Гражданский кодекс часть 1

Сосновский районный суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Нижегородского районного суда г.Н.Новгорода, исполняющего обязанности судьи Сосновского районного суда Рябова А.Е., с участием представителя истца ПАО «Газпром» Читанава И.О., представителя ответчика по доверенности Спорова К.В., представителя третьего лица на стороне истца, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ООО «Газпром трансгаз Нижний Новгород» Скотина С.Н., при секретаре Андроновой О.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ПАО «Газпром» к Коленкову Д.В. о принудительном изъятии земельных участков для государственных нужд,

У с т а н о в и л:

Истец ПАО «Газпром» обратился в суд с иском к Коленкову Д.В. о принудительном изъятии земельных участков.

Определением Сосновского районного суда Нижегородской области от 21.02.2022 г. исковые требования в части изъятия у Коленкова Д.В. земельного участка площадью <***>- кв. м., кадастровый номер <***> категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, по цене 542500,00 руб.

Истец ПАО «Газпром» в исковом заявлении с учетом дополнения исковых требований в порядке ст.39 ГПК РФ указал, что :

- земельный участок площадью <***> кв.м, кадастровый номер <***>

Право собственности ответчика на указанный земельный участок подтверждается выпиской из ЕГРН.

На указанном земельном участке расположены следующие объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности ответчику и эксплуатируемые ООО «Газпром трансгаз Нижний Новгород» и входящие в состав объекта федерального значения «Газопровод Починки-Грязовец»:

- на земельном участке 8 - дренажная канализация КС 02 «Новоарзамасская», сети канализации КС 02 «Новоарзамасская». Указанные обстоятельства подтверждаются свидетельствами о государственной регистрации права.

Ввиду изложенного на основании ходатайства истца и в соответствии с положениями статей 56.2-56.4 и 56.6 Земельного Кодекса РФ (далее – ЗК РФ) Минэнерго России издан приказ от 04.12.2020 № 1087 об изъятии указанного земельного участка ответчика для государственных нужд Российской Федерации в целях обеспечения эксплуатации истцом указанного объекта. Данный приказ не отменен, изменения в него не вносились.

Положениями статей 56.7 - 56.10 ЗК РФ установлено, что изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд производится на основании соглашения об изъятии недвижимости, заключаемого между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом исполнительной власти, а в случае, если изъятие земельных участков осуществляется на основании ходатайства об изъятии, также организацией, подавшей такое ходатайство. Проект соглашения об изъятии недвижимости, подписанный уполномоченным органом исполнительной власти, принявшим решение об изъятии, а также организацией, подавшей ходатайство об изъятии, на основании которого было принято такое решение, направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества.

Организация, подавшая ходатайство об изъятии, на основании которого было принято решение об изъятии, вправе вручить проект соглашения об изъятии недвижимости правообладателю изымаемой недвижимости с распиской в получении (пункт 7 статьи 56.10 ЗК РФ).

В соответствии с требованиями указанных норм в адрес ответчика был направлен подписанный со стороны Минэнерго России и истца проект соглашения об изъятии спорных земельных участков.

Проектом соглашения предусмотрено, что размер возмещения истцом ответчику за изымаемый земельный участок составляет установленные отчетом от 28.06.2021 № 105-8/2021 об оценке размера возмещения за изъятие земельных участков ответчика, подготовленным независимым оценщиком ООО «СТРОИЭКСПЕРТСЕРВИС», где рыночная стоимость земельного участка 8 - 542 500,00 руб.

Проект соглашения с иными документами, предусмотренными пунктом 4 статьи 56.10 ЗК РФ, был направлен ответчику 22.07.2021 почтовым отправлением по адресу его регистрации. Однако ответчик, несмотря на то, что после поступления проекта соглашения в отдел почтовой связи по месту вручения 23.07.2021 ему также были направлены уведомления по всем известным адресам работы и временного проживания о том, что по месту регистрации его ожидает соответствующий комплект документов, не забрал почтовую корреспонденцию из отдела почтовой связи, откуда отправление было направлено обратно отправителю.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ, сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 67 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснил следующее. Бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение. Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).

Таким образом, проект соглашения считается доставленным (врученным) ответчику 23.07.2021.

Как установлено пунктом 10 статьи 56.10 ЗК РФ, в случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.

В силу истечения срока, установленного вышеуказанным законоположением, истец праве обратиться в суд с требованием о принудительном изъятии земельных участков ответчика.

При этом в настоящем случае истец мог и не соблюдать указанный срок. Так, установление данного срока направлено на предоставление правообладателю изымаемого объекта недвижимости возможности оценить представленный проект соглашения и в случае несогласия с ним отказаться от его подписания или предоставить свои мотивированные предложения о заключении соглашения в иной редакции (пункт 9 статьи 56.10 ЗК РФ). Ответчик уклонился от получения проекта соглашения и не ознакомился с его содержанием, в связи с чем не мог предоставить (и, соответственно, не предоставил) возражения либо предложения относительно проекта.

На основании изложенного, истец просит изъять у Коленкова Д.В. в собственность ПАО «Газпром» земельный участок:

- земельный участок площадью <***>

В уточненном исковом заявлении истец просит считать измененной цену изымаемого земельного участка, в просительной части искового заявления на 567 000 руб. 00 коп.

Представитель истца ПАО «Газпром» Читанава И.О. в судебном заседание исковые требовании с учетом уточнения поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить.

Ответчик Коленков Д.В. в судебное заседание не явился. О месте и времени извещен надлежащим образом судебной повесткой с уведомлением. Судебный конверт с повесткой возвращен с отметкой «Истек срок хранения». Его интересы представлял - Споров К.В. – представитель по доверенности.

Представитель ответчика по доверенности Споров К.В. в судебном заседании иск с учетом уточнения не признал. Просит в удовлетворении иска отказать. Считает, что сумму 1000 000 руб. нужно включать в счет возмещения упущенной выгоды. Есть решение суда, оно вступило в законную силу. Арендный доход - это и есть убытки. ПАО «Газпром» из года в год доказывает Арбитражному суду, что нельзя взыскивать арендную плату, что нужно назначать экспертизу, что нужно доказывать неосновательное обогащение. Арбитражные суды отказывают ПАО «Газпром» в назначении экспертиз, указывая на то, что ни какая экспертиза не нужна, поскольку у сторон есть арендная плата согласно договору аренды, ее они и взыскивали. Данная ситуация позволяет им доказывать, что доход составляет арендную плату, постоянную, стабильную, неизменяющуюся.

Представитель третьего лица на стороне истца, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Газпром трангаз Нижний Новгород» Скотин С.Н. в судебном заседании иск поддержал. Просил его удовлетворить. В рамках рассмотрения дел, сторонами которого являлись Коленков, ПАО «Газпром» и ООО «Газпром трансгаз Нижний Новгород» по обжалованию предписания Ростехнадзора об отсутствии прав на земельные участки, решениями суда отражено, что договорные отношения отсутствуют, это неоднократно говорилось в судебных заседаниях, это отражено в протоколах судебных заседаний. Говорилось о том, что договор расторгнут, как они не пытались доказать, что взыскивается арендная плата, но сам Коленков Д.В. и его представитель утверждали, что договора не существует. Даже в самом первом предписании, где рассматривались вопросы о наличии прав на земельные участки. Они утверждали, что договоры расторгнуты.

Представитель третьего лица на стороне истца, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Минэнерго России в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, заказным письмом с уведомлением. Об отложении дела не просил, о причинах неявки в суд не сообщил, в связи с чем, на основании ст.167 ч.3 ГПК РФ дело рассмотрено в его отсутствие.

Эксперт Копцов В.Л. в судебном заседании показал, что он работает экспертом-оценщиком ООО «Волго-окская экспертная компания». Основными критериями отбора сопоставимых земельных участков являлись местоположение в Нижегородской области – Сосновский и Ардатовский район, категории земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства, наличие (отсутствие) строений, наличие (отсутствие) подведенных инженерных коммуникаций, общая площадь, наличие (отсутствие) рядом неблагоприятных, непривлекательных промышленных объектов и наличие свободного доступа к участкам. В результате проведенного анализа предложений продаж объектов-аналогов на момент проведения экспертизы в ближайшем окружении от объекта исследования им было принято 7 наиболее сопоставимых объектов-аналогов. Копии распечаток объявлений по объектам-аналогам приведены в приложении 1 к заключению эксперта. Заключение эксперта № С34-22 было выполнено и сдано 07 февраля 2023 года, датой оценки была дата окончания проведения судебной экспертизы – 07 февраля 2023 года. Приведенные в рецензии распечатки по объектам-аналогам датированы 15 февраля 2023 года, т.е. на эту дату основная информация в объявлениях с даты публичной оферты могла измениться. В соответствии с действующим законодательством в области оценочной деятельности недопустимо рассматривать информацию после даты оценки. Им не вводились корректировки на иной сегмент рынка для объектов-аналогов, расположенных в коттеджном поселке экопоселения «Сосновый бор» ввиду отсутствия необходимости, т.к. коттеджный поселок является самостоятельным населенным пунктом. Расположение жилого дома в коттеджном поселке с точки зрения собственника имеет свои плюсы и минусы. Плюсы – это наличие управляющей компании, которая централизованно занимается вопросами охраны, содержанием сетей управления. Из отрицательных аспектов необходимо отметить повышенные финансовые расходы и зависимость от решения администрации коттеджного поселка. Нет существенной разницы, расположен ли земельный участок в пределах какой-либо деревни или в коттеджном поселке. Если открыть методические рекомендации по государственной кадастровой оценке, то там четко сказано, что при оценке земельного участка инженерные коммуникации оцениваются по границе участка, а не на границе участка. У него в письменных пояснениях на стр. 5 отмечено, что понижающая корректировка к объекту-аналогу № 5 на наличие электричества в тексте было написано, что подведено электричество. При этом понимается, что электричество подведено к границе земельного участка, и новый собственник в дальнейшем понесет финансовые затраты на подведение электричества к будущему жилому дому, и все объекты-аналоги рассматривались с наличием необходимых коммуникаций по границе участка. Было сказано, что земельный участок в поле, но до того, когда изъяли этот земельный участок, там находилась д. Красненькая, бывший населенный пункт, и соответственно, инженерные коммуникации там были, как минимум электричество. Это не его предположение, так в вопросе написано, бывший населенный пункт. Не на земельном участке, а по границе. В населенных пунктах как минимум есть электричество, и он как собственник может у сетевой организации попросить к себе кинуть столб и за это запросить деньги, но столб он будет кидать не на 20 км, а в границах населенного пункта. Он не устанавливал, была ли проведена в д. Красненькая коммуникация в виде электричества и была ли она проведена на момент начала строительства, но электричество должно быть. Водопровод – не устанавливал. Водопровод, как правило, в сельских поселениях делается платно. К коттеджному поселку экопоселению «Сосновый бор» вероятнее всего подведены коммуникации. Наверное, электричество, а также газопровод в будущем. Водопровод не отражен в объявлениях, а отражено электричество и газ в будущем, может, года через два еще что-то. В коттеджном поселке коммуникации по границе идут, не заведены на земельный участок, поэтому оценивается как условно свободный с коммуникациями по границе участка. К границе не подведены. К изымаемому земельному участку никакие коммуникации не подведены, там нет ничего, там сейчас стоит сооружение. Разрешенное использование земельных участков, расположенных в коттеджном поселке экопоселения «Сосновый бор» - индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Личное подсобное хозяйство (ЛПХ), лучше, чем ИЖС, можно сделать повышающую корректировку по справочнику. Земельные участки с разрешенным использованием «личное подсобное хозяйство» в целом стоят дороже, чем земельные участки с разрешенным использованием «индивидуальное жилищное строительство». На землях с разрешенным использованием «личное подсобное хозяйство» можно возводить жилые здания, жилой дом и делать личное подсобное хозяйство, а на землях населенных пунктов можно построить только жилой дом, а вести личное подсобное хозяйство нельзя. Есть корректировка повышающая – переход от земель населенных пунктов в личное подсобное хозяйство. Если ее применить, то стоимость вырастет. Справочником оценщика недвижимости и земельных участков Лейфера, г. Нижний Новгород, 2022 год. Он не стал вводить данную корректировку. Он не использовал понижающие корректировки в расчетах стоимости земельного участка при использовании объектов-аналогов, предложений о продаже земельных участков с возможностью подключения электричества. Ставка капитализации на дату оценки принята им в размере ключевой ставки Центрального Банка России 7,5%, т.к. это один из важнейших инструментов регулирования государственной экономики. Ключевая ставка играет информационно-сигнальную роль, характеризует направленность денежно-кредитной политики и определяет структуру экономики к уровню риска инвестиций и финансовых активов, а также готовность экономических объектов принимать их на себя. Также по ставке капитализации он может дополнить в его письменных пояснениях на листе 6. Он мог бы взять ставку капитализации, учитывая принудительное изъятие земельного участка, в размере 7%, а рекомендованного расширенного интервала по данным справочника Лейфера, часть 2. И если он принял 7%, а не 7,5%, то стоимость земельного участка в рамках доходного подхода увеличилась бы с 1 700 000 руб. до 1 850 000 руб., т.е. мог бы еще увеличить, но не увеличил. При производстве судебной экспертизы он руководствовался данными общепринятых специализированных сайтов о продаже сопоставимых объектов недвижимости. Согласно федеральным стандартам оценки в таблице 3 и в тексте заключения эксперта (приложение 1) присутствуют ссылки на источники информации, копии используемых распечаток, позволяющих проверить данную информацию и сделать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. При определении рыночной стоимости земельного участка доходным подходом в качестве источника дохода он использовал размер арендной платы, установленной договорами аренды от 29.11.2007 г. № ПГ/Нов-2 и № ПГ/Нов-6 в соответствии с поставленным судом вопросом № 2. Данные замечания находятся вне компетенции судебного эксперта, поскольку требуют толкования законодательства РФ, что для эксперта недопустимо, поскольку является прерогативой суда. Фактически земельные участки рассчитываются сравнительным подходом и доходным. Сравнительным подходом у негополучилось 2 303 000 руб., а доходным – 1 726 000 руб. Стоимость земельного участка по доходному подходу производится методом капитализации земельной ренты, именно тех доходов, которые собственник мог бы получать и получал ранее. В соглашениях к данному договору была утверждена арендная плата за 1 га в годовом исчислении 185 000 руб. В заключении на листе 22, в таблице 5 был произведен расчет рыночной стоимости доходным подходом на основании арендной платы получаемой, это доход. Он всё написал в заключении, что касается упущенной выгоды. У всё идет с 2008 года, что-то по решениям арбитражных судов было с ответчика взыскано по арендной плате. Это в материалах дела есть. На листах заключения 24-26 он написал о том, что видел, со ссылками на тома и листы дела, всю эту процедуру. И даже когда договоры были с какой-то стороны расторгнуты, тем не менее Коленков Д.В. рядом арбитражных дел всё равно у ПАО «Газпром» эти деньги забирал, т.е. суды ему возвращали эту арендную плату. Он при расчете арендной платы взял ставку аренды в год согласно дополнительным соглашениям в размере 185 000 руб. за 1 га в год. Он взял из договора и дополнительного соглашения к данному договору. А судебные акты были подтверждением того, что Коленков Д.В. всё равно взыскивает данную сумму с вас – 185 000 руб. в год. Судебные акты также явились основанием для применения доходного подхода. В томе 2, л.д. 122 решением Арбитражного суда г. Москвы по делу № А40-93615/12 с ОАО «Газпром» в пользу ООО «ВИП Статус» взыскана задолженность за период с 01.11.2009 г. по 31.10.2011 г. в размере 195 215 руб. 79 коп. Здесь взыскивает ООО «ВИП Статус», но он понял, что ООО «ВИП Статус» стал правопреемником Коленкова Д.В. Коленков Д.В. в силу наследования является собственником. В соответствии с договором уступки прав требования оплату по договорам Коленков Д.В. уступает ООО «ВИП Статус», стр. 24-25 заключения, и в томе 2 л.д. 114 есть договор уступки Коленкова Д.В. ООО «ВИП Статус». Согласно письменному заявлению Коленкова Д.В. задолженность за период 2013-2014 г.г. ПАО «Газпром» оплатило добровольно, том 2, л.д. 101. Согласно письменному заявлению Коленкова Д.В. задолженность за период с 2014-2016 г.г. с ПАО «Газпром» не взыскана в связи с истечением срока исковой давности. Согласно письменному заявлению Коленкова Д.В. задолженность за период 2019-2021 г.г. взыскана с ПАО «Газпром», исполнено должником, том 2, л.д. 101. Задолженность была взыскана по 25 января 2021 г., соответственно он рассчитал упущенную выгоду, начиная с 26.01.2021 г. по 07.02.2023 г.

Специалист Захаров К.В. в судебном заседании показал, что работает в ООО «Компания «Оценочный стандарт» директором в соответствии с его представлением и Методическими рекомендациями, размещенными на сайте организации, членом экспертного совета которой он является и также является рядовым оценщиком, у них написано, что при проведении судебной экспертизы судебный эксперт не должен следовать требованиям федерального закона № 135-ФЗ, может отступать от федеральных стандартов оценки и методических рекомендаций по определению кадастровой стоимости № 226, на которые ссылался его коллега, носят рекомендательный характер, по сути дела, они не обязательны им к исполнению. Поэтому непосредственно заключение эксперта он анализировал с точки зрения закона «О государственной судебной экспертной деятельности», принимая во внимание, что Копцов В.Л. не является государственным судебным экспертом, и этот федеральный закон на него распространяется частично. Как отметили коллеги на стр. 10 своего заключения исследованию подлежит земельный участок площадью <***> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для ведения личного подсобного хозяйства, что подтверждается его кадастровым номером. На сайте Росреестра приведена такая же информация, в тексте заключения неоднократно, более 4-х раз указано, фигурирует, что разрешенное использование – личное подсобное хозяйство. Далее при выборе аналогов непосредственно при расчете и при ответе на вопрос № 1 эксперт пишет: «Методика отбора объектов-аналогов. Основными критериями отбора сопоставимых земельных участков является местоположение в Нижегородской области – Сосновский и Ардатовский район, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуальное жилищное строительство, отсутствие строений, наличие (отсутствие) подведенных инженерных коммуникаций, общая площадь, отсутствие ряда неблагоприятных, непривлекательных промышленных объектов и наличие свободного доступа к участкам». Здесь наиболее интересно, с точки зрения определения стоимости, формулировка «для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуальное жилищное строительство». Непонятно, почему эксперт при проведении судебной экспертизы расширил диапазон выбора земельных участков, потому что из предыдущих ответов у них основная категория, определяющая правовое использование земельного участка – это его категория в соответствии с Земельным кодексом РФ и остальными нормативно-правовыми документами РФ. Их всего 7, это земли населенных пунктов, земли промышленности, земли лесного фонда, особо охраняемые земли, они им не интересны. В рамках каждой из категорий определяются виды разрешенного использования, которые четко устанавливают, что же можно делать с конкретным объектом. У них у объекта оценки разрешенное использование – личное подсобное хозяйство, а в качестве аналогов начинают выступать участки для индивидуального жилищного строительства. Если начинать разбираться с Земельным кодексом РФ и законодательством, которое регулирует эту область, то увидим отсылку к следующему, что это, по сути дела, разные категории. Личное подсобное хозяйство – это категория при нахождении в границах населенного пункта разрешает строительство жилого дома и разрешает прописываться и регистрироваться в таких домах. Но в последнее время в связи с рядом объектов и нюансов видно, что органы власти всячески пытаются не регистрировать отдельно дома, в частности, были случаи, когда человек регистрировал дом, приходил на регистрацию, а ему отказывали, потому что нет вспомогательных построек хозяйственного назначения. В целом такие дискуссии неоднократно поднимались в профессиональных сообществах. Статус земель населенных пунктов обязывает местные власти создавать для владельцев таких участков транспортную, инженерную и социальную инфраструктуру, это означает, что участки ИЖС будут обеспечены в приоритетном порядке дорогами, коммуникациями, школами, детскими садами, больницами, прочими социальными объектами по установленным нормативам, а это в свою очередь приводит к удорожанию таких участков по сравнению с иными. На тех же форумах коллеги высказывают мнения: участки ЛПХ, расположенные в границах населенных пунктов, могут быть использованы для постоянного проживания и регистрации, причем цена их будет ниже, чем у участков ИЖС, поскольку инфраструктура для них строится по более низким нормативам, допускается размещение школ, детских садов, больниц, коммуникаций в меньшем объеме, чем для участков под ИЖС. Вследствие этого факта органы власти стараются в населенных пунктах ЛПХ не выдавать разрешения на строительство и всячески препятствовать регистрации возведенных объектов, поскольку возлагаются определенные обязательства в связи с этим. Таким образом, для того, чтобы определить тот сегмент рынка, к которому относится объект исследования судебной экспертизы, учитывая, что в соответствии с документами объект находится в населенном пункте, эксперту следовало поднять Правила застройки и землепользования данного населенного пункта либо градостроительный план, если он утвержден для него, дальше сопоставить виды основного и вспомогательного разрешенного использования и уже, исходя из проведенного анализа, делать вопрос о допустимости использования тех или иных объектов. В таблице 3 на стр. 19 экспертного заключения перечислены 7 объектов-аналогов, по которым ведется расчет. Есть графа «разрешенное использование». Для объекта исследования это вторая колонка слева, четко написано «ЛПХ». Дальше для всех аналогов автор заключения, эксперт пишет «ИЖС» и через запятую «ЛПХ». Если обратиться к принтскринам, одним из принципов судебной экспертизы является принцип ее доступности, объективности и возможности ее проверки, в источниках информации, которые должны вести их к этому объявлению, давать возможность его самостоятельной проверки, веб-сайт указан «Авито.ру». А если посмотрим аналог № 1, приведенный на стр. 31, то видим поисковую строку длиной около 12 см, т.е. там уже непосредственно адрес этого объекта, что не совсем соответствует критериям проверяемости, это больше формальный момент и сейчас их интересует мало. Открыв приложение 1, то четко видим: участок 10 соток, ИЖС, дальше видим текст объявления, где нет ни слова про ЛПХ, но есть кадастровый номер. Если забить в мобильное приложение или на сайт Росреестра этот кадастровый номер, он выдает, что это земли населенных пунктов под малоэтажную жилую застройку (ИЖС). Обратившись к аналогу № 2, т.е. «Сосновый бор», там четко написано «под ИЖС». Формулировка «под ИЖС» четко написана во всех аналогах, за исключением 7-го. Про ЛПХ слова нет. С какой целью добавлено слово «ЛПХ» в объявление, когда автор его не размещал, видимо, был построен какой-то ассоциативный ряд, вследствие неверного анализа эксперт для себя уравнял эти понятия и их таким образом подал. Но он настаивает на том, что ИЖС и ДПХ – это разные вещи, и нужно произвести анализ. Сборник он с собой не взял, на который ссылался эксперт, но в электронном виде ему его прислали из офиса. На стр. 224 сборника Лейфера – это сборник оценщика недвижимости 2022 года, земельные участки, часть 2, полная версия по состоянию на 2021 год, значения корректировок усреднено по городам России. Таблица 80 – отношение цены земельных участков в зависимости от функционального назначения земельного участка, значение коэффициента усреднено по городам России, доверительный интервал. Здесь Лейфер указывает, что отношение усредненной цены земельных участков под индивидуальную жилую застройку (ИЖС) к удельной цене земельных участков под жилую застройку (ЛПХ), среднее значение 1,18, доверительный интервал от 1,10 до 1,27. Корректировка повышающая. Земля ИЖС вследствие приведенных мною факторов о возможности регистрации, о полном объеме прав и всех остальных вещей, дороже. И по таблице № 3 они увидели, что подобранные объекты являются землями индивидуального жилищного поселения. В подавляющем большинстве земельных участках, используемых в качестве аналога, фигурирует формулировка, что получены технические условия. Поднимался вопрос по объектам сравнения № 2 – экопоселение «Сосновый бор». Здесь четко прописано, что это участок под ИЖС. На стр. 33 заключения эксперта приводятся данные о коммуникациях экопоселения. Получены технические условия на подключение электричества, утвержден проект энергоснабжения, в стоимость участка входит возможность подключения 15 кВт электричества. Эта формулировка не совсем понятна. Технически есть электричество или нет, но технические условия на электричество и на газ получены в объявлении фигурирует четко. И в сборнике Яскевича есть корректировка на наличие техусловий. Если они пойдут по остальным объявлениям, аналог № 3 из «Сосновского бора», он тоже содержит техусловия, аналог № 4 с ценой предложения 600 000 руб. – это участок 15 соток ИЖС – получены техусловия на подключение электричества, утвержден проект подключения, в стоимость входит подключения 15 кВт, на газ получены техусловия. Возможность подключения техусловий никоим образом не учтена. У аналога № 5 с ценой предложения 700 000 руб., принтскрин объявления приведен на стр. 37 заключения эксперта. Четко написано, что 13 соток ИЖС предлагаются к приобретению за 700 000 руб., автор объявления пишет, что «земельный участок ИЖС для возведения жилого дома в очаровательном природном месте, подведено электричество 15 кВт», т.е. на данном земельном участке электричество есть. В Методических рекомендациях для кадастровых инженеров есть формулировка про нахождение коммуникаций на границе, но с точки зрения любого обывателя, кто хоть немного посвящен в данный вопрос, она выглядит крайне странно, поскольку, имея в своей собственности земельный участок, по его границе, в непосредственной близости может идти газовая труба, электрическая линия, но свою точку подключения, не обратившись в специализированную организацию, я не узнаю никогда. Может банально не быть мощностей, и ему дадут точку подключения через 3 км, может быть, здесь, поэтому считать, что наличие коммуникаций по границе – это коммуникации на участке, в его представлении, неправильно. Методические рекомендации о государственной кадастровой оценке начинаются абзацем 1.1: «Настоящие Методические рекомендации о государственной кадастровой оценке определяют правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости и предназначены для определения кадастровой стоимости бюджетными учреждениями субъектов РФ, наделенными полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, далее – бюджетные учреждения». Каким образом нормативный документ, регламентирующий порядок определения кадастровой стоимости, лег в основу судебной экспертизы, где стоит вопрос о рыночной стоимости. Поэтому он считает, что не введение корректировки на наличие электричества для объекта-аналога № 5 также является нарушением. Таким образом, по определению рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода вследствие того, что некорректно были подобраны аналоги, и не вводилась корректировка на наличие коммуникаций, которые они установили из принтскрина объявления одного из аналогов, стоимость была определена неверно. Логика эксперта не совсем понятна, поскольку он дал пояснения, что эти две категории в его представлении всё-таки различаются и при этой убежденности он не ввёл эту корректировку. В связи с этим он считает, что определение стоимости сравнительным подходом было сделано неверно. Что касается самого доходного подхода к определению стоимости земельного участка. Как пишет эксперт, стоимость оцениваемого земельного участка по доходному подходу производится методом капитализации земельной ренты, определяется путем деления стоимости годовой арендной платы за объект исследования на ставку капитализации в соответствии с методикой, где пишется, что под текущей доходностью понимается соотношение рыночной величины чистого ожидаемого дохода от сдачи объекта в аренду к его рыночной стоимости. Согласно договору аренды от 2017 года утверждена арендная плата за гектар в годовом исчислении 185 000 руб. Т.к. оценке подлежит свободный от строений земельный участок, подлежащий изъятию, ставка капитализации на дату оценки принимается в размере ключевой ставки Центрального Банка РФ 7,5%. Здесь не совсем описано, что на что делит эксперт, последовательность его действий, но у него вопрос один, из него будет вытекать обоснованность неправильности этого расчета. На сайте факультета РАНХиГС опубликована статья «Метод капитализации земельной ренты. Доходный подход»: «Определение стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. В связи с тем, что в России пока еще мало распространена практика сдачи в аренду частных землевладений, арендуются, главным образом, государственные и муниципальные земельные участки, арендные платежи в этом случае регламентированы нормативной ценой земли, неадекватной ее рыночной стоимости. Поэтому на практике применение метода капитализации земельной ренты дает недостаточно объективные результаты». Это им пишут коллеги, когда ведут дискуссию касательно этого метода, конкретно изложенного на стр. 22 заключения эксперта. Доходный подход он делает в рамках ответа на вопрос № 1, поставленный судом: какова на момент проведения экспертизы рыночная стоимость изымаемого для государственных нужд земельного участка, исходя из категории и вида разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню изъятия? Дальше перечисляются кадастровый номер, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для ведения личного подсобного хозяйства. В качестве базы для расчета используется некая величина. У него не было в распоряжении материалов дела, у него была только экспертиза. Здесь стоит ссылка на 185 000 руб., том 2. Он предполагает, что это некая усредненная нормативная величина, о которой им говорит РАНХиГС. Дальше высчитывается путем соотношения площади, 185 000 руб. за гектар, определяется стоимость в отношении нашей площади 0,7 га. Путем деления на ставку капитализации, поскольку рыночная стоимость – это земельная рента, деленная на ставку капитализации, определяется непосредственно рыночная стоимость земельного участка. Ставка капитализации в оценочной и экспертной деятельности определяется двумя путями. Есть метод рыночной экстракции, где она определяется, как соотношение годового дохода к рыночной стоимости, либо она может быть построена методом коммулятивного построения, где они ставят себя на позицию инвестора, рассматриваем способ вложения денежных средств, берут безрисковую ставку, которую утверждает Центральный Банк РФ, и в зависимости от риска и возможных степеней негативных рисков, связанных с использованием того или иного актива, добавляют эти риски в виде денег. Понятно, что чем больше они рискуют, тем больше должна быть их доходность. В связи с этим встает вопрос, почему ставка капитализации в заключении эксперта принята в размере ключевой ставки Центрального Банка РФ – 7,5% - это безрисковая. Дальше должны быть иные слагаемые в формуле либо должно быть объяснение, почему их нет. Потому что сам факт написания этой экспертизы, само основание этой экспертизы говорит им о том, что у собственника наступил один из рисков – у него прекращается право собственности на его объект. Риски может быть самые минимальные для земли, потому что она не подлежит износу, должны быть добавлены. Износу она не подвержена, но все остальные виды ответственности за землю – экологическая составляющая и остальные должны быть. И получилась рыночная стоимость земли. Если обратиться к справочнику Лейфера - справочник недвижимости 2022 г. «Земельные участки, часть 2», на который ссылался эксперт. Здесь более подробно описана методология и приведены два значения коэффициента капитализации. Таблица 12.1.1 на стр. 242 называется «Значение коэффициента капитализации, усредненное по городам России и границе доверительных интервалов». Здесь указано значение коэффициента капитализации, цифры 7 здесь нет. Если брать земельные участки сельскохозяйственного назначения, то ставка капитализации 12,3, доверительный интервал от 10,2 до 14,4. Если брать земельные участки под индивидуальную жилую застройку, как эксперт руководствовался этой логикой подбора аналогов, то здесь указано среднее значение 10,2, т.е. ставка выше, чем 7,5%. В ходе ответа эксперта прозвучало, что в справочнике Лейфера фигурирует цифра 7%, такая цифра фигурирует только в одном месте – это значение коэффициента капитализации, только расширенный интервал, это нижняя граница для земельных участков под жилую застройку. Расширенный интервал находится в диапазоне от 7% до 13,4, среднее значение – 10,2. Соответственно, почему значение оказалось рядом с крайним, и как здесь прозвучало, что можно было по справочнику вообще использовать 7, обоснования этому не было. Соответственно, есть два вопроса, которые вызывают вопрос. В рамках доходного подхода они должны капитализировать чистый операционный доход. Он не видел договора аренды, не понимает, откуда взялась цифра 185 000 руб., поскольку у него не было материалов дела, но он предполагает, что вряд ли в стоимость этой платы заложена величина налога на имущество, который должен платить собственник. Таким образом, величину потенциального дохода от этой аренды следовало бы скорректировать на издержки, которые понесет собственник, и уже потом по ставке капитализации, в частности, если они будут использовать ставку капитализации не 7%, а 10,2%, по логике эксперта, то получают совершенно другую величину. Но даже это является не самым ключевым параметром, поскольку вопрос № 1 заключается в том, какова на момент проведения экспертизы рыночная стоимость изымаемого для государственных нужд земельного участка. Земельный участок у них описан достаточно четко, понятны его характеристики: площадь <***> кв.м, есть его категория и вид разрешенного использования. То, что на нем находится линейный объект – это причина, почему он изымается сторонами. В целом рынков земельных участков под такими объектами нет. Есть конкретный объект, его конкретная категория, конкретный вид разрешенного использования, конкретная обеспеченность коммуникациями и все остальные вещи. И для определения рыночной стоимости, если было желание использовать доходный подход, надо было анализировать именно рынок аренды аналогичных земельных участков, а не использовать некие нормативные показатели в качестве, тем более, как он понимает, это показатели 2007 года. Исследование по изменению цены вследствие инфляции либо в целом изменение структуры рынка, сопоставление со свежими договорами произведено не было. В целом такая логика расчета противоречит определению рыночной стоимости, это некие нерыночные данные, это данные в отношении одного объекта. Таким образом, доходный подход в том виде, в каком он реализован в заключении эксперта на стр. 22, он считает, что определен неверно, не соответствует действительности. Его описательная часть не позволяет произвести логику расчета, потому что, откуда взялась ставка капитализации, почему она равна ключевой ставке. Ему теоретически понятно, что это усеченная формула в рамках коммулятивного построения этой ставки, а остальным, кто здесь присутствует, не имея оценочного образования, достаточно субъективно. Тем более, что первый абзац начинается: «под текущей доходностью понимается соотношение рыночной стоимости от сдачи объектов в аренду к его рыночной», т.е. вроде как соотношение, следуя логике, нужно было произвести по методу рыночной экстракции, изучить рынок, сопоставить рыночные данные с арендой, если они есть, и дальше либо их использовать, либо от этого отказываться, но этого не сделано, поэтому в части определения стоимости, описание методологии, он считает, что подход выполнен неправильно, и в описательной части он противоречив. Первая часть ведет их к одному, а заканчивается другим. И стоимость не очищена от тех издержек, которые, как он понимает, несет собственник. Но здесь делают упущение, потому что материалов дела и этого тома, и основания возникновения этой стоимости он не видел. В любом случае ключевой параметр, как ставка капитализации, не обоснован, не подтвержден, не сопоставлен с данными, приведенными в сборнике, и не выявлена причина, нет обоснований его отклонения от диапазона. Вообще доходный подход, как правило, для земли не применяется в силу специфики этого объекта. Это не является типичным использованием земли, как квартиры, с последующей сдачей в аренду, это не коммерческий объект, это один из видов использования, поэтому он считает, что доходный подход выполнен неверно.

---Согласно письменного отзыва на исковое заявление представителя Минэнерго России по доверенности Злоцкой К.В., порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд регулируется главой VII.1 Земельною Кодекса Российской Федерации. В соответствии с пунктом 4 статьи 26 Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в случае, если указанный в статье 49 ЗК РФ линейный объект расположен на земельном участке, на который у собственника такого линейного объекта или лица, которому такой линейный объект принадлежит на иных правах, отсутствуют права, и если у этих лиц право собственности или иные права на такой линейный объект возникли до дня вступления в силу Федерального закона № 499-ФЗ, допускается принятие решения об изъятии земельного участка, необходимого для обеспечения эксплуатации данных линейных объектов, вне зависимости от наличия утвержденных документов территориального планирования и утвержденного проекта планировки территории, предусматривающих размещение данных линейных объектов…Таким образом, на основании ходатайства об изъятии земельного участка, площадью <***>, направленного ПАО «Газпром» письмом от 06.07.2020 г. № 01/05-5056, Минэнерго России издан приказ от 04.12.2020 г. № 1087 «Об изъятии земельных участков для государственных нужд РФ, необходимо для обеспечения эксплуатации объекта системы газоснабжения федерального значения «Газопровод Починки-Грязовец». В соответствии с п.5 ч.1 ст.56.7 ЗК РФ ПАО «Газпром» выступило заказчиком работ по оценке изымаемых земельных участков и размера убытков, причиняемого изъятием, что подтверждается отчетом об оценке размера возмещения за изъятие земельных участков, подготовленным независимым оценщиком ООО «Стройэкспертсервис» от 28.06.2021 № 105-8/2021. Согласно подпункту 7, 8 статьи 56.7 ЗК РФ, в целях подготовки соглашения об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в случае, если решение об изъятии принято на основании ходатайства об изъятии, организация, подавшая такое ходатайство осуществляет совместно с уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии, подготовку соглашения об изъятии недвижимости и направляет проект соглашения об изъятии недвижимости сторонам такого соглашения для подписания. ПАО «Газпром» совместно с Минэнерго России был подготовлен и подписан проект соглашения об изъятии земельных участков для государственных нужд. Кроме того, ПАО «Газпром» был соблюден установленный законодательством Российской Федерации порядок вручения правообладателю изымаемых земельных участков соглашения об изъятии недвижимого имущества в соответствии с приложенными к исковому заявлению документами. В соответствии с пунктом 10 статьи 56. 10 ЗК РФ в случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости. Таким образом, Минэнерго России считает обоснованными требования ПАО «Газпром» о принудительном изъятии земельных участков с кадастровыми номерами <***> для государственных нужд.

Выслушав участвующих лиц, исследовав письменные материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Частью 1 статьи 19 Конституции РФ предусмотрено равенство всех перед законом и судом.

Согласно части 3 статьи 123 Конституции РФ судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В силу части 1 статьи 3 ГК РФ заинтересованные лица имеют право на обращение в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии с требованиями статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой из сторон они подлежат доказыванию, ставит их на обсуждение, даже если стороны на какие- либо из них не ссылались. Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд может предложить им представить дополнительные доказательства. В случае, когда представление дополнительных доказательств для сторон и других лиц, участвующих в деле, затруднительно, суд по их ходатайству оказывает им содействие в собирании доказательств.

При этом, согласно положениям статьи 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеет для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В судебном заседании установлено, что Коленкову Д.В. принадлежат по праву собственности следующие земельные участки:

- земельный участок площадью <***>

Право собственности ответчика на указанный земельный участок подтверждается выпиской из ЕГРН.

На указанном земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности ответчику и эксплуатируемый ООО «Газпром трансгаз Нижний Новгород» и входящие в состав объекта федерального значения «Газопровод Починки-Грязовец» (дренажная канализация КС 02 «Новоарзамасская», канализации КС 02 «Новоарзамасская»).

Указанное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд регламентируется главой VП.1 Земельного Кодекса РФ, а также статьями 279-281 ГК РФ.

В силу пункта 1 статьи 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд. В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом (пункт 6 статьи 279 ГК РФ).

Согласно пунктам 1, 2, 4 статьи 281 ГК РФ за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.

При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения.

Если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, которое осуществляется по решению суда (пункты 1, 2 статьи 282 ГК РФ).

Порядок и условия изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд установлены главой VII. 1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 49 Земельного кодекса РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным со строительством, реконструкцией объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов.

Согласно пункту 1 статьи 56.2 Земельного кодекса РФ в случае изъятия земельных участков для государственных нужд Российской Федерации (федеральных нужд), в том числе для размещения объектов федерального значения, решение о таком изъятии принимается уполномоченным федеральным органом исполнительной власти.

Пунктом 4 статьи 56.3 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решениям уполномоченных органов исполнительной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 56.2 настоящего Кодекса, которые принимаются как по их собственной инициативе, так и на основании ходатайства об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, поданного организацией, указанной в пункте 1 статьи 56.4 настоящего Кодекса.

Если строительство, реконструкцию объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, для строительства, реконструкции которых для государственных или муниципальных нужд изымаются земельные участки, предполагается осуществлять полностью или частично за счет средств организаций, указанных в пункте 1 статьи 56.4 настоящего Кодекса, изъятие таких земельных участков осуществляется по ходатайству указанных организаций (пункт 7 статьи 56.3 Земельного кодекса РФ).

Решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд может быть принято на основании ходатайств об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, с которыми в уполномоченные органы исполнительной власти или органы местного самоуправления, предусмотренные статьей 56.2 настоящего Кодекса, вправе обратиться организации, являющиеся субъектами естественных монополий, в случае изъятия земельных участков для размещении объектов федерального значения или объектов регионального значения, указанных в статье 49 настоящего Кодекса и обеспечивающих деятельность этих субъектов (подпункт 1 пункта 1 статьи 56.4 Земельного кодекса РФ).

Согласно пункту 14 статьи 56.6 Земельного кодекса РФ, решение об изъятии может быть обжаловано в суд в течение трех месяцев со дня уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии.

Пунктом 1 статьи 56.8 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством (пункт 2 статьи 56.8 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 4 статьи 56.8 Земельного кодекса РФ в целях определения размера возмещения за изымаемый земельный участок, который подлежит образованию, рыночная стоимость такого земельного участка, находящегося в частной собственности (рыночная стоимость подлежащих прекращению иных прав на такой земельный участок), определяется как разница между рыночной стоимостью исходного земельного участка (рыночной стоимостью прекращаемых прав на исходный земельный участок) и рыночной стоимостью земельного участка, сохраняющегося у правообладателя (рыночной стоимостью сохраняющихся прав).

Согласно п.5 данной статьи, в целях определения размера возмещения рыночная стоимость земельного участка, право частной собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость подлежащих прекращению иных прав на земельный участок определяется исходя из разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка (абз.1). В случае, если до указанного дня разрешенное использование земельного участка изменено для строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, для строительства, реконструкции которых осуществляется изъятие, рыночная стоимость земельного участка или рыночная стоимость прекращаемых прав на земельный участок определяется исходя из разрешенного использования, установленного до указанного изменения (абз.2). Планируемое изъятие земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества не учитывается при определении размера возмещения (абз.3).

Порядок заключения внесудебного соглашения об изъятии земельного участка для государственных нужд предусмотрен ст.56.10 ЗК РФ. Согласно данной статьи, соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 56.2 настоящего Кодекса (за исключением случая, предусмотренного пунктом 12 настоящей статьи), а в случае, если изъятие земельных участков осуществляется на основании ходатайства об изъятии, также организацией, подавшей такое ходатайство (ч.1).

Проект соглашения об изъятии недвижимости, подписанный уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии, а также организацией, подавшей ходатайство об изъятии, на основании которого было принято такое решение, направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества (ч.2).

Проект соглашения об изъятии недвижимости направляется заказным письмом с уведомлением о вручении по адресу, который:

Одновременно с проектом соглашения об изъятии недвижимости, направляемым правообладателю изымаемой недвижимости в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи, направляются следующие документы:

Если правообладатель изымаемой недвижимости указал в качестве адреса для связи с ним в ходе выявления лиц, земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества которых подлежат изъятию для государственных или муниципальных нужд, адрес электронной почты, указанные в пунктах 3 и 4 настоящей статьи документы также направляются ему на данный адрес в электронной форме (ч.5).

Проект соглашения об изъятии недвижимости считается полученным правообладателем изымаемой недвижимости со дня вручения ему предусмотренного пунктом 3 настоящей статьи заказного письма или со дня возврата отправителю в соответствии с Федеральным законом "О почтовой связи" данного заказного письма, если иное не предусмотрено пунктом 7 настоящей статьи (ч.6).

При отказе правообладателя изымаемой недвижимости получить проект соглашения об изъятии недвижимости лицо, доставляющее проект соглашения об изъятии недвижимости, делает на нем отметку об отказе в получении проекта соглашения об изъятии недвижимости.

Правообладатель изымаемой недвижимости, отказавшийся принять проект соглашения об изъятии недвижимости, считается надлежащим образом получившим указанный проект соглашения (ч.7).

Правообладатель изымаемой недвижимости подписывает соглашение об изъятии недвижимости и направляет его в уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо в случае, если решение об изъятии принято на основании ходатайства об изъятии, в организацию, подавшую ходатайство об изъятии (ч.8).

Правообладатель изымаемой недвижимости вправе подписать соглашение об изъятии недвижимости и направить его лицам, указанным в пункте 8 настоящей статьи, либо направить указанным лицам уведомление об отказе в подписании соглашения об изъятии недвижимости или предложения об изменении условий данного соглашения, в том числе предложения об изменении размера возмещения. К предложениям об изменении размера возмещения должны быть приложены обосновывающие это изменение документы (ч.9).

В случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости (ч.10).

Возражая против удовлетворения исковых требований ПАО «Газпром», ответчик указывает на то, что истец преждевременно, до истечения 90 дней, предоставленных законом для заключения досудебного соглашения об изъятии земельных участков, обратился в суд с настоящим иском; ответчик не уклонялся от получения проекта соглашения, а корреспонденция направлялась ему истцом не по надлежащему адресу, в связи с чем, ответчик ее не получил; ответчик не согласен с площадью изымаемых земельных участков; проект соглашения об изъятии содержит только рыночную стоимость земельных участков, но не учитывает упущенную выгоду собственника земельных участков в результате их изъятия; судебная экспертиза, в результате которой определена цена изымаемых земельных участков, является недопустимым доказательством.

Доводы ответчика проверены судом в ходе рассмотрения дела и признаются судом несостоятельными.

Приказ Министерства энергетики Российской Федерации от 14.12.2020 г. № 1087 «Об изъятии земельных участков для государственных нужд Российской Федерации (федеральных нужд), необходимых для обеспечения эксплуатации объекта газоснабжения федерального значения «Газопровод Починки-Грязовец»» в отношении земельного участка ответчика, были предметом обжалования собственником земельных участков в порядке, предусмотренном пунктом 14 статьи 56.6 Земельного кодекса РФ.

Одним из оснований исковых требований являлся довод о несогласии Коленкова Д.В. с изымаемой площадью земельных участков (истец полагает, что у него должен быть изъят весь массив принадлежащих ему земельных участков, а не их части).

В результате принятия решения судом первой инстанции с учетом внесенных в него изменений апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 11.03.2020 г., Приказ № 968 от 30.10.2018 г. в отношении земельного участка, образованного из исходного с кадастровым номером <***>

В силу ч.2 ст.61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Из решения Нижегородского районного суда от 9.09.2019 г. видно, что в данном деле участвовали те же лица, что и по настоящему гражданскому делу, поэтому обстоятельства, связанные с изымаемой площадью земельных участков, принадлежащих ответчику, рассмотренные в рамках административного дела, в настоящем деле рассматриваться не должны. Вышеуказанное решение Нижегородского районного суда от 9.09.2019 г. с учетом внесенных в него изменений апелляционным определением Нижегородского областного суда от 11.03.2020 г., имеет для настоящего дела преюдициальную силу.

Доводы ответчика о том, что проект соглашения об изъятии земельных участков направлялся ему не по надлежащему адресу, не нашел в суде своего подтверждения.

Согласно ответа на запрос суда из Отделения полиции (дислокация п.Сосновское) ГУ МВД России «Павловский», Коленков Д.В. зарегистрирован:

- по месту жительства по адресу: г... г. по настоящее время;

- по месту пребывания по адресу: .... (том 2 л.д.9).

Из материалов дела следует, что 16.07.2019 г. в адрес Коленкова Д.В. ООО «Газпром трансгаз Нижний Новгород» от имени и по поручению ПАО «Газпром» направлен для подписания проект соглашений об изъятии восьми земельных участков с кадастровыми номерами 52<***> для государственных нужд с отчетом об оценке указанных земельных участков от 21.05.2019 г. № 11-8\2019-К, выполненном ООО «Стройэкспертсервис» и кадастровыми паспортами земельных участков (том 2 л.д.223).

Указанный пакет документов был направлен ответчику курьерской службой ООО «Курьер-экспресс», имеющей лицензию на оказание услуг почтовой связи (том 2 л.д.226) по месту регистрации: ...

Согласно сообщения курьерской службы в адрес генерального директора ООО «Газпром трансгаз Нижний Новгород» Югая В.М., доставка груза по накладной № ... Курьер приезжал по данному адресу, получатель Коленков Д.В. груз не принял. По телефону <***> согласовал повторную дату доставки на 19.07.2019 г. При повторной доставке 19.07.2019 г. курьер приезжал по указанному адресу, получатель Коленков Д.В. груз не принял. При повторной доставке груза 22.07.2019 г. по тому же адресу получатель Коленков Д.В. груз не принял. При доставке груза 23.07.2019 г. по тому же адресу получатель Коленков Д.В. отказался получать груз (том 3 л.д.78).

Указанная информация проверялась судом в рамках заявления ответчика о фальсификации данного доказательства (том 3 л.д.20). Каких-либо доказательств фальсификации указанного документа судом не добыто.

В силу п.5 ст.10 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 25 от 23.06.2015 г.).

У суда не имеется оснований не доверять информации, полученной из курьерской службы ООО «Курьер-экспресс», поскольку не установлено какой-либо личной заинтересованности курьера в неисполнении поручения о вручении груза Коленкову Д.В. либо злоупотреблении курьером при исполнении своих обязанностей. Коленков Д.В. на момент осуществления ему доставки пакета документом был зарегистрирован по месту жительства по вышеуказанному адресу. Доказательств его отсутствия по данному месту жительства, исключающего возможность получения пакета документов от ПАО «Газпром», ответчиком суду не представлено.

Таким образом, обязанности, предусмотренные ст.56.10 ЗК РФ, со стороны ПАО «Газпром» суд считает исполненными надлежащим образом.

В связи с тем, что Приказом № 1087 от 4.12.2020 г. Минэнерго России было принято новое решение об изъятии земельного участка с кадастровым номером <***> (вместо частичного его изъятия, что явилось основанием для отмены предыдущего Приказа Минэнерго РФ от 30.10.2018 г. № 968), в адрес ответчика 22.07.2021 г. был направлен новый проект соглашения об изъятии восьми земельных участков с новым отчетом об оценке их рыночной стоимости от 28.06.2021 г. ООО «Стройэкспертсервис».

Факт направления данного пакета документов подтверждается копиями почтовых отправлений, представленных в материалы дела истцом.

Согласно отчета об отслеживании указанного отправления с официального сайта Почты России, 22.07.2021 г. бандероль с объявленной ценностью принята в почтовом отделении Почты России.

Согласно ответа на запрос суда из АО «Почта России», регистрируемое почтовое отправление (бандероль с объявленной ценностью с описью) № <***>., направленное на имя Коленкова Д.В. по адресу: Казанское шоссе, д.9, кв.132, г.Нижний Новгород, 603163, поступило в ОПС Нижний Новгород 603163 по месту вручения 23.07.2021 г., извещение ф.22 доставлено по адресу, указанному на оболочке почтового отправления, 24.07.2021 г. В связи с невостребованием, почтовое отправление возвращено 28.08.2021 г. по обратному адресу за истечением срока хранения (том 2 л.д.242).

В соответствии с частью 1 ст.21 Федерального закона № 176-ФЗ от 17.07.1999 г. «О почтовой связи», почтовое отправление или переведенные денежные средства, которые невозможно доставить (вручить) в связи с неточностью или отсутствием необходимых адресных данных пользователя услуг почтовой связи, выбытием адресата либо иными обстоятельствами, исключающими возможность выполнения оператором почтовой связи обязанностей по договору оказания услуг почтовой связи, возвращаются отправителю.

Согласно ч.3 ст.4 указанного закона, Порядок оказания услуг почтовой связи регулируется правилами оказания услуг почтовой связи, утверждаемыми уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

В силу пункта 34 «Правил оказания услуг почтовой связи», утвержденных Приказом Минкомсвязи РФ от 31.07.2014 г. № 234, письменная корреспонденция и почтовые переводы при невозможности их вручения (выплаты) адресатам (их уполномоченным представителям) хранятся в объектах почтовой связи места назначения в течение 30 дней, иные почтовые отправления - в течение 15 дней, если более длительный срок хранения не предусмотрен договором об оказании услуг почтовой связи. Почтовые отправления разряда "судебное" и разряда "административное" при невозможности их вручения адресатам (их уполномоченным представителям) хранятся в объектах почтовой связи места назначения в течение 7 дней.

Срок хранения почтовых отправлений (почтовых переводов) исчисляется со следующего рабочего дня после поступления почтового отправления (почтового перевода) в объект почтовой связи места назначения.

Срок хранения почтовых отправлений и почтовых переводов может быть продлен в соответствии с договором об оказании услуг почтовой связи. Адресатом (его уполномоченным представителем) может быть продлен срок хранения почтовых отправлений (за исключением почтовых отправлений разряда "судебное" и разряда "административное") и почтовых переводов в случае, если такая возможность предусмотрена в соответствии с договором об оказании услуг почтовой связи.

По истечении установленного срока хранения не полученная адресатами (их уполномоченными представителями) простая письменная корреспонденция передается в число невостребованных почтовых отправлений. Не полученные адресатами (их уполномоченными представителями) регистрируемые почтовые отправления и почтовые переводы возвращаются отправителям за их счет по обратному адресу, если иное не предусмотрено договором между оператором почтовой связи и пользователем.

Таким образом, днем возврата отправителю ПАО «Газпром» проекта соглашения будет являться 23 августа 2021 г. (23.07.2021 г. + 30 дней, начиная с 24.07.2021 г.).

Следовательно, в силу п.10 ст.56.10 ЗК РФ, истец имел право обращения в суд по истечении 90 дней со дня возврата неполученного проекта соглашения, начиная с 22.11.2021 г.

Согласно описи вложения, заверенной сотрудником отделения связи Почты России и почтовым штемпелем, исковое заявление ПАО «Газпром» к Коленкову Д.В. об изъятии земельных участков сдано в отделение связи для отправки в суд 25.10.2021 г., т.е. ранее девяностодневного срока на 29 дней (том 2 л.д.7).

Доводы ответчика о том, что указанное обстоятельство исключало возможность обращения в суд с настоящим иском, суд считает необоснованными.

Срок для обращения в суд с иском об изъятии земельных участков для государственных нужд, предусмотренный ч.10 ст.56.10 ЗК РФ, не назван в законе как пресекательный. Данный срок предусмотрен для гражданина, у которого изымаются земельные участки, с целью ознакомления и подписания соглашения об изъятии недвижимости и направления его в орган, принявший решение об изъятии либо заявивший ходатайство об изъятии земельных участков, либо направления указанным лицам уведомления об отказе в подписании соглашения об изъятии недвижимости или предложения об изменении условий данного соглашения, в том числе предложения об изменении размера возмещения (п.9 ст.56.10 ЗК РФ).

В судебном заседании установлено, что правообладатель земельных участков Коленков Д.В. уклонился от получения проекта соглашения, т.е. не получил его, не ознакомился с его содержанием, следовательно, не мог во внесудебном порядке внести свои предложения и замечания в проект соглашения, либо высказать согласие на его подписание.

Таким образом, обращение ПАО «Газпром» в суд ранее 90-дневного срока не нарушило прав и законных интересов ответчика.

Напротив, не обращение в суд с указанным иском повлекло бы ущемление прав ПАО «Газпром», а также публичных интересов общества и государства, поскольку решение об изъятии земельных участков обусловлено государственными интересами Российской Федерации, и принято в целях обеспечения эксплуатации объекта федерального значения «Газопровод Починки-Грязовец» (см. Приказы Минэнерго РФ от 30.10.2018 г.).

В соответствии с п.13 ст.56.6 ЗК РФ, решение об изъятии действует в течение трех лет со дня его принятия.

Приказ Минэнерго РФ в отношении земельного участка Коленкова Д.В. принят 04.12.2020 г. Срок их действия заканчивается 04.12.2023 г. Данный срок является пресекательным, что следует из буквального толкования п.13 ст.56.6 ЗК РФ, следовательно, истечение указанного срока исключает возможность обращения в суд с иском об изъятии земельных участков для государственных нужд.

При таких обстоятельствах, ПАО «Газпром» правомерно, с учетом баланса частных и публичных интересов, обратилось в суд с иском до истечения указанного срока, т.е. в пределах срока действия решения об изъятии земельных участков.

При этом, суд учитывает, что проект соглашения об изъятии направлялся в адрес Коленкова Д.В. однако, несмотря на надлежащее извещение, ответчик ни разу не получил направленную на адрес его постоянной регистрации, корреспонденцию. При этом, каких-либо уважительных причин для неполучения документов в судебном заседании не установлено.

Доводы ответчика о том, что проект соглашения об изъятии должен был быть направлен ответчику по месту его пребывания ... где ответчик зарегистрирован на период с 21.05.2019 г. по 21.05.2029 г., а также по электронной почте, судом отклоняется, поскольку адресов для связи с ним Коленков Д.В. в ПАО «Газпром» не направлял, выписки из ЕГРН его адреса не содержат, в связи с чем, ПАО «Газпром» исполнило свои обязанности по направлению проекта соглашения об изъятии по действующему адресу регистрации ответчика.

Обязанность по принятию мер для розыска фактического места проживания ответчика, на что ответчик указывает в письменном отзыве на исковое заявление, в законодательстве, связанном с изъятием земельных участков для государственных нужд, у истца отсутствует.

В силу ч.1 ст.165.1 ГК РФ, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Истец представил доказательства отправления проекта соглашения по месту регистрации ответчика.

Ответчик не представил в суд доказательств того, что он предпринял все меры для получения корреспонденции по месту своей регистрации по адресу: г. .... Факт проживания по месту пребывания в ..., не является обстоятельством, исключающим возможность получения почтовой корреспонденции по адресу регистрации по месту жительства. Каких-либо уважительных причин, по которым ответчик не мог обеспечить получение корреспонденции по адресу регистрации по месту жительства, в суде не установлено, в связи с чем, риск неполучения направленных ему ПАО «Газпром» документов, связанных с изъятием земельных участков по адресу: ... несет ответчик.

Кроме вышеуказанных обстоятельств, в судебном заседании между сторонами возник спор по поводу размера причитающегося ответчику возмещения за изымаемые у него семь земельных участков.

В связи с наличием данного спора, 23 марта 2023 г. судом была назначена судебная экспертиза по оценке недвижимости, которая была поручена эксперту ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки» (ООО «ПЦФКО-Орион»), расположенному по адресу: ...С

При этом, юридически значимыми обстоятельствами для решения вопроса о размере стоимости возмещения за изымаемые для государственных нужд земельные участки суд посчитал следующие.

В 2007 г. Администрацией Сосновского муниципального района Нижегородской области выдано разрешение на строительство объекта «Газопровод Починки-Грязовец. Участок Починки-Ярославль, КС Новоарзамасская на территории Сосновского района Нижегородской области.

В 2010 г. объект построен и выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства «Участок Починки-Ярославль, КС -02 «Новоарзамасская» в составе стройки «Газопровод Починки – Грязовец», расположенного по адресу: ...

Право собственности ОАО «Газпром» на объекты недвижимости КС 02 «Новоарзамасская» зарегистрировано в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество с выдачей соответствующих свидетельств 1-21 октября 2010 г., копии которых имеются в материалах дела.

Ответчик Коленков Д.В. в силу наследования является правопреемником К.Т.А.., умершей <***> г., в связи с чем, к нему перешло право собственности на сданные в аренду земельные участки.

На основании ст.610 ГК РПФ Коленков Д.В. отказался от дальнейшего исполнения договоров аренды с 1.02.2012 г. Письмом от 19.12.2014 г. № 01\29150 «О расторжении договоров аренды» арендатор подтвердил факт расторжении договора аренды (письменные пояснения том 3 л.д.166 об.).

Между тем, фактически земельные участки ответчику не возвращены. Решениями Арбитражных судов с ПАО «Газпром» в период 2012-2021 г.г. взыскивалась задолженность за фактическое использование земельных участков ответчика, исходя из ставки арендной платы, установленной вышеуказанными договорами аренды в порядке ст.622 ГК РФ (том 3 л.д.180).

Как установлено в судебном заседании, в настоящее время действующих договоров аренды земельных участков между ПАО «Газпром» и ответчиком не имеется, каких-либо обязательств между ответчиком и третьими лицами по вопросу использования спорных земельных участков не имеется.

При назначении судебной экспертизы представитель истца Читанава И.О. показал, что, поскольку отсутствуют действующие договора аренды между ПАО «Газпром» и Коленковым Д.В., а также какие-либо иные договора ответчика с третьими лицами, нет оснований для подсчета убытков и упущенной выгоды, которые при изъятии земельных участков для государственных нужд подлежат возмещению наряду с рыночной стоимостью изымаемых земельных участков.

Ответчик Коленков Д.В. и его представитель Споров К.В. полагали, что основания для подсчета упущенной выгоды имеются, поскольку ответчик получал регулярный доход от ПАО «Газпром» за пользование своими земельными участками по цене арендной платы, установленной вышеуказанными договорами аренды земельных участков. Доход являлся систематическим, ставка арендной платы определена, максимально возможный срок аренды – 49 лет.

В соответствии с п.7 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта от 10.12.2015 г., при рассмотрении судом дел о выкупе земельного участка выкупная цена определяется исходя из рыночной стоимости земельного участка на момент рассмотрения спора.

В связи с изложенным, учитывая различную позицию сторон по вопросу об определении выкупной стоимости земельных участков, перед экспертом были поставлены на разрешение следующий вопрос:

Каков размер убытков, возникающих у собственника изымаемого земельного участка в связи с его изъятием, включая размер упущенной выгоды (дохода), на который увеличилась бы имущественная масса правообладателя, которую собственник земельного участка мог бы получить, если бы изъятия не было, в том числе, с учетом дохода, получаемого от ПАО «Газпром» за пользование указанным земельным участком для целей размещения и эксплуатации КС 02 «Новоарзамасская» и объектов ее инфраструктуры, входящих в состав объекта газоснабжения федерального значения «Газопровод Починки-Грязовец», в размере арендной платы, установленной договорами аренды от 29.11.2007 г. №№ <***>

Отвечая на поставленный судом вопрос, эксперт подготовила заключение № 24345 от 25.05.2023 г., в котором пришла к следующему выводу.

Размер убытков, возникающих у собственника изымаего земельного участка в связи с его изъятием, включая размер упущенной выгоды (дохода), на который увеличилась бы имущественная масса правообладателя, которую собственник земельного участка мог бы получить, если бы изъятие не было, в том числе, с учетом дохода, получаемого от ПАО «Газпром» за пользование указанным земельным участком для целей размещения и эксплуатации КС 02 «Новоарзамасская» и объектов ее инфраструктуры, входящих в состав объекта газоснабжения федерального значения «Газопровод Починки-Грязовец», в размере арендной платы, установленной договорами аренды от 29.11.2007 г. №№ <***> составляет 1048300 ( один миллион сорок восемь тысяч триста) рублей.

Экспертом учтено, что рассматриваемый участок имеет категорию земель населенных пунктов, разрешенное использование – для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). При этом, в качестве аналогов эксперт рассматривала предложения к продаже аналогичных земельных участков под ЛПХ и ИЖС, максимально сопоставимых с оцениваемыми участками площадью, расположенных в ближайших малых населенных пунктах, к месту расположения объектов исследования.

В результате ознакомления с материалами дела № 2-23\2022, эксперт выяснила, что ранее заключенные договора аренды от 29.11.2007 г. №№ <***>, включающие исследуемые земельные участки, были расторгнуты по инициативе собственника. Вопросы дальнейших арендных выплат третьим лицам и арендодателю лежат в юридической плоскости и не входят в компетенцию эксперта-оценщика. Учитывая сказанное, эксперт проводит исследования в части определения рыночной стоимости исследуемых земельных участков при допущении отсутствия действующих договоров аренды исследуемых земельных участков (том 4 л.д.122).

В результате анализа рынка земельных участков Нижегородской области, проведения сравнительного анализа аналогов земельных участков, эксперт определила стоимость земельных участков, исходя из ценообразующих факторов, таких как передаваемые имущественные права, категория, назначение, местоположение, наличие коммуникаций, общая площадь (том 4 л.д.138).

При этом, экспертом также учтено, что на исследуемых земельных участках по состоянию на дату проведения экспертного смотра и составления экспертного заключения располагаются объекты инженерной инфраструктуры объекта капитального строительства КС 02 «Новоарзамасская» в составе различных сооружений, перечень которых приведен эксперт. Территория комплекса КС огорожена, находится под охраной, а доступ к ней строго ограничен. Согласно данным материалов дела до строительства КС рассматриваемые участки не использовались (том 4 л.д.124).

В целях ответа на 1-ый вопрос экспертизы эксперт рассматривает оцениваемые участки не обеспеченными инженерными коммуникациями, поскольку до возведения объекта капитального строительства КС 02 «Новоарзамасская» оцениваемые земельные участки не использовались, были свободны от какой-либо застройки и не обеспечены коммуникациями (том 1 л.д.125).

Определяя выкупную стоимость изымаемого земельного участка, суд соглашается с позицией истца, согласно которой, поскольку отсутствуют действующие договора аренды между ПАО «Газпром» и Коленковым Д.В., а также какие-либо иные договора ответчика с третьими лицами, нет оснований для подсчета убытков и упущенной выгоды, которые при изъятии земельных участков для государственных нужд подлежат возмещению наряду с рыночной стоимостью изымаемых земельных участков. В связи с этим, отвечая на вопрос № 3 экспертизы, эксперт указывает об отсутствии упущенной выгоды, т.е. неполученного дохода, который ответчик мог бы иметь, если бы изъятия не было.

Перед экспертом были поставлены на разрешение следующие вопросы:

Отвечая на поставленные судом вопросы, эксперт подготовила заключение № 24872 от 18.09.2023 г., в котором пришла к следующим выводам.

Ответ на 1-ый вопрос: на момент проведения экспертизы рыночная стоимость изымаемого для государственных нужд земельного участка, исходя из категории и вида разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения о его изъятии: земельный участок площадью <***>: для ведения личного подсобного хозяйства составляет: 567000 руб.

Ответ на 2-ой вопрос: размер убытков, возникающих у собственника земельного участка в связи с его изъятием, включая размер упущенной выгоды (дохода), на который увеличились бы имущественная масса правообладателя, которую собственник земельного участка мог бы получить, если бы изъятия не было, в том числе, с учетом дохода, получаемого от ПАО «Газпром» за пользование указанным земельным участком для целей размещения и эксплуатации КС 02 «Новоарзамасская» и объектов ее инфраструктуры, входящих в состав объекта газоснабжения федерального значения «Газопровод Починки-Грязовец», в размере арендной платы, установленной договорами аренды от 29.11.2007 г. №№ <***>, составляет 1048283 рубля.

Ответ на 3-ий вопрос: размер упущенной выгоды, составляющей неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса правообладателя, у которого изымается соответствующий земельный участок, без учета платы (арендной платы) за пользование указанным земельным участком, в том числе, которую выплачивал бы собственник (лицо, эксплуатирующее) объекты КС 02 «Новоарзамасская», за размещение указанных объектов на изымаемом земельном участке, если бы изъятия не было, составляет – 0 рублей.

В силу ч.ч.1, 2 ст. 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Как указано в "Обзоре судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.2015), при установлении размера упущенной выгоды судами принимался во внимание тот доход, который с разумной степенью вероятности был бы получен правообладателем участка, если бы он продолжил его использование исходя из тех условий, которые имели место до принятия административного решения об изъятии. В том числе учитывалась деятельность правообладателя, в ходе которой использовался участок, предпринятые правообладателем до принятия административного решения об изъятии меры для получения дохода от использования участка и сделанные с этой целью приготовления.

Таким образом, исходя из вышеуказанных разъяснений, лицо, предъявляющее требования о возмещении убытков в виде упущенной выгоды, должно доказать факт нарушения своего права, наличие и размер убытков, наличие причинной связи между поведением лица, к которому предъявляется такое требование, и наступившими убытками, а также то, что возможность получения прибыли существовала реально, т есть, при определении упущенной выгоды должны учитываться предпринятые для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления, при этом основанием для возмещения таких убытков является доказанность стороной по делу всей совокупности перечисленных условий.

Из материалов дела известно, что ответчик самостоятельную предпринимательскую деятельность на спорном земельном участке не осуществлял, объектов недвижимости, принадлежащих ему на праве собственности на данных земельных участках не имеет. Имевшийся договор аренды земельного участка прекращен.

В силу статей 606, 610, 622 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на определенный договором срок.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Ссылка ответчика на то, что после расторжения договора аренды Коленков Д.В. имел стабильный доход в виде арендной платы от использования ПАО «Газпром» спорных земельных участков, которая взыскивалась на основании решений судов, не является доказательством упущенной выгоды в рамках определения выкупной цены, поскольку взыскание платы за использование земельных участков осуществлялось не на основании действующих договоров арены, а за фактическое использование. При этом, ответчик не лишен возможности взыскания указанной платы за фактическое использование земельных участков до момента изъятия земельных участков, т.е. прекращения права собственности ответчика на земельные участки.

Поскольку при установлении размера упущенной выгоды в случае изъятия земельного участка должен приниматься во внимание тот доход, который с разумной степенью вероятности был бы получен правообладателем участка, если бы он продолжил его использование исходя из тех условий, которые имели место до принятия административного решения об изъятии, что не было установлено при рассмотрении настоящего дела суд приходит к выводу об отсутствии оснований для взыскания в пользу ответчика упущенной выгоды.

В связи с этим, суд не принимает во внимание ответ на второй вопрос экспертизы, согласно которого размер убытков, возникающих усобственника изымаемых земельных участков в связи с их изъятием, включая размер упущенной выгоды (дохода), на который увеличилась бы имущественная масса правообладателя, которую собственник земельных участков мог бы получить, если бы изъятия не было, в том числе, с учетом дохода, получаемого от ПАО "Газпром" за пользование указанными земельными участками для целей размещения и эксплуатации КС 02 "Новоарзамасская" и объектов ее инфраструктуры, входящих в состав объекта газоснабжения федерального значения "Газопровод Починки-Грязовец", в размере арендной платы, установленной договорами аренды от 29.11.2007 г. №№<***> составляет 4 949 700 (Четыре миллиона девятьсот четыреста девять тысяч семьсот) рублей, (включая земельный участок с кадастровым номером <***>).

Размер вышеназванных убытков не доказан ответчиком с помощью относимых, допустимых и достоверных доказательств.

Доводы представителя ответчика о том, что Коленков Д.В. имеет право также на возмещение убытков от невозможности использования оставшихся у него в собственности частей земельных участков, является необоснованным, носящим характер предположения, и не основан на законе.

У суда не имеется оснований не доверять выводам судебной экспертизы, поскольку эксперт при ее проведении предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ, имеет соответствующее высшее образование, стаж работы с 2005 г., из них в области оценочной деятельности 18 лет, обладает необходимыми специальными знаниями, квалификацией, которая подтверждена представленными вместе с заключением копиями документов об образовании (том 4 л.д.182-186).

Выводы, изложенные в заключении, подтверждены экспертом в судебном заседании и подтверждаются иными материалами дела.

Критические замечания на заключение судебной экспертизы, изложенные в рецензии № Р-1039912\22 ООО «Московская служба экспертизы и оценки» и ходатайстве о назначении повторной экспертизы опровергнуты в судебном заседании экспертом Смирновой Р.В., доводы которой по всем высказанным замечаниям приведены в показаниях эксперта, данных в суде.

Суд соглашается с пояснениями, данными экспертом в ходе судебного разбирательства и не усматривает каких-либо существенных недостатков при проведении экспертизы, которые ставили бы под сомнение выводы эксперта.

В целом, экспертное заключение содержит всю необходимую информацию, идентифицирующую объекты оценки, их количественные и качественные характеристики. В заключении представлена информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость, имеются ссылки на используемые экспертом источники информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки. Исследование проведение экспертом объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Федеральный закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» применяется информационно по отдельным пунктам, что допустимо при выполнении заключения эксперта.

Вопреки доводам ответчика и его представителя, суд не находит нарушений требований в области оценочного законодательства при производстве экспертизы, а также нарушения экспертом порядка определения выкупной цены, предусмотренного п.4 ст.56.8 ЗК РФ. Определение рыночной стоимости земельных участков, поставленных на кадастровый учет в качестве самостоятельных объектов оценки, произведено экспертом по установленным методикам и не вызывает сомнения в их достоверности. Выводы эксперта логичны и последовательны и позволяют суду принять решение по существу исковых требований.

Таким образом, суд приходит к выводу, что определенная в заключении эксперта рыночная стоимость спорных земельных участков является допустимой, разумной, соответствующей требованиям закона, и подлежит применению судом для удовлетворения исковых требований.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 настоящего Кодекса.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ПАО «Газпром» удовлетворить.

Изъять у Коленкова Д.В. в собственность ПАО «Газпром» земельный участок площадью 7000 <***>, по цене 567000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Нижегородский облсуд в течение 1 месяца со дня его вынесения в окончательной форме через Сосновский районный суд.

В окончательной форме решение изготовлено 01 декабря 2023 года.

Решение не вступило в законную силу.

Судья А.Е. Рябов