Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда города Сочи гражданское дело по исковому заявлению С.К. к администрации города Сочи, департаменту имущественных отношений администрации города Сочи о признании недействительным одностороннего отказа арендодателя от договора,

установил:

Истец С.К. обратился в Центральный районный суд г. Сочи с исковым заявлением к ответчикам администрации города Сочи, департаменту имущественных отношений администрации города Сочи о признании недействительным одностороннего отказа арендодателя от договора.

В обоснование исковых требований С.К. ссылается на то, что в соответствии с протоколом о результатах аукциона от (.). по продаже права на заключение договора аренды земельного участка между муниципальным образованием город-курорт Сочи в лице директора департамента имущественных отношений администрации города Сочи в качестве арендодателя и С.К. в качестве арендатора был заключен договор аренды от (.)., на основании которого управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (.) было зарегистрировано ограничение (обременение) прав на земельный участок площадью 1383 кв.м. с кадастровым номером . (категория земель: земли населенных пунктов - благоустройство территории) по () в Центральном районе г. Сочи, арендой в пользу С.К.

В соответствии с указанным договором арендодатель обязался передать арендатору указанный земельный участок во временное владение и пользование, договор заключен сроком на 10 лет со дня его государственной регистрации.

В п. 1.2 договора определено, что он является единственным документом, подтверждающим передачу участка от арендодателя к арендатору.

Вместе с тем, соответствующее обязательство арендодателя надлежащим образом исполнено не было. Участок, несмотря на обращения в орган местного самоуправления, не передан ему, С.К., в пригодном для использования состоянии до настоящего времени.

04 и (.) в департамент имущественных отношений администрации города Сочи были поданы его обращения об устранении препятствий в пользовании земельным участком с указанием на то, что он огорожен забором, что препятствует его использованию по назначению; арендодателю сообщено, что оплата по договору аренды будет произведена после фактической передачи земельного участка в аренду свободного от ограждений и прав третьих лиц.

Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора.

Договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишён возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Между тем, вопреки требованиям закона, арендодателем совершены односторонние действия, направленные на расторжение договора.

(.) им была получена претензия департамента имущественных отношений администрации города Сочи исх. . от (.), в которой указывается на наличие задолженности по арендной плате по договору от (.). в размере 1 806 000 рублей по состоянию на (.) с указанием на то, что в случае ее непогашения департаментом будет инициировано направление искового заявления в суд с требованиями о взыскании задолженности и пени, а также о досрочном расторжении договора.

(.) им был получен составленный департаментом имущественных отношений администрации города Сочи акт о расторжении договора в одностороннем порядке исх. . от (.), в котором арендатору сообщается об одностороннем отказе арендодателя от исполнения договора от (.). в соответствии с п. 4.1.1. указанного договора, в связи с невыполнением арендатором обязанности по своевременному внесению арендной платы в полном размере; указано, что в соответствии с п. 8.5 договора он будет считаться расторгнутым по истечении 10 дней со дня получения арендатором данного акта.

(.) им было получено уведомление управления муниципального земельного контроля администрации города Сочи от (.) б/н о проведении (.) осмотра земельного участка по запросу департамента имущественных отношений администрации города Сочи, поступившему (.).

(.) им было получено уведомление управления муниципального земельного контроля администрации города Сочи от (.) б/н о проведенном (.) осмотре земельного участка, с приложением копии акта осмотра земельного участка от (.).

Согласно указанному акту осмотра, при его проведении установлено, что указанный участок представляет собой зеленую зону с обустроенными пешеходными дорожками, предположительно на части земельного участка некапитальные металлические бытовки. Кроме того, в ходе визуального осмотра установлено, что доступ на участок возможен через территорию комплекса отдыха «Морская звезда», либо через металлические ворота, не имеющие запорных конструкций, со стороны территории санатория «Ставрополье».

Таким образом, отсутствие свободного доступа к данному земельному участку, без использования территории, занимаемой санаториями, подтверждено по результатам осмотра.

Никаких сведений о наличии соглашения с правообладателями земельных участков, занимаемых санаториями, об обеспечении прохода и проезда к земельному участку площадью 1383 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0201016:534 (категория земель: земли населенных пунктов - благоустройство территории) по () в Центральном районе г. Сочи, либо об установленном в судебном порядке сервитуте в тех же целях, в сообщении о проведении аукциона на право заключения договора аренды этого участка не содержится, в договоре аренды эти условия не оговорены, до его сведения каким-либо образом не доведены.

Недостатки в виде ограждения земельного участка, размещения на нем металлических бытовок и отсутствие свободного доступа и подъезда к нему без использования территории земельных участков, находящихся во владении иных правообладателей, в сообщении о проведении аукциона и при заключении договора с ним оговорены не были; при заключении договора осмотр земельного участка с участием арендатора не проводился, его проверка не осуществлялась.

Исходя их этого, администрация города Сочи в силу п. 1 ст. 612 ГК РФ обязана безвозмездно устранить недостатки земельного участка с кадастровым номером . путем обеспечения свободного и беспрепятственного доступа и проезда к нему, освобождения его от металлических бытовок и иного имущества, препятствующего его использованию по целевому назначению; передать его арендатору в надлежащем состоянии.

Выраженный в полученном им юридически значимом сообщении односторонний отказ администрации города Сочи от исполнения договора от (.)., при котором договор в силу п. 2 ст. 450.1 ГК РФ считается расторгнутым, является неправомерным, поскольку в результате противоправных действий арендодателя арендатор был лишён возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества, обязанности по внесению арендной платы у него не возникло.

На основании изложенного просил суд признать недействительным односторонний отказ арендодателя от договора (исполнения договора) от (.)., заключенного между муниципальным образованием город-курорт Сочи в лице директора департамента имущественных отношений администрации города Сочи в качестве арендодателя и С.К. в качестве арендатора, и применить последствия его недействительности в виде признания его не влекущим правовых последствий с момента его совершения.

Обязать администрацию города Сочи в течение двух недель со дня вступления решения суда в законную силу безвозмездно устранить недостатки земельного участка площадью 1383 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0201016:534 (категория земель: земли населенных пунктов - благоустройство территории) по () в Центральном районе г. Сочи путем обеспечения свободного и беспрепятственного доступа и проезда к нему, освобождения его от металлических бытовок и иного имущества, препятствующего его использованию по целевому назначению; передать его С.К. в надлежащем состоянии.

На основании ст. 308.3 ГК РФ присудить с администрации города Сочи в пользу С.К. денежные средства на случай неисполнения решения суда в части обязанности по безвозмездному устранению недостатков земельного участка площадью 1383 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0201016:534 (категория земель: земли населенных пунктов - благоустройство территории) по () в Центральном районе г. Сочи путем обеспечения свободного и беспрепятственного доступа и проезда к нему, освобождению его от металлических бытовок и иного имущества, препятствующего его использованию по целевому назначению; передаче его С.К. в надлежащем состоянии, в размере 10 000 рублей 00 копеек за каждый день просрочки по истечении двух недель со дня вступления решения суда в законную силу.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Е.А. исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просила суд исковые требования полностью удовлетворить.

Представитель ответчиков Ф.Х. в судебном заседании исковые требования не признала, при этом суду пояснила, что годовой размер арендной платы, определенный по результатам аукциона, составляет 2 011 300 рублей и устанавливается на двенадцать месяцев со дня государственной регистрации договора аренды.

Сумма годовой арендной платы за вычетом внесенного задатка 1 806 000 рублей 00 копеек, должна поступить от арендатора в течение пяти дней с даты подписания договора аренды.

Арендатор нарушил условия договора о внесении годовой арендной платы за вычетом внесенного задатка в размере 1 806 000.00 руб. в течение пяти дней с даты подписания договора аренды, в связи с чем, департаментом имущественных отношений администрации города Сочи в адрес арендатора направлена претензия от (.). о необходимости погашения задолженности в недельный срок. Указанная претензия С.К. получена (.).

Ввиду того, что задолженность С.К. не погашена, департаментом имущественных отношений администрации города Сочи направлен в адрес С.К. акт о расторжении договора аренды в одностороннем порядке от (.)..

Акт о расторжении договора от (.). получен С.К.(.).

После чего (.) департамент имущественных отношений администрации города Сочи обратился с заявлением о погашении записи регистрации договора аренды от (.)..

Регистрационная запись договора аренды от (.). в Едином государственном реестре недвижимости погашена (.).

В настоящее время указанный земельный участок с кадастровым номером 23:49:0201016:534 предоставлен через процедуру торгов ГУ "Санаторий "Беларусь" Управления делами Президента Республики Беларусь, с которым заключен договор аренды от (.)..

На основании изложенного, просила суд в удовлетворении исковых требований С.К. полностью отказать.

Выслушав доводы представителя истца, возражения представителя ответчиков, исследовав в судебном заседании все представленные в материалы дела доказательства и оценив их в совокупности, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Так, согласно п. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В судебном заседании установлено, что (.) между муниципальным образованием город-курорт Сочи, именуемым в дальнейшем арендодатель, с одной стороны и С.К., именуемым в дальнейшем арендатор, с другой стороны, согласно протоколу о результатах аукциона от (.). заключен договор аренды . о предоставлении в пользование земельного участка с кадастровым номером . площадью 1 383 кв.м., расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, (), с видом разрешенного использования «благоустройство территории».

Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (.)

В соответствии с п. 2.2 договора аренды, договор заключен на 10 лет со дня его государственной регистрации.

Согласно пункту 3.1. договора, годовой размер арендной платы, определенный по результатам аукциона, согласно протоколу от (.)., в сумме 2 011 300 рублей 00 копеек устанавливается на двенадцать месяцев со дня государственной регистрации договора аренды.

В соответствии с п. 3.2 договора, сумма годовой арендной платы участка, за вычетом внесенного задатка 1 806 000 рублей 00 копеек, должна поступить от арендатора в течении пяти дней с даты подписания договора аренды.

Задаток от арендатора поступил (.) в размере 205 300 руб.

В соответствии с п. 3.3 договора, по истечении двенадцати месяцев со дня государственной регистрации договора арендная плата в размере 502 825 рублей 00 копеек вносился ежеквартально не позднее 10 числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал до 10 ноября текущего года.

В соответствии с п. 5.2.1 договора арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора.

Согласно п. 5.2.2 арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в полном размере за участок в соответствии с п. 3 договора без выставления счетов арендодателем.

Так как арендатор нарушил пункт 3.2. договора о внесении годовой арендной платы за вычетом внесенного задатка в размере 1 806 000.00 руб. в течение пяти дней с даты подписания договора аренды, департаментом имущественных отношений администрации города Сочи в адрес арендатора направлена претензия от (.). о необходимости незамедлительно погасить задолженность по арендной плате.

Указанная претензия С.К. получена (.), что подтверждается информацией с сайта отслеживания почтовых отправлений почты России.

В соответствии с п. 4.1.1 договора, арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при невыполнении арендатором обязанностей, указанных в п. 5.2 договора (своевременно вносить арендную плату в полном размере).

Так как задолженность С.К. не была погашена, департаментом имущественных отношений администрации города Сочи в адрес С.К. направлен акт о расторжении договора аренды в одностороннем порядке от (.)..

Согласно п. 8.5 договора, договор считается расторгнутым в одностороннем порядке по требованию арендодателя в случаях, указанных в п.4.1.1 договора, по истечении десяти дней с даты получения арендатором акта о расторжении договора.

Согласно уведомлению почты России о вручении, акт о расторжении договора аренды от (.). получен С.К.(.). Указанные обстоятельства истцом не оспариваются.

В соответствии с п. 2 ст. 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Как разъяснено в п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от (.) N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

В соответствии с п. 12 указанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ, если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены.

В данном случае стороны в договоре аренды предусмотрели возможность одностороннего отказа от исполнения договора в случае невыполнения арендатором взятых им на себя обязательств по своевременному внесению арендной платы за земельный участок.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Краснодарского края от (.) с истца в пользу администрации г. Сочи взыскана задолженность по арендной плате в размере 1 806 000 рублей.

Более того, (.) департамент имущественных отношений администрации города Сочи обратился в управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю с заявлением о погашении записи регистрации договора аренды от (.)..

Согласно уведомлению управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от (.). регистрационная запись договора аренды от (.). в Едином государственном реестре недвижимости погашена (.).

В настоящее время земельный участок с кадастровым номером . предоставлен через процедуру торгов ГУ "Санаторий "Беларусь" Управления делами Президента Республики Беларусь. Согласно протоколу о результатах аукциона от (.). между муниципальным образованием город-курорт Сочи и ГУ "Санаторий "Беларусь" Управления делами Президента Республики Беларусь заключен договор аренды от (.). о предоставлении в пользование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201016:534 площадью 1383 кв.м., расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, (), с видом разрешенного использования «благоустройство территории». Срок действия договора аренды установлен на 10 лет со дня его государственной регистрации.

Доводы истца о том, что к арендованному им земельному участку отсутствовал свободный доступ и проезд к нему, препятствующие его использованию по назначению, судом отклоняются, так как согласно акта осмотра земельного участка от (.), проведенному главным специалистом отдела земельного контроля по Центральному району управления муниципального земельного контроля администрации города Сочи с участием заместителя начальника отдела земельно-правовых отношений департамента имущественных отношений администрации города Сочи в присутствии арендатора земельного участка С.К., в присутствии заместителя директора ГУ «Санаторий Беларусь» Управления делами президента Республики Беларусь, начальника отдела по правовой работе А.В., земельный участок с кадастровым номером 23:49:0201016:534 представляет собой зеленую зону с обустроенными пешеходными дорожками. В ходе визуального осмотра установлено, что доступ на участок возможен через территорию комплекса отдыха «Морская звезда» (относится к санаторию «Беларусь»), либо через металлические ворота, не имеющие запорных конструкций, со стороны территории санатория «Ставрополье».

При таких обстоятельствах, оснований для признания недействительным одностороннего отказа арендодателя от договора аренды от (.) 4900010498, а также для обязания администрации г. Сочи безвозмездно устранить недостатки земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201016:534 путем обеспечения свободного и беспрепятственного доступа и проезда к нему, освобождению его от металлических бытовок и иного имущества, суд не усматривает.

Так как в удовлетворении исковых требований суд отказывает, следовательно, не имеется оснований и для взыскания с администрации г. Сочи в пользу истца денежных средств на основании ст. 308.3 ГК РФ.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований С.К. к администрации города Сочи, департаменту имущественных отношений администрации города Сочи о признании недействительным одностороннего отказа арендодателя от договора полностью отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение суда в соответствии со статьей 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации составлено 27 марта 2019 года.

Судья Центрального

районного суда г. Сочи Г.В. Казимирова