ. В связи с тем, что стоимость 1 кв.м. по ДДУ ниже рыночной стоимости 1 кв.м., ФИО1 Банком-агентом 24.06.2021 осуществлена выплата возмещения за квартиру № 11З по максимальному из полученных значений, т.е. в размере рыночной стоимости равной 1 641 111,88 рублей. Таким образом, требования ФИО1 включены в реестр требований участников строительства застройщика ООО СК «АВДАТ» на основании двух договоров участия в долевом строительстве №23/29-30/73-74/116-123 от 21.09.2015 и №1/113 от 26.11.2014 (далее - ДДУ). Общая сумма выплаты составила 3 953 937,08 рублей. Согласно п. 3 Приложения к Правилам выплаты Фондом возмещения гражданам – участникам долевого строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 07.10.2017 года № 1233 (далее – Правила) итоговый размер возмещения принимается равным максимальному значению размера возмещения исходя из рыночной стоимости 1 кв. метра равнозначного жилого помещения на первичном рынке или размера возмещения в соответствии с ценой договора, и определяется по всем договорам, заключенным гражданином в отношении одного объекта строительства. В данном случае общая сумма возмещения за обе квартиры из расчета по рыночной стоимости больше, чем из расчета по цене по ДДУ. В связи с чем сумма переплаты, подлежащая возврату, составляет 62 611,50 рублей, как разница между общей полученной суммой возмещения и суммой возмещения по рыночной стоимости за обе квартиры. Указанные денежные средства являются для ФИО1 неосновательным обогащением, подлежат возврату Фонду. 06.08.2021 года Фонд направил ответчику досудебную претензию с требованием о возврате суммы неосновательного обогащения, однако до настоящего времени денежные средства не возвращены, в связи с чем истец просит взыскать с ФИО1 сумму неосновательного обогащения в размере 62 611,50 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 078,35 рублей.

Ответчиком ФИО1 в суд представлены письменные возражения, полагает, что выплаты произведены ей правильно, на основании отчета истца в соответствии с установленными правилами.

Кроме того, ФИО1 в суд представлено встречное исковое заявление о взыскании денежной компенсации (том 1 л.д. 202-203), в котором указывает, что Фондом ей были произведены выплаты в общем размере 3 953 937,08 рублей, не согласившись с размером выплаченной компенсации, она обратилась к независимому оценщику ИП ФИО2, согласно отчету об оценке рыночная стоимость квартиры № 30 составляет 2 764 000 рублей, рыночная стоимость квартиры № 113 составляет 1 966 000 рублей, всего 4 730 000 рублей, в связи с чем, просит взыскать компенсацию в размере разницы между действительной стоимостью объектов недвижимости и выплаченной суммой 776 063 рубля, компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей.

Фондом в суд представлены письменные возражения на встречное исковое заявление, в которых указывает, что размер стоимости квадратного метра, определяемой в целях выплаты возмещения в соответствии с ч. 2 ст. 13 Закона № 218-ФЗ, носит обязательный характер, правовые основания для взыскания дополнительной суммы компенсации и компенсации морального вреда отсутствуют, просит в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

В судебное заседание стороны не явились, представителей не направили, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены.

Иные участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, о дате, месте и времени рассмотрения дела уведомлены своевременно и надлежащим образом.

Исследовав письменные материалы дела, суд считает исковые требования Фонда к ФИО1 обоснованными и подлежащими удовлетворению, встречные исковые требования ФИО1 к Фонду не подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

Судом установлено, что ФИО1 являлась участником долевого строительства многоквартирного жилого дома по договорам долевого участия в строительстве многоквартирного дома № 23/29-30/73-74/116-123 от 21.09.2015 года и № 1/113 от 26.11.2014 года, а именно двух квартир площадью 62,30 кв.м. и 40,34 кв.м. в возводимом многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, оплатила застройщику ООО СК «АВДАТ» денежные средства по договорам в полном объеме.

Наблюдательным советом Фонда 30.12.2020 года принято решение о выплате возмещения гражданам – участникам строительства/долевого строительства по объекту по адресу: <...>, принадлежащему проблемному застройщику ООО Строительная компания «АВДАТ».

Согласно первоначально представленным в Фонд сведениям, в реестр требований участников строительства (РТУС) застройщика ООО СК «АВДАТ» включены требования ФИО1 по квартире № 30 в указанном доме.

Согласно представленным в Фонд сведениям, цена ДДУ составляет 2 312 825,20 рублей, обязательства по оплате исполнены в полном объеме, площадь квартиры - 62,30 кв.м., стоимость 1 кв.м по ДДУ - 37 124 рубля. Стоимость 1 кв.м. по рыночной оценке составляет 36 119 рублей, поэтому сумма возмещения, рассчитанная по рыночной стоимости, определяется как произведение 36 119 рублей и 62,30 кв.м. и составляет 2 250 213,70 рублей, что ниже стоимости по ДДУ. В связи с тем, что стоимость 1 кв.м. по ДДУ выше рыночной стоимости 1 кв.м., ФИО1 Банком-агентом 19.01.2021 года осуществлена выплата возмещения за квартиру № 30 по максимальному из полученных значений, т.е. в размере стоимости ДДУ равной 2 312 825,20 рублей.

Позднее в РТУС включено новое требование ФИО1 по еще одному ДДУ на квартиру № 11З, расположенную в том же объекте строительства, где квартира № 30, т.е. по адресу. <адрес>. Цена второго ДДУ составляет 1 460 380,00 рублей, обязательства по оплате исполнены в полном объеме, площадь квартиры - 40,34 кв.м., стоимость 1 кв.м. по ДДУ - 36 201,78. Стоимость 1 кв.м. по рыночной оценке составляет 40 682 рубля, поэтому сумма возмещения по второму ДДУ, рассчитанная по рыночной стоимости, определяется как произведение 40,34 кв.м. и 40 682 рублей и составляет 1 648 111,88 рублей, что выше цены по ДДУ. В связи с тем, что стоимость 1 кв.м. по ДДУ ниже рыночной стоимости 1 кв.м., ФИО1 Банком-агентом 24.06.2021 осуществлена выплата возмещения за квартиру № № по максимальному из полученных значений, т.е. в размере рыночной стоимости равной 1 641 111,88 рублей.

Оценка производилась ООО «ЭсАрДжи-Консалтинг», отчет № 90-ФЗП/20 от 05.11.2020 года. Общая сумма выплаты составила 3 953 937,08 рублей.

Не согласившись с размером возмещения, ФИО1 обратилась к независимому оценщику ИП ФИО2, согласно отчету об оценке №42/03/21, №42/03/21 рыночная стоимость квартиры № № составляет 2 764 000 рублей, рыночная стоимость квартиры №№ составляет 1 966 000 рублей, всего 4 730 000 рублей, что больше произведенной выплаты на 776 063 рубля.

Функции, полномочия и деятельность Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства (после переименования ППК Фонд развития территорий») регламентированы Федеральным законом от 29.07.2017г. N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".В соответствии с ч.1 ст.13 ФЗ от 29.07.2017 N 218-ФЗ выплата возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, включенные в реестр требований участников строительства, осуществляется на основании принятого Фондом решения о финансировании указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 настоящего Федерального закона мероприятий за счет его имущества в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в случае, если застройщик признан арбитражным судом банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство. Такая выплата осуществляется до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика.

Правила выплаты Фондом возмещения гражданам-участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу жилых помещений, утверждены Постановлением Правительства РФ от 07.10.2017г. № 1233.

В соответствии с п.4 указанных Правил граждане вправе обратиться в Фонд с заявлением о выплате возмещения с даты принятия Фондом решения о финансировании до даты завершения конкурсного производства застройщика.

В соответствии с п.8 указанных Правил выплата возмещения осуществляется за счет имущества Фонда в течение 10 рабочих дней со дня представления гражданином документов, указанных в пунктах 6 и 7 настоящих Правил, в валюте Российской Федерации.

Выплата возмещения гражданам, имеющим требования о передаче жилых помещений, осуществляется в размере, определяемом в соответствии с методикой расчета размера возмещения гражданам, имеющим требования о передаче жилых помещений в многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков), подлежащих передаче гражданам - участникам строительства, согласно приложению.

Приложением к Правилам является Методика расчета возмещения гражданам-участникам строительства, имеющим требование о передаче жилых помещений в многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков) подлежащих передаче гражданам-участникам строительства.

Согласно п.2 Методики выплата возмещения осуществляется в размере, предусмотренном частью 2 статьи 13 Федерального закона "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"

В соответствии с ч.2 ст.13 Федерального закона «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений |в отдельные законодательные акты Российской Федерации» выплата возмещения гражданину - участнику строительства, имеющему требование о передаче жилого помещения (жилых помещений), осуществляется в размере стоимости указанного Помещения (указанных помещений), определяемой как произведение общей площади жилого помещения в многоквартирном доме и (или) доме блокированной застройки (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) домах блокированной застройки (в случае, если количество таких домов составляет три и более), подлежащего передаче гражданину - участнику строительства, но не более ста двадцати квадратных метров, и рыночной стоимости одного квадратного метра равнозначного жилого помещения (равнозначных жилых помещений) на первичном рынке, но не менее уплаченной цены договора либо размера уплаченных паевых взносов, рассчитываемых исходя из общей площади такого жилого помещения (таких жилых помещений), не превышающей ста двадцати квадратных метров. Предусмотренная настоящей частью рыночная стоимость определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом, на дату, которая не может быть более чем на шесть месяцев ранее даты принятия Фондом решения в соответствии с частью 1 настоящей статьи. Порядок расчета размера выплаты возмещения устанавливается Правительством Российской Федерации.

Порядок расчета возмещения производится на основании п.3 Методики, согласно которому размер подлежащего выплате возмещения определяется, исходя из рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади жилого помещения, равнозначного по отношению к жилому помещению на первичном рынке на момент выплаты возмещения. Рыночная стоимость 1 кв. метра определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства».

При этом для целей настоящей Методики под равнозначным жилым помещением на первичном рынке понимается жилое помещение, в котором жилая площадь и количество комнат не меньше жилой площади и количества комнат жилого помещения, подлежащего передаче гражданину в соответствии с договором, а объект строительства с равнозначным жилым помещением находится в границах муниципального образования и на той же стадии строительства, на которой находится объект, строительства на дату принятия арбитражным судом решения о признании застройщика банкротом и открытии конкурсного производства.

Также учету подлежат доля гражданина в праве собственности на жилое помещение, которой он обладал бы в соответствии с договором после государственной регистрации права собственности (указывается в виде правильной простой дроби) и доля исполненного гражданином обязательства по уплате цены договора, рассчитываемая по формуле.

Таким образом, указанными нормативными актами установлен особый порядок определения рыночной стоимости одного квадратного метра, учитываемого при расчете компенсационной выплаты в рамках реализаций гражданами - участниками долевого строительства права на поручение указанной компенсационной выплаты в случае признания застройщика несостоятельным (банкротом). Рыночная стоимость одного квадратного метра в этом случае определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченным Фондом, и на основании законодательно утвержденного порядка расчета возмещения.

При определении размера компенсационной выплаты ФИО1 Фондом был применен указанный выше порядок расчета и был использован отчет оценщика ООО «ЭсДрДжи-Консалтинг», выбранного по итогам проведения открытого конкурса по закупке услуг по оценке имущественных прав на помещения в объектах незавершенного строительства.

Использованный Фондом отчет не может быть признан не соответствующим ч.2 ст.13 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации и признан недостоверным только лишь на основании иных данных о рыночной стоимости предмета оценки, содержащихся в ином отчете оценщика, в том числе выполненном на основании определения суда, поскольку законодателем установлен особый порядок определения рыночной стоимости объектов долевого строительства для целей расчета компенсационной выплаты гражданами - участниками долевого строительства в рамках указанного выше Федерального, закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ. Для целей определения компенсации на основании указанного выше федерального закона применяется отчет об оценке, выполненный в соответствии с указанным выше порядком и не может применяться отчет об оценке, составленный только на основании и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности в Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, оснований полагать, что расчет выплаченной истцу компенсации произведен Фондом неверно, размер выплаченной истцу компенсации является заниженным и не соответствует Федеральному закону от 29.07.2017 N 218-ФЗ, не имеется, в связи с чем, суд отказывает в удовлетворении встречных исковых требований ФИО1

Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.

Согласно п. 3 Приложения к Правилам итоговый размер возмещения принимается равным максимальному значению размера возмещения исходя из рыночной стоимости 1 кв. метра равнозначного жилого помещения на первичном рынке или размера возмещения в соответствии с ценой договора, и определяется по всем договорам, заключенным гражданином в отношении одного объекта строительства. В данном случае общая сумма возмещения за обе квартиры из расчета по рыночной стоимости больше, чем из расчета по цене по ДДУ. В связи с чем сумма переплаты, подлежащая возврату, составляет 62 611,50 рублей, как разница между общей полученной суммой возмещения и суммой возмещения по рыночной стоимости за обе квартиры. Указанные денежные средства являются для ФИО1 неосновательным обогащением, подлежат возврату Фонду.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» неосновательное обогащение в сумме 62 611,50 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 078,35 рублей, а всего 64 686,85 рублей.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения с подачей жалобы через Кировский районный суд г.Ярославля.

Судья

Ю.Г.Жаварцова